Ortak yer ve ortak gider kavramları üzerine bir soru

Alıntı:

---

ealkor rumuzlu üyeden alıntı

KMK'nun 20. Md.'ne göre:
Madde 20 - Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci,bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine

denmektedir.
Ortak yer ve ortak kullanım gideri kavramlarını biraz açabilir miyiz?

Örneğin:
- Park alanı olarak tahsis edilmemiş bir ortak alanı sonradan Kat Malikleri Kururlu kararıyla park yeri olarak düzenlemek ve bunun masraflarını araç kullanmayan ve aracı olmayan kat maliklerinden de tahsil etmek;
- Yine Kat Malikleri Kurulu kararıyla apartmana kablolu yayın aboneliği,uydu yayın veya şifreli yayın kurulmasından dolayı masraflar ve abonelik bedelleri, herhangi bir sebepten dolayı bu aboneliğe katılma gereği duymayan kat maliklerinden de talep edilebilir mi?

Bu iki örnekte talep edilen işlemler apartmanın yapılışında başlangıçta mevcut olmayıp sonradan müşkülpesent kişi ve yöneticilerin işgüzarlıkları sonucu icaat edilen masraf kalemleri olup esasen apartman işleyişini ve ortak yaşamı tehlikeye sokan eksiklikler değildir.Bu cihetle her iki husus için yapılacak ödemelerin bunları talep eden ve bunlardan yararlananlar tarafından ödenmesi gerektiği düşüncesindeyim.

Hukukçu arkadaşların bu konulardaki düşüncelerini öğrenebilir miyim?

---

Sayın ealkor.Son sorduğunuz sorunun yanıtı için ,tekrar, başa dönmek ve bazı konularda KMK'nun, birkaç maddesinin, birlikte, irtibatlandırılarak değerlendirilmesi zorunluluğunu vurgulamak gerekiyor.

Md:4 Ortak yerlerin tanımını yapmaktadır.

Md:20/I Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma ile ilgili hükümleri içeriyor.Bu hüküm,daha kat mülkiyeti kurulurken var olan ortak tesislerle ilgilidir.Yani projesinde asansör tesisi bulunan bir anayapıda ,zemin kat maliki asansörden faydalanmadığını veya başka bir malik , projede görülen ve mevcut olan otoparkın tadilat giderlerinden otoparkı kullanmadığını öne sürerek kaçınamaz. 20. maddenin birinci hükmü,daha kat mülkiyeti ilişkisi kurulurken var olan ortak tesislerle ilgilidir,kat malikleri var olan ortak tesisten faydalanmayacağını ileri sürerek bu tesislerin giderlerinden kaçınamaz.
Dolayısıyla sizin sorularınız 20. maddeyle irtibatlandırılamaz.Yanlış konu başlığı açmışsınız.Yenilik ve İlaveler konusu ile irtibatlandırılması gerekir.

Md 42: Faydalı olan yenilik ve ilaveler: Anagayrimenkül için faydalı olan yenilik ve ilaveler oy çokluğuna dayanan kurul kararı ile yapılır. Kanuna göre "ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak" diye tanımlanan yenilik ve ilavelerin hangileri olduğu hakkında bir liste vermek olanak dışıdır. Ancak aşağıdaki gibi örneklemeler yapılabilir:
Projesinde asansör bulunmayan bir binaya sonradan ;Md.42'ye göre faydalı yenilik ve ilave kapsamında asansör yapılması kararı alınabilir.

Maddenin ikinci fıkrasında ise ; yenilik ve ilavelerin giderlerinin, bunlardan faydalananlardan karşılanacağı belirtilmektedir.Dolayısıyla ,bu işler sonucunda bir fayda sağlamayan kat malikleri bu giderlerden sorumlu tutulmayacaklardır.Burada gözden kaçırılmaması gerekli olan nokta :Yapılan yenilik ve ilavelerden faydalanacak durumda olan malikler, faydalanmak istemediklerini öne sürerek,giderlere katılmaktan muafiyet isteyemeyeceklerdir.Sözü geçen muafiyet,bağımsız bölümlerinin durumu dolayısıyla yenilik ve ilavelerden faydalanması söz konusu olmayan kat malikleri içindir.Asansör örneğine dönersek : Bu durumda ,zemin katında veya birinci katta oturanlar, projede olmayıp ,ancak yapılmasına karar verilmiş olan asansörün tesis ,bakım v.b giderlerine katılmama hakkına sahiptirler.Fakat beşinci katta oturan bir malik,yapılan asansörden faydalanmayacağını öne sürüp muafiyet isteyemez.(43 cü madde ile en önemli fark buradadır. 43.maddede giderlere katılma zorunluluğu için yenilik ve ilaveden faydalanmanın istenmesi gerekmektedir.)Yenilik ve ilavelerin yapılmasına ve giderlerine ilişkin kararlara karşı KMK.33 uyarınca dava açma hakkı vardır.

