Yöneticiliğim hukuken geçerli mi? Usulsuzluk var mı?

Merhaba,
Yönetim Planına göre 65 Bağımsız bölümü olan bir sitenin yeni yöneticisi seçildim. Sitede 19 dükkan, 46 daire var. Şimdiye dek yapılan toplantılarda dükkanlar hesaba katılmadı. Önceki yönetici yapılan tüm toplantılarda toplantı yeter sayısı ve karar yeter sayısı için 24 kişi gerekli olduğunu söylemişti.

Benim de aday olduğum ilk toplantıda toplantı yeter sayısına ulaşılamadığı için 2. toplantıya gittik. İkinci toplantıda 26 kişi vardı ve ben oybirliği ile yönetici seçildim. Ancak yönetici olduktan sonra yönetim planında "65 bağımsız bölüm" ifadesi aklımı karıştırdı ve yöneticiliğimin geçerli olup olmadığını sorgulamaya başladım.

KMK'ya göre ikinci toplantıda yönetici ve denetçi seçimi haricindeki konular için kişi sayısı önemli değil yani 26 kişi yeterli. Ancak yönetici/denetçi seçimi için en az 65/2+1 = 34 kişi gerekli olduğuna dair bazı yazılar okudum.
Bu konuda bilgi verebilir misiniz? Eğer 34 kişi gerekliyse yöneticiliğim hukuki değil mi? Usulsuz olarak mı seçildim? Eğer böyle ise şimdiye dek yapılan tüm toplantılar da mı geçersizdir? Ben ne yapmalıyım? İstifa mı etmeliyim?

Teşekkürler

KMK gereğince toplam arsa paylarının(dükkanlarda dahil ) en az %51 yeter sayısıyla, %51 in salt çoğunluğu ile yönetici seçilmesi gerekir, aksini yaparsanız hukuken yönetici değilsiniz. Kat mülkiyet kanundaki en net hükümlerinden biridir.

- - - Updated - - -

size bir önerim var :

Alta koymuş olduğum linkteki videoyu izlerseniz, bütün olayı net biçimde anlamış olursunuz.

https://www.youtube.com/watch?v=LS15e0DRNsU

Cevap için teşekkürler.

Bu durumda ne yapmam gerekir?
Bir avukata telefonda danıştım. Bana eski yöneticiye noterden ihtarname göndererek şu anki durumun geçersiz olduğunu, toplantı ve seçimin tekrar ettirilmesi gerektiğini yazmamı tavsiye etti. İhtardan sonra eski yöneticinin olağanüstü toplantı çağrısı yapması gerekir dedi.

Şu anda bir taraftan aidatlar toplanmaya devam ediliyor. Ama bu sıkıntılı durumdan dolayı örneğin kapıcı ile olan sözleşmeyi henüz yenilemedim.

Ne tavsiye edersiniz?

Teşekkürler

Tekrar merhaba,

Başka bir avukatın daha tavsiyesini aldık. O da artık büyük sitelerde bu tür sıkıntıların sürekli yaşandığını, toplantılara katılımın yeterli sayılarda olmadığını, katılanların da yönetici olmak istemediğini ve eninde sonunda iyi niyetle birinin görevi üzerine alıp işi devam ettirmeye gayret ettiğini söylemiş. Eğer bu kanundaki nüanslar uygulansa sistem işlemez hale gelir, yönetici vs seçmek mümkün olmaz, ortalık davadan geçilmez demiş.

Sizce ne yapmalı?

65/2+1 = 34 kişi gerekli.Şu anda yetkisiz vekil durumundasınız. Ama merak etmeyin apartmanların çoğunda yöneticiler yetkisiz vekil durumunda. Hukukda zımmen kabül diye bir şey var. Kimse ititraz etmez ise problem yok demektir. Ancak kat maliklerinden biri yada bir kaçı çıkıp sizi tanımıyoruz diyebilirler.

Yeniden toplantı yapılmasıda bir seçenek. Danıştığınız avukatın eski yöneticinin kat maliklerini tekrar toplantı daveti yapmalı demesi tuhaf geldi bana. Eski yöneticinin görev süresi bitmiş ve yeni toplantı yapılmış ve yöneticide seçilmiştir. Oy nisabına uyulmaması eski yöneticinin değil kat maliklerinin sorunu. Şu anda kat maliklerinin 1/3 imzası ile, yada debetçi tarafından seçimli olağanüstü toplantı çağrısı yapılabilir.

