Apartman Sorunları, Merkezi Sistem Isı Paylaşımı ve Müteahit Sıkıntısı

Merhabalar,

Henüz kat irtifakı devam eden, kat mülkiyetini almadığımız bir binada oturuyoruz. Binada oturulmaya yeni başlandı, henüz 5 aylık, benim ise 2. ayım. Bina 3'ü dükkan 22'si daire olmak üzere toplam 25 bağımsız bölümden oluşuyor.

Binada ilk oturmaya başlayan arkadaş işlerin yürütülmesi için bir karar defteri satın alarak bunun sayfalarını noterde onaylatıyor ve ilk apartman yöneticiliğine başlıyor.

Dairelerden;
5 daire toprak sahiplerinin (oturmayacaklar ve kiraya vermeyeceklermiş yani boş daire)
4 daire ise müteahhit’ indir. (onlarda boş daire)
Dükkanlardan;
1 tanesi toprak sahibinin ve boştur.
Diğer 2 tanesi ise bir dükkan yapılarak sürücü kursuna satılmıştır.

Yani binada toplamda 13 daire ve 2 dükkan kullanılıyor. Geri kalanı boş.

Binanın ortak kullanım alanları ise;
kapıcı dairesi, yönetici odası, asansör, sığınak, hidrafor odası, merkezi sistem kazan dairesi, kapalı otopark.

Binada şuan oturanlarda daha önce yöneticilik sistemi ile tanışmamış olan bizler :) yani bu konuda son derece cahiliz. Bir haftadır KMK yı okuyorum, aynı zamanda forum içersinde arıyorum. Fakat anlayamadığımız ve kafamızın karıştığı yerler var.
Yardımlarınızı rica ediyorum.
1 – Apartman kat malikleri toplantısını bir türlü yapamadık. Yönetici 1 ay önce apartmandan herkesi arayarak toplantıya çağırdı. Sadece 5 kişi toplanabildik ve aidat ücretini 30 TL olarak belirledik, herkes tamam dedi ve ilk ay aidat toplanmaya başlandı. Dükkan sahipleri “ben bu aidata katılmam” diyor. Toplantı kurallarına göre yapılmayan, yani tebligat falan gönderilmeden yapılan bu toplantıda alınan bu karar geçersiz mi sayılır, yoksa dükkanlar bu aidatı vermek zorunda mıdır?
2 – Sürücü kursu sahibi, “benim kapalı otoparkta 6 adet araç hakkım var, avukata sordum” diyor. KMK’da 16. Madde gayet açık olarak arsa payına göre malik olurlar diyor. Arsa payına göre hesapladığımda her bağımsız bölüme 1 sadece sürücü kursuna 2 park yeri düşüyor. Fakat çok iddialı konuşunca acaba başka bir kanunda da böyle birşeymi yazıyor yada kaçırdığımız biryermi var dedim.
3 – Müteahhit, ortak alan gözükmesine rağmen yönetici odasını ben ofis olarak kullanıcam. Burasını vermem diyor.:k Buna yetkisi varmıdır yada belgelerde herhangi bir değişiklik yapmış olabilir mi? Bunu nasıl öğrenebiliriz?
Ayrıca yine müteahhit çatı katına herkesten gizli yaptığını sanarak tuğla falan çıkartıp kendisine çatı katı yapacakmış:). Duvarları örmüş ve sıvalarını falan yapmış. Şimdi biz müteahhitin bu kıllığına karşılık :) çatı katını komple bitirmesini bekleyip öylemi şikayet edelim, yoksa geçmi olur. Yada böyle bir hakkı varmıdır, belgelerde herhangi bir değişiklik yapmışmıdır. Bunu nasıl öğrenebiliriz?
4 – Apartman ve dükkanlar doğalgazlı merkezi sistemle ısıtılacak ve bağımsız bölüm içlerinde ısı sayaçları ile aylık tüketimleri ölçülecek. Fakat daha kullanmaya başlayamadık.
Bunda da bazı apartman sakinleri “herkesin kullandığı kadar ödemesi gerektiğini, yani toplamda doğalgaz ve kazan elektrik faturası 100 TL geldiyse, bunu da misal 5 daire kullandıysa kullanım oranlarına göre bölünmesi gereklidir. Boş daireler ödemelere karışmazlar” diyorlar. Bunu diyenlerin kim olduğunu tahmin etmişsinizdir :). Toprak sahipleri daireleri boş olacağından bu uygulamayı istiyorlar.
Benim ısı yönetmeliğinde okuduğum ise;
Toplamda doğalgaz ve kazan elektrik faturası 100 TL geldiyse,
Bunun 30 TL si apartmanın ortak gideri sayılarak tüm bağımsız bölümlere (boş dairelerde dahil) arsa paylarına göre paylaştırılır. (Formülle belirlenerek)
Geriye kalan 70 TL ise sayaçtaki kullanım miktarına göre formülle belirlenerek kullanan bağımsız bölümlere (misal 5 daireye) dağıtılıyor.
Hangi uygulama kanunidir?
5 – Apartmanın kapıcı dairesini ortak giderlerde kullanılmak üzere kiraya vermek istiyoruz.
Bunun için oy birliği kararı olması gerekiyor sanırım ve 2012 yılında 3000 TL’ yi aşmazsa beyanname vermeye gerek yok diye biliyorum. Daireyi 250*12 = 3000 ile kiraya verdiğimizde başka herhangi bir yükümlülüğümüz olur mu?
6 – Şu anki yönetici arkadaşın yöneticiliği geçerli midir? Yani toplantı olmadan, oy kullanılmadan olan bir yöneticilik ama herkes kabul ediyor. Ve yapmak istediğimiz yeni toplantıyı herkesin gelmesini mecbur kılacak yada gelmediğinde alınan kararları kabul etmiş sayacak şekilde nasıl yapmamız gerekiyor? Şu tebligat mektubu işinin kesinlikle yapılması gerekli midir?
7 – Apartmanın idaresinde, sadece yöneticimi olur yoksa yönetici yardımcılığı gibi bir kavramda var mıdır? Varsa bu kişide yönetici ile aynı haklara sahip olur mu? Birde 25 bağımsız bölümü olan yerlerde genelde uygulanan yöneticilik midir yoksa yönetim kurulumu bulunur.
Biraz detaylı ve uzun anlattım sorunlarımızı, yardım edebilirseniz şimdiden çok sevinirim.

