Üç senedir kat malikleri kurulu toplantısı yapılmayan apartmanda yöneticinin meşruiyeti

Tüm hukukçu arkadaşlara selamlar!

KMK 29. maddesine göre:

"Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. ..."

34. madde hükümlerine göre:

"... Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. ..."

Bu maddeler uyarınca apartman yöneticisi her yıl yeniden atanır. Ancak yönetici 29. maddeye göre her yıl en az bir defa toplantı yapması gerekirken üç yıldır kat malikleri kurulu toplantısı yapmıyorsa ve 34. maddeye göre üç yıldır aynı kişi her yıl atanmaksızın görevini sürdürüyorsa bu yöneticinin meşruiyeti var mıdır? Yönetici olarak her hakkı devam etmekte midir?

Lütfen kat malikleri sayısının 1/3'ü ile toplantı talep edilebilir demeyin, bunu biliyorum. Yani sormak istediğim; yönetici, her yıl en az bir kez toplantı yapması gerekirken bunu yapmıyorsa şu anda tadilat vb. nedenlerle kat maliklerinden ücret talep edebilir ve icra takibi başlatabilir mi?

Merdiven elektirigi, merdiven temizliği gibi acil ve zaruri islerin haricinde para toplayamaz.
Toplantı çağrısı yapmayan kat maliklerine hesap vermeyen yönetici kat maliki değilse aidat için dava açamaz.
Kat maliki ise zaruri acil isler için tüm maliklerin dava açma hakki vardır.
Yöneticinin yetki ve Sorumluluğu Görev Süresiyle Sınırlıdır.
Yönetici vekaletsiz iş gören konumundadır.
Kat maliklerini zararlandırıcı davranışlarından dolayı vekaletsiz iş görmek davası açılabilir.
Kat maliklerinin %30 sayısı ile toplantı davet çağrısı yapabilirsiniz.
Normalde % 30 sayı ve arsa pay çoğunluğu ile yönetici seçilir.
Bu oranlara ulaşılamaz ise 2 ci toplantıda adi çoğunluk ilede yönetici seçebilirsiniz.
Acil zaruri giderler için Aidat belirleyebilirsiniz.
Toplantıda olumlu oy kullananlar haricindeki bir kat maliki dava ederse, sadece yöneticinin yöneticiliği iptal olur ama acil durum zaruri giderler aidatı iptal olmaz.
Zaruri acil durum Aidatları ödenmelidir.

Teşekkür ederim. Cevabımı tam olarak aldım.

Sayın Hakkaniyetli;
Yukarıda yazdığınız ifadedeki gibi; "Toplantı çağrısı yapmayan kat maliklerine hesap vermeyen yönetici kat maliki değilse aidat için dava açamaz." (emsal karar varsa rica ediyorum)
bizde de durum aynı 14 blok ve 7 işyeri olan bir sitede yeni yönetim göreve geldi, işletme projesi yapmadı, göreve geldiği 7 aydan bu yana 3 aylık faaliyet raporlarını yayınlamadı, blok temsilcileri istifa eden bloklarda tekrar blok temsilcisi seçimleri yapılmadı dolayısıyla 4-5 blokun temsilcisi temsiciler kurulunda eksik ve buna rağmen karar alıp uyguluyorlar
1-Yönetici kat maliki değil bu durumda dava açabilirmi forumun diğer konularda mutad giderler dışında açamaz demişsiniz?
2-Yukarıda sayılanları yapmayan yönetici kimsenin olur vermediği ama kendi kendine karar verdiği demirbaş alımından dolayı ödenmeyen paralar ve aidatlar için icra takibi başlatmış, bu durumda icra takibine konu olan sadece aidatlarmı ödenmeli, hukuken demirbaşlar için icrai işlem yapmaya yetkilimidir?
Yukarıda bahsettiğim durumlara göre detaylı bilgi rica ediyorum, allah razı olsun.

Alıntı:

---

Flipper rumuzlu üyeden alıntı

Sayın Hakkaniyetli;
Yukarıda yazdığınız ifadedeki gibi; "Toplantı çağrısı yapmayan kat maliklerine hesap vermeyen yönetici kat maliki değilse aidat için dava açamaz." (emsal karar varsa rica ediyorum)
bizde de durum aynı 14 blok ve 7 işyeri olan bir sitede yeni yönetim göreve geldi, işletme projesi yapmadı, göreve geldiği 7 aydan bu yana 3 aylık faaliyet raporlarını yayınlamadı, blok temsilcileri istifa eden bloklarda tekrar blok temsilcisi seçimleri yapılmadı dolayısıyla 4-5 blokun temsilcisi temsiciler kurulunda eksik ve buna rağmen karar alıp uyguluyorlar
1-Yönetici kat maliki değil bu durumda dava açabilirmi forumun diğer konularda mutad giderler dışında açamaz demişsiniz?
2-Yukarıda sayılanları yapmayan yönetici kimsenin olur vermediği ama kendi kendine karar verdiği demirbaş alımından dolayı ödenmeyen paralar ve aidatlar için icra takibi başlatmış, bu durumda icra takibine konu olan sadece aidatlarmı ödenmeli, hukuken demirbaşlar için icrai işlem yapmaya yetkilimidir?
Yukarıda bahsettiğim durumlara göre detaylı bilgi rica ediyorum, allah razı olsun.