Merhaba,

Yetkisiz vekil ve zimni kabul kavramlarını biraz açar mısınız?
Mesleğim ve yaşım itibari ile bu konulara yabancıyım. Kimse aday olmuyor diye girdik bir işin altına, bakalım bizi neler bekliyor.

Teşekkürler

Edit 1:
Zimni Kabul şu sitede söyle açıklanmış:
b) Zımni kabul işlemi: bazen hareketsiz kalma, kanunda öngörülen ve açıkça belirtilen bazı hallerde , zımni kabul işlemi olarak da görülmektedir. Zımni kabul işlemleri, daha ziyade idareye acil karar alma yükümlülüğünün getirildiği hallerde bu yükümlülüğe uymamanın bir yaptırımı olmaktadır. Sonuç olarak, idarenin, yapılan bir başvuru üzerine hareketsiz kalması kural olarak zımni red işlemi sayılır, ancak kanunda zımni kabul işlemi sayılabilmesi ancak kanunda açıkça hüküm bulunması halinde geçerlidir[9].

Edit 2:
"Kimse ititraz etmez ise problem yok demektir" demişsiniz. Bildiğim kadarıyla 1 aylık bir itiraz süresi var. Toplantıya katılanlar 1 ay içinde, katılmayıp kararları sonradan öğrenenler de kararı öğrendikten sonraki 1 ay içinde itiraz edebilirler.
Bu 1 aylık süre içinde olabilecek bir itirazdan mı bahsediyorsunuz?

Zımmen kabül, sizin yöneticiliğinizi şekil ve şarta bakmaksızın kabül etmek anlamında. Mesela size aidat ödemek zımmen kabül etmek demektir. Kmk da belirtilen yeter sayı ile seçilmediğinizden yöneticiye itirazın bir süresi koşulu yok.

Kmk nu diğer kanunlardaki toplantı nisabı ve seçilme yeterliği ile karıştırılır ve genelde toplantıya katılanlar tarafından oy birliği ile seçilen yönetici usülüne uygun olarak seçilmiş olarak bilinir.

Ülkemizde Apartman toplantısına lütfedip gidilmediğinden dolayıda çoğu toplantıda alınan kararlar yeterli sayı ile alınmaz. 21 kişilik apartmanımızda ilk yıllarda 5 kişi ile toplantı yapılıp yönetici seçildiğini biliyorum. Yöneticilik yapmak isteyen olmadığından 5 kişi ile seçilen yöneticiyede yaptığı icraatada kimse karşı çıkmadı. Hala daha 7-8 kişi ile toplantı yapılır. Diğerleri ne karar alırsanız kabül ediyoruz modundalar. Hatta karar defterini getirin alınan kararların altına imza atalım derler. Seçilen yöneticiyi sıkıntıda bırakmamak için toplantıya gelmeyecek yada gelemeyecek olanlar vekalet bırakırlar ve ancak onunla yeterli sayıyı bulabiliyoruz çoğunlukla. 10 yıl boyunca usul hükümlerinin nerdeyse hiçbirine uyulmadan alındı kararlar. Ama bu nedenle hiçbir zaman sorun çıkaranda olmadı.

Yukarıdada belirttiğim gibi bu konu sizi tedirgin ediyorsa tekrar toplantı yapın bu defa işi şansa bırakmamak için seçim yapabilme yeterliğini sağlayacak kadar, katılamayacak olanlardan vekalet alın.

Toplantı tutanağında katılanların sayıları yazmıyor ise sonradanda imza attırabilirsiniz ama sonradan imza atılıdğı isbat edilirse oda geçersiz sayılır. Yargıtayın bu konuda kararları vardır.








V - Hakimin müdahalesi:
Madde 33 – (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine,
kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir
ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden
başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu
kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut
onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve
yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh
mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve
hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu
ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere,
aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü
saklıdır.

Çok değerli bilgiler, teşekkür ederim.

Peki işi garantiye almak için yeni bir toplantı düzenlenmek istersek toplantı isteğini kim yapmalı? Ben bu durumda yapamam, denetçilerin seçimi de benim durumumla aynı olduğu için onlar da yapamazlar. Kat maliklerinin 1/3'ünden imza mı toplamak gerekli? Yoksa eski yönetici mi davet etmeli?

Bir şekilde yaptık ve yine ben ve aynı denetçiler seçildi diyelim. Tekrar noter'e gitmek gerekir mi? Kendi kendime mi devir teslim yapacağım?