Alıntı:

---

emercan rumuzlu üyeden alıntı

1 – Apartman kat malikleri toplantısını bir türlü yapamadık. Yönetici 1 ay önce apartmandan herkesi arayarak toplantıya çağırdı. Sadece 5 kişi toplanabildik ve aidat ücretini 30 TL olarak belirledik, herkes tamam dedi ve ilk ay aidat toplanmaya başlandı. Dükkan sahipleri “ben bu aidata katılmam” diyor. Toplantı kurallarına göre yapılmayan, yani tebligat falan gönderilmeden yapılan bu toplantıda alınan bu karar geçersiz mi sayılır, yoksa dükkanlar bu aidatı vermek zorunda mıdır?
2 – Sürücü kursu sahibi, “benim kapalı otoparkta 6 adet araç hakkım var, avukata sordum” diyor. KMK’da 16. Madde gayet açık olarak arsa payına göre malik olurlar diyor. Arsa payına göre hesapladığımda her bağımsız bölüme 1 sadece sürücü kursuna 2 park yeri düşüyor. Fakat çok iddialı konuşunca acaba başka bir kanunda da böyle birşeymi yazıyor yada kaçırdığımız biryermi var dedim.
3 – Müteahhit, ortak alan gözükmesine rağmen yönetici odasını ben ofis olarak kullanıcam. Burasını vermem diyor.k Buna yetkisi varmıdır yada belgelerde herhangi bir değişiklik yapmış olabilir mi? Bunu nasıl öğrenebiliriz?
Ayrıca yine müteahhit çatı katına herkesten gizli yaptığını sanarak tuğla falan çıkartıp kendisine çatı katı yapacakmış. Duvarları örmüş ve sıvalarını falan yapmış. Şimdi biz müteahhitin bu kıllığına karşılık çatı katını komple bitirmesini bekleyip öylemi şikayet edelim, yoksa geçmi olur. Yada böyle bir hakkı varmıdır, belgelerde herhangi bir değişiklik yapmışmıdır. Bunu nasıl öğrenebiliriz?
4 – Apartman ve dükkanlar doğalgazlı merkezi sistemle ısıtılacak ve bağımsız bölüm içlerinde ısı sayaçları ile aylık tüketimleri ölçülecek. Fakat daha kullanmaya başlayamadık.
Bunda da bazı apartman sakinleri “herkesin kullandığı kadar ödemesi gerektiğini, yani toplamda doğalgaz ve kazan elektrik faturası 100 TL geldiyse, bunu da misal 5 daire kullandıysa kullanım oranlarına göre bölünmesi gereklidir. Boş daireler ödemelere karışmazlar” diyorlar. Bunu diyenlerin kim olduğunu tahmin etmişsinizdir. Toprak sahipleri daireleri boş olacağından bu uygulamayı istiyorlar.
Benim ısı yönetmeliğinde okuduğum ise
Toplamda doğalgaz ve kazan elektrik faturası 100 TL geldiyse,
Bunun 30 TL si apartmanın ortak gideri sayılarak tüm bağımsız bölümlere (boş dairelerde dahil) arsa paylarına göre paylaştırılır. (Formülle belirlenerek)
Geriye kalan 70 TL ise sayaçtaki kullanım miktarına göre formülle belirlenerek kullanan bağımsız bölümlere (misal 5 daireye) dağıtılıyor.
Hangi uygulama kanunidir?
5 – Apartmanın kapıcı dairesini ortak giderlerde kullanılmak üzere kiraya vermek istiyoruz.
Bunun için oy birliği kararı olması gerekiyor sanırım ve 2012 yılında 3000 TL’ yi aşmazsa beyanname vermeye gerek yok diye biliyorum. Daireyi 250*12 = 3000 ile kiraya verdiğimizde başka herhangi bir yükümlülüğümüz olur mu?
6 – Şu anki yönetici arkadaşın yöneticiliği geçerli midir? Yani toplantı olmadan, oy kullanılmadan olan bir yöneticilik ama herkes kabul ediyor. Ve yapmak istediğimiz yeni toplantıyı herkesin gelmesini mecbur kılacak yada gelmediğinde alınan kararları kabul etmiş sayacak şekilde nasıl yapmamız gerekiyor? Şu tebligat mektubu işinin kesinlikle yapılması gerekli midir?
7 – Apartmanın idaresinde, sadece yöneticimi olur yoksa yönetici yardımcılığı gibi bir kavramda var mıdır? Varsa bu kişide yönetici ile aynı haklara sahip olur mu? Birde 25 bağımsız bölümü olan yerlerde genelde uygulanan yöneticilik midir yoksa yönetim kurulumu bulunur.
Biraz detaylı ve uzun anlattım sorunlarımızı, yardım edebilirseniz şimdiden çok sevinirim.

