Sığınağın, kapıcı dairesinin ve ortak alanların kiraya verilmesi

Sığınaklar kiraya verilemez.

18. Hukuk Dairesi 2006/7513 E., 2006/10438 K.
ECRİMİSİL
ORTAK YERLERİN KİRAYA VERİLMESİ
ÖZEL AMAÇLI ORTAK YERLER
"ÖZET"
ÖZEL ORTAK AMAÇLARA TAHSİS EDİLMİŞ ORTAK YERLERİN BU ÖZEL AMACA TAHSİSİ KALDIRILMADIĞI MÜDDETÇE HERHANGİ BİR GELİR GETİRMESİ VE TÜM KAT MALİKLERİNİN OYBİRLİĞİYLE KARAR ALMASI HALİNDE DAHİ KİRAYA VERİLMESİ MÜMKÜN OLMADIĞINDAN BU GİBİ YERLERİN İŞGALİ SEBEBİYLE DE ECRİMİSİL İSTENEMEZ.

"İçtihat Metni"
Dava dilekçesinde, müdahalenin önlenmesi ve ecrimisil alacağının faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak;
Kat Mülkiyeti Yasası uygulamasında, özel ortak amaçlara tahsis edilmiş ortak yerlerin bu özel amaca tahsisi kaldırılmadığı müddetçe herhangi bir gelir getirmesi ve tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması halinde dahi kiraya verilmesi mümkün olmadığından bu gibi yerlerin işgali sebebiyle de ecrimisil istenemez. Somut olayda davaya konu edilen sığınak da, özel amaca tahsisli bu ortak yerlerden sayıldığından, ecrimisile yönelik talebin reddine karar verilmesi gerektiğinin dikkate alınmaması doğru görülmemiştir.

Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nın 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 11.12.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Kapıcı dairesi %51 oy ve arsa pay çoğunluk onay verirse kiraya verilebilir.
Ancak Kapıcı dairesinde kalan kişiye merdiven temizliği vs. is yaptırılırsa Kapıcı statüsünde olacağından mahkemeye verirse maaş tazminat ve ödediği kiraları geri talep etme hakki vardır.
Açıkçası kapıcı dairesinde kira sözleşmesi ile oturan kişi ile is ilişkisi yapılmamalıdır.
Kira ücreti olmadan otur karşılığında da merdiven temizliğini yap denilmemelidir.


Yargıtay 9. Hukuk Dairesi E:1999/3204 - K:1999/3964
KAPICI DAİRESİNDE OTURAN KİŞİYLE YAPILAN KİRA SÖZLEŞMESİ ( Gerçekte Kapıcılık Yapıldığının Anlaşılması Halinde İşçilik Haklarının Ödetilmesi Gereği )
İŞÇİLİK HAKLARI ( Kapıcı Dairesinde Oturan Kişiyle Kira Sözleşmesi Yapılmış Olmasına Rağmen Gerçekte Kapıcılık Yapılıyor Olması )
KAPICININ İHBAR VE KIDEM TAZMİNATI TALEPLERİ ( Kendisiyle Yapılan Kira Sözleşmesinin Gerçeği Yansıtmaması Halinde Kabul Edilmesi )

ÖZET :
Kapıcı dairesinde oturan ve kira bedeli karşılığı kapıcılık hizmeti görmeyitaahhüt eden kişi ile apartman yönetimi arasında hizmet ilişkisininbulunduğunun kabulü gerekir.

18. hukuk dairesi 1997/2650 e., 1997/4159 k.
özel amaca tahsisli kapici dairesinin tahliyesi
"içtihat metni"
y a r g i t a y i l a m i
dava dilekçesinde tahliye istenilmiştir. mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
y a r g i t a y k a r a r i
temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
kaymakamlık, işine son verilen kapıcının 10 adet kat maliki tarafından imzalanmış kira kontratını ibraz etmiş olması nedeni ile tahliyeye ilişkin başvuruyu kat mülkiyeti kanununun ek 2. maddesinin uygulanamayacağı gerekçesi ile red etmiştir.
özel amaca tahsisli ortak yerlerden olan kapıcı dairesinin ancak bir kat malikleri kurulu kararı ile kiraya verilebileceği cihetle, mahkemece böyle bir kararın mevcut olmaması ve ibraz edilen kira akdinin de kat maliklerinin tamamının çoğunluğunu kapsamaması nedeniyle ortak yerin tahliyesine karar verilmesinde bir isabetsizlik yoktur.
dosyadaki yazılara, kararın dayandığı deliller ile kanuni gerektirici sebeplere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün onanmasina, 1.5.1997 gününde oybirliğiyle karar
verildi.