---

Site yönetimleri 3 kişilik Blok yönetim kurulları nin temsil ettikleri olağan site toplantısında blok yöneticileri tarafından %51 kat maliklerini temsilen seçilir.
14 X 3 = 42 temsilci
5 X 3 = 15 eksik temsilci
27 kişilik blok yönetimi ile genel gider aidatı ve demirbaş aidatı kararı alabilirler. %51 den fazla bir temsil ve kabul var demektir.
İsletme ve demirbaş gider aidat proje kararı toplantıda alınmıştır.
Maliklere ilan panosunda ilan edilip duyurulması gerekirdi.
Alınan kararların ilan panolarına asılıp ilan edilmesini blok yöneticinizden talep edebilirsiniz.
Blok yöneticiniz talebinizi site yönetimine iletir.

Benim düşüncem iletişim eksikliğinden kaynaklanan bir durum.
Maalesef çok yönetim alınan kararları maliklere duyurma sorumluluğunu yerine getirmiyorlar.
Kararlar ilan panosunda duyurulmalı.
Blok yönetimleri her yıl toplanmalı blok hesaplarını maliklere duyurmalılar.
Eksilen yönetim üyelerinin yerine yenileri seçilmeli.
Bu görev site yönetiminin değil blok yönetimlerinindir.

Yönetimler KMK 43 de bahsedilen lüx harcamalar haric genel gider ve demirbas giderleri aidat davalari acabilirler.

Sayın Hakkaniyetli,
Site yönetim planımıza göre;
14 blok temsilcisi: 14 kişi ve 7 tane blok niteliği olmayan yapıların temsilcisi 1 kişi olmak üzere 15 kişiden oluşur demektedir.Yani site temsilciler kurulunun teşkili 15 kişidir 14 kişi 14 bloğu 1 kişide 7 işyerini temsil etmektedir. Blok yöneticileri/temsilcileri var fakat bloklar kendi bütçelerini kendileri oluşturmamışlar ve aidat demirbaş yakıt ödemeleri site yönetimine yapılmakta mesela bizim blokta blok yöneticisi/temsilcisi denetçi vs yoktur ve bizim gibi bir kaç bloktada aynı durum söz konusu dolayısıyla 4-5 bloğun yöneticileri/temsilcileri eksik olmasına ve tekrar seçim yaplmadığı gibi site yönetimlerinde eksik temsilcilerle karar alınmaktadır mesela kat maliki olmayan yönetici aidat, demirbaş, yakıt bakiyelerinin hepsi için icra takibi başlattı anladığım kadarıyla aidat gibi mutad giderler için hukuken dava açma icra takibi yapama hakkı var fakat blokların yöneticisi/temsilcisi eksik olduğu için diğer konularda dava açması için tam yetkili olması gerekiyor oysa blok yöneticileri/temsilcileri zaten eksik bu durumda avukat tutarak dava açmaya hukuken hakkı yok diye düşünüyorum ne dersiniz?
Bir diğer sorunda yönetim planımızda temsilciler kurulunun (14+1 blok ve işyeri temsilcileri yani:15 kişi) yılda en az 3 kez olarak ve 2/3 çoğunlukla olağanüstü toplantı usül ve koşullarınca toplanır demektedir.
Bu durumda toplantı usülüne uyulmadan toplanan ve karar alan temsilciler kurulunun aldığı kararların geçerliliği konusunda ne söylenebilir?

1-Usulüne uyulmasada, (ki toplantı çağrısı yapılmadığı gibi yapıldığına dair herhangi bir belge yoktur) zaten önceden eksik blokların temsilcileri hariç diğer tüm üyeler katılmış karar almıştır, bu durumda ne olur kararlar geçerlimidir?
(Not: zaten baştan beri 4-5 blokun temsilciler kurulunda temsil edimediğini düşünürsek)

Alıntı:

---

Flipper rumuzlu üyeden alıntı

Sayın Hakkaniyetli,
Site yönetim planımıza göre;
14 blok temsilcisi: 14 kişi ve 7 tane blok niteliği olmayan yapıların temsilcisi 1 kişi olmak üzere 15 kişiden oluşur demektedir.Yani site temsilciler kurulunun teşkili 15 kişidir 14 kişi 14 bloğu 1 kişide 7 işyerini temsil etmektedir. Blok yöneticileri/temsilcileri var fakat bloklar kendi bütçelerini kendileri oluşturmamışlar ve aidat demirbaş yakıt ödemeleri site yönetimine yapılmakta mesela bizim blokta blok yöneticisi/temsilcisi denetçi vs yoktur ve bizim gibi bir kaç bloktada aynı durum söz konusu dolayısıyla 4-5 bloğun yöneticileri/temsilcileri eksik olmasına ve tekrar seçim yaplmadığı gibi site yönetimlerinde eksik temsilcilerle karar alınmaktadır mesela kat maliki olmayan yönetici aidat, demirbaş, yakıt bakiyelerinin hepsi için icra takibi başlattı anladığım kadarıyla aidat gibi mutad giderler için hukuken dava açma icra takibi yapama hakkı var fakat blokların yöneticisi/temsilcisi eksik olduğu için diğer konularda dava açması için tam yetkili olması gerekiyor oysa blok yöneticileri/temsilcileri zaten eksik bu durumda avukat tutarak dava açmaya hukuken hakkı yok diye düşünüyorum ne dersiniz?
Bir diğer sorunda yönetim planımızda temsilciler kurulunun (14+1 blok ve işyeri temsilcileri yani:15 kişi) yılda en az 3 kez olarak ve 2/3 çoğunlukla olağanüstü toplantı usül ve koşullarınca toplanır demektedir.
Bu durumda toplantı usülüne uyulmadan toplanan ve karar alan temsilciler kurulunun aldığı kararların geçerliliği konusunda ne söylenebilir?

