Kat Karşılığı Sözleşme ve Karmaşık Süreç Sonucu Dava Açılabilme İhtimali

4/1 hissesine sahip olduğum arsa karşılığında diğer 4/3 hissedarların vekaletini alarak bir LTD şirket ile 1998 yılında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptım.Sözleşmeye her türlü plan ve proje uygulanmadan evvel arsa sahiplerinin yazılı onayını alacaktır maddesini yazdırdım.--(İmar ve inşaat usül ve yöntemlerini bilmediğimden bir nebzede olsa müteahhit in çıkarı için projede yapabileceği yasal olmayan uygulamaları önlemek amacıyla)--
Sözleşme sonrası hemen kat irtifakını 10 bağımsız bölüm olarak kurduk ve arsa sahiplerine bölüştürdük.

1998 yılında kurulan kat irtifak tapularından bir dükkan ve bir daire 1998-1999 arasında müteaahitin hakediş olarak talebi üzerine iki farklı kişiye devredilmiştir.--(Bunlardan dükkan olanı tapuda bir başka isim üstüne devredilmiş isede asıl olarak müteahhitin sahibi olduğu ve halen kirasını aldığı dükkandır)

1999 yılı Ağustos ayında her katta iki daire olmak üzere, inşaat; bir bodrum, bir zemin, üç normal ve en üstte dublex dairelerden oluşarak toplam 5 kat kaba inşaası bitmiş olarak (duvarlar örüldü sıva yok) bitmiş halde iken depreme yakalandı. Depremde üstünde henüz tuğladan başka yük olmayan binada orta dereceli hasar meydana geldi.(Belediye, Bayındırlık raporu, foto mevcut)

2001 yılında inşaat faliyetlerine izin çıktığında --(1999 - 2001 arası binbir dille inşaatı tamamlayacağını, hasarın çok önemli olmadığını, kendisinden davacı olmamamızı söyleyemiştir)-- inşaata devam etmek isteyen müteahhite belediyeden Bayındırlık Bak. hasar tespit mühendislerince tutulan "orta hasar bina" raporu olduğu ve güçlendirme gerektiği söylendiğinde binayı yapmaktan vazgeçmiş, müteahhit mevcut hali ile 5 kat olarak kaba inşaatı tamamlanmış binanın üst iki katını yıkarak binayı ilk üç katta iki daire ve son katta tek daire (bağımsız bölüm çatı katı) olarak tesis etmiştir.

Müteahhit üst iki katı yıkarken yeni bir sözleşme yapmamış, bu yazıyı yazan kişiye,şahsıma)-- binayı üst katlarını yıkmaz ise binayı bu halde bırakacağını, mahkemeye gidilse bile muhatabın LTD şirketi olduğu cihetle hiç bir yaptırımda bulunamayacağımızı, şahsi mallarını dahi başkaları üzerine yaptığını vs vs. ve bu şantaj imalı cümlelerden sonra üst katlarda yıkılan katlardan doğan zararlarımıza çok kaliteli malzeme ile depreme dayanıklı proje, mimarı açıdan çok estetik bir bina ile cevap vereceğinden herkesin memnun olacağını, memnun olmayan olursada tüm zararın şahsen karşılanacağını söylemiştir.
Bu yapacaklerını şahsi olarak taahhüt ederek iki şahit huzurunda imzalayarak vermiştir.--(Ek yada yeni sözleşme değil, tek taraflı sadece iki şahit ve kendi imzası olan bir yazı).

Bu binada arsa sahibi olan 4 kişiden biri ve kendi şahsım adına cevabımı sadece sözlü olarak, var olan sözleşmeyi fesh etme yetkisinin bende olmadığı cihetle tüm ortakların bir araya gelerek karar vermesini, verdikleri kararı sözleşme olarak imzalamalarını yoksa müteahhit olarak bu söylediklerinin önemli olmadığını, kabul etmediğimi, ama binayı taahhüt ettiği zamanda --(6 Ay) ve kalitede ve şekilde yapar ise sorun çıkarmayacağımı, aksi taktirde eski sözleşmeden doğan tüm hak ve alacaklarımızı kendisinden talep edeceğimi söyledim.Belediye ve hukukçulara giderek görüş sorduğumda, senin bir sözleşmen ve kurulmuş bir kat irtifakın var, hiç bir sözleşme ve belgeye imza atma, ruhsatlı bir inşaatta kazanılmış katları her halükarda hukuki olarak geri alabilirsin denildi. (Belediye fiili olarak olmayan fakat kat irtifakı tapuları olan yerler için hala vergi almaktadır.)