Alıntı:

---

ceceli341 rumuzlu üyeden alıntı

65/2+1 = 34 kişi gerekli.Şu anda yetkisiz vekil durumundasınız. Ama merak etmeyin apartmanların çoğunda yöneticiler yetkisiz vekil durumunda. Hukukda zımmen kabül diye bir şey var. Kimse ititraz etmez ise problem yok demektir. Ancak kat maliklerinden biri yada bir kaçı çıkıp sizi tanımıyoruz diyebilirler.

---

Bazı uyanık kat malikleri, aidat borcunu ödenmekten kaçınmak amacıyla sizi, yönetici olarak tanımayıp; aidat ödemeyi ret (Apartmanın ortak banka hesabı varsa durumlar değişiyor) eder.

Elinizden geliyorsa %51 oranını sağlayınız.


Ayrıca yukarıya koyduğum video izlediniz mi ?
Söz konusu video (uzman avukatların anlatımıyla ) size, Kat Mülkiyet Kanunu çerçevesinde bilgi birikimi sağlar.

Alıntı:

---

ayberk_08 rumuzlu üyeden alıntı

Bazı uyanık kat malikleri, aidat borcunu ödenmekten kaçınmak amacıyla sizi, yönetici olarak tanımayıp; aidat ödemeyi ret (Apartmanın ortak banka hesabı varsa durumlar değişiyor) eder.

---

Ortak banka hesabı var. Bu durumda ne değişiyor?

- - - Updated - - -

Alıntı:

---

ayberk_08 rumuzlu üyeden alıntı

Ayrıca yukarıya koyduğum video izlediniz mi ?
Söz konusu video (uzman avukatların anlatımıyla ) size, Kat Mülkiyet Kanunu çerçevesinde bilgi birikimi sağlar.

---

Videonun 10:50 kısımında bahsi geçen olayı anlamadım? Vekil olma durumu...

Videodaki konuk da KMK'nın artık ihtiyaca cevap vermediğini söylüyor. Sorun çözmek yerine bu karar yeter sayısı gibi konularda işleri daha zora soktuğunu söylüyor.

Alıntı:

---

Sdnmz rumuzlu üyeden alıntı

Ortak banka hesabı var. Bu durumda ne değişiyor?

- - - Updated - - -



Videonun 10:50 kısımında bahsi geçen olayı anlamadım? Vekil olma durumu...

Videodaki konuk da KMK'nın artık ihtiyaca cevap vermediğini söylüyor. Sorun çözmek yerine bu karar yeter sayısı gibi konularda işleri daha zora soktuğunu söylüyor.

---

Apartmanlar tüzel kişilik değildirler. Yöneticilerde kat maliklerinin vekili sıfatı ile görev yaparlar. Hem kat malikleri kurulunda kendisine verilen yetkiler ve görevler ile Kat malikleri kanununda belirtilen görevleri kat malikleri adına yaparlar. Vekil olmak budur.

Apartman ortak banka hesabının olması sizin durumunuzu değiştirmez. İlgisi yok. Kat malikleri sadece sizin yetkisiz vekil olduğunuzdan dolayı bunu bahane ederek aidatları yada gider avanslarını ödemekten kaçınabilirler. Ancak buda karışık bir durumdur. Diyelim siz yetkisiz vekilsiniz ve apartmanda yönetim yok. Yönetici seçmek zorunda olmayan apartmanlar ne yapıyorlar. Kat malikleri olağan giderleri ödeyip diğer kat maliklerinden talep ediyorlar ödemezler ise yasal olarak olağan genel giderleri ibraz ederek icra işlemi başlatabiliyorlar. Sizde yetkisiz vekil olsanız dahi apartmanın olağan giderlerini ödeyen bir kat maliki olarak pekala icraya verebilirsiniz diye düşünüyorum. Burada sorun olağan olmayan mutlaka kat maliklerinden onay alınarak yapılması gereken giderlerde problem çıkabilir. Elektrik su, temizlik işleri vs gibi giderler olağan giderlerden sayabiliriz.


Apartmanda hiç bir yönetim oluşmasaydı ne olurdu?
Bir kat maliki yönetim oluşturulması için tüm kat maliklerine seçimli olağanüstü toplantı yapılması için elden yada iadeli taahhütlü çağrı yapardı. Sizinde bu şekilde bir çarı yapmanızda bence bir sakınca yok. Eski yöneticinin bu aşamada bir fonksiyonunun olduğunu düşünmüyorum. Görev süresi bitmiş bir yönetici.

Ama 1/3 imza ile ilede yapabilirsiniz. Bu daha az karmaşıktır.



