Yönetici seçilmesi - atanması

Yönetici ücreti olarak, Genel gider aidatlarının yarısına katılmaz.

Demirbaş ve kalorifer giderlerine Tapusundaki arsa payı kadar katılır.


Yönetici atanması ile ilgili davayı tek kat malikide açabilir.
18.H.D. 28.5.1993 GÜN, 1993/5439 E.7293 K.

Yönetici birinci toplantıda seçilemezse,ikinci toplantıda da sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilmesi gerekir.
Bulunanların çoğunluğu yetmez.
Y.5.H.D.26.3.1984 gün ,1984/2271 E.2660 K.

Sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanmadan yönetici seçilemez.
y.5.h.d.27.6.1977 gün,1977/4525 E.1977/4994 K. y.5.h.d.28.1.1980 gün,1980/481 E.532 K.

Yönetici kat maliki degilse Aidat davalari harici dava acamaz.
Yönetici Borclar kanunu md 504 konusunda yetkisi yoktur.

Yönetici VEKiL olduğu için VEKALET verilebilmesi (Seçilebilmesi) için icralık borcu olmayacak icradan acizlik belgesi olmayacak, Temiz kağıdı istenmeli.

Alıntı:

---

Hakkaniyetli rumuzlu üyeden alıntı

Yönetici ücreti olarak, Genel gider aidatlarının yarısına katılmaz.

Demirbaş ve kalorifer giderlerine Tapusundaki arsa payı kadar katılır.


Yönetici atanması ile ilgili davayı tek kat malikide açabilir.
18.H.D. 28.5.1993 GÜN, 1993/5439 E.7293 K.

Yönetici birinci toplantıda seçilemezse,ikinci toplantıda da sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilmesi gerekir.
Bulunanların çoğunluğu yetmez.
Y.5.H.D.26.3.1984 gün ,1984/2271 E.2660 K.

Sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanmadan yönetici seçilemez.
y.5.h.d.27.6.1977 gün,1977/4525 E.1977/4994 K. y.5.h.d.28.1.1980 gün,1980/481 E.532 K.

Yönetici kat maliki degilse Aidat davalari harici dava acamaz.
Yönetici Borclar kanunu md 504 konusunda yetkisi yoktur.

---

Sayın Hakkaniyetli,

Yöneticinin devrilmesi için seçilmesinde gereken oy çoğunluğu gerekli midir?
İkinci toplantıdaki çoğunluk değiştirelim kararı alabilir mi?

Teşekkür ederim. :ok

Alıntı:

---

Atilda09 rumuzlu üyeden alıntı

Sayın Hakkaniyetli,
Yöneticinin devrilmesi için seçilmesinde gereken oy çoğunluğu gerekli midir?
İkinci toplantıdaki çoğunluk değiştirelim kararı alabilir mi?
Teşekkür ederim. :ok

---

Yöneticiler 1 yil icin secilir.
1 yil dolunca yöneticiligi otomatik biter.
1 yil dolmadan %51 oy ve arsa payi cogunlugu isterse yeni bir yönetici secebilir önceki yöneticinin görevine son verebilir.

Dönem sonu olagan toplantida yönetici secimi icin % 51 oy ve arsa payi gereklidir.
Eski yöneticide yeniden aday olabilir.

- - - Updated - - -

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E:2000/11802 - K:2000/12391

YÖNETİCİNİN TESBİTİ
( Kat M.leri Kurulunun Süresi Dolmadan Toplanıp Yeni Yönetici Seçip Seçemeyecekleri)

KAT M.LERİ KURULU
( Toplantı ve Karar Yeterliliği-Görev Süresi Dolmayan Yönetici Yerine Yenisinin Seçilmesi)

ÖZET :

Yöneticinin görev süresi kural olarak bir yıldır.
Ancak önemli bir sebep çıkması durumunda bir yıllık süre dolmadan kat malikleri kurulu tekrar toplantıya çağrılabilir.
Usulüne uygun yapılan sonraki toplantıda, önceki yöneticinin seçimine dair kararın iptal edilerek yeni yönetici seçilmesinde yasaya aykırı bir yön yoktur.

KARAR :

Dava dilekçesinde, usulüne uygun olarak seçilmiş bir yönetici varken kat maliklerinden bir bölümünün kendi aralarında usulsüz şekilde toplanarak davalı H.'i yönetici seçtiklerinden bahisle, haklı ve hukuka uygun yöneticinin tesbiti istenmiş, Mahkemece, 6.7.1999 tarihli toplantı yöntemine uygun olmadığı gerekçesiyle, davalı H.'in yönetici seçimine ilişkin karar iptal edilmiştir. Kat malikleri kurulu, 6.3.1999 da toplam 10 bağımsız bölüm sahibinden 6'sının katılımıyla toplanmış ve davacı Ş.bu toplantıda yönetici seçilmiştir. Yapılan toplantıda 634 sayılı Yasanın 30. maddesinin öngördüğü toplantı nisabı, sayı ve arsa payı açısından mevcut olduğu gibi davacı, katılanların oybirliğiyle seçildiğine göre başkan seçilebilmek için yeterli oy sayısına da ulaşmıştır. Bu bakımdan, davacının yönetici seçilmiş olmasında herhangi bir usulsüzlük yoktur, alınan diğer kararlar da geçerlidir. Ancak, kat maliklerinden bir bölümünün çağrısı üzerine 6.7.1999 gününde kat malikleri kurulu yeniden toplanmış ve bu kez davalı H.başkan seçilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 34. maddesinde kat malikleri kurulununyıllık toplantısında yönetici seçileceği öngörülmüştür. Bu kuralagöre, yöneticinin görev süresinin kural olarak bir yıl olmasıgerekmekle birlikte, kat malikleri bir yıl dolmadan da yapacaklarıyöntemine uygun toplantıya seçilmiş bulunan yöneticinin görevineson verip, yeni yönetici seçebilirler.