Müteahhit 1998 yılında kurulu olan kat irtifakını bozmaya kimse yanaşmadığı için mevcut kat irtifakları tapuda kayıtlı haldeyken, ( arsa sahiplerinin hukuki olarak haklarının güvencede olduklarına inandığı en önemli belge bu kat irtifa tapularıdır) inşaatın üst katlarını yıkarak binayı ilk üç katta iki daire ve son katta tek daire (bağımsız bölüm çatı katı) toplam iki dükkan beş daire olarak tesis etmiştir.(Eksikler, ayıplar, hatalar mevcut şekilde)
AÇIKLAMA ;( Binayı eksik ve hataları ile birlikte belli bir seviyeye getirmesi, hak ediş olarak aldığı dükkan ve bodrumu kiraya verecek kadar yapma gayretidir.Dükkanı kiraya verdiği gün binay olduğu halde bırakıp bir daha hiç uğramamıştır.Arsa sahibi olarak 2003 te hukuki girişimleri başlatmak amaçlı bir hukukçu ile anlaştıktan sonra bina ile alakalı hukuki kazanımları riske atmamak adına her hareketimi hukuki danışmanıma sorarak, onun tavsiyesi ile binada oturmaya başladım ve kat irtifakı tapusu ile satış yaptım.(Hukuki olarak hakkımı arayan ve kollayan kişiye danıştığımda, dava açıldığını, tespit yapıldığını, sözleşme olduğu vs. vs. söyleyerek binayı kullanmamın ve satış yapmanın hukuki bir olumsuzluğu olmayacağını söylemiştir.)

Biz arsa sahipleri yıllardır mevcut yasalarla hukuki olarak bir ilerleme kaydetemediğimiz, hukkuki hiç bir yaptırımda bulunamadığımız, ve malımızı değerlendiremediğimizden, sıkıntı dolu günler geceler yaşarken, arsa sahiplerindan bir kişinin (bu yazıyı yazan kişi,şahsım) ikamet ettiği bu binada, binayı yapan müteahhit ile onun sattığı bir dairede oturan kişi tarafından, ya oturduğunuz çatı katının yarısını verirsiniz, yada oturduğunuz çatı katını yıktırır çatı yaparız şantajına maruz kaldık.

Bizi çok üzen bu şantaja ve isteklerine şiddetle karşı koyduğumuzda belediyeye verdikleri projeye aykırı katın yıkılması dilekçesi ile durumdan haberdar edip gerekenleri yapmasını istediğimiz hukuki temsilcimizin bize verdiği tavsiyeleri çok çelişkili bulunca bizzat gittiğim belediyede binanın dosyasına baktığımda büyük bir şok yaşadım.
Şöyleki;
------------Arsa sahibi olarak en güvendiğimiz hukuki dayanağımız olan kat irtifak kurulumu ve 1998 de ruhsatı alınan inşaat projesinden kat irtifakı olduğu gibi dururken, 2001 senesinde müteahhit sahte imza ile benim adıma dilekçe vermiş, yine sahte imza ile bir proje mühendisi ile benim adıma imza atarak sözleşme yapmış ve 1997 yılında bina olmadan evvelki arsa tapusunun fotokopisini ekleyerek yine müteahhitin kendisinin 4 kat yaptığı binaya 3 kat gibi gösteren proje sunarak 3 katlı inşaat onarım-güçlendirme ruhsatını almış olduğunu gördüm.(Müteahhit firma sahibi, inşaat mimarı aynı kişi olup, proje uygulama mühendisi olan inşaat müh.yani benimle sözleşme yapmış görünen mühendis müteahhitle aynı büroyu ortaklaşa kullanan biridir.)

