Yöneticinin doğrudan kat malikleri adına dava açma olanağı yoktur.

Dava açma yetkisi verilmiş ise, yönetici sadece 634 sayılı Yasa hükmünden kaynaklanan davaları acabilir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E: 2008/00875 K: 2008/02843
Davada, (B) ve (C) blok inşaatlarının davalı yüklenici tarafından yapılmış olduğu çekişmesiz ise de; yanlar arasında bu blokların yapımına ilişkin sözleşme yapılıp yapılmadığı dosya kapsamından anlaşılamadığı gibi, mahkemece, bu yönde bir soruşturma yapılmamıştır. Borçlar Kanunu'nun 355. maddesi hükmünde tanımlandığı üzere; "eser" sözleşmesinin taraflarından birisi, iş-eser sahibi, diğeri ise yüklenicidir. E.sözleşmesinin bir türü olan "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi"nin de taraflarından birisi yüklenici; diğeri ise arsa sahibidir. Arsa ya da iş sahibinin yükleniciyle arasındaki eser sözleşmesine dayalı olarak eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi davasını açabileceği kuşkusuzdur. Arsa ya da iş sahibi belirtilen sebeple açılan davada aktif husumet ehliyetine sahip bulunmaktadır. Ayrıca, Borçlar Kanunu'nun 161 ve izleyen maddeleri hükümleri gereğince, yazılı olarak yapılan "alacağın temliki sözleşmesine" dayalı olarak da temlik alacaklısı tarafından, yüklenici hakkında dava açılabilir.

634 sayılı Kat Mülkiyet Yasası'nın 35. maddesinde yöneticinin görevleri gösterilmiş ve bu maddenin (1.) fıkrasında kat malikleri kurulu kararının yerine getirilmesi yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır. Ancak, apartman yöneticisi ya da yönetim kurulu 634 sayılı Yasanın tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilirler. Kat malikleri kurulu kararı ile yetki verilmiş ise, yönetici sadece 634 sayılı Yasa hükmünden kaynaklanan davaları açabilir. Yüklenicinin yapımını yüklendiği inşaattaki ayıplı ve eksik işlerin giderilmesi için yüklenici hakkında dava açılmasını sağlamak amacıyla görevlendirilen yönetici ya da yönetim kuruluna kat maliklerinin temsil yetkisi vermiş sayılacaklarının kabulüne hukuksal olanak yoktur. Çünkü, temsil olunan kimse, hukuksal işlemden doğan temsil yetkisini her zaman daraltabilir veya kaldırabilir (BK m. 34/1). Diğer yandan, az yukarıda açıklandığı üzere; açılan bu dava apartman yönetim kuruluna 634 sayılı Yasayla verilen görev ve tanınan yetkiler dahilinde değildir. Bu yasal nedenlerle, apartman yönetiminin bu davada aktif husumet ehliyeti bulunmamaktadır. Davada husumet ehliyeti, dava şartı olup; mahkemece, yargılamanın her aşamasında doğrudan gözetilir.

Ancak, davacıların davalı yüklenici ile az yukarıda açıklanan nitelikteki sözleşme ya da sözleşmeleri yapan arsa sahipleri ya da temlik alacaklısı ya da yükleniciden bağımsız bölüm satın alan olmaları durumunda; payları oranında eksik ve ayıplı işler sebebiyle yüklenici arasında dava açabilecekleri mümkün bulunmaktadır. İnşaatlardaki eksik ve kusurlu işler hakkındaki davanın dinlenebilir olması için de; imar mevzuatına uygun olarak yapılmış yasal yapılar olması ya da yasal hale getirilmesinin olanaklı bulunmasıyla yasal hale getirilmiş olması zorunludur.