Somut olayda, anayapı 10 bağımsız bölümden oluşmakla birliktedavalının 4 bağımsız bölüme sahip olması nedeniyle, kat malikisayısı 7' dir. Kat Mülkiyeti Yasasının 29. maddesinin 2. fıkrasındaönemli bir sebep çıkması nedeniyle, 15 gün önce bütün katmaliklerine imzalatılacak bir çağrı ya da taahhütlü mektupla katmaliklerinin 1/3' ünün istemi üzerine kat malikleri kurulununtoplantıya çağrılabileceği öngörülmüştür. 6.7.1999 da yapılantoplantıya davacı da çağrıldığı gibi yedi kat maliki sayısıitibariyle, çağıran malik sayısı 1/3 ü aşmaktadır. Yapılantoplantıya, yedi malikten dördü katıldığından 30. maddeninöngördüğü toplantı nisabı, gerek malik sayısı, gerek arsa payıolarak mevcuttur. 31. madde de ise, oy hesabı yapılırken bağımsızbölümlerinin sayısı ne olursa olsun, bir malikin sahip olacağı oysayısının bütün oyların 1/3 ünden fazla olamayacağı kuralabağlanmıştır. Buna göre, dayalı H.'in dört bağımsız bölümükarşılığı sahip olduğu üç oya diğer üç bağımsız bölüm sahiplerininoylarının katılımıyla bu rakam altıya ulaşmaktadır. Böylece, butoplantıda alınan kararlar açısından da, toplam bağımsız bölümsayısının yarısından fazlasına erişilmiştir.

Bu duruma göre her iki toplantı da Kat Mülkiyeti Yasasınıntoplantı yapılabilmesi ve karar alınabilmesi için öngördüğüçoğunlukla yapılmıştır ve her iki toplantı da geçerlidir.

Ancak, sonraki toplantıda yeni bir yönetici seçilmiş bulunduğuna ve eski yönetici davacı Şerefin seçimine ilişkin karar iptal edildiğine göre bu tarihten itibaren yöneticinin H.olduğuna karar verilmesi gerekirken, sonraki kat malikleri kurulu toplantısının yöntemine uygun olmadığı gerekçesiyle, davalı H.'in yönetici seçimine ilişkin kararın iptaline karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Sayın Hakkaniyetli,

Toplantımızı bu gün yaptık. Konuyu detaylandırırsam. Yöneticimizden memnun olanlar ve olmayanlar var idi. Müteahhitte 16 oy var fakat kendisi Amerika da. Oğul şirketi ve babasını her tür konuda temsile tam yetkili (Noter Vekaletnamesi ile geldi.)

Olağanüstü Genel kurul birinci toplantıda 50 kişilik sitede 26 yı bulamadık. Bu gün ikinci toplantımızı yaptık. 45 katılım vardı.

1.Sorum; Genel Noter Vekaletini divan basit imzalı vekalet gibi görerek müteahhidin 14 oyunu tırpanladı. (Doğru mu?)
Bu durumda tüzel kişilikler vekil eli ile yönetilirken şirket adına tescilli dairelerde vekil müdürler de mi sadece iki daire için oy kullanacak?...

2. Birinci adımda "Yöneticiyi azil edelim mi?" konusu oylandı. Sonuç 10 kalsın 22 gitsin şeklinde çıktı. Burada söz alıp "Salt çoğunluk şartı aranan yönetici atamasında azilde de salt çoğunluğa ulaşmalıyız." düşüncem Divanda gene kabul görmedi.

Seçime geçilerek 32 oy ile yeni yöneticiyi atadılar. Buradaki sorun "ikinci toplantıdayız çoğunluk aranmaz denilmesi" Gitsin salt çoğunluğu 26 oy olmadan ikinci adıma geçip 32 kabul oyu ile yönetici seçmemiz.

Son sorum Divan üyeleri vekalet ve oy kullanabilir mi?

Teşekkür ederim.

Alıntı:

---

Atilda09 rumuzlu üyeden alıntı

Sayın Hakkaniyetli,

Toplantımızı bu gün yaptık. Konuyu detaylandırırsam. Yöneticimizden memnun olanlar ve olmayanlar var idi. Müteahhitte 16 oy var fakat kendisi Amerika da. Oğul şirketi ve babasını her tür konuda temsile tam yetkili (Noter Vekaletnamesi ile geldi.)

Olağanüstü Genel kurul birinci toplantıda 50 kişilik sitede 26 yı bulamadık. Bu gün ikinci toplantımızı yaptık. 45 katılım vardı.

1.Sorum; Genel Noter Vekaletini divan basit imzalı vekalet gibi görerek müteahhidin 14 oyunu tırpanladı. (Doğru mu?)
Bu durumda tüzel kişilikler vekil eli ile yönetilirken şirket adına tescilli dairelerde vekil müdürler de mi sadece iki daire için oy kullanacak?...