-------------Hukuki olarak hakkımızı araması, dava açması, icra takipleri yapması için anlaşıp 2003 yılında noterden tayin ettiğimiz vekilimizin belediye verdiği ve özetle "Şikayete konu olan bina mahkemede dava konusudur, dava sonucuna göre vs. vs" gibi bir yazıya ekli olan dava dilekçesinde müteahhite açmış olduğumuz davanın dosya no. sunun 2012 yılına ait olduğunu farkettim. Halbuki dava açması için ben 2003 yılında vekalet vermiştim ve dava konusu konuşup anlaştığımız gibi değil, özellikle zamana kazanmak, oyalamak ve sonucunda husumet yönünden kaybedeceğimiz bir dava gibiydi.Zaten hakim üç duruşma sonra davalı mahkemeye hiç gelmemmesine rağmen husumet yönünden yanlış diyerek davayı redettmiş.
Vekilimiz önceleri şahitler huzurunda 2003 ten beri süren davalar olduğunda ısrar etsede, sonunda şahit huzurunda bize yalan söylediğini aldığı ücretler karşılığı hiç bir dava açmadığını, kendisini şikayet etmez isek gerekli tüm davaları açacağını, bunun için ücret almayacağını yada bulduğumuz bir avukatın vekalet ücretini kendi ödeyeceğini söyledi.(Bunun teknik tarafı olduğunu, hukukçuların kayıp ve zararlarımı değerlendireceğini, ve yine hukukçuların tavsiyesini alacağımı belirterek vekilin yanından ayrıldım.(Bu arada bu görüşmenin hemen ertesi günü zaman kazanmak için açtığı hakimin üç duruşmada redettiği davayı temyiz edip senetlerimin tahsili için müteahhite ödeme emri yollamış, borçlu müteahhit zaman aşımı, senetlerin şirket adına verildiği,teminat niteliğindeki senetler, bina eksiksiz yapıldı teslim edildi gerekçesi ile itiraz etmiş)

Hemen hukuki olarak hakkımı arayacak (20 küsur gün süren) bir avukat arayışımın sonunda bolca hayal kırıklığı ile sonuçlanması açıkçası bendeki hukuka, adalete olan güveni fazlaca sarstı. Muhatabın bina ile olan tarafı için LTD ŞİRKET olması, ücretini almış ve kabul etmişken vekalet görevini yapmayan vekille olan tarafı için "MESLEKTAŞ" olması çoğu kere danışmak için bile olsa bir avukat bulamama sebep olmuştur.
Biraz dinlemeyi kabul eden hukukçular dosyayı incelediklerinde bina konusunu umutsuz vaka görüp hiç ilgilenmemelerine, davayı kabul etmemelerine söyleyecek bir sözüm olmamasına rağmen biraz hukuk forum ve sitelerden, biraz yayınlardan ulaştığım, aşağıda sizlerle paylaşıp yardımınızı rica ettiğim sorularımada hep olumsuz tavsiyelerde bulunmuşlardır.Davamı alacak bir avukat arayışım hala sürerken,bir LTD şirket ve bir meslektaşa karşı dava üstlenmeyeceğini ama en azından kendi davamı kendim açma kendim takip etme konusunda, dava dilekçeleri yazma ve yöntemleri konusunda yardımcı olacağını söyleyen bir avukata müteşekkir olduğumuda söylemeliyim.

Elbetteki sorunlarıma buradan verilecek cevaplar birebir çözüm olmayacaklardır ama sunduğunuz her fikir her öneri ve görüşler vekaletimi verecek avukat arayışıma ve açılacak davalarıma yol göstermek adına çok kıymetli olacaktır. Dilim döndüğünce anlattığım olaylar zincirinden sonra gerek avukat arayışımda görüşeceğim avukatlar ile durum değerlendirmesinde bulunmak, gerek şahsım olarak dava açmak zorunda kalırsam tecrübe ve bilgi edinmek adına sorularıma cevaplar yazan, örnek dava ve kararlar gösteren, ve hatta bu uzun karmaşık mesajımı okuyan herkese çok teşekkür ederim.

