Printable View
40 dairelik bir sitede oturmaktayım.Kat mülkiyeti oluşturulurken Yönetim Planımızda yönetici yerine Yönetim Kurulu ibaresi geçilmiştir.Yönetim Planımıza istinaden her Kat Malikleri Kurulu toplantısında 3 kişilik yönetim ve 3 kişilik denetim kurulu seçmekteyiz.Ancak sitede sorunlar arttıkça bırakın 3 kişiyi, bir kişi bile seçilmek istememektedir.Benim sorum şu;yönetim planımıza rağmen biz yönetici ve denetçiyi bir kişi seçebilirmiyiz?Teşekkürler
B) Yönetim planı:
Madde 28 - Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yöne-
tici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları düzenler.
Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.
Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden
doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
(Değişik: 13/4/1983-2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün
kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye
göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların
külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülki-
yeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim pla-
nına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.
Sonuç olarak biz, 3 kişilik Yönetim ve Denetim Kurulları yerine tek kişi yönetici ve denetçi seçebilirmiyiz.Seçersek yasal olurmu?
yukarda yazdığımızı okursanız yasal olup olmadığını anlarsınız.
Sayın kaynar,
Sayın karakol'un belirttiği gibi yönetim planını tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu ile değiştirebilirsiniz.Ancak bu size zor geliyorsa kurullara birer başkan seçer ve kurul olarak da başkana yapacağı işlerde yetki verirseniz işler daha hızlı yürürür.
Saygılarımla..
Sayın
Karakolal ve Ahaltuner,
Verdiğiniz bilgiler için teşekkür ederim.Hukukçu değilim.Sayın Karakolal'ın yanıtını tam olarak özümseyemediğimden verdiğim karşılık biraz tabiri caizse ukalaca oldu.Kendisinden özür diliyorum.İnanınki her Kat Maliki Toplantısında yönetici seçimi sorun oluyor.Kat Maliklerinin çoğu dışarıda oturduğu için gelemiyor veya gelmiyor.Dolayısı ile Yönetim Planı değişikliği için 4/5 çoğunluk sağlanamıyor.Bu nedenle siz hukukçuların görüşlerini alayım demiştim.Konu anlaşılmıştır.Her şey için teşekkür ederim.
Bu arada bir konuda daha görüşünüzü almak istiyorum.
K.M.K. "Madde 30 - Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla, karar verir.
Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa kararlar en geç bir hafta, içerisinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların, oy çoğunluğuyla verilir." der.Biz bu maddeye göre toplantı çağrısında, çoğunluk sağlanamazsa aynı gün birinci toplantıdan bir saat sonra ikinci toplantıyı yapıyoruz.(Uzaktan gelen maliklerin bir hafta sonra tekrar gelmemesi için)
Bu durum yasal bir sakınca doğururmu?Teşekkürler.
güzel soru ,yargıtay içtihatlarını bilmiyorum.
ama benim kanaatim.engeç bir hafta derken toplantı tarihinden itibaren başlayan gün itibariyle bir karar alınacağı.yani sizin çoğunluğu sağlayamadığınız gün dikkate alınmadan.bir sonraki gün de 2. toplantının yapılacağı kanaatindeyim.
mantıken aynı gün ikinci toplantının da yapılması ,1. toplantıyı anlamsız kılar.
yoksa kanun koyucu hafta süresini belirtmez.toplantının 1. toplantıda bulunan şahıslar ile yapılmasını direk ifade ederdi.
yalnız siz 4 bölü beşi sağlamadıgınız sürece yönetim planını değiştiremezsiniz.adamları toplaya mıyorsanız.mahkeme yoluna gideceksiniz.
Sayın Kaynar
1. sorunuzun cevabı: Kat mülkiyetinden kaynaklanan anlaşmazlıklarda öncelikle uygulanacak olan düzenleme yönetim planıdır. Eğer yönetim planında hüküm bulunmuyorsa KMK uygulanır. Yönetim planınızda, yönetim kurulunun 3 kişiden oluşacağını belirttiğinizden, artık yönetim için 1 kişiyi atayamazsınız. Bunun için yönetim planınızı değiştirmeniz iktiza eder. Sanırım cevabım tatminkar olmuştur.