2. Birinci adımda "Yöneticiyi azil edelim mi?" konusu oylandı. Sonuç 10 kalsın 22 gitsin şeklinde çıktı. Burada söz alıp "Salt çoğunluk şartı aranan yönetici atamasında azilde de salt çoğunluğa ulaşmalıyız." düşüncem Divanda gene kabul görmedi.

Seçime geçilerek 32 oy ile yeni yöneticiyi atadılar. Buradaki sorun "ikinci toplantıdayız çoğunluk aranmaz denilmesi" Gitsin salt çoğunluğu 26 oy olmadan ikinci adıma geçip 32 kabul oyu ile yönetici seçmemiz.

Son sorum Divan üyeleri vekalet ve oy kullanabilir mi?

Teşekkür ederim.

---

Cevaplar
1- Kat mülkiyeti kanunu
Madde 31 - Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz
(Sizin durumunuzda en fazla 17 oy kullanabilir)

Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.


2- 32 kisiden 22 si azledelim demis bu salt cogunluktur gecerlidir. Dogrudur. (Katilanlarin salt cogunlugunun kabulü)

3- %51 den 26 dan fazla 32 kisi yeni yöneticiye onay vermis. Dogru bir karar gecerlidir.

Alıntı:

---

Hakkaniyetli rumuzlu üyeden alıntı

Cevaplar
1- Kat mülkiyeti kanunu
Madde 31 - Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz
(Sizin durumunuzda en fazla 17 oy kullanabilir)

Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.


2- 32 kisiden 22 si azledelim demis bu salt cogunluktur gecerlidir. Dogrudur. (Katilanlarin salt cogunlugunun kabulü)

3- %51 den 26 dan fazla 32 kisi yeni yöneticiye onay vermis. Dogru bir karar geçerlidir.

---

Bir uzman gözü ile paylaştığınız fikirleriniz için teşekkür ederim.

Uyuşmazlığın konu olduğu birinci nokta hala bence muğlak. Eğer basit vekalet ile Noterlikçe tanımlanan iş görmek için kullandığımız vekaleti bir tutarsak Şirket müdürü Oğul'un yetkilerini tırpanlamış oluyoruz. Diyorsunuz ki siz 8 adet adi temsilci ile toplantıya gelin. Ya da toplantıya mutlaka gelin.

İkinci uyuşmazlıkta salt çoğunluk tabiri yerine %51'i kullanmalıydım. Yani indirmek için önce 26'yı bul sonra seçeceğin kişi de ayrıca 26'yı ara.

Biz yeni yöneticiye oy verirken kaosa mani olmak adına destek olduk. Tutanak altında ilk iki durum için şerhimiz var. Belki oy vermeyip 26'ya ulaşmalarını engellerdik ama bu sefer eski meclis seçimleri gibi hakim müdahalesine kadar işler kilitlenirdi.

Yöneticinin dışarıdan olması hasebiyle sözleşmeden doğan kalan aylarının ücreti ve tazminat alacağını nasıl yorumlarsınız?

Değişme gerekçesi "beğenmedik" Eğer ücret ve tazminat ödenecek ise biz kalsın diyenler de bu durumdan eşit oranda mı etkilenecek?

Denklem kadar izleme almıyor ancak yine de yürekten teşekkür ederim.
Not: Kesinlikle mizansen değil.;)

Güven oylamasinda yönetici güven oyu alamamis.
Demekki yönetici kat maliklerinin güvenini yitirici hatalar yapti.
Borclar kanununa göre vekalet veren, eger güveni kayboldu ise vekil tayin ettigi kisiyi her zaman azledebilir.
Kat mülkiyeti kanuna göre yönetici de kat maliklerinin vekilidir.
Yöneticiye güvenmeyen kat malikleri verdikleri yöneticilik vekaletini her zaman azledip iptal edebilirler.
Gündem olusturma toplanti istegi 3/1 kat malikin talebi ile olur.
Toplantida 32 kisi yeni yöneticiye güven oyu vermis.
KMK nin istedigi %51 sarti olan 26 sayisi gecilmistir.

Kendi güven sarsici islemlerinden dolayi kat maliklerinin menfaatlerini koruyamayan yönetici azledildigi tarihden sonrasi icin ücret talep edemez.

Yöneticinin görevi her zaman kat malikleri ile iletisim halinde olmak ve kat maliklerinin haklarini korumak zorundadir.
Yönetici kat maliklerini zararlandirici keyfi islemler yapamaz.

Yargitay ictihatlarina göre
Kat maliklerini zarara ugratan yönetici bu zarardan kendisi sorumludur.
Yönetici kat malikleri bana yetki verdi ben istedigimi yaparim diyemez.
Yönetici her zaman emsal RAYiC degerlerde islem yapmak zorundadir.

Alıntı:

---

Hakkaniyetli rumuzlu üyeden alıntı

Güven oylamasinda yönetici güven oyu alamamis.
Demekki yönetici kat maliklerinin güvenini yitirici hatalar yapti.
Borclar kanununa göre vekalet veren, eger güveni kayboldu ise vekil tayin ettigi kisiyi her zaman azledebilir.
Kat mülkiyeti kanuna göre yönetici de kat maliklerinin vekilidir.
Yöneticiye güvenmeyen kat malikleri verdikleri yöneticilik vekaletini her zaman azledip iptal edebilirler.
Gündem olusturma toplanti istegi 3/1 kat malikin talebi ile olur.
Toplantida 32 kisi yeni yöneticiye güven oyu vermis.
KMK nin istedigi %51 sarti olan 26 sayisi gecilmistir.

