Emlakçıda imzalanan sözleşmenin iptali

Merhaba

Geçen hafta bir gayrimenkul almak üzere bir emlakçıda satış sözleşmesi imzaladım. Aynı gün satıcıya 3000 TL kapora gönderdim.

Ancak daha sonra bu gayrimenkulü almaktan vazgeçtim çünkü emlakçının 200m2 olarak ilan ettiği bu gayrimenkulun kayıtlarda 60m2 olarak göründüğünü, alt kısmındaki deponun daha sonradan yaptırıldığı, tapuda bu alanın görünmediği için satış bedeli kadar kredi çekemeyeceğimi öğrendim. Bu yer için bu miktarda kredi çekemeyeceğimi ve bu nedenle satın almaktan vazgeçtiğimi ilettim. Ancak emlakçı imzaladığım sözleşmeye dayanarak, herhangi bir satış gerçekleşmediği halde benden hem alıcının hem satıcının ödeyeceği toplam %6'lık komisyon ücretini ve sözleşmede yazılmış olan "cayan taraf nakten 3000TL öder" maddesi nedeniyle toplamda 15bin TL civarı bir meblağ talep etmiştir. Ödemeyeceğimi belirttiğimde de dava açacaklarını kendileri ve avukatları beyan etmiştir.

Sözleşmedeki ilgili hükümler:
- Kapora miktarı belirtilmiş.
- Alıcı vazgeçerse kaporasını geri alamayacaktır denmiş.
- Alıcı %3, satıcı %3 olarak toplam %6 komisyon ödeyecek denmiş.
- Şartlara uymayan taraf yukarıdaki komisyon bedelini ödemekle yükümlüdür denmiş.
- Kapora verdikten sonra cayan taraf yazıhaneye nakten 3000tl öder denmiş.

Şimdi;

Satın almamış olduğum bir yer için benden bu kadar fahiş ücretler talep edilmesi adil bir durum mudur? Burada haksız bir kazanç yok mudur? Benim belirttiğim iptal gerekçesi makul değil midir? Emlakçı 60m2'lik bir yeri bana 200 m2 olarak satmaya çalışarak beni yanıltmış değil midir? Benim sözleşmeden caymamın malsahibine ve emlakçıya bir maliyeti bulunmamaktadır. Emlakçı bu mülkün ilanını halen yayında tutmaktadır, yani kaporadan sonra satıştan kaldırmamıştır. Ben hem 3000tl kaporamı mal sahibine kaptırmışken hem de 15bin TL gibi fahiş bir ücreti haksız yere bu emlakçıya ödemem sırf bu sözleşmeye imza attım diye gerekecek midir? Şimdi dava süreci nasıl işler, ne yapmam gerekir?

Konu hakkındaki görüşlerinizi iletirseniz sevinirim.

sözleşmenin amacı nedir ? kaporanın amacı nedir? bunları biliyorsanız, mahkeme yolu sizin için son seçenek olacak. araştırmadan kılı 40 yarmadan yapılmış bir anlaşma..

Alıntı:

---

haylahop rumuzlu üyeden alıntı

sözleşmenin amacı nedir ? kaporanın amacı nedir? bunları biliyorsanız, mahkeme yolu sizin için son seçenek olacak. araştırmadan kılı 40 yarmadan yapılmış bir anlaşma..

---

Merhaba. Yanıtınızdan pek bir anlam çıkaramadım biraz açar mısınız?

Git ver mahkemeye. Ayıplı mal yüzünden sözleşme geçersizdir. Nasılki sen internetten bir ürün aldığında elektronik satış sözleşmesi imzalıyorsun ama mal sana geldiğinde ayıplı çıkınca 30 gün içinde geri iade edip paranı geri alabiliyorsun.

Bu tam ona benzemez ama sana sözleşmede belirttiği daire ve özellikler ile sana verilmeye çalışan birbirine benzemiyorsa bilirkişi gelsin sözleşmede belirtililen daire ile sana gösterilen satılmaya çalışılan daireyi karşılaştırsın.