2. sorunuzun cevabı: Bu konuda kanunda herhangi bir düzenleme yok. Yargıtay içtihadı da var mı bilmiyorum. Ancak bana kalırsa kanun koyucu 1 haftayı azami sınır olarak belirttiğine göre, 2. toplantı için belirlenecek süre uzaktan gelen kat maliklerini mağdur etmemek için 1 haftadan kısa olabilir. Bu yüzden 2. toplantının 1 saat sonra yapılması bence uygun.
Sayın
Karakolal
İkinci toplantıyı aynı günde yapma fikri gazetelerde yayınlanan "DSP'nin 5. Olağan Büyük Kongresi'nin ASKİ Spor Salonu'nda 29 Nisan 2001 Pazar günü saat 10.00'da, çoğunluk sağlanamaması halinde ikinci defa aynı gün aynı yerde saat 11.00'de toplanacağı" duyurusu ile oluşmuştur.
Aynı zamanda toplantı ilanımızı bir hakim dostumuza danıştıktan sonra yaptık.Hakim dostumuz kendi yorumu ile olabilir dedi.Ben yasallığı konusunda herhangi bir ibareye rastlayamadığım için sizlere danışma ihtiyacını hissettim.
Sayın Karakolal,Yönetim Planı değişikliğinde 4/5 çoğunluğu bulunamıyorsa mahkeme yolu olduğunu söylüyorsunuz.Acaba mahkeme işleyişi nasıl olacak Açıklama yaparsanız sevinirim.Teşekkürler.
Sayın Kaynar,
Bu konuda sayın karakol'un görüşüne katılıyorum.Kanaatimce bir hafatlık sürenin başlangıcında toplantının yapıldığı gün dikkate alınmamalı.Bu genel olarak süreler içinde geçerli bir kural.Yani işlemin olduğu gün süreye dahil edilmez.Ama karara itiraz edilmezse hiç bir sorun çıkmaz.
Saygılarımla...
Konuya ilişkin bir Yargıtay Kararı bulamadım. Ancak Kararlarda geçen "1.toplantı günü" ibaresi, Sayın Karakolal'ın yorumuyla örtüşmektedir.
Yönetim Planı değişikliği için dava açma hakkı tanıyan ilgili maddeyi aşağıda belirtiyorum. Ancak, Yargıtay Kararlarında, Yön.Planı değişikliğinin ancak yeterli oyla gerçekleştirilebileceği, Mahkeme'ye başvurunun ise sadece, değiştirilmesi istenen Yön.Planı hükmünün yasaya açıkça aykırı olması halinde mümkün olabileceği belirtiliyor. Dolayısı ile, yasaya aykırılık taşımayan yönetici sayısı ile ilgili olarak Mahkemeye başvuramayacağınız kanısındayım. Ancak, sözünü ettiğiniz yer birden çok bloktan oluşan bir site, dolayısı ile apartman yönetiminden farklı. Yönetim planınızın ilgili maddelerini bilemiyorum ama yasaya ve içtihatlara göre, birden çok blok söz konusu ise, tüm sitenin oylarının 4/5 i değil, ilgili blok kat maliklerinin 4/5i aranır. Her blokun yönetimi farklıdır. Bu gerekçe ile Yönetim Planınızda değişiklik talebi ile Mahkemeye başvurabileceğiniz kanısındayım.
MADDE 33 - Kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmıyan veya kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma (Sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak, hâkimin müdahalesini istiyebilir. Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim plânına vebunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine görederhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
sayın kaynar
dsp parti tüzüğünde olağanüstü kurultaya ilişkin düzenlemeleri kendi partisi yapar.bunlar kanun değildir.
partinin işleyişine yönelik düzenlemelerdir.
ben size bir başka partinin olağanüstü toplanma ve karar alma şartlarını içeren maddesini yazıyorum.
bu partide düzenlemesini böyle yapmış.
bizim kanundan yapmış olduğumuz yorum yukarıda belirttiğimiz gibidir.
oysa ki tüzükler değişik olabilir
d. Büyük Kongre toplantılarının yeri, zamanı ve gündemi en az 15 gün önce il başkanlıklarına bildirilir. Belirlenen tarihte toplantı yeter sayısı olan üye tam sayısının salt çoğunluğuna ulaşılamadığı takdirde ikinci toplantı, bu tarihi takip eden gün, aynı yer ve saatte mevcudun katılımı ile gerçekleştirilir.