Kendi güven sarsici islemlerinden dolayi kat maliklerinin menfaatlerini koruyamayan yönetici azledildigi tarihden sonrasi icin ücret talep edemez.

Yöneticinin görevi her zaman kat malikleri ile iletisim halinde olmak ve kat maliklerinin haklarini korumak zorundadir.
Yönetici kat maliklerini zararlandirici keyfi islemler yapamaz.

Yargitay ictihatlarina göre
Kat maliklerini zarara ugratan yönetici bu zarardan kendisi sorumludur.
Yönetici kat malikleri bana yetki verdi ben istedigimi yaparim diyemez.
Yönetici her zaman emsal RAYiC degerlerde islem yapmak zorundadir.

---

Vekalet ayrımı konusu halen muğlak.
Güvenoyu açıklaması mükemmel. Söyleyecek tek bir söz yok. Açıklama ve örnek enfes. Yorumunuza sağlık.
Kat maliklerinin zarara uğratıldığı iddiası nasıl somutlaştırılacak?
Toplantı gündemimizde gerekçe sadece "Dışarıdan değil içimizden biri olsun. Dışarıdan yönetici iç işleyişi görmekte malik kadar avantajlı değil" şeklinde.
Hadi hadi bunu da bilin bakalım.:)
Teşekkürler yorumlar için...

Borclar kanunu md 504 de tarif edilen durumlar ve KMK da bahsedilen tüm maliklerin oy birligini gerektiren (KMK 20..anlasma..KMK 45) vs gibi durumlar icin özel ilave vekalet gerekir.
Cünki bunlar ileriye dönük süresiz hak kaybettirici zararlandirici islemlerdir.

Alıntı:

---

Hakkaniyetli rumuzlu üyeden alıntı

Borclar kanunu md 504 de tarif edilen durumlar ve KMK da bahsedilen tüm maliklerin oy birligini gerektiren (KMK 20..anlasma..KMK 45) vs gibi durumlar icin özel ilave vekalet gerekir.
Cünki bunlar ileriye dönük süresiz hak kaybettirici zararlandirici islemlerdir.

---

Sonuç: Toparlar isek sevgili İsmail ARSLAN'ın imzasına geliyoruz. Başkalarına da fırsat vermek lazım. Aslında değişim konusunda hepimiz hemfikiriz. Sadece içimizden biri siteyi daha iyi yönetir düşüncesi haklı fesih konusu olmayacaktı. eğer üç ay daha sabredebilseydik en azından yeni bir cephe açılmamış olacaktı.

İntikam iki mezar gerektirir. Şimdi burada kaybeden taraflar farklı cephelerde intikam peşinde olacak. İlk adım da yönetim planında olmayan ancak zımnen konuşarak yaptırdığımız panjurlar hedef alınacak. 4 arkadaşız bunu yaptıran ve diğerleri de yaptıracaktı. Yönetici sitemizden yatırım amacı ile daire sahibi oldu ancak tapu işlemleri henüz tamamlanmadı. Artık amacım bağcıyı dövmek diyor. Şimdi düştük müteahhidin eline.

Gel de 5/4 imzayı topla.:k

Sizce davaya gitmeden panjurları sökmeli miyiz? Hakim farklı göz ile bakabilir mi?

Teşekkürler....:)

Yargitay ictihatlarina göre pancur serbest.
Montajlar dış duvara taşmayacak dış duvara olmayacak.
Pancur pencereyi kapatan perde ile bir tutuluyor.
Diger kat maliklerinden 5/4 izin almaniz gerekmez.

Alıntı:

---

Hakkaniyetli rumuzlu üyeden alıntı

Yargitay ictihatlarina göre pancur serbest.
Pancur pencereyi kapatan perde ile bir tutuluyor.
Diger kat maliklerinden 5/4 izin almaniz gerekmez.

---

Harikasınız. Paylaşmak güzeldir. Sayenizde epey yol kat ettim. Bir örnek içtihada ihtiyacım olacak. Peki cam balkonlar için ne düşünüyorsunuz? Onlar içinde aynı içtihattı genişleterek "Tül perde niyetine kullanıyoruz." diyebilir miyiz?
Ya da yöneticinin vermediğimiz tazminatı yüzünden bunları yapıyor aslında yazılı olmasa da biz bu konuları konuşup anlaşmıştık desek ve bunu şahitler ile ispat etsek faydası olur mu?
İstanbul'da iseniz davamıza bakabilir misiniz? Ya da iyi bir hukuk danışmanı önerirseniz sevinirim.
;-)

Balkonlarda sabit tesis yasak.
Hareketli acılıp kapanan tesisler serbest.

Montajlar dış duvara taşmayacak dış duvara olmayacak.

Alıntı:

---

Hakkaniyetli rumuzlu üyeden alıntı

Balkonlarda sabit tesis yasak.
Hareketli acılıp kapanan tesisler serbest.

Montajlar dış duvara taşmayacak dış duvara olmayacak.

---

Hay Allah binlerce kez razı olsun. Yüreğime soğuk sular serpildi. Bu panjur, balkon konularında elinizde örnek bir ictihad var mı?

- - - Updated - - -

Alıntı:

---

Hakkaniyetli rumuzlu üyeden alıntı

Balkonlarda sabit tesis yasak.
Hareketli acılıp kapanan tesisler serbest.