Hem senin emlakçı ile ne işin var git mal sahibini gör onunla konuş. Bu zamanda emlakçılık bir diye bir meslekmi kaldı artık.
Satmak isteyen herkes internet sitelerine ilan veriyorlar.
Git google maptan alacağın yeride internet üzerinden gör , daha sonrada sahibinide bul onunla konuş. emlakçı ile ne konuşuyorsun.

Bu adam herkese böyle yapsa ne olacak. Ne biliyorsun belki herkese bunu yapıyor , sonrada sana anlattığı ev ile evin aslı birbirini tutmucak sonra kapora gidicek sözleşmeden caydın diye para alıcak Yok öyle dava.

Emlakçılık diye bir meslek kalmadı emlakçılarda bunu öğrensinler artık.

Kesinlikle emlakçıdan evde almam , kiralık yerde bakmam. İnternetten bakarım sahibini bulup konuşurum ne işim olur emlakçı ile.

Sözleşme yaptınız yani siize dayatılan bütün şartları koşulsuz kabul ettiniz.. Sözleşmede kusurlar yazmıyordu sanıyorum..
Kapora ise bu mülkü sadece ben alıyorum, al sana şu kadar parayı ve başkasına verme demektir.

Mahkeme ise sözleşmeye itiraz edeceğiniz yer..

Veya emlakçıya 3000 tl daha ödeyin ve anlaşın. Kabul etmez ise davanızı açtıabilirsiniz. Almadığınız vazgeçtiğiniz bir yer için bu ücret size fazla gelebilir fakat bu bedel sizin attığınız imzanın karşılığıdır.


Sayın kuntax emlakçı demiyecekmi gitti gördü imzaladı ???????

Gayrimenkul satış protokolü; satıcı ve alıcı tarafından satış konusunda anlaşmaya varılması halinde düzenlenir. Tapu sicili müdürlüğünde satış işlemi gerçekleştirilinceye kadar geçecek sürede satışı ve verilen kaporayı belgeleyen bir belgedir. Taraflar arasında adi yazılı olarak yapılabilir. Noterde yapılması da mümkündür. Satış sözleşmesinin Tapu sicil müdürlüğünde bir resmi senet ile yapılması, satış vaadinin ise aynı şekilde veya noter önünde yapılması gerekir.
Bu şekil şartlarına uymayan sözleşmeler geçersizdir.Geçersiz sözleşmeler nedeni ile taraflar geçersiz sözleşmenin edimlerinin yerine getirilmesini
isteyemeyecekleri gibi geçersiz sözleşme nedeni ile birbirlerine vermiş olduklarını da iade etmeye mecburdurlar.


[B]GAYRİMENKUL SATIŞ ÖRNEĞİ

A)GAYRİMENKUL VE TARAFLARA AİT BİLGİLER
1) Satılacak Gayrimenkulun Tapu Bilgileri
İl / İlçe / Mahalle / Köy :..........
Ada / Parsel / Bağımsız Bölüm No :..........
Gayrimenkulun Niteliği : (Mesken, dükkan gibi)..........
Tapu Malikinin (Satıcının) Adı / Soyadı / Adresi: (Varsa Vekili)..........
Alıcının Adı / Soyadı / Adresi : (Varsa Vekili)..........
2) Gayrimenkulun Posta Adresi:.........
B) SATIŞ ŞARTLARI
Satıcının ibraz ettiği tapu senedine göre tapu bilgileri ve posta adresi yukarıda yazılı olan gayrimenkulun tamamının 150.000 (Yüzellibin) YTL bedelle satışı konusunda taraflar anlaşmışlardır.
1) Satış ../../...2007 günü mesai saati sonuna kadar tapu sicil müdürlüğünde yapılacaktır. Taraflardan kaynaklanmayan, resmi dairelerdeki gecikmeler süreye ilave edilecektir.
2) Alıcı tarafından satıcıya bu protokolün imzalanması anında 7.500 YTL kaparo verilmiştir. Alıcının gayrimenkulu almaktan vazgeçmesi halinde verilen kaparo yanacak, hiçbir şekilde geri istenemeyecektir. Satıcının vazgeçmesi halinde ise kaporanın iadesi ile beraber kaparo tutarı kadar para satıcı tarafından alıcıya ödenecektir.
3) Satış bedelinin nasıl ödeneceği
4) Gayrimenkulun nasıl ve ne zaman alıcıya teslim edileceği
5) Diğer şartlar
İşbu satış protokolü satıcı ve alıcının karşılıklı kabulü ile ve iki tanık huzurunda ../.../2007 günü yalnız iki nüsha olarak düzenlenmiştir.
Satıcı (imza) Alıcı (imza)
Tanık İmza) Tanık (İmza)


Alıntıdır...