- - - Updated - - -

1-- 1998 yılında alınan 5 katlı inşaat ruhsatına bağlı 5 kat kabası bitmiş inşaat, sonrasında bu hali ile müteahhit tarafından tamamlansada tamamlanmasada arsa sahipleri için bayağı bir vücuda gelmiş mülk niteliğindeyken, sahte imza ile alınan ruhsatla var olan katlar yıkılmış bir zarar oluşmuştur.Yıkılan katların demir filizleri vs. kesildiğinden, kat yıkıldığından eski ruhsata binaen kazanılmış hak vasfıda kalmadığından belediyeden zararın tazmini talep edilmesi istenmesi hukuksal karşılığı olmayan bir şeymidir? Belediyeden zararımızı talep edemezmiyiz? Sahte imza ve hak sahiplerinin rızası olmadığından, var olan kat irtifakını bozmadan alınan ikinci inşaat ruhsatını iptal ettirip aşağıdaki örnekte olduğu gibi bir tazminat davası açılabilirmi? Bir örnek ile;
""YENİ İNŞAAT İÇİN ALINAN RUHSATA DAYANARAK ARSADAKİ ESKİ EVİ YIKILDIKTAN SONRA RUHSAT İPTAL EDİLEN KİŞİ HAKLI GÖRÜLDÜĞÜ MAHKEME KARARI ÖRNEK OLABİLİRMİ?
Hatalı şekilde verilen ve sonradan idarece geri alınan inşaat ruhsatı nedeniyle evini yıkan davacının zarara uğradığı açık olduğundan ve bu şekilde oluşan zararı belgelendirmesi de beklenemeyeceğinden yıkım nedeniyle uğranılan zararın takdiren ve muktuen tazminine karar verilmesi gerektiği, mahkemece zararın kanıtlanamadığı gerekçesiyle istemin reddine karar verilmesinde isabet görülmediği hk.""

(burada depremden sonra inşaat onarım ruhsatı adı altında alınan ruhsat talep dilekçesine pay sahiplerinden birinin imzası ve adı verilmiş diğer irtifak tapusu sahiplerinin adı imzası yoktur, ruhsatı düzenleyen Belediye görevlisi bina dosyasında kat irtifak projesi ve tapu sahibi isim listesi varken, her bölüm için emlak vergisi aldığı, yani kayıtlı olduğu halde ruhsat verirken diğer tapu sahiplerinin varlığına göz yummuş, halbuki aynı bilgisayarda ve aynı dosyada ruhsat talep edenin sunduğu belgelerin eksik ve yanlış olduğu açıkça görülmektedir.) (İnceleme sonunda görüldüki 1998 yılında alınan inşaat ruhsatı başvurularında dahi benim adım kullanılmış ve adıma imzalar atılmış.Mimar müteahhitin eşi belediyede imar müdürlüğünde görevli bir mimar olduğundan başvuruyu kocası doldurmuş, karısı imzalamış)
2-- ""Müteahhit yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir. Edim, binayı imal ve tes*lim*dir. Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde BK. md. 358 uyarınca arsa sahibinin sözleşmeyi bozma ve tapunun ipta*lini is*teme hakkı doğar."" Bir makaleden yaptığım bu alıntıya dayanarak danıştığım 6-8 kadar hukukçu geriye dönük sözleşme feshi ve tapu iptali davası açarsam sonucunda müteahhitin sözleşmede dediği kadar yapmış olmasada, yaptığı kadarın ederini benden isteyeceğini, var olanın ayıplı, eksik, hatalıda olsa maliyet olarak 3.5 kat olduğu cihetle çok fazla tutacağını, böyle bir davadan zararlı çıkacağımı söylemişlerdir.Sözleşmede aksine bir madde var olmasına rağmen mahkemelerin yapılan masrafı, masrafı yapana hak gördüğünü okuduğum makalelerde şaşırarakta olsa gördüm.Hal böyleyken ve bu doğru ise yapılacak mal yapıldığı kadarı ile eksik ve hatalı, düzeltilmesi imkansız ve söz verildiği hale getirmenin mümkün olmadığı, mevcut hali ile sözleşmedeki taahhüt edilen yeterliliğe sahip olmadığının tespit ettirip müteahhitin yaptığı kadarının
ederini müteahhite ödemekten kaçınabilirmiyiz? Eksik, hatalı ve kısım kısım projeye aykırılıkları, yarım olan ve bütünlenmesi mümkün olmayan bir bina ile sahte evreklar düzenleyen, sözleşmeden sonra kurulan kat irtifakında hak sahibi olan 6 kişiye 10 bağımsız bölüm yapmayı taahhüt eden fakat sahte belgelerle aldığı güçlendirme-onarım ruhsatı ile verdiği projede 6 bölüm gösteren ve diğerlerini yıkan müteaahite biz bir şey yapamazken, sözleşme ve tapu iptali yaparsak gerçekten ödeme yapmak zorunda kalırmıyız? Tapu iptalinde bizim sattığımız daireleri alanların zararından kim sorumlu olur?