Yöneticiler devir teslimi noterden yapmalıdır diye bir şart yok. Yeni yönticiye teslim ettiklerinizi defter para vs bir tutanak ve 2 kat maliki şahit ile yapabilirsiniz.


Kolay gelsin


Kat mülkiyeti kanunu güncel metin.

http://www.mevzuat.gov.tr/Metin.Aspx...urceXmlSearch=

Alıntı:

---

ceceli341 rumuzlu üyeden alıntı

Yöneticiler devir teslimi noterden yapmalıdır diye bir şart yok. Yeni yönticiye teslim ettiklerinizi defter para vs bir tutanak ve 2 kat maliki şahit ile yapabilirsiniz.

---

Şu an yetkisiz vekil de olsam benim adıma noterden bir imza sirküsü alındı ve arkasında da karar defterinin ilgili sayfaları ve kararın altına imza atanların isim ve imzalarının fotokopileri iliştirildi. Bu belge de SGK ve bbanka hesap devrinde kullanıldı.

Şimdi, yeni bir seçim yapsak ve yine ben seçilsem tüm bu noter, SGK ve banka işlemlerini baştan mı yapacağız?

Ne kadar karmaşık işlermiş :)

Çok teşekkürler

Videodaki programın sunucusu Bülend Onur , kendisi bana çatı parasını ödemediğim için icra davası açmıştı, devam edemedi, kat mülkiyetinden bi haber bir avukattır

Yukarıdaki soruma ek olarak, yarın öbür gün aidatını vermeyen biri dükkan veya daire sahibi hakkında icra takibi başlatmak istesek, ne kadar haklı olurum? Bana "sen zaten hukuken geçersiz bir yöneticisin" mi derler? Tamam, yeter sayı olmadan seçilmiş olabilirim ancak aidat gibi bir karar toplantı bulunanların salt çoğunluğu ile alınabiliyor. Dolayısıyla, takibinin de yapılabiliyor olması lazım değil mi?

Alıntı:

---

Sdnmz rumuzlu üyeden alıntı

Yukarıdaki soruma ek olarak, yarın öbür gün aidatını vermeyen biri dükkan veya daire sahibi hakkında icra takibi başlatmak istesek, ne kadar haklı olurum? Bana "sen zaten hukuken geçersiz bir yöneticisin" mi derler? Tamam, yeter sayı olmadan seçilmiş olabilirim ancak aidat gibi bir karar toplantı bulunanların salt çoğunluğu ile alınabiliyor. Dolayısıyla, takibinin de yapılabiliyor olması lazım değil mi?

---

Siz, aidat vermedi diye icra takibi başlatırsanız, muhatap borçlu sizin, yöneticiliğinizin iptali için sulh hukuk mahkemesinde dava açıp; kazanabilir. Bu ihtimal her zaman için olabilir.

Alıntı:

---

Sdnmz rumuzlu üyeden alıntı

Şu an yetkisiz vekil de olsam benim adıma noterden bir imza sirküsü alındı ve arkasında da karar defterinin ilgili sayfaları ve kararın altına imza atanların isim ve imzalarının fotokopileri iliştirildi. Bu belge de SGK ve bbanka hesap devrinde kullanıldı.

Şimdi, yeni bir seçim yapsak ve yine ben seçilsem tüm bu noter, SGK ve banka işlemlerini baştan mı yapacağız?

Ne kadar karmaşık işlermiş :)

Çok teşekkürler

---

Buradan soru soranlar yönetciye kızıp onunla ilgili eksik arayanlardır genelde. Kendi eksiğini arayan yönetici pek çıkmaz. Siz sayıyı dert etmezseniz kimsede bunu bilmezse aslında bir sorun çıkmaz. Kafanıza taktığınız kadar bir sorun yaşamazsınız Aidat ödemeyen çıkarsa uyarırsınız, olmadı icra işlemi başlatırsınız. Genelde aidat borçlarına itiraz olmaz. Sizi yetkisiz görse bile herşey ters gitsede bir dahaki yönetici çatır çatır alır. Bu ortadayken neden itiraz etsin. O yüzden bence bunu hiç kurcalamadan yöneticiliğinizi yapın. Çokta dert etmeyin. Yöneticiliğin iptali için Dava açarlarsa açsınlar. Buradan sizin göreceğiniz zarar yokki. çok olsa yöneticiliğiniz iptal olur. O dava bitinceye kadar sizin görev sürenizde biter. Görev süresi bitiminde usullere uygun seçilirisiniz.