Bir komisyon sözleşmesi olduğunu düşünüyorum. Sözleşmelere tarafların verdiği isimler önemli değildir; önemli olan sözleşme ile kararlaştırılan hususlardır. Komisyon sözleşmelerinde -ki sözleşme maddelerini de görmek gerekiyor- Borçlar Kanunu'nda Komisyon Sözleşmeleri ile ilgili kanun maddeleri uygulanır.

T.C.
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 1990/1575
K. 1990/6049
T. 8.10.1990

• PEY AKÇESİ ( Verilen Paranın Hangi Maksada Dayandığı Anlaşılmıyorsa )

• SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME ( Verilen Pey veya Cayma Akçesinin Akdin Geçersizliği Dolayısıyla Geri İstenmesi )

• FERİ BORÇLAR ( Esas Borç İlişkisi Geçersiz Olunca Feri Borcun da Geçersiz Olacağı )

• KAPORA ( Hangi Maksatla Verildiği Anlaşılmıyorsa Pey Akçesi Kabul Edileceği )

818/m.156/1

ÖZET : Akit yapılır yapılmaz taraflardan birinin diğerine bir miktar para vermesinin ne gibi bir maksada dayandığı açıkca anlaşılamıyorsa, verilen paranın pey akçesi olduğu karine olarak kabul edilir. Öte yandan, daire satışına ilişkin taraflar arasında yapılan sözleşme resmi şekilde yapılmış olmadığından hükümsüzdür. Akdi yapanlardan birisi tarafından önceden diğerine ödenen pey akçesi veya cayma akçesi de ceza şartı gibi borcu kuvvetlendirmeye yarayan fer'i bir şarttır; bu bakımdan esas akit geçerli olmazsa feri şart dahi geçerli olmaz. Geçerli olmayan bir akit dolayısıyla ödenmiş bulunan pey akçesinin veya cayma akçesinin geri verilmesi sebepsiz mal edinmeye ilişkin hükümler gereğince istenebilir

DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda, ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Davacı, davalıya daire satımı nedeniyle verdiği 500 DM. kaporanın iadesini istemiştir.
Davalı, daire alımından davacının vazgeçmesi halinde paranın iade edilmeyeceğinin kararlaştırıldığını savunmuş, davanın reddini dilemiştir.
Mahkeme, davanın reddine karar vermiştir.
Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Davalı, 19.7.1989 tarihli oturumda davacıdan kapora olarak 500 DM. aldığını ifade etmiştir. Mahkeme de, davalının davacıdan 500 DM. aldığını benimsemiş ne var ki bu paranın cayma akçesi olması nedeniyle davanın reddine karar vermiştir. Oysa davalı imzası ile doğrulanan beyanında aldığı paranın pey akçesi olduğunu kabul etmektedir. Kaldı ki akit yapılır yapılmaz taraflardan birinin diğerine bir miktar para vermesinin ne gibi bir maksada dayandığı açık bir şekilde anlaşılamıyorsa, verilen paranın pey akçesi olduğu karine olarak kabul edilir ( BK. m. 156/I ). Davalı bu karinenin aksini yasal delillerle kanıtlayamamıştır. Öte yandan, daire satışına ilişkin taraflar arasında yapılan sözleşme resmi şekilde yapılmış olmadığından hükümsüzdür ( MK. m. 634, BK. m. 213, Tapu Kanunu m. 26 ). Akdi yapanlardan birisi tarafından önceden diğerine ödenen pey akçesi veya cayma akçesi de ceza şartı gibi borcu kuvvetlendirmeye yarayan fer'i bir şarttır; bu bakımdan esas akit geçerli olmazsa feri şart dahi geçerli olmaz. Geçerli olmayan bir akit dolayısıyla ödenmiş bulunan pey akçesinin veya cayma akçesinin geri verilmesi sebepsiz mal edinmeye ilişkin hükümler gereğince istenebilir açıklanan yönler gözardı edilerek davanın reddine karar verilmesi usule ve yasaya aykırıdır, bozma nedenidir.