yargıtay 18. hukuk dairesi 01/05/1997 esas no : 1997 / 2650 karar no : 1997 / 4159
özü : özel amaca tahsisli ortak yerlerden olan kapici dairesi, ancak kat malikleri kurulu karari ile kiraya verilebileceğinden böyle bir kararin mevcut olmamasi ve ibraz edilen kira sözleşmesinin de kat maliklerinin çoğunluğunu kapsamamasi nedeniyle mahkemece ortak yerin tahliyesine karar verilmesi isabetlidir.

yargıtay 13. hukuk dairesi e: 2002/04805 k: 2002/06974
karar
davacı, davalının yönetimindeki kale apartmanında 1996 yılından itibaren kapıcı olarak görevli olduğunu, ancak davalının tecrübesizliğinden yararlanarak 24.05.1999 tarihinde kapıcı dairesi için kendisi ile kira sözleşmesi yaptığını, oysa kapıcı dairelerinin (kapıcıya) kiraya verilmesinin yasak olduğunu bildirerek, 24.05.1999 tarihli kira sözleşmesinin iptalini istemiştir.

davalı, davacının kendi isteği ile kapıcılık görevine son verildiğini ve bu tarihten sonra kira sözleşmesi yapıldığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

mahkemece davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

01.02.2000 tarihine kadar davacının davalı yöneticiliğindeki apartmanda kapıcı olduğu taraflar arasındaki ankara 3. iş mahkemesinin 2000/138 - 1734 sayılı dosyasında görülen dava sonucundan anlaşılmaktadır. oysa taraflar arasındaki ve iptali istenen kira sözleşmesi ise 24.05.1999 tarihinde düzenlenmiş olup düzenleme tarihinde davacı davalı iş yerinde kapıcı olarak çalışmaktadır. bu itibarla taraflar arasındaki uyuşmazlığın iş mahkemesinde çözümlenmesi gerekir. görev kamu düzenine ilişkin olup, her aşamada re'sen gözetilmesi gerektiğinden uyuşmazlığın genel mahkemede görülmesi doğru değildir. mahkemece görevsizlik kararı verilmesi gerekirken işin esasının incelenmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.

bozma sebebine göre diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir.

yukarıda açıklanan 1.bent gereğince temyiz olunan kararın (bozulmasina), 2.bent gereğince diğer temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına peşin harcın istek halinde iadesine, 10.06.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.

18. hukuk dairesi 2006/7513 e., 2006/10438 k.
ecrimisil , ortak yerlerin kiraya verilmesi , özel amaçlı ortak yerler
"özet"
özel ortak amaçlara tahsis edilmiş ortak yerlerin bu özel amaca tahsisi kaldırılmadığı müddetçe herhangi bir gelir getirmesi ve tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması halinde dahi kiraya verilmesi mümkün olmadığından bu gibi yerlerin işgali sebebiyle de ecrimisil istenemez.
"içtihat metni"
dava dilekçesinde, müdahalenin önlenmesi ve ecrimisil alacağının faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
ancak;
kat mülkiyeti yasası uygulamasında, özel ortak amaçlara tahsis edilmiş ortak yerlerin bu özel amaca tahsisi kaldırılmadığı müddetçe herhangi bir gelir getirmesi ve tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması halinde dahi kiraya verilmesi mümkün olmadığından bu gibi yerlerin işgali sebebiyle de ecrimisil istenemez. somut olayda davaya konu edilen sığınak da, özel amaca tahsisli bu ortak yerlerden sayıldığından, ecrimisile yönelik talebin reddine karar verilmesi gerektiğinin dikkate alınmaması doğru görülmemiştir.

bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün humk'nın 428. maddesi gereğince (bozulmasına), temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 11.12.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.

ortak yerlerin kiralanması
ortak yerlerin kiralanabilmesi için 2 şart aranır:
bir) niteliği ve kullanım amacı kiraya verilmeye uygun olmalıdır. meselâ, genel giriş kapısının ya da merdivenlerin kiraya verilmesi mümkün değildir.
iki) özel ortak amaca tahsisli olmamalıdır. böyle yerler, özel amaç kaldırılmadan kiraya verilemez.

