BK.504 Özel Yetki icin Tüm maliklerin oybirligi gerekir

BK.504 Özel Yetki icin Tüm maliklerin oybirligi gerekir.

Borclar kanunu md. 504 Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. Vekâlet, özellikle vekilin üstlendiği işin görülmesi için gerekli hukuki işlemlerin yapılması yetkisini de kapsar.
Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça dava açamaz, sulh olamaz, hakeme başvuramaz, iflas, iflasın ertelenmesi ve konkordato talep edemez, kambiyo taahhüdünde bulunamaz, bağışlama yapamaz, kefil olamaz, taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E:1995/2860 - K:1995/4217

VEKALET ( Vekil Konumundaki Ana Taşınmaz Yöneticilerinin Kambiyo Taahhüdünde Bulunmaları )
KAT MÜLKİYETİ HUKUKU ( Yöneticilerin Vekil Konumunda Olmaları )
KAT MALİKLERİ KURULU ( Yöneticilere Kambiyo Taahhüdünde Bulunma Yetkisi Vermemiş Olması )
ÖZEL YETKİ ( Ana Taşınmaz Yöneticilerinin Kambiyo Taahhüdünde Bulunmaları )
KAMBİYO TAAHHÜDÜNDE BULUNMAK ( Ana Gayrımenkul Yöneticilerince )
BONO TANZİMİ ( Apartman Yöneticileri Tarafından )
KAT MALİKLERİ KURULUNUN İCAZETİ ( Apartman Yöneticileri Tarafından Bono Tanzimine )
APARTMAN YÖNETİCİLERİNİN DÜZENLEDİĞİ BONO ( Özel Yetki Bulunmadığı Halde )

ÖZET :
Ana taşınmazın yönetimi için atanan yönetici veya yönetim kuruluvekil niteliğindedirler.
Bu nedenle vekil gibi sorumlu ve vekilin haklarınasahiptirler.
Üçüncü kişilere karşı kat maliklerini temsil ederken, Borçlar Kanununun 504. maddesi hükmü uygulanır.
Bononun düzenlendiği tarih itibariyle kat malikleri kurulutarafından yöneticilere kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verilmediğinden sonradan alınan kararla önceki işleme icazet verildiğine ilişkin tartışma mercide yapılamaz.
Bu durumda, Türk Ticaret Kanununun bonolar hakkında dauygulanması gerekirken 590. maddesi hükmü gereğince senedi imzalayanlar kişisel olarak sorumludur.
.

Tüm maliklerin oybirliğini gerektiren durumlar.

Kat malikleri kurulunda 4 farklı nisap ile kararlar alınır.
1-Adi çoğunluk.
2-Salt çoğunluk %51 sayı ve arsa paylı.
3-Nitelikli çoğunluk 4/5
4-Tüm maliklerin asaleten Oybirliği gereken durumlar.

Tüm maliklerin Oybirliği gereken bir konuda 4/5 çoğunluk ile karar alındı ise geçersizdir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E: 2002/02877 K: 2002/04707
Kat Mülkiyeti Yasasının bütün kat maliklerinin oybirliğini aradığı hususlara ilişkin bulunan yönetim planı hükümlerinin değiştirilmesinde, 4/5 oyçokluğu yeterli değildir.

Borçlar kanunu md. 504 Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. Vekâlet, özellikle vekilin üstlendiği işin görülmesi için gerekli hukuki işlemlerin yapılması yetkisini de kapsar. Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça dava açamaz, sulh olamaz, hakeme başvuramaz, iflas, iflasın ertelenmesi ve iflâs anlaşması talep edemez, kambiyo taahhüdünde bulunamaz, bağışlama yapamaz, kefil olamaz, taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz.

Madde 24 - Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

Madde 44 - Ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için:
a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;
b) Ana gayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi;

KMK 20 Bu maddenin ilk fıkrasında yer alan “kat maliklerinin, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça” ibaresindeki anlaşma sözcüğü oybirliği ile sağlanmış bir anlaşma anlamındadır.
Yani Tapu Dairesindeki yönetim planının genel gidenlere katılmayla ilgili hükümlerinde yapılacak bir değişikliğin, 4/5 oranıyla değil oybirliği ile yapılması gerekir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E: 2002/02877 K: 2002/04707
Kat Mülkiyeti Yasasının bütün kat maliklerinin oybirliğini aradığı hususlara ilişkin bulunan yönetim planı hükümlerinin değiştirilmesinde, 4/5 oyçokluğu yeterli değildir.

Madde 45 - Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.

Bu örnek konularda Tüm maliklerin oybirliği şartını yerine getirmeden alınan kat malikleri kurulu kararı geçersizdir.

merhaba, buna benzer bir durum bizde de var. Olay şudur; 2011-2012 kış döneminde işletme projesinde 1400 Ton +-%30 oranında kömür alım yetkisi verilmiş. Yetkiyi veren site temsilciler kurulu. Ayrıca, ilave kömür alma gibi (aslında 10 Bin TLyi geçen her işlem için) işlerde yönetim kurulu dışında bir alım komisyonu kurulması ve bu şekilde alım yapılması kararlaştırılmış. Bu tip kararların nasıl alınacağı hep yönetim planında var. Son olarakta toplanan bedellerin avans niteliğinde olduğu, yetmemesi halinde ilave borçlandırma yetkisinin yine temsilciler kurulunda olduğu, yönetim kurulunun kendi başına bu tip bir karar alamayacağı belirtilmiş.Ancak yönetim mart 2012 ayında kömür bittiği ve ihaleye katılacak kimse olmayacağı için yetki falan istemeden 520 Ton civarı yeni kömür almış. Kömürün alındığına dair hiçbir duyuru zamanında yapılmadı. Neyse Nisan 2012 de hesaplar ibra edilirken, şu kadar ilave kömür aldık ve kömürcüye bu kadar borcumuz vardır demeden kurul toplantısı yapılmış ve yeniden göreve seçilmişler. Hemen ardındanda geçen kış için şu kadar kömür yaktık, şu kadar borçlandık ve her birinizin ilave ödemesi gereken bedel şu kadardır diye önümüze bir borç listesi kondu. Şaşırdık ve itiraz ettik tabiki. Ödeyenler ve ödemeyenler oldu. Ben şahsıma ödemedim. Ancak Nisan 2012 den sonra ödediğimiz aidatlar içindeki 2012-2013 dönemi için ödenen ısı avanslarının bu geçmiş dönem borçları için harcandığını gördük. Bunada itiraz ettik ama biz yeni dönem için aidat ödemeye, yönetim ise geçmiş dönem borcunu kapatmaya devam ediyor. Sormak istediğim şudur;
Ortada bir yetkisizlik durumu ve ihalesiz mal alımı var. Her ikiside yönetim planına aykırı durumda. Yeni ödenen aidatlardan bu borç kapatılmaya çalışıyor. Önümüzdeki kış için kömür alacak paramız kalmadı diyebilirlermi? Yasa bu borçlanma için şahsi husumet ve şahsi sorumluluk yöneltilebilir mi?