SONUÇ : Temyiz olunan kararın davacı yararına ( BOZULMASINA ), istek olursa peşin harcın iadesine; 8.10.1990 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 2002/12377
K. 2003/834
T. 28.1.2003

818/m.156/3, 213 - 743/m.634 - 4721/m.706 - 2644/m.26

• RESMİ ŞEKİLDE YAPILMAYAN GAYRİMENKUL SATIŞ SÖZLEŞMESİ ( Pey Akçesi Geçersiz Sözleşme Nedeniyle Ödendiğinden İadesi Gereği )

• PEY AKÇESİ ( Gayrimenkul Satışına İlişkin Geçersiz Sözleşme Nedeniyle Ödenen - İade Yükümlülüğü )

• GAYRİMENKUL SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN GEÇERSİZLİĞİ ( Resmi Şekilde Yapılmaması - Pey Akçesini İade Yükümlülüğü )

• GEÇERSİZ SÖZLEŞME ( Resmi Şekilde Yapılmayan Gayrimenkul Satış Sözleşmesi - Pey Akçesini İade Yükümlülüğü )

ÖZET : Gayrimenkul satışına ilişkin sözleşmeler resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olup, verilen pey akçesi geçersiz sözleşme nedeniyle ödendiğinden taraflar aldıklarını iade ile yükümlüdür.

DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı, davalılarla imzaladığı 20.2.2001 tarihli Gayrimenkul satın alma protokolü başlıklı sözleşme ile davalılardan B.A.Ş.ne ait gayrimenkulü 135000 dolara satın alınması hususunda anlaştıkları ve 4000 dolar pey akçesi verildiğini ancak 2001 şubat krizi nedeniyle sözleşmeden vazgeçtiğini bildirerek pey akçesi olarak verdiği 4000 doların davalılardan tahsilini talep etmiştir.
Davalılar davanın reddini dilemişlerdir.
Mahkemece komisyon şirketi adına sözleşmesi imzalayan İ.Ü. ve gayrimenkul sahibi satıcı adına sözleşmeyi imzalayan E.T. hakkındaki davanın pasif husumet yokluğu nedeni ile reddine, diğer davalılar satıcı B.A.Ş. komisyoncu M. Lmt. Şirketi yönünden davanın esastan reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve
özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satın alma protokolü başlıklı belgede davalılardan B. A.Ş. nin davacıdan 4000 doları pey akçesi olarak aldığı anlaşılmaktadır. Gayrimenkul satışına ilişkin sözleşmeler tapu kanunu 26. madde ve Medeni Kanun 634. ( 706 ) ve Borçlar Kanunu 213. maddeye göre resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olup Borçlar Kanunu 156/3. maddesi hükmü gereğince verilen pey akçesi geçersiz sözleşme nedeniyle ödendiğinden taraflar aldıklarını iade ile yükümlüdür. Bu itibarla davalı B. A.Ş. hakkındaki davanın kabulü gerekirken yazılı şekilde reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

SONUÇ : Yukarıda 1. bentte yazılı gerekçelerle davacının sair temyiz itirazlarının reddine 2.bentte yazılı gerekçelerle kararın davacı lehine BOZULMASINA peşin harcın istek halinde iadesine, 28.1.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.




T.C.

YARGITAY

19. HUKUK DAİRESİ

E. 2003/6039

K. 2004/3240

T. 23.3.2004

• SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME ( Cayma Tazminatı Olduğu Şart Edilmedikçe Kaparo Pey Akçesi Gibi Verilen Paralar - Akdi Bozmakta Haklı Olsun Olmasın Verenin İstirdada Yetkili Olduğu )

• CAYMA TAZMİNATI ( Olduğu Açıkça Belirtilmedikçe Kaparo Pey Akçesi Gibi Verilen Paraların Cayma Tazminatı Olamayacağı - Akdi Bozanın İstirdada Yetkili Olduğu/Sebepsiz Zenginleşme )

