Kat malikleri kurulunun hatalı kararına olumlu oy verenler sorumludur

1HD E : 1997/13932 K : 1997/15049 T : 24.11.1997
VEKALET GÖREVİNİ KÖTÜYE KULLANMA
ZAMANAŞIMI
ÖZETİ : Sadakat ve özen borcu vekilin vekil edene karşı en önde gelen borçlarındandır.
Yetkiler sınırsız olsa dahi makul sayılacak ölçüler dışına çıkma hakkı vermez.
Vekil,(ler) vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem ve işlemde bulunamaz.
Vekaletin kötüye kullanılması nedeniyle açılan iptal ve tescil davalarında zamanaşımı ve hak düşürücü sürelere bağlılık yoktur.
KARAR
Borçlar Kanununun temsil ve vekalet bağıtını düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin (lerin) borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.

Borçlar Kanununda BK.504 sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabule dilmiş ve BK.505 maddesinde "vekil müvekkiline karşı vekaleti hüsnüniyetle ifa ile mükelleftir..." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareketine, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır.
Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur.
Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması satacağı kimseyi dahi belirtmesi ona dürüstlük kuralını sadakat ve özen borcunu gözardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez.
Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil (ler) değinilen BK.505 maddenin birinci fıkrası uyarınca sorumlu olur.

Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi Medeni Kanunun 3 . maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar.
Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil (ler) ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

Ne varki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılması, Medeni Kanunun 2.maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir.
Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur.
Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir.
Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.



T.C. Yargıtay Üçüncü Hukuk DairesiEsas No: 2002/414 Karar No: 2002/1200
Önemli İşlerde Özel Yetki Verilmesi
Yetkisiz Mümessil (ler)
Genel Vekaletname ile Mutad İşlerin Yapılması
ÖZET :
Genel vekaletname ile ancak mutat işlerin yapılacağı,
BK.504 de bahsedilen önemli işlerde, önemli işlerin yapılması için özel yetki verilmesi gerekir.
Yetkisiz mümessilin (lerin) yaptığı temsil olunanı bağlamaz.
Temsil yetkisi olmadan başkası adına hukuksal işlem yapan kimseye yetkisiz mümessil (ler) denir.

Borclar kanunu
MADDE 511- Bir kişiye birlikte vekâlet verenler, vekile karşı müteselsil olarak sorumludurlar.

Vekâleti birlikte üstlenenler, vekâletin ifasından müteselsil olarak sorumludurlar ve yetkilerini başkalarına devir hakları olmadıkça, vekâlet vereni, ancak birlikte yaptıkları fiil ve işlemleriyle borç altına sokabilirler.

Kat malikleri kuruluna katılan kat malikleri, katılmayanları temsil eden müteselsil sorumlu vekillerdir.
Vekil sorumluluğunu taşırlar.

Kat malikleri kuruluna Asaleten katılanlar ve asaleten temsil yetkisine sahip vekaleten katılanlar,
Tüm kat maliklerini Borçlandırıcı yükümlülük altına sokan yanlış kararlar alırlarsa.
Bu yanlış kararın altına imza atanlar bizzat sorumludur.İmza atmayanlar sorumlu değildir.

Alınan hatalı karar ile meydana gelen borç ve zarar bu borç ve zarara sebebiyet veren asaleten imza etmiş kabul oyu kullanmış olan malikler sorumludur.
İmza atmayanlardan bu zarar ve finansal yükümlülük üstlenmelerini istemek yanlıştır.
Altına girmeleri zarardan Borcudan onlara pay ayrılması yanlıştır.

Kat malikleri kurulunun hatalı kararına olumlu oy verenler sorumludur.
Finansal hatalı işlemi onlar ödemelidirler.

Hatalı yapılan finansal islem Tüm kat maliklerinin borcu değildir.
Genel gider değildir.
Ortak gider değildir.

Hatalı işleme onay verenlerin hatalarının cezasıdır.

Geçerli işlem
Öte yandan, vekil (ler) ile sözleşme yapan kişi Medeni Kanunun 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin (lerin) vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil (ler) ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar.
Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil (ler) ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
(Vekiller hatalı işleme onay verdikleri için zararı öderler)

Geçersiz işlem
Ayrıca üçüncü kişi vekil (ler) ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin (lerin) vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, Medeni Kanunun 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir.
Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur.
Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur.
Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir.
Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.