Montajlar dış duvara taşmayacak dış duvara olmayacak.

---

Yönetici bize bu kararı gönderdi.

T.C. YARGITAY
18.Hukuk Dairesi

Esas: 2006/1434
Karar: 2006/2211
Karar Tarihi: 16.03.2006

ÖZET: Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesi hükmüne göre kat malikleri ana taşınmazın mimari durumunu titizlikle korumakla yükümlü oldukları gibi kat maliklerinden biri diğer tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler yaptıramaz. Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre bir bağımsız bölümün balkonlarının dış duvar ve cepheleri Yasanın 4. maddesi hükmü uyarınca ortak yer olarak tanımlanmaktadır. Ana taşınmazdaki tüm kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğindeki yönetim planının 22. maddesinde açıkça bağımsız bölümlerin balkonlarının kapatılamayacağı, balkon ve pencerelere güneşlik, jaluzi ve benzeri dış elamanların taktırılamayacağı hükme bağlanmıştır.

(634 S. K. m. 19)

Dava dilekçesinde projesine ve site yönetim planına aykırı olarak kapatılan balkonun eski hale getirilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı vekili dava dilekçesinde, kat mülkiyetli ana taşınmazda kat maliki olan davalı Mustafa'nın A2 Blok 18. nolu bağımsız bölümün balkonunu mimari projeye, yönetim planı hükümlerine ve kat malikleri kurulu kararlarına aykırı olarak kapattığını ileri sürülerek sözü edilen değişikliğin projesine uygun eski hale getirilmesine karar verilmesini istemiştir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesi hükmüne göre kat malikleri ana taşınmazın mimari durumunu titizlikle korumakla yükümlü oldukları gibi kat maliklerinden biri diğer tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler yaptıramaz. Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre bir bağımsız bölümün balkonlarının dış duvar ve cepheleri Yasanın 4. maddesi hükmü uyarınca ortak yer olarak tanımlanmaktadır. Ana taşınmazdaki tüm kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğindeki yönetim planının 22. maddesinde açıkça bağımsız bölümlerin balkonlarının kapatılamayacağı, balkon ve pencerelere güneşlik, jaluzi ve benzeri dış elamanların taktırılamayacağı hükme bağlanmıştır.

Yerinde yapılan inceleme sonucu düzenlenen bilirkişi raporundan davalının A2 Blok 18 numaralı bağımsız bölümünün mutfak balkonunu 12 parçadan oluşan cam ile kapattığı, bu camların sabit ray üzerinde kayarak açılıp kapandığı anlaşılmaktadır. Bilirkişinin yerinde saptadığı bu sistemin varlığı dosyadaki fotoğraflarda da görüldüğü gibi bu konuda davanın tarafların arasında da çekişme yoktur. Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre balkonu kapatma malzemesinin saydam (cam) ya da ışık geçirmeyen nitelikte olması ve/veya tek parçadan ya da bir kaç parçadan (somut olayda olduğu gibi desensiz 12 cam plakadan) oluşması sonucu değiştirmez. Saptanan bu durum karşısında davalının bağımsız bölümünün balkonunu mimari projeye ve yönetim planının 22. maddesi hükmüne aykırı olarak tüm kat maliklerinin rızası bulunmaksızın kapatmış olmasının Kat Mülkiyeti Yasasının yukarıda değinilen 19. maddesi hükmüne aykırılık oluşturduğu gözetilerek davanın kabulü ile dava konusu edilen balkonun eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken, mahkemece yerinde olmayan gerekçeyle davanın reddi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 16.03.2006 gününde oybirliği ile karar verildi.(¤¤)

Güncel ve aksini iddi eden bir ictihad var mı elinizde?:ok

Bu bilgiyi size gönderen sizin pancurlarinizdan rahatsiz olan Yönetici Kat malikimi?
Kat maliki degilse bu durumlar sadece kat maliklerini ilgilendirir.
Kat maliki olmayan kisileri Yönetici bile olsa ilgilendirmez.
Yöneticinin yetkileri KMK md 35 de belirtilmistir.
Bu konularla ilgili yetkileri yok.
Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesi hükmüne göre kat malikleri ana taşınmazın mimari durumunu titizlikle korumakla yükümlüdür.
Yöneticilerin eger ayni zamanda da kat maliki degillerse, böyle bir yükümlülük ve yetkileri yoktur.

Yukardaki karar pancurun kanunlarda yasak oldugu icin degil, sadece o binaya özgü Tapu dairesindeki yönetim planinda pancur yasak oldugu icin bu sekilde karar almis.
Sizin yönetim planinizdaki bu konu ile ilgili neler yaziyor incelemek lazim.
Tapu daireleri 50.- bedel ile yönetim plani fotokopi sini veriyor.
Temin edebilirsiniz.

Ayrica Yönetim planlari kanunlardaki emredici hususlara aykiri olamaz.
Yönetim plani ile sizin pencerelerinize perde takip takmayacaginizi yada perdenin rengi ne olacak vs. gibi özel zevki ilgilendiren hususlarda kurallar olmaz.

Ayrica eger siz dairenizi sonradan aldi iseniz önceki malikin yönetim planina verdigi hak kaybettirici feragatleri yeni maliki baglamaz.