• KAPARO ( Akdi Bozmakta Haklı Olsun Olmasın Verenin İstirdada Yetkili Olduğu - Cayma Tazminatı Kabul Edilemeyeceği )

• PEY AKÇESİ ( Akdi Bozmakta Haklı Olsun Olmasın Verenin İstirdada Yetkili Olduğu - Cayma Tazminatı Kabul Edilemeyeceği )

818/m. 61, 156

ÖZET : Cayma tazminatı olduğu şart edilmedikçe kaparo, pey akçesi gibi verilen paralar cayma tazminatı olamayacağından akdi bozmakta haklı olsun olmasın onu veren taraf istirdada yetkilidir.
Cayma akçesi akdin yapıldığı sırada karşı tarafa verilen sözden cayıldığı takdirde karşı tarafta kalması kabul edilen bir paradır. Somut olayda dava konusu miktarın cayma tazminatı olarak verildiği kanıtlanamamıştır. Aksine pey olarak ( kaparo ) ödendiği bildirilmiştir.
DAVA : Taraflar arasındaki sebepsiz zenginleşme davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı arasında düzenlenen sözleşme uyarınca devralınan dükkan karşılığında 1000 DM ve 2.200.000.000.-TL ödediğini ancak, 3.500.000.000.-TL bedelli 15.12.2000 ödeme tarihli senet bedelinin ödenememesi üzerine davalının sözleşmeyi feshettiğini belirterek ödenen 1000 DM ve 2.200.000.000.-TL'nin tahsiline, 15.12.2000 ödeme tarihli, 3.500.000.000.-TL bedelli senedin iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, senetlerin davacılara iade edildiğini, 1000 DM'nın da cayma akçesi olarak verildiğini bildirerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.



Mahkemece, davacının 2.200.000.000.-TL'sı alacak istemini usulüne uygun delillerle kanıtlayamadığı, protokoldeki kaparo kelimesinin cayma akçesi olduğu ve akdin kusurlu olarak feshine sebep olan davacının cayma akçesini isteyemeyeceği gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekilince temyiz edilmiştir.
BK.'nun 156. maddesi uyarınca, pey akçesinin verilmesi halinde, asıl olan onun akdin vukuuna delil olarak verilmiş olmasıdır. Açıkça cayma tazminatı olduğu şart edilmedikçe kaparo, pey akçesi gibi verilen paralar cayma tazminatı olamayacağından akdi bozmakta haklı olsun olmasın onu veren taraf istirdada yetkilidir.
Cayma akçesi akdin yapıldığı sırada karşı tarafa verilen sözden cayıldığı takdirde karşı tarafta kalması kabul edilen bir paradır. Somut olayda dava konusu miktarın cayma tazminatı olarak verildiği kanıtlanamamıştır. Aksine pey olarak ( kaparo ) ödendiği bildirilmiştir. Tarafların birleştikleri müşterek tanık da 6.9.2001 tarihli beyanında, 1000 DM'ın kaparo olarak verildiğini, 2.200.000.000.-TL bedelli senet bedelinin de ödendiğini, bunların davacıya iade edilmediğini beyan etmiştir.
Mahkemece, akdin feshedilmiş olduğu gözetilerek herkesin aldığını iade edeceği düşünülmeden yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 23.3.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.


İşinize yarar mı bilemiyorum.

Burada konuları birbirine karıştırmadan açıklamak gerek ;

Taşınmazlara ilişkin her türlü tasarrufun geçerli olabilmesi tescil şarttır. Buradaki tescil kurucu tescildir. Yani hak tescil ile doğar. Mülkiyetin devrine ilişkin sözleşmelerinde Tapu müdürlüğü önünde yapılmış sözleşmeler ile mümkündür. Bu kuralın iki istisnası vardır. Cebri icra marifeti ile ile yapılan satışlarda mülkiyet ihale ile geçer ihaleden sonra yapılan tescil bildirici mahiyettedir. Devir sözleşmesi değel ama taşınmaz satış vaadi sözleşmesininde geçerli olabilmesi için noter marifeti ile resen yapılmış olması gerekir. Bu sözleşme ayni değil şahsi sözleşme olduğundan ancak tarafları bağlar . Usulune uygun olarak tapuya şerh edilmesi halinde ise kuvvetlendirilmiş şahsi hak olarak herkeze karşı ileri sürülebilir. Burada Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi başka bir hukuki ilişki, bu satışa aracalık etme sözleşmesi (tellallık) başka bir hukuki ilişkidir. Emlakçı ile yapılan sözleşmenin koşullarına bağlı olarak verilecek cevap değişecektir. Taraflardan biri kendi edimini yerine getirdi ise karşı taraftan edimini yerine getirmesini isteme hakkına sahiptir.