Md.43 :Çok masraflı ve lüks olan yenilik ve ilaveler Bu madde ile,çok masraflı veya yapının özelliğine göre lüks nitelik taşıyan yenilik ve ilaveler için ayrı bir düzenleme getirilmiştir.
Bir yenilik ve ilavenin lüks sayılıp sayılmayacağı sorusu,ilgili gayrimenkulün ve anayapının özelliklerine göre çözülmelidir.Ayrıca,bu konuda maliklerin ekonomik ve sosyal şartlarının da gözardı edilmemesi gerekir.Örneğin üç katlı bir apartmana asansör yapılması lüks olarak nitelendirilebilir.

Sorularınıza gelince:

Otoparkla ilgili olan sanırım yanıtlandı.

Alıntı:- Yine Kat Malikleri Kurulu kararıyla apartmana kablolu yayın aboneliği,uydu yayın veya şifreli yayın kurulmasından dolayı masraflar ve abonelik bedelleri, herhangi bir sebepten dolayı bu aboneliğe katılma gereği duymayan kat maliklerinden de talep edilebilir mi?
Bu saydıklarınızın hepsinin birlikte olması mümkün mü? Kablolu yayında zaten bireysel abonelik sözkonusu.Diyelim kablolu yayın aboneliğiniz var. Buna ilave olarak diğer sistemleri istememe hakkınızın olduğu düşüncesindeyim.Bu konudaki ürün ve hizmetler çok çeşitli.Seçme hakkınızın olması gerekir. Bu kadar sisteme abone olup "yayın kirliliğine" ortak olmanızı ve bedelini ödemenizi sizden istemeye kimsenin hakkı olamaz. Siz bunları tercih etmemekle kimsenin hakkına engel olmuyorsunuz. İsteyen malikler abone olabilir.Belkide hiç seyretmeyeceğiniz sistemlerin bedeline ortak olmanızın istenmesi hakkaniyet kuralları ile bağdaştırılamaz.

Sayın,Halit Hayri Eriş değerli görüşleriniz için teşekkür ederim.

Bu vesileyle tereddüd edilen hususları net bir şekilde izah etmişsiniz. Özellikle başlangıçta kat mülkiyeti kurulurken varolan ortak yerlerle sonradan kat malikleri kurulu kararı ile bilahere tespit edilen ortak yerler kavramları ve masraflara katılım kararında bunun önemi ilginç bir tespit.

İfade ettiğiniz gibi kablolu yayın varsa, sırf toplu abonelik ucuz olacak diye neden tüm malikler diğer özel yayınlara iştirak etmeye mecbur olsunlar. Kim kullanacaksa kendisi veya yayın şirketini ikna ederlerse belli bir sayıya kadar abone bulup bedelini kendileri öderler.Özellikle bu şifreli maç yayını reklamıyla abone toplayan birçok şirket (Tele On,CINE 5 vs.) bugün ya kapnmış ya el değiştirerek sıradan TV kanalı haline gelmişlerdir. Bugün daha Digitürk yayınları devam ederken Smart TV de devreye girmeye çalışmakta ve önümüzdeki yıl ne olacağı belli olmamakta,işe yaramayan decoderler ve iade edilmeyen abonman bedelleri sonucu bu iş adeta örtülü dolandırıcılık haline gelmektedir.

Kısaca bu riski almak isteyen gider bedelini öder ve alır.

Tekrar teşekkürler.