Alıntı:

---

Hakkaniyetli rumuzlu üyeden alıntı

Bu bilgiyi size gönderen sizin pancurlarinizdan rahatsiz olan Yönetici Kat malikimi?
Kat maliki degilse bu durumlar sadece kat maliklerini ilgilendirir.
Kat maliki olmayan kisileri Yönetici bile olsa ilgilendirmez.
Yöneticinin yetkileri KMK md 35 de belirtilmistir.
Bu konularla ilgili yetkileri yok.
Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesi hükmüne göre kat malikleri ana taşınmazın mimari durumunu titizlikle korumakla yükümlüdür.
Yöneticilerin eger ayni zamanda da kat maliki degillerse, böyle bir yükümlülük ve yetkileri yoktur.

Yukardaki karar pancurun kanunlarda yasak oldugu icin degil, sadece o binaya özgü Tapu dairesindeki yönetim planinda pancur yasak oldugu icin bu sekilde karar almis.
Sizin yönetim planinizdaki bu konu ile ilgili neler yaziyor incelemek lazim.
Tapu daireleri 50.- bedel ile yönetim plani fotokopi sini veriyor.
Temin edebilirsiniz.

Ayrica Yönetim planlari kanunlardaki emredici hususlara aykiri olamaz.
Yönetim plani ile sizin pencerelerinize perde takip takmayacaginizi yada perdenin rengi ne olacak vs. gibi özel zevki ilgilendiren hususlarda kurallar olmaz.

Ayrica eger siz dairenizi sonradan aldi iseniz önceki malikin yönetim planina verdigi hak kaybettirici feragatleri yeni maliki baglamaz.

---

Sayın Hakkaniyetli,

Örnek karardaki yönetim planı hükümleri aynen var. Aslında biz planı değiştirme kararı aldık. 50 de bir kaç -5 değildir- imza kalmıştı. Sonra tescil edilemeden bir malik yırttı attı.
Eski Yönetici müteahhitten daireyi almış demek için tapu gerekir ama paralar alınıp verilmiş, bu gün yarın tapusuyla dikilecektir. Sadece intikam almak istiyorum diyor. Adamı zorla getirdik. Zorla gönderdik. Öfkesine katılıyorum ama fil çimen ilişkisi mağduru biz olacak gibiyiz.
Parasını çimenler olarak karşılayalım dedik ona da yanaşmıyor. 1500 lira toplam alacağı yönetim vermiyor. O bizden almıyor. Yönetim tarafından ödenmiştir belgesi istiyor. Yönetim belge vermem diyor.
Bir malik gitmiş vergi vermiyor diye maliyeye şikayet etmiş. Siteyede stopaj cezaları gelecek deniyor. Yönetici asıl sizin yaptığınız kaçak işçi çalıştırmaktır diyor. Bir gün zabıta geliyor. Ertesi gün vergi kontrolörleri. Yakıt aidatları az - çok diye bir yıldır mahkemede. Nasıl bir ülkede yaşarız? İnsanlarımızın hak arama duyguları gerçekten özürlü.

Ev alma Komşu al. (SULH olmanın başka yolu yok mu? Ayda bir kez bu tartışmalara mecburen ortak oluyoruz.)

Alıntı:

---

Atilda09 rumuzlu üyeden alıntı

Sayın Hakkaniyetli,

Örnek karardaki yönetim planı hükümleri aynen var. Aslında biz planı değiştirme kararı aldık. 50 de bir kaç -5 değildir- imza kalmıştı. Sonra tescil edilemeden bir malik yırttı attı.
Eski Yönetici müteahhitten daireyi almış demek için tapu gerekir ama paralar alınıp verilmiş, bu gün yarın tapusuyla dikilecektir. Sadece intikam almak istiyorum diyor. Adamı zorla getirdik. Zorla gönderdik. Öfkesine katılıyorum ama fil çimen ilişkisi mağduru biz olacak gibiyiz.
Parasını çimenler olarak karşılayalım dedik ona da yanaşmıyor. 1500 lira toplam alacağı yönetim vermiyor. O bizden almıyor. Yönetim tarafından ödenmiştir belgesi istiyor. Yönetim belge vermem diyor.
Bir malik gitmiş vergi vermiyor diye maliyeye şikayet etmiş. Siteyede stopaj cezaları gelecek deniyor. Yönetici asıl sizin yaptığınız kaçak işçi çalıştırmaktır diyor. Bir gün zabıta geliyor. Ertesi gün vergi kontrolörleri. Yakıt aidatları az - çok diye bir yıldır mahkemede. Nasıl bir ülkede yaşarız? İnsanlarımızın hak arama duyguları gerçekten özürlü.

Ev alma Komşu al.

---

45 kisinin imza verdigi onay verdigi bir müsade gecerlidir.
Tapuya tescil edilmesi gerekmez.
5/4 onay veriyorsa yapilabilir.
Sizin durumunuzda 40 kisinin onay vermesi yeterli.
Disaridan yönetici atamak kacak isci calistirmak degildir.
Yöneticiler isci degil VEKiL dir.
Disaridan yönetici olunca eger bu kisi gelir vergisi ve KDV ödeyen bir profesyonel yönetici degilse ücretinden gelir vergisi ve damga vergisini düstükden sonra net ücretini vermek gerekir.
Vergi orani % 15 tir.
Yönetici ücreti KMK ya göre demirbas aidatlari haric genel gider aidatlarinin yarisi kadardir.
Muhasebeciler odasinin belirledigi ücret tarifesine göre personel yok ise yillik 800.- TL + KDV kadar. (Kapici, bekci vs.)

