Süreli ve Oybirliğini Gerektirmeyen Kararlar

Süreli ve Oybirliğini Gerektirmeyen Kararlar

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E:2002/11938 - K:2003/549

ANAGAYRİMENKULÜN ORTAK YERLERİNDE ONARIM TESİS VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI ( Kat M.lerinin Oybirliğini Gerektirdiği - Ortak Yerlerden Bahçenin Kiraya Verilmesi Kararının Oybirliğiyle Alınıp Alınmadığının Araştırılması Gereği )
ANAGAYRİMENKULÜN MUTAT YÖNETİMİNE İLİŞKİN KONULAR ( Süreli ve Oybirliğini Gerektirmeyen Kararlarar Olduğu - Mahkeme Hükmü veya M.ler Kurulu Kararı ile İptal Edilmedikçe Bütün Kat M.lerini Bağladığı )
KAT M.LERİ KURULU KARARI ( Usulünce Alınıp Alınmadığının Araştırılması Gereği - Ortak Yerlerden Bahçenin Kiraya Verilmesi Kararına Katılmayan Kat M.inin Kira Artış Kararına Olumlu Oy Vererek Katılmasının R.Niteliğinde Olduğu )
ANAGAYRİMENKULÜN ORTAK YERLERİNDEN OLAN BAHÇENİN KİRAYA VERİLMESİ ( Oybirliği ile Kararlaştırılması Gereği )




ÖZET :

Anagayrimenkulün mutat yönetimine ilişkin konulardaki, ( ortak avans ve gider payının belirlenmesi, yönetici ve denetçi seçimi vs. gibi ) süreli ve oybirliğini gerektirmeyen kat malikleri kurulu kararlarının, mahkeme hükmü ya da kat malikleri kurulu kararı ile iptal edilmedikçe bütün kat maliklerince uyulması zorunlu olduğu gibi mahkemelerin de uyuşmazlıkların çözümünde bu kararlara uyulup uyulmadığını tespit ederek bunun sonucuna göre karar vermekle yetinmeleri gerekir.

DAVA VE KARAR : Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Kat Mülkiyeti Yasasının 19 uncu maddesinde, kat maliklerinin anagayrimenkulün mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını korumaya mecbur oldukları vurgulanmış ve kat maliklerinden birisinin, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yapması yasaklanmıştır. Yasanın bu hükmü ile aranılan "rıza", kat maliklerince imzalanmış yazılı bir belge şeklinde olabileceği gibi bütün kat malikleri veya bunların görevlendireceği vekillerinin katılıp onayladığı kat malikleri kurulu kararıyla da mümkündür. Anılan yasanın 32.maddesinde de, anagayrimenkulün kat malikleri kurulu tarafından verilecek kararlara göre yönetileceği, bütün kat malikleri ile bunların külli ve cüzi haleflerinin kat malikleri kurulu kararlarına uymakla yükümlü oldukları öngörülmüştür.

Yargıtay uygulamalarında, anagayrimenkulün mutat yönetimine ilişkin konulardaki, ( ortak avans ve gider payının belirlenmesi, yönetici ve denetçi seçimi vs. gibi ) süreli ve oybirliğini gerektirmeyen kat malikleri kurulu kararlarının, mahkeme hükmü ya da kat malikleri kurulu kararı ile iptal edilmedikçe bütün kat maliklerince uyulması zorunlu olduğu gibi mahkemelerin de uyuşmazlıkların çözümünde bu kararlara uyulup uyulmadığını tespit ederek bunun sonucuna göre karar vermekle yetinmeleri gerektiği, iptali dava edilmeyen bu tür kararların, talep aşılarak usulüne uygun olmadığı yolunda hüküm kurmalarının yerinde olmayacağı kabul edilmektedir.