Alıntı:

---

c_selin rumuzlu üyeden alıntı

Kat malikleri kurulunca alınmış kararlara,bu karara konu olan hizmetten yararlanmama ve buna bağlı olarak bedeli ödememe çekincesi ileri sürülemez.İhtiyacın zaruri nitelikte olmayışının herhangi bir önemi yok.

---

bu kararların alındığı kat malikleri toplantısına davet edilmedi iseniz durum ne olur.(evimde kiracı var.yönetim tarafından adresim bilinmekte)
yanıtlarınızı bekliyorum.

Merhaba,

Ben de tokiden anahtar teslim almaya gittim. Ana denizbanka 900tl yatırmazsam anahtar teslimi yapılmayacağı söylendi. Hukukçular bu konuda ne der ? Ziraatden aldığım yazıya göre birdaha anca 25inden sonra anahtar teslimine başvurabilirim. Tarafıma önceden böyle bir önermenin ve ödemenin bildirilmediğini bildirilse ödeme yapabileceğimi ama hadi dendiğinde cebimden 800tl çıkartamayacağımı çıkartsam tokiyle işim olmayacağını taraflarına bildirdim. İşin içinden çıkamadılar. 1gün içinde 800tl kredi anca tefeciden alınır. Tefeciden %100 faizle kredi alıp ödeme yapsaydım tokiden site yönetiminin arzu ettiği ödeme için gerekli faiz tutarını istemeye hakkım olurmuydu ? Babamın evinde kalıyorum. Babam tut ki evden attı. 20 gün bu parayı yatıramazsam eve giremezmiyim ? Ben 800tl isteyen adamı tabancayla yaralasam anahtarı alsam suç işlermiyim ? Kapıyı çilingire açtırsam suç işlermiyim ? Çilingir suç ortağım olur mu ? Ortak gider avansı adı altında istenen para doğalgaz parası. Bugüne kadar camı kapattım ev ısındı camı açtım ev serinledi. Ben medeniyetin gerisinde mi kaldım ? 1 sene o evde oturmayacağım. Her ay doğalgaz parası ödemekle yükümlümüyüm ? Merkezi doğalgaz zorunlumudur ? Şehre merkezi doğalgaz vermeyen belediye başkanları görevlerini kötüye mi kullanmaktalar ? Bugüne kadar şehirlerimde merkezi doğalgaz hizmeti almadığım için maddi manevi tazminat talebinde bulunma hakkım varmıdır ? Evde elektrikli soba kullansam suç işlermiyim ? Alo 155 yapıp kendi kendimi ihbar etmem gerekir mi ? Burda asıl nokta kıvılcımın doğalgaz tarafından mı sağlanması olmalıdır yoksa elektrik arkından sağlanan kıvılcım suç teşkil eder mi ? Einstein hakkında bu konuda ürün hakkında yeterli bilgilendirme yapmadığı konusunda davacı olunabilir mi ? Einsteinın kemikleri sızlarsa doğalgazla ısıtmak mecburimidir ?

Birincisi, bu konu başlığı açılalı iki buçuk sene olmuş. Neden ayrı bir başlık açmıyorsunuz da bu eski konuyu yeniden gündeme getiriyorsunuz?

İkincisi, bu web sitesi ve forum ciddi, saygın ve nezih bir ortamdır. Burada yazılanlara dikkat edilmeli ve düzgün bir üslup kullanılmalıdır.

Üçüncüsü yönetici ve adminlere; Lütfen yazılan mesajları kontrol edelim, seviyeyi düşürmemek için gerekli tedbileri alalım.

birincisi her sene yeni topik açmaya gerek yok. senin kafana göre ortak kullanım alanları 2010 ortak kullanım alanları 2011 ortak kullanım alanları 2012 ortak kullanım alanları 2013 ortak kullanım alanları 2014 ortak kullanım alanları 2015 ... ortak kullanım alanları 3333... dolayısıyla diğer maddelere girmeden seni ne çektiysen güzel kafanla başbaşa bırakıyorum.

Kardeşim sen ne anlatmaya çalışıyorsun? Önce Türkçeyi öğren sonra da yazmayı. İki lafı biraraya getiremiyorsun. Burası yol geçen hanı değil. Sen git kendine uygun sitelerde yaz abuk subuk.