Alıntı:

---

Hakkaniyetli rumuzlu üyeden alıntı

45 kisinin imza verdigi onay verdigi bir müsade gecerlidir.
Tapuya tescil edilmesi gerekmez.
5/4 onay veriyorsa yapilabilir.
Sizin durumunuzda 40 kisinin onay vermesi yeterli.
Disaridan yönetici atamak kacak isci calistirmak degildir.
Yöneticiler isci degil VEKiL dir.
Disaridan yönetici olunca eger bu kisi gelir vergisi ve KDV ödeyen bir profesyonel yönetici degilse ücretinden gelir vergisi ve damga vergisini düstükden sonra net ücretini vermek gerekir.
Vergi orani % 15 tir.
Yönetici ücreti KMK ya göre demirbas aidatlari haric genel gider aidatlarinin yarisi kadardir.
Muhasebeciler odasinin belirledigi ücret tarifesine göre personel yok ise yillik 800.- TL + KDV kadar. (Kapici, bekci vs.)

---

Ancak ıslak imzalı belge yırtıldı. Sorun burda. Yırtan için ne gibi bir yaptırımımız olabilir? Net ücret konuşuldu ve yönetici gider makbuzu ile ücretlerini aldı. Bu durumda vergiyi kim ödeyecek?

Yeniden imza toplayin.
islak imzali belgeyi yirtan kisiden imza istemeyin.
Sahitler varsa belge gecerlidir.

Kat maliki olmayan profesyonel kendi vergisini ödemeyen yönetici secmek her zaman bu tür sorunlari beraberinde getiriyor malesef.

Yargıtay 9. Hukuk Dairesi E:2003/20423 - K:2004/10570
KAT MALİKLERİ İLE YÖNETİCİ ARASINDAKİ İLİŞKİ ( Yöneticiliğin Ücret Karşılığında Yapılması/Sigortalı Olması - Hizmet Akdi İle Çalışmayan Davacının Kıdem Tazminatı Talep Edemeyeceği )
İŞÇİLİK SIFATI ( Yöneticiliğin Ücret Karşılığında Yapılması/Sigortalı Olması - Hizmet Akdi İle Çalışmadığından Bu Sıfatı Olamayacağı/Kıdem Tazminatı Talebinin Reddi Gereği )
KAT MÜLKİYETİ ( Yöneticiliğin Ücret Karşılığında Yapılması/Sigortalı Olması - Hizmet Akdi İle Çalışmayan Davacının Kıdem Tazminatı Talep Edemeyeceği )
KIDEM TAZMİNATI ( Kat Malikleri İle Yönetici Arasında Vekalet İlişkisi Olduğu Ücret Karşılığında Yapılması ve Sigortalı Olmasının İşçilik Sıfatı Kazandıramayacağı - Reddi Gereği )

ÖZET :

Kat malikleri ile yönetici arasında vekalet ilişkisi olduğuna göre, yöneticiliğin ücret karşılığında yapılması, hatta yöneticinin sigortalı olması taraflar arasındaki vekalet ilişkisini değiştirmez. Hizmet akdi ile çalışmayan davacının kat maliklerinden kıdem tazminatı adı altında istekte bulunması ve bu isteğinin hüküm altına alınması hatalıdır.

634 sayılı yasanın 34. maddesinde kat maliklerinin gayrimenkulun yönetimini kendi aralarında veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye verebilecekleri belirtildiği gibi aynı yasanın 40. maddesinde yöneticinin kural olarak vekilin işçinin haklarına sahip olabileceği ve kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebileceği de öngörülmüş olmakla bu davada taraflar arasındaki ilişkinin ücretle yapılan bir vekalet ilişkisi olduğu açık olup, davacının SSK.'ya çalıştığının bildirilmesi ve prim ödenmesi aradaki hukuki iş ilişkinin mahiyetini etkilemeyeceğinden, hizmet akdi ile çalışmayan davacının kat maliklerinden kıdem tazminatı adı altında istekte bulunamaz.

Alıntı:

---

Hakkaniyetli rumuzlu üyeden alıntı

Yeniden imza toplayin.
islak imzali belgeyi yirtan kisiden imza istemeyin.
Sahitler varsa belge gecerlidir.

Kat maliki olmayan profesyonel kendi vergisini ödemeyen yönetici secmek her zaman bu tür sorunlari beraberinde getiriyor malesef.

Yargıtay 9. Hukuk Dairesi E:2003/20423 - K:2004/10570
KAT MALİKLERİ İLE YÖNETİCİ ARASINDAKİ İLİŞKİ ( Yöneticiliğin Ücret Karşılığında Yapılması/Sigortalı Olması - Hizmet Akdi İle Çalışmayan Davacının Kıdem Tazminatı Talep Edemeyeceği )
İŞÇİLİK SIFATI ( Yöneticiliğin Ücret Karşılığında Yapılması/Sigortalı Olması - Hizmet Akdi İle Çalışmadığından Bu Sıfatı Olamayacağı/Kıdem Tazminatı Talebinin Reddi Gereği )
KAT MÜLKİYETİ ( Yöneticiliğin Ücret Karşılığında Yapılması/Sigortalı Olması - Hizmet Akdi İle Çalışmayan Davacının Kıdem Tazminatı Talep Edemeyeceği )
KIDEM TAZMİNATI ( Kat Malikleri İle Yönetici Arasında Vekalet İlişkisi Olduğu Ücret Karşılığında Yapılması ve Sigortalı Olmasının İşçilik Sıfatı Kazandıramayacağı - Reddi Gereği )

ÖZET :

Kat malikleri ile yönetici arasında vekalet ilişkisi olduğuna göre, yöneticiliğin ücret karşılığında yapılması, hatta yöneticinin sigortalı olması taraflar arasındaki vekalet ilişkisini değiştirmez. Hizmet akdi ile çalışmayan davacının kat maliklerinden kıdem tazminatı adı altında istekte bulunması ve bu isteğinin hüküm altına alınması hatalıdır.

