Tüm maliklerin oybirligini gerektirmeyen Mutad Yönetim İşleri

Tüm maliklerin oybirligini gerektirmeyen Mutad Yönetim İşleri
önemli yönetim işleri Tüm maliklerin oybirligini gerektirir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E:2005/18-59 - K:2005/130

KAT MALİKLERİ KURULU KARARLARI ( Aidatların Belirlenmesi Gibi Mutad Yönetim İşlerine İlişkin/İptal Edilmedikçe Bütün Kat Maliklerini Bağlayacağı - Ödenmeyen Ortak Onarım ve Aidat Giderlerinin Tahsili İstemi )
AİDAT VE ONARIM GİDERLERİ ( Ödenmeyenlerin Tahsili İstemi - Aidatların Belirlenmesi Gibi Mutad Yönetim İşlerine İlişkin Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptal Edilmedikçe Bütün Kat Maliklerini Bağlayacağı )
YÖNETİM PLANI ( Adi Çoğunlukla Alınabilen Kararların Yönetim Planı Hükümleriyle Çelişkili Olması - Karara Olumlu Oylarıyla Katılmayan Maliklerden Her Birisinin İptalini Mahkemeden İsteyebileceği )
MUTAD YÖNETİM İŞLERİNE DAİR KAT MALİKLERİ KURULU KARARLARI ( Aidatların Belirlenmesi Gibi - İptal Edilmedikçe Bütün Kat Maliklerini Bağlayacağı/Ödenmeyen Ortak Onarım ve Aidat Giderlerinin Tahsili İstemi )




ÖZET :

Kat Mülkiyeti Yasası'nın özel ve mutlak nisap öngördüğü (önemli yönetim işleri) hususlara ilişkin kararlar dışındaki, aidatların belirlenmesi gibi mutad yönetim işlerine ilişkin kat malikleri kurulu kararları iptal edilmedikçe Yasa'nın 32. maddesinin ikinci fıkrasının buyurucu hükmü gereği olarak bütün kat maliklerini bağlayıcı niteliktedir. Adi çoğunlukla alınabilen kararların, yönetim planı hükümleriyle çelişkili olması durumunda, karara olumlu oylarıyla katılmayan maliklerden her birisi bunun iptalini mahkemeden isteyebilir.

Dava, ödenmeyen ortak onarım ve aidat giderlerinin tahsili istemine ilişkin olup, davaya dayanak yapılan kat malikleri kurulu kararlarının iptali istemiyle ayrı bir dava da açılmış olduğundan müstakil bir davaya konu edilmiş husus eldeki davada ayrıca irdelenemez.

Öte yandan, Kat Mülkiyeti Yasası'nın 37. maddesine göre işletme projesinin kat malikleri kurulu kararıyla belirlenmiş olması halinde yöneticinin ayrıca bir işletme projesi hazırlamasına gerek yoktur. Bu nedenlerle, davaya dayanak yapılan kat malikleri kurulu kararı esas alınmak suretiyle aidatlara ilişkin istem yönünden de defter ve kayıtlar üzerinde inceleme ve değerlendirme yapan ek bilirkişi raporu alınarak davalının ödenmeyen boya, onarım ve aidat borçlarının ve buna bağlı gecikme tazminatının tespit edilip ulaşılacak bu miktarın tahsiline karar verilmesi gerekir.


DAVA :

Taraflar arasındaki ""alacak"" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İzmir 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nce davanın reddine dair verilen 22.03.2004 gün ve 2003/870 E. 2004/352 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 24.06.2004 gün ve 2004/4735 - 5341 sayılı ilamı ile;

""... Dava, ödenmeyen ortak onarım ve aidat giderlerinin tahsili istemine ilişkin olup, kat malikleri kurulunun 29.1.2002 tarih ile 7.6.2002 tarihli kararları ile Kat Mülkiyeti Yasası'nın 20. maddesine dayalı olarak açılmıştır.

Davalı vekili savunmasında, Yönetim Planı'nın 42. maddesinde her türlü giderlerden muaf tutulan dava konusu dükkanlar için gider istenemeyeceğini ve yapılan harcamaların lüks masraflar olduğunu ileri sürerek davanın reddini istemiştir.

Yönetime ait defter, kayıt ve belgelerin incelenmesi sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda, salt onarım giderleriyle ilgili olarak dava konusu iki bağımsız bölümün paylarına düşen toplam 523.529.412 TL'nin ödenmediğinin tespit edildiği, işletme projesi olmadığından aidat borcunun hesaplanamadığı bildirilmiştir.

Mahkemece, dava konusu edilen 19 ve 23 nolu dükkan nitelikli bağımsız bölümlerin dosyada mevcut Yönetim Planı'nın 42. maddesinin 3 numaralı bendi hükmüne göre ortak giderlere katılmamaları gerektiği, buna aykırı olan kat malikleri kurulu kararının yok hükmünde olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Oysa Yargıtay'ın kararlılık kazanmış uygulamalarında Kat Mülkiyeti Yasası'nın özel ve mutlak nisap öngördüğü hususlara ilişkin kararlar dışındaki, aidatların belirlenmesi gibi mutad yönetim işlerine ilişkin kat malikleri kurulu kararlarının iptal edilmedikçe Yasa'nın 32. maddesinin ikinci fıkrasının buyurucu hükmü gereği olarak bütün kat maliklerini bağlayacağı kabul edilmektedir. Adi çoğunlukla alınabilen kararların, yönetim planı hükümleriyle çelişkili olması durumunda bunun iptalini, karara olumlu oylarıyla katılmayan maliklerden her birisinin mahkemeden istemesi mümkündür. Nitekim somut olayda davaya dayanak yapılan kat malikleri kurulu kararlarının iptali istemiyle bir dava da açılmış olup, kararın yasaya ve yönetim planına uygunluğu o davada değerlendirilip tespit edilecektir. Müstakil bir davaya konu edilmiş hususun eldeki davada ayrıca irdelenmesi olası değildir. İptal istemiyle açılan davanın sonucuna göre bir hak doğarsa bunun geri istenebileceği de kuşkusuzdur. Öte yandan, Kat Mülkiyeti Yasası'nın 37. maddesine göre işletme projesinin kat malikleri kurulu kararıyla belirlenmiş olması halinde yöneticinin ayrıca bir işletme projesi hazırlamasına gerek olmayıp bu husustaki kat malikleri kurulu kararının doğrudan uygulanmaya konulması yeterlidir.

Açıklanan nedenlerle davaya dayanak yapılan kat malikleri kurulu kararı esas alınmak suretiyle aidatlara ilişkin istem yönünden de defter ve kayıtlar üzerinde inceleme ve değerlendirme yapan ek bilirkişi raporu alınıp önceki raporla birlikte değerlendirmek suretiyle davalının ödenmeyen boya, onarım ve aidat borçlarının ve buna bağlı gecikme tazminatının tespit edilip ulaşılacak bu miktarın tahsiline karar verilmesi gerekirken yerinde olmayan gerekçelerle davanın reddi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz...""

Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:


KARAR :

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.


SONUÇ :

Açıklanan nedenle, Yerel Mahkeme direnme hükmünün BOZULMASINA, 02.03.2005 gününde karar verildi.