aşağıdaki kararları okunamınızı öneririm

T.C.
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 1987/1143
K. 1987/2296
T. 16.4.1987
• KOMİSYON SÖZLEŞMESİ ( Ücret İçin Taşınmazın Komisyoncunun Aracılığı ile Satılması Şartı )
• TAŞINMAZ SATIŞINDA KOMİSYON ÜCRETİ ÖDENMESİ ŞARTLARI
• KOMİSYON ÜCRETİ ÖDENMESİ ŞARTLARI ( Taşınmaz Satışında )
• KOMİSYON SÖZLEŞMESİNİN BİRDEN ÇOK KOMİSYONCU İLE YAPILABİLECEĞİ ( Taşınmaz Satışı )

Borçlar Kanunu`nun 405. maddesi gereğince yaptığı hazırlık veya icra eylediği aracılık akdin kurulmasına müncer olunca tellal ücrete hak kazanır. Davacı dayandığı sözleşme ile aracılık işini yüklenmiştir. Şu halde davacının tellallık ücretini isteyebilmesi için tellallık sözleşmesinde sözü edilen taşınmaz satışının davacının aracılığı ve calışması ile gerçekleşmiş olması gerekir.

T.C.
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 1995/2689
K. 1995/3215
T. 3.4.1995
• İTİRAZIN İPTALİ ( Komisyonculuk Ücretinin Ödenmemesi Üzerine Yapılan İcra Takibine İtiraz Edilmesi )
• GAYRIMENKUL TELLALLIK SÖZLEŞMESİ ( Sözleşmenin Yazılı Şekilde Yapılmaması Durumunda Geçerli Olmaması )
• TELLALLIK SÖZLEŞMESİ ( Sözleşmenin Yazılı Şekilde Yapılmaması Durumunda Geçerli Olmaması )
• YAZILI OLMA ŞARTI ( Gayrımenkul Tellallığı Akdinin Yazılı Şekilde Yapılmaması Durumunda Geçerli Olmaması )
818/m.13, 404
ÖZET : Gayrimenkul tellallığı, akdi, yazılı şekilde yapılmadıkça muteber olmaz. Yazılı olarak yapılması yasaca öngörülen ve özellikle tellallık sözleşmesinde olduğu gibi tarafları karşılıklı yüküm altına sokan bir sözleşmenin hukuken geçerlik kazanabilmesi ancak borç yüklenenlerin imzalarının bulunmasıyla mümkündür. T.C.
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 2002/12143
K. 2003/1022
T. 3.2.2003
• İTİRAZIN İPTALİ DAVASI ( Davacının Komisyon Alacağı İçin Başlatmış Olduğu İcra Takibine Vaki İtirazın İptali Davası Olması )
• TELLALLIK SÖZLEŞMESİ ( Davacının Satmaya Yetkili Olduğu Taşınmazın Davalıya Satılması Hususunda Davacı İle Davalı Arasında Yazılı Tellallık Sözleşmesi Düzenlenmiş Olması )
• KOMİSYON ÜCRETİNİN BİR NEVİ CEZAİ ŞART NİTELİĞİ ( BK Hükümleri Gereği Olarak Hakimin Fahiş Cezai Şart Miktarlarını Re'sen Tenkis Edebilmesinin Mümkün Olması )
• FAHİŞ CEZAİ ŞART MİKTARI ( BK Hükümleri Gereği Olarak Hakimin Fahiş Cezai Şart Miktarlarını Re'sen Tenkis Edebilmesinin Mümkün Olması )
• DAVACININ YASAL FAİZ TALEBİ ( Yerel Mahkemece Davacının Yasal Faiz Talebinin Dikkate Alınmasının Gerekmesi )
• TACİR ( Somut Olayda Davalının Tacir Olmadığının Dikkate Alınmasının Gerekmesi )
818/m.161
2004/m.67
ÖZET : Davacının satmaya yetkili olduğu taşınmazın davalıya satılması hususunda davacı ile davalı arasında yazılı tellallık sözleşmesi düzenlendiği, davacının sözleşme ile üstlendiği edimlerini yerine, getirdiği, ancak davalının hukuken haklı bir neden olmaksızın taşınmazı satın almaktan vazgeçtiği anlaşılmaktadır.Çözümlenmesi gereken sorun, davalının ayrıca satıcının ödemesi gerekli olan komisyon ücretinden de sorumlu olup olmayacağı hususudur. Tarafların arasındaki hukuki ilişkisinin niteliği ve sözleşme kapsamından davalının satıştan vazgeçmesi halinde ödemeyi üstlendiği satıcının komisyon ücretinin bir nevi cezai şart niteliğinde bulunduğunun kabulü gereklidir. Davalı tacir değildir. BK.nun 161/son maddesi gereğince hakim cezai şart miktarını fahiş bulursa tenkisle mükelleftir. Mahkemece cezai şart niteliğinde bulunan satıcının komisyon ücreti miktarının fahiş olup olmadığı, tenkisinin gerekip gerekmediği tartışılmamış ve bu yönde bir araştırma yapılmamıştır. Mahkemenin, davacının da bağlı bulunduğu meslek odasından bu gibi durumlarda alıcının üstlendiği satıcıya ait komisyon ücretinin yüzdesi de sorularak tüm dosya birlikte değerlendirilerek hasıl olacak sonuca uygun bir karar vermesi gerekir.Ayrıca; davacı yasal faiz talep edebilir. Mahkemece bu yön gözetilerek davacı alacağına yasal faiz uygulanması gerekir.