3-- Sözleşme yılı 1998 olmasına rağmen 1999 depremi ile 5 kat kabası bitmiş inşaat olarak, inşaat yasakları sebebi ile 2001 yılına kadar bekledikten sonra tekrar açılan inşaat serbestliği ile söz edilen sahte ruhsatla devam etmiştir.Sözleşmede 20 ay olan süre 1999 ağustos (Deprem) ile sahte olarak alınan ruhsatın 2001 olan tarihi arasını saymazsak bile, sözleşme gereği iskan alınmadan mal bitmiş ve teslim alındı sayılmaz hükmü ve gecikme için her ay 1000 $ ödeyecektir hükmüne göre kaba bir hesapla 10 yıllık bir gecikme söz konusudur.Arsa sahiplerinden bir kişi binada oturmaktadır. (kendim oturuyor ve kira alıyorum.Oturduğum için malı kabul etmiş sayılırmıyım, oturmayan arsa sahiplerinin hakkı geçerlimidir?) Bu haldeyken gecikme tazminatı, binadaki yapmadıkları, eksik yaptıklarına ilave manevi tazminat vs. gibi kalemlerle alacaklarımızı mahkeme ile tespit ettikten sonra sözleşmenin ve tapunun iptali davası açtığımızda müteahhitin yaptığı kadarının parasını almak için açacağı muhtemel davaya karşılık "ver paramı, al paranı" misali bir hakkımız olamazmı?

4-- Müteahhit firma sahibi, müdürü, inşaat mimari projesini çizen mimar aynı kişidir. İnşaat mühendisi olarak gerekli imza ve projeleri yapan şahıs ise aynı büroyu kullanan, resmi olmasa bile her projede ortak iş yapan kişilerdir. Müteaahhit firma ortağı, firma müdürü, mimarı olan kişi 2001 yılında tapu sahiplarinden bir tek bana gelerek, katları yıkıp yerine yapacağı binanın şartlarını ve şeklini ,gecikmesi halinde uygulanacak cezai şartları yazarak sözüylede şahsi olarak imzaladığını belirterek, sadece kendisinin ve iki şahidin imzası olduğu bir taahhüt vermiştir.Yaptığım incelemede sahte ruhsat aldığı ve bu taahhüdü yazdığı tarihlerde firma müdürlüğü süresi sona ermiş haldedir.(Firma ortaklığı devam)Noterden olan 1998 tarihli ilk sözleşmede 5 kat, 2001 tarihinde imzaladığı bu taahhütnamede taahhüdü 4 kat ve tüm bu imzası olan yazılı sözleşme ve taahhüde rağmen sahte imza ile ruhsat için belediyeye verdiği ve kendisinin çizdiği mimari proje ise 3 kattır.Kısaca ilk sözleşme ile 5 kat, yaptığı ve fiilen var olan bina 4 kat, belediyeye verdiği projede 3 kattır.
Kendisi taahhüt edip, kendisi çizdiği projede yanlışlıkla olamayacağına göre,bu davranışın bir hukukki sonucu olacağını bile bile bu aldatmacaları yapan, açılan yada açılması muhtemel davaları LTD şirketini muhatap kılan bu kişiye sahtecilik veya dolandırıcılık gibi davalar açılamazmı? Sahte imza ile inşaat güçlendirme ruhsatı almış olmasının hukuki bir cezası ve bu işlem sonucunda oluşan zararın tazmini konusunda 6-8 hukuçu bundan hiçbir şey çıkmayacağını, belediye ise sahte imzayı ve hak sahiplerinin imzasının olmayışını göstermeme rağmen ruhsatın geçerli olduğunu ve iptal edilmeyeceğini söylediler.
Mesela bu şahıs ortak olarak aynı büroyu kullanan inşaat mühendisi ile yapı onarım-güçlendirme adı altında bir sözleşme imzalamış,imza olarak bir tarafta bu mühendisin imzası ve şirketin kaşesi, diğer tarafında benim adımı yazmışlar ve sahte bir imza atmışlar.Bu inşaat mühendisi beni şahsen tanıdığı gibi müteahhit olarak bildiği şahısla yıllardır aynı projeleri birlikte imzalayan kişilerdir.Bilerek isteyerek sahte sözleşme yapıp belediyeye ruhsat için sunmuşlardır.Danışıp olayı anlattığım avukatlar her ne kadar bu anlattıklarımın dava konusu olamayacağını, dava açsakta elle tutulur hiç bir yaptırım, ceza çıkmayacağını belirtmiş olsada ben şahsi olarak savcılığa şikayet edeceğim bu sahteciliği, uğradığım haksızlık ve zararla ilişkilendirip tazminat alamazmıyım? Yoksa bu sahte imza ve belgelerden de LTD şirketimi sorumlu olacaktır.Şirket borçları ve eksikleri şahsi borç olarak kabul edilemez ama bir sahteciliği şirket değil kişiler yapmış olmazmı?