O halde mahkemece yapılacak iş; yukarıda açıklanan hususlar gözetilerek, yanlar arasında yazılı eser sözleşmesi ya da arsa sahipleri ile davacılar arasında yazılı alacağın temliki sözleşmelerinin bulunup bulunmadığı yükleniciden taşınmaz satın alan durumunda olup olmadıkları sorulmalı; mevcut ise sözleşmelerin dosya kapsamına sunulmasının sağlanması, bu yolla davacıların aktif dava ehliyetine sahip bulunduklarının saptanması durumunda; öncelikle zamanaşımı def'i incelenmeli, bu sebeple davanın reddi gerekmiyorsa uyuşmazlığın esasının incelenmesi ve bu kapsamda belediye işlem dosyası getirtilerek yerinde uzman bilirkişi aracılığıyla keşif ve inceleme yapılması ve hakedilen tazminat tutarının belirlenmesi; aktif dava ehliyetlerinin bulunmaması durumunda ise davanın reddine karar verilmesinden ibaret olmalıdır.

- - - Updated - - -

Yargıtay 4. Hukuk Dairesi E:2001/12049 - K:2002/3177

SİTE YÖNETİM KURULU BAŞKANLIĞI ADINA AÇILAN DAVA ( Yöneticiliğin Tüzel Kişiliği Olmasa da Yöneticiye Yetki Verilmesi Durumunda Yöneticinin Kat Maliklerini Temsilen Dava Açabilmesi )
TÜZEL KİŞİLİK ( Yöneticiliğin Tüzel Kişiliği Olmasa da Yöneticiye Yetki Verilmesi Durumunda Yöneticinin Kat Maliklerini Temsilen Dava Açabilmesi )
HUSUMET ( Yöneticiliğin Tüzel Kişiliği Olmasa da Yöneticiye Yetki Verilmesi Durumunda Yöneticinin Kat Maliklerini Temsilen Dava Açabilmesi )




ÖZET :

Site yönetim kurulu başkanlığı adına açılan davada Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yöneticiliğin tüzel kişiliği bulunmasa da kat malikleri kurulunca yöneticiye yetki verilmesi durumunda yönetici, kat maliklerini temsilen dava açabilir. Mahkemece böyle bir yetkilendirmenin varlığı araştırılmadan hüküm kurulması hatalıdır.

Davacı S... Sitesi A ve B Blok Yönetim Kurulu Başkanlığı adına Başkan T.T. vekili Avukat S.T.tarafından, davalılar A.Ş.ve diğerleri aleyhine 29/6/2001 gününde verilen dilekçe ile davalı kooperatifin müteahhit ve taşeron olan diğer davalılara yaptırdıkları asansör tesisinde hatalı imal edilen asansör motorlarının kullanılması sebebi ile imalat hatasının giderilmesi bedelinin istenmesi üzerine mahkemece yapılan yargılama sonunda; davacı apartman yönetiminin tüzel kişiliği bulunmadığından husumet nedeniyle dava dilekçesinin reddine dair verilen 10/9/2001 günlü kararın Yargıtay'ca incelenmesi davacı vekili Avukat B.P.tarafından süresi içinde istenilmekle temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra tetkik hakimi tarafından hazırlanan rapor ile dosya içerisindeki kağıtlar incelenerek gereği görüşüldü:


KARAR :

Davacı dava dilekçesi ile, davalı kooperatifçe müteahhit ve taşeron olarak diğer davalılara yaptırılan iki bloğun asansörlerinin hatalı ve yanlış imal edildiğini, asansörlerin uygunsuz çalışması nedeniyle değiştirilmesi gerektiğini ileri sürerek değiştirme bedelinin tahsili isteminde bulunmuştur. Mahkemece, apartman yönetiminin tüzel kişiliği bulunmadığı gerekçesiyle dava husumetten reddedilmiştir.

Dava site yönetim kurulu başkanlığı adına açılmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yöneticiliğinin tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Bu bakımdan yöneticinin doğrudan kat malikleri adına dava açma olanağı yoktur. Ancak aynı yasanın 35. maddesi hükmü uyarınca kat malikleri kurulunca yöneticiye yetki verilmesi durumunda kat maliklerini temsilen dava açılabilir. Bu hususun tespiti için kat malikleri kurulunun bu konuda davacıyı yetkili kıldıklarına dair kararın olup olmadığı araştırılmalı ondan sonra hüküm kurulması gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir.


SONUÇ :

Temyiz olunan kararın yukarıda gösterilen nedenlerle BOZULMASINA ve peşin alınan harcın istek halinde geri verilmesine 18/3/2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.