Sayın Kılıç,
4/5 çoğunluğu sağlayamazsak, Mahkemeye de gidemezsek sorunu nasıl çözeceğiz?
Sayın Karakolal,
Mahkemeye gitmenin bir başka yolunu-gerekçesini bulacağız sanırım. En azından benim önerim bu yönde.
İlgili Yargıtay Kararlarını yazıyorum:
YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 1995/7079 K. 1995/7902 T. 4.7.1995
DAVA : Dava dilekçesinde hakimin müdahalesi istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davada üç bağımsız bölümlü ve 2 maliki bulunan ana gayrimenkulün yönetim planının değiştirilmesi istenmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesinin değişik 3. fıkrası, yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin 4/5inin oyunu şart koşmuş, ancak kat maliklerinin 30. maddeye göre mahkemeye başvurma haklarını da saklı tutmuştur. Davaya konu ana gayrimenkulde olduğu gibi, ana gayrimenkulün 2 kişi arasında paylı bulunması hallerinde yönetim planının değiştirilmesinde yasanın öngördüğü 4/5 çoğunluğunun sağlanması mümkün olmayacağından, paydaşların yararlarını dengelemeyi amaçlayan ve meşru çıkarlarını kollayan, hakkaniyete uygun ve bazı hallerde zorunlu olan değişikliklerde, paydaşlar arasında oybirliği sağlanamadığında hakimin müdahalesi söz konusu olabilecektir.
Ancak, davacının yönetim planında öngördüğü değişiklik, Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesi ve Yargıtay uygulamalarına göre tüm kat maliklerinin oybirliğini gerektiren mimari proje değişikliğini amaçladığı cihetle böyle bir amaçla yapılmak istenen değişikliğin haklı olmadığı açıktır. Çünkü sözü edilen 19. madde bu konuda oybirliği gerektiğini esasen hükme bağlamış olup, yönetim planında yapılacak değişiklikle bu yasa hükmünün bertaraf edilmesinin paydaşların sözü edilen haklı çıkarlarının korunmasına matuf olduğu söylenemez. Bu nedenle davanın reddinde bir isabetsizlik görülmemiştir.
SONUÇ : Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı deliller ile kanuni gerektirici sebeplere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, 4.7.1995 gününde oybirliğiyle karar verildi
Bu konuya ilişkin olarak son derece açık bir Yargıtay Kararını ekliyorum:
YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ E. 2002/3450 K. 2002/3790 T. 8.4.2002
KARAR : Dava dilekçesinde, üzerinde kat mülkiyeti kurulu bulunan anagayrimenkule ait yönetim planının ortak yer olan bahçenin tanzimi ve kullanımı ile ilgili hususları kapsayan ve yasaya uygun düşmeyen hükmünün kat malikleri kurulunda yeterli çoğunluk sağlanamadığından bahisle değiştirilmesine karar verilmesi istenilmiştir.
Mahkemece, talep yerinde bulunup yönetim planının değiştirilmesi yolunda hüküm kurulmuştur.