Sayın Tayfun Eyilik ten alıntıdır.

Davalık olursanız,cayma sebebiniz haklı bulunursa kaporayı geri alabilirsiniz herhalde. Bu konuda uzman görüşe ihtiyacınız olacak sanırım.

Gayrımenkul alırken;

- Satıcının konutun gerçek sahibi olup olmadığını araştırın.
- Konutun tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmeli. Üzerinde ipotek olabilir.
- Kat irtifakının kurulup kurulmadığına, iskanın, yani yapı kullanım izninin alınıp alınmadığına dikkat edin.- Satılan konut aile konutu ise eş muvafakati mutlaka alınmalı. Aksi takdirde ileride açılacak tapu iptal davasında tapu devredilse bile tapu iptaliyle karşı karşıya kalınır.
- Kadastro müdürlüğüne giderek almak istediğiniz gayrimenkulün haritasına bakın. Çevresinde neler olduğunu önüne, arkasına, yanına ne gibi inşaatlar yapılabileceğini öğrenin.
- Binanın deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığını, projenin denetiminin ve ruhsat izninin olup olmadığını araştırın.- Eğer alacağınız gayrimenkul inşa halinde ise müteahhidinin mali durumunu araştırın.
- Kat karşılığı yapılan bir inşaattan gayrimenkul alıyorsanız, müteahhitle noter onaylı anlaşma yaparak kullanılacak tüm malzemeleri ve işin aksaması durumdaki tazminatları belirtin.
- Alacağınız gayrimenkulde bir kiracı varsa yapılan kira kontratını inceleyin. Kiracı tahliye taahhüdü vermiş ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat tarihini karşılaştırın
- Tapu işlemi sırasında alacağınız konutun değerini yeniden değerleme oranlarına göre hesaplayarak beyan edin. Çünkü beyanınız eksikse ödenen alım satım harçları cezalı olarak size geri dönebilir.
- Bölgedeki emsallerden konutun fiyatını değerlendirin.
- Gayrimenkulün işinize, okulunuza, merkezlere olan uzaklığını ve ulaşım durumunu göz önünde bulundurun. - Sonradan çok yüksek aidatlarla karşılaşmamak için konutun mevcut aidatlarını öğrenin.
- Konutun ses ve ısı yalıtımı olup olmadığına dikkat edin.
- Bina ve konutun inşaat malzemesi kalitesini öğrenmeye çalışın.
- Konutun yeşil alanı ve otoparkı olmasını tercih edin.
- Konutun kira getirisini göz önünde bulundurun.
- Konutun oda sayısı ve kullanışlı olup olmadığına bakın.
- Konut alırken pazarlık yapmayı ihmal etmeyin.
- Konutun tesisatlarının durumuna bakın.
- Konutun bulunduğu sitedeki sosyal donatıların kime ait olduğunu öğrenin.
- Konut fiyatının yüzde 5’inden fazla kaparo vermeyin.
- Mutlaka daha sonradan satıcıyı bulabileceğiniz adres ve telefonu alın.