5-- Görüştüğüm bir kaç avukatın, tüm bu yazdıklarıma dinledikten ve bazı ilave sorular sorduktan sonra, açacağım davaların lehime olumsuz sonuçlar doğuracaknitelikte olduğunu, en akılcı yolun hiç dava açmamak olduğunu, etrafta bu kadar iskansız bina varken benim iskanı dert etmememi, ne müteahhit LTD şirketten, nede aynı zamanda şirket ortağı, müdürü ve binanın mimarı olan kişiden hiç bir tazminat tahsil edemeyeceğimi bahisle bana şantaj
yaptıklarında bile ses çıkarmamamı tavsiye etmişlerdir.Buna rağmen,,ben elimde haklı olduğuma, zarara uğratıldığıma, binanın eksik ve hatalı ayıplı olduğuna dair ve adıma sahte imza atılarak alınan ruhsatın iptal edilip, herhangi bir eksiklik karşılığında belediyenin esas projeye göre hareket etmesine sahte projeyi yok saymasını istediğim için, tazminat alamasam bile elimde bu sebeplerden dolayı bir mahkeme kararı olsun istiyorum dediğimde bana sanki söz birliği etmişçesine, "ben bu davayı almam ama alan olursada kaba bir hesapla bilirkişi, tespit, vs. vs.yanında avukatlık ücreti ile en az 30.000 TL ücret ister, il dışından avukat olursa miktar en az iki katına çıkar dediler.Açılacak en gerçekçi davanın ayıplı ve eksik malı kabul etmeme davası olduğunu, benim on yıldır ihtarname göndermemiş durumuna düşmem ve malı reddetmeden içinde oturmam sebebi ile bu hakkımı da kaybetmiş olmamı gerekçe göstererek hiç dava açmamı tavsiye ettiler.
Tam ifade edemesemde, müteahhidin sözleşme şartlarını yerine getirmediğinin, ve yapmadıklarının, eksik ve hatalı yada ayıplı yaptıklarının tespiti için bilirkişi ücretinin tahmini yada gerçek bir hesabı varmıdır.Bilirkişi ücretleri önceden bilinen, tespit edilen ücretlermidir yoksa değişkenmidir? Hiç bir tazminat alamayacağım, lehime şimdi olduğundan fazla bir yarar , fayda getirmeyecek,sadece bir durum tespiti olacak bir dava tahmini olarak 30.000 TL kadar bir harcama gerektirimi?