Kat Mülkiyeti Yasasının 28.maddesine göre yönetim planı, anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen ve bütün kat maliklerini ve onların külli ve cüzi halefleri ve de yönetici ve denetçileri bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planının değiştirilmesi için de bütün kat maliklerinin en az 4/5 inin oyu gerekir. Aynı maddeye göre kat maliklerinin bu tür kararları aleyhine veya yönetim planının mevcut hükümlerine karşı iptal istemiyle mahkemeye başvurma hakkı mevcut ise de, bu tür başvuruların kabul edilebilmesi için davaya konu edilen yönetim planı hükmünün yasaya aykırılık teşkil etmesi veya yasa hükümlerine aykırı olarak tesis edilmiş olması gerekir. Böyle bir aykırılığın sözkonusu olmadığı durumlarda Hakimin, kat maliklerinin iradesinin yerine geçip onlar adına karar vermeye ve özellikle sözleşme niteliğinde olan yönetim planının mevcut bir hükmünün değiştirilmesi veya yeni bir hüküm eklenmesi suretiyle inşai tarzda bir müdahalede bulunmaya yetkisi yoktur.
Somut olayda, yasaya aykırılık bulunduğu iddiasıyla mevcut bir hükmün iptalinin istenilmesi sözkonusu olmayıp, yönetim planının 3.maddesinin yeniden düzenlenmesi suretiyle değiştirilmesi istenildiğinden, yukarıda açıklanan nedenlerle böyle bir davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde kabulü yolunda hüküm kurulmuş olması, doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 8.4.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.
sayın kılıç
karar da belirtmiş olduğunuz şu çümle ile bu davanın yukarıda belirtmiş olduğum gerekçe ile açılabileceğini teyit etmiş oldunuz
''hakkaniyete uygun ve bazı hallerde zorunlu olan değişikliklerde, paydaşlar arasında oybirliği sağlanamadığında hakimin müdahalesi söz konusu olabilecektir. ''
Sayın Karakolal,
Bilakis.. Hatta 2.kararı da, böyle bir gerekçe ile dava açılamayacağını daha da açık bir dille ifade ettiği için ekledim.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 2002/18-551 K. 2002/568 T. 26.6.2002
.......... Öte yandan, Kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki malik veya malikler tarafından düzenlenip imzalanarak tapuya verilen yönetim planı, yasanın anılan maddesi gereği olarak bütün kat malikleriyle bunların külli ve cüz'i haleflerini bağlayan bir sözleşme niteliğinde olup, yasalara aykırılık teşkil etmediği takdirde, bunun herhangi bir hükmünün değiştirilmesi veya iptali yetkisi kat malikleri kuruluna aittir.
Hal böyle iken, mahkemece davanın reddi yerine, yerinde olmayan gerekçelerle yasalara aykırılığı söz konusu olmayan yönetim planının 31. maddesinin iptaline karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
yargıtay kararı gerçekten anlamsız.yargıtaya da aynı soruyu soruyorum.4/5 sağlayamıyorum davada açamıyorum.
hukuk bu noktada kilitlendi.demek.oysaki yargıtayın yapması gereken yorum yoluyla ,hükümleri yumuşatmaktır.ve vatandaşın işini görmektir.
yargıtay neredeyse yönetim planını anayasa hükmünde görmüş.böyle hukuk mantığı olmaz.
yönetim planında ,katmaliklerinin çalışmasını engelleyen çok başlılığı ortadan kaldırmak için ,tek bir yönetici seçilmesi hali söz konusu.
yargıtayın kararına katılmam mümkün değildir.
yargıtay içtihatını değiştirecektir.
zaten yasalara aykırılık teşkil etsey di bile.4/5 çoğunluğun aranmasına gerek yoktu.kat maliklerinden herhangi biri bu davayı açabilir di.bizim olayımızda yasalara aykırılık yok.olmadığı için 4/5 i arıyoruz fakat gerçekleştiremediğimizden.hakimin müdahalesini istiyoruz.
Sayın Karakolal, sanıyorum, hem Mahkemelerin iş yükünü azaltacak hem de kat maliklerinin çıkarlarını koruyacak şekilde, Yönetim Planı değişikliği için çözüm bulunabilir:
Örneğin, Yönetim Planı değişikliği için Kat Maliklerinin üst üste 2 kez toplantıya çağrılmış ancak 2.sinde de yeterli sayı toplanamamış olması Mahkemeye başvuru için yeterli sayılabilir.
Ama mevcut durumda, Mahkemeye gitmek çözüm getirecek gibi görünmüyor.