634 sayılı yasanın 34. maddesinde kat maliklerinin gayrimenkulun yönetimini kendi aralarında veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye verebilecekleri belirtildiği gibi aynı yasanın 40. maddesinde yöneticinin kural olarak vekilin işçinin haklarına sahip olabileceği ve kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebileceği de öngörülmüş olmakla bu davada taraflar arasındaki ilişkinin ücretle yapılan bir vekalet ilişkisi olduğu açık olup, davacının SSK.'ya çalıştığının bildirilmesi ve prim ödenmesi aradaki hukuki iş ilişkinin mahiyetini etkilemeyeceğinden, hizmet akdi ile çalışmayan davacının kat maliklerinden kıdem tazminatı adı altında istekte bulunamaz.

---

İmza işi çok zor. Müteahhit de kendi başına 16 oy var. Hele ki 14 oyu tırpanlamışız. Güzel bir tartışma konusuydu. Gördüğüm o ki "Merkeple aşk yaşayan o.uru.na katlanacak." Beşyüz verip kurtulabilecek iken 5000 liralık yatırımlar heba olacak. Haniballın gemileri yakmasını şimdi çok daha iyi anlıyorum. Sonuçları mutlaka paylaşacağım.

Sağlık olsun.

Merhaba

Kat mülkiyeti kanununda yöneticinin, arsa payı veya toplantıya katılan maliklerin kişi sayısının salt çoğunluğu ile atanabileceği yazmaktadır.

İlk toplantıda salt çoğunluğun toplanamamasından dolayı yapılan 2. toplantıda da salt çoğunluk sayısı kadar katılım olmamıştır.

Bu durumda 2. toplantıya katılan sayısının salt çoğunluğu ile kararlar alınabildiği yazmaktadır.

Yönetici salt çoğunluğun katılmadığı 2. toplantıya katılanların oybirliği ile seçilebilir mi? Yoksa tüm binanın salt çoğunluğunun katılacağı bir toplantıya kadar uğraşmak mı gereklidir.

Teşekkürler

KMK madde 34 aşağıdaki gibidir. Hesap yapılırken bütün kat malikleri göz ününe alınır. Toplantıya katılanlar değil.
Örnek; 10 eşit arsa paylı bağımsız bölümün olduğu yerde yönetici 6 oy ile seçilebilir.



D) Yönetici:
I - Atanması:
Madde 34 – Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye
veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.
Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün
bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten
sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat
maliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez
Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.4144
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart
olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.
(Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/18 md.) Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün
kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim
kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına
kadar idarî para cezası verilir.

Sayın ceceli341
Cevabınız için teşekkür ederim.
Binamız 88 bağımsız bölümden oluşuyor. Bu sayının çoğunluğunu hiçbir zaman toplayamadık. Yurtdışında olan veya ilgisiz kat malikleri yüzünden hep azınlık toplandı. Bu durumda seçtiğimiz yöneticiler ve kararlar geçersiz mi olmaktadır? Yoksa bu duruma bir itiraz eden olduğunda mı sorun yaşanır.?
Defterlerin tasdiki sırasında noterler bu sayıya dikkat etmeli midir?

Teşekkürler

Noterlerin kararı inceleme denetleme gibi yetkileri yoktur. Bu nedenle kararları sorgulamadan, defteri tastik ederle. Seçtiğiniz vekiller yetkisiz vekil durumundalar. Kat maliklerinden biri veya bir kaçı Sulh hukuk mahkemesine yetkili yönetici atanmasını istemedikçe yönetici görevine devam eder. Bir kat maliki çıkıp siz yetkisiz yöneticisiniz derse yöneticinin yapabileceği bir şey yok. Ama pek çok apartman bu yetkisiz vekliller tarafından yönetiliyor.
Yeterli olmayan sayıda malik ile yönetici seçerseniz seçtiğiniz yönetici Sulh hukuk mahkemesine gidip kendisinin yönetici atanmasını talep ederse, mahkeme genellikle atanmak isteyeni atar. Bu şekilde yöneticiyi yetkili vekil haline getirmek mümkün.

- - - Updated - - -

Eski yıllarda seçtiğiniz yöneticilere bir itiraz olmadığı için bir anlamda yöneticiyi kabül etmiş olduklarından yaptığı işlemlerin geçersiz olacağını düşünmüyorum. Bu bir anlamda kabüldürde.

Kat Mülkiyeti Kanununun 42. maddesi değişik 4. bendinde geçen 2000 metrekare alan nasıl hesaplanır? Şöyle ki; sitede 5 blok var diyelim. Her bir blokta 1500 metrekare inşaat alanı var. 2000 metre kare hesaplanırken tek bir blok mu, yoksa 5 blokun tamamı mı dikkate alınacak? bu konuda yargı kararı var mı?

Tek parsel üzerindeki yapıların m2 sini baz alacaksınız.