ortak yerlerin kiraya verilmesi ancak, kat malikleri kurulu'nun alacağı karar üzerine yönetici tarafından kat malikleri kurulu adına ve kat maliklerinin vekili sıfatıyla kiraya verilebilir.
kira akdini yönetici yapar.

ortak yerlerin kiraya verilmesi konusunda karar yetersayısı konunun kat malikleri kurulu'nda görüşülüp karara bağlanması ve bütün kat maliklerinin oybirliği ile karar alınması şarttır.
kararın dışında kalan, yazılı rıza/izin, muvâfakatnâme, noter taahhütnamesi gibi şekillerde sağlanan oybirliği geçersizdir. oybirliği sağlanamazsa, ortak yerin kiralanması mümkün değildir.
tahsis edilemeyecek ortak yerler ve tesisler de vardır:
a) nitelikleri gereğince mutlak olan ortak yer ve tesisler kesinlikle tahsis edilemez.
bu konuda dikkat edilecek nokta; ortak yer ve tesisin sağladığı faydanın ve kullanım şeklinin, ana gayrimenkuldeki diğer ortak bir yer veya tesis ile de sağlanabilmesinin mümkün olup olmadığıdır.
meselâ; pasajdaki dükkânların koridoru mutlak ortak yerdir. ama bu koridorda genel tuvalet varsa, bu mutlak ortak yer değildir. o halde, tuvalet duş amacına veya benzer bir amaca tahsis edilebilir.

b) sığınak gibi amaçları yönünden mutlak olan yer ve tesislerin başka bir amaca tahsis edilebilmesi için, özel amacının kaldırılması gerekir.
imar mevzuatında değişiklik yapılmadıkça, yani sığınak bulunması şart olmaktan çıkarılmadıkça, başka bir amaca tahsis edilemez.

kmk. md: 4'e göre; ortaklaşa korunma ve faydalanma için zorunlu olan sığmaklar ortak yerlerdendir. ancak, bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla kiraya verilebilirler.
(y. 18. hd. 01.02.2000, e. 2000/ 192, k. 2000/1112.)
tahsis nasıl kaldırılır?
mimarî proje ya da mimarî proje tadilatı ile yapılan tahsis bütün kat maliklerinin oybirliği ile alacakları karar ve mimarî projede tadilatla mümkündür.

yönetim plânı ile tahsis yapılmışsa, ilgili hükmün kaldırılması için bütün kat maliklerinin 4/5'inin çoğunluğu ile karar alınması gerekir.
kat malikleri kurulu kararı ile yapılan tahsis ise, yine kurulun oybirliği ile alacağı kararla mümkündür.
tahsis işlemine razı olmayan kat malikinin razı olmuş sayılması için dava açılamaz.
tüm yukarıdaki açıklamalardan sonra son cümle olarak ;
hukuk genel kurulu'nun 23.05.1984 tarih ve e. 1982/5-286, k. 1984/612 sayılı kararına göre (563);
"... ana taşınmazın ortak yerlerinde, inşaat, onarım ve tesis yapılabilmesi için, kat maliklerinin tümünün muvafakati ile (imar mevzuatına uygun şekilde) bir proje değişikliğine ve ruhsat alınmasına ihtiyaç vardır. ancak, bu şekilde gerçekleştirilen bir proje değişikliği geçerli ve bütün kat malikleri için bağlayıcı olabilir. o halde kat maliklerinden birinin, ana taşınmazın ortak yerleri için diğer kat maliklerinin muvafakati dışında, kendi başına yaptırdığı ve her nasılsa onaylattığı bir değişiklik projesinin, geçerliliği ve öteki kat maliklerini bağlaması düşünülemez. hal böyle olunca, bağlayıcı niteliği bulunmayan böyle bir değişiklik projesinin iptaline de gerek yoktur..."

herkesin mufavakatini kat malikleri kurulu kararı ile aldıktan sonra ilgili alanı dükkan yapabilirsiniz.
bu işlemi yapmadan önce imar mevzuatına uygunluğu için belediye ile temasa geçiniz ve ana yapı proje değişikliğini gerçekleştirmek için başvuru yapınız.
devamı belediye ile ilgilidir. proje değiştiği taktirde ilgili dükkan ruhsat alabilir.