- Taraflardan birinin cayması halinde cezai şart ödeyeceğini satış protokolüne yazın ve cezai şart miktarını belirleyin. Genelde alıcı vazgeçerse verdiği kaparo yanar. Satıcı vazgeçerse aldığı kaparo ile birlikte bir o kadar daha ödeme yapar.
- Tapudaki masrafların kim tarafından ödeneceği konusunda anlaşmaya varın ve bunu satış protokolüne yazın.
- Konutun emlak vergisi, çevre temizlik vergisi, su, elektrik, doğalgaz, apartman aidatı, telefon, kablolu TV gibi borçlarının olmadığıyla ilgili belgeleri alın.
- Konutların ekonomik ömrünün yaklaşık 50 yıl olduğunu düşünerek, çok yaşlı olmayan konutları tercih edin.
- İklim koşullarını bilmediğiniz bir yerde konut alıyorsanız öncelikle kış şartları hakkında bilgi edinin. Bu yüzden kış aylarında olabilecek problemleri göz ününe alarak en uygun evi seçmeye çalışın.
- Sizin için en uygun olan sistemle ısınan bir ev seçmeye dikkat edin.
Ya da tüm bunları sizin adınıza takip ve kontrol ederek sizi bilgilendirecek iyi bir komisyoncuyla çalışın Konut almaya karar verdikten sonra bireysel araştırmalarınızın yanı sıra kurumsal bir emlak komisyoncusuyla çalışabilirsiniz. İyi bir emlakçı size en doğru konutu en iyi fiyattan almanızda ve tüm hukuki işlemlerde yardımcı olacaktır. Emlakçıya vereceğiniz ücret size gereksiz gibi görünebilir ama bu tercih konut alımında hem işlerinizi çok kolaylaştıracak hem de hata yapma olasılığınızı en aza indirecektir. Emlak komisyoncusu alacağınız gayrimenkulün yasal durumu hakkında sizin adınıza ayrıntılı araştırma yapmakla yükümlüdür. Fakat emlak komisyoncusuna vekaletname ya da satıcının imzası olmaksızın kaparo vermeyin. Ayrıca emlak komisyoncusuna yer gösterme ücreti de ödemeyin, çünkü bu ücret yasal değildir.
(alıntıdır)

tellaliye şözleşmeleri alıcı ve satıcının imzaları ile başlar ve tellaliye ücretini . tarafların vaz geçmesi durumda vazgeçen taraf ödemekle yükümlüdür. ancak sözleşmede 200 m2 yazıpta tapuda 60 m2 çıktı ise haklı olarak vazgeçme ve tazminat hakkınız doğar bunun dışında yapacağınız arkadaşlarında dediği gibi mahkemeye başvurmak ama lehte karar çıkması zor.

bu tip durumlarda mahkeme aradakı ticarete karışmıyor sözleşmeyi imzalamadan önce aldıgınız yerin incelemesini sizin yapmanız gerekirdi aynı zamanda sözleşmede m2 belirtilimi ? belirtilmemişse yada asagı tarafında sonradan eklendıgıne dair yazılı bir durum yoksa emlak komısyoncusunun sıkıntılı durumu yoktur siz imzalamadan önce arastırmanız gerekmektedir yazılı ımzalı evraklarda imzalar atıldıktan sonra resmi evrak yerıne gecmektedır Fakat sızı söledınız gıbı yalan sekılde konusup yaptıysa sızde arastırmayıp guvene dayalı tıcaret yaptıysanız bunun sonucunda emlakcı kaporayı vermez