Ancak, yönetime işlerlik kazandırmaya yönelik bu uygulama, yasa"da bütün kat maliklerinin rızasının veya oybirliğinin arandığı konulara ilişkin kalıcı nitelikteki kat malikleri kurulu kararlarına teşmil edilemez. Zira yasanın emredici nitelikteki oybirliği koşulunun gerçekleşmediği bir karar, asli unsurundan yoksun, ve bu nedenle geçersiz olacağından, "hükmüne itibar edilmesi mümkün değildir. Örneğin; bütün kat maliklerinin katılımı ve olumlu oyları sağlanmadan verilen kat malikleri kurulu kararındaki izne dayanılarak anagayrimenkulün ortak yerlerinde yapılacak tesis ve değişiklikler, Kat Mülkiyeti Yasasının 19 uncu maddesinde öngörülen ve asli unsur olan, bütün kat maliklerinin rızasının bulunması şartı gerçekleşmeden yapılmış olacağından yasaya aykırılık teşkil edecektir. Keza, yasanın 24 üncü ve 45 inci maddelerinde bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verilmiş kararın varlığının şart kılındığı hususlarda da, oybirliğinin sağlanmadığı kat malikleri kurulu kararları, uygulanabilir nitelikte bir hukuki sonuç doğurmayacağından geçersiz olup, uyuşmazlığın çözümünde mahkemece dayanak kabul edilemez.

Öte yandan; özellikle ortak yerde yapılacak tesis ve değişiklik konusunda Yasanın 19 ncu maddesinde öngörüldüğü üzere yazılı olarak muvafakatini bildiren ya da böyle bir iznin verilmesine dair kat malikleri kurulu kararına olumlu oyu ile bizzat veya vekili aracılığıyla katılan kat malikinin, kararda bütün kat maliklerinin oybirliği sağlanamamış olsa dahi bu muvafakati ile kişisel olarak bağlı olacağından, muvafakati kapsamında ortak yerde yapılan tesis ve değişikliklerin eski hale getirilmesini istemesi Türk Medeni Kanununun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kuralına uygun düşmez ise de, muvafakat veren kat malikinden bağımsız bölümünü sonradan satış vs. surette devir alan yeni malik, bütün kat maliklerinin muvafakati sağlanmamışsa önceki malikin muvafakati ile bağlı olmayacağından ortak yerde yapılan tesis ve değişikliklerin eski hale getirilmesini istemesi halinde kötü niyetli olduğu söylenemez.

Bu bağlamda dosya üzerinde yapılan incelemede, bahçenin davalıya kiraya verilmesine ilişkin 30.7.1988 tarihli kat malikleri kurulu kararının dava dışı ( 3 ) numaralı bağımsız bölüm malikinin katılımı olmaksızın oyçokluğuyla alındığı anlaşılmış ise de bu kira bedelinin artırılmasına yönelik olarak alınan 1.5.1993 tarihli karara bütün kat maliklerinin katıldığı ve böylece Yasada geçerlilik için aranılan bütün kat maliklerinin rızasının bulunması koşulunun gerçekleştiği görülmüştür. Ayrıca davacılardan Türkiye A. Derneği ile K. P. E.'in söz konusu karara olumlu oyları ile katıldıkları da tespit edilmiştir.

Bu durumda özellikle 1.5.1993 tarihli kararın alındığı tarihte malik olanları gösterir tapu kaydının Tapu Sicil Müdürlüğünden getirtildikten sonra sözü edilen kat malikleri kurulu kararının usulünce alınıp alınmadığıda ( vekaleten oy kullanılmış ise vekaletnamelerin bulunup bulunmadığı vs. ) tespit edildikten sonra yukarıda açıklanan hususlar dikkate alınarak hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken tüm maliklerin rızası sağlanmadığından bahisle davanın kabulüne karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.


SONUÇ :

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 30.1.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Süresiz daimi ve tüm maliklerin oybirliğini gerektiren kat malikleri kararları Mahkemenin yada kat malikleri kurulunun iptal etmesine bile gerek olmadan geçersizdir.
Uyulma mecburiyeti yoktur.
Kat malikleri kurulunun yetkilerini belirleyen Borclar kanunu md. 504 de belirtilen konularda tüm maliklerin asaleten oybirliği gerekir.

Tüm maliklerin asaleten oybirliğini gerektiren BK 504 de bahsedilen konularda Kat malikleri kurulu oy çokluğu ile karar alamaz.

Yüzme havuzunun bir sezon kullanılmaması ya da tamamen kapatıplası kararı tüm kat maliklerinin onayıyla mı yoksa oy çokluğuyla mı alınır bunu merak ediyorum.