1-Usulüne uyulmasada, (ki toplantı çağrısı yapılmadığı gibi yapıldığına dair herhangi bir belge yoktur) zaten önceden eksik blokların temsilcileri hariç diğer tüm üyeler katılmış karar almıştır, bu durumda ne olur kararlar geçerlimidir?
(Not: zaten baştan beri 4-5 blokun temsilciler kurulunda temsil edimediğini düşünürsek)

---

KMK ya göre Kat maliklerini temsilen 4 çeşit karar yeter sayısı aranır.
1- Basit çoğunluk (misal 3 kişilik) ile alınan kararlar.
2- %51 çoğunluk gerektiren kararlar.
3- %80 çoğunluk gerektiren kararlar.
4- Tüm maliklerin oy birliğini gerektiren kararlar.

Blok yöneticilerinin %51 onay ile kabul ettiği aidatlar eğer 3 ve 4 nolu çoğunluk gerektirmeyen konularda ise geçerlidir.
Aidatları ödemelisiniz.
Blok yöneticiliğine talip olun.
Blokunuzdaki malikler sizi %51 onay ile kabul ederlerse durumu site yönetimine bildirirsiniz ve olağan veya olağanüstü site toplantılarına katılırsınız.
Site yönetiminin hesaplarını onaylar veya onaylamazsınız.
Tolantilarda hesap sorabilirsiniz.
Zaten Denetçiler toplantılardan önce hesapları inceleyip durumu blok yöneticilerine ve kat maliklerine duyurmak zorundalar.
Katılımcı olmanızda fayda olacağı inancındayım.

Denetçilerde görevini yapmıyorlar yönetim devir olunduğundan bu yana 3 aylık 2 dönem geçti faaliyet raporlarını açıklamadılar, karar defterlerinin ocak ayında tasdik ettirilmesi ve denetçinin de kat maliklerine rapor hazırlayıp snması gerekiyor, yine görevini yapmazsa denetçilerin hukuki durumu ne olur?

Alıntı:

---

Flipper rumuzlu üyeden alıntı

Denetçilerde görevini yapmıyorlar yönetim devir olunduğundan bu yana 3 aylık 2 dönem geçti faaliyet raporlarını açıklamadılar, karar defterlerinin ocak ayında tasdik ettirilmesi ve denetçinin de kat maliklerine rapor hazırlayıp snması gerekiyor, yine görevini yapmazsa denetçilerin hukuki durumu ne olur?

---

Denetciler 2 yilda bir yapilan site olagan toplantilarindan 1 ay önce kat maliklerine imza karsiligi mali tablolari ulastirmak zorundalar.
KMK da emredilen bu durumu yapmayan denetciler Kabahatler kanuna göre cezalandirilabilirler.
Cumhuriyet savciligina suc duyurusunda bulunabilirsiniz.

Ben kiracı olarak oturuyorum. Yönetici bir bayan ve 60 yaşında rahatsız biri. 18 yıldır yöneticiliği bırakmıyor ve toplantıda yapmıyor. Birisi bir şey söylese hemen bayılıp hastaneye kaldırılıyor. Apartmanı geçelim mahallede bile kavga etmediği hiç kimse yok aşırı ahlaksız ve saygısızca tavırları var. Bahçeye kimseyi sokmuyor, halbuki o bahçe bizim paralarımızla sulanıyor. Kayısı ağacı var sadece kendisi toplar ve yer. Dün bir komşu ''daha olmadı yazık toplama'' dedi diye kadına yapmadığı çirkeflik kalmadı. Bu arada ortada defter falanda yok. Şunu da belirteyim defterde eşi yönetici olarak görünüyor ancak her şeyi hatta imzaları bile kızıyla kendisi yapıyorlar. Ama atık çok sıkıldık, ben bir yıldır burada oturuyorum ve bu şahsın altındaki dairedeyim. istediğim şu ki, bu apartman defterini incelemesi için maliyeyi arasam yada nereyi ararsam gelip zimmetine geçirdiği paraları ortaya çıkarıp bu kadını yada eşini yöneticilikten fes ederler... Şimdiden çok teşekkür ederim ve gerçekten yardımınıza ihtiyacım var...