---

1 – Apartman kat malikleri toplantısını bir türlü yapamadık. Yönetici 1 ay önce apartmandan herkesi arayarak toplantıya çağırdı. Sadece 5 kişi toplanabildik ve aidat ücretini 30 TL olarak belirledik, herkes tamam dedi ve ilk ay aidat toplanmaya başlandı. Dükkan sahipleri “ben bu aidata katılmam” diyor. Toplantı kurallarına göre yapılmayan, yani tebligat falan gönderilmeden yapılan bu toplantıda alınan bu karar geçersiz mi sayılır, yoksa dükkanlar bu aidatı vermek zorunda mıdır?

Cevap: Şimdiki yönetim geçici yönetim konumundadır. 1 yıl sonra %51 arsa pay ve oy çokluğu ile yönetici seçmeniz gerekir. Geçici yönetim bile olsa alınan kararlar 1 yıl için geçerlidir.
KMK 20 iskan kullanım ruhsatı alınan her bağımsız bölüm Arsa pay oranında giderlere katılmak zorundadır.


2 – Sürücü kursu sahibi, “benim kapalı otoparkta 6 adet araç hakkım var, avukata sordum” diyor. KMK’da 16. Madde gayet açık olarak arsa payına göre malik olurlar diyor. Arsa payına göre hesapladığımda her bağımsız bölüme 1 sadece sürücü kursuna 2 park yeri düşüyor. Fakat çok iddialı konuşunca acaba başka bir kanunda da böyle birşeymi yazıyor yada kaçırdığımız biryermi var dedim.

Cevap: KMK . 16 arsa payına göre malik olurlar.

3 – Müteahhit, ortak alan gözükmesine rağmen yönetici odasını ben ofis olarak kullanıcam. Burasını vermem diyor. Buna yetkisi varmıdır yada belgelerde herhangi bir değişiklik yapmış olabilir mi? Bunu nasıl öğrenebiliriz?
Ayrıca yine müteahhit çatı katına herkesten gizli yaptığını sanarak tuğla falan çıkartıp kendisine çatı katı yapacakmış. Duvarları örmüş ve sıvalarını falan yapmış. Şimdi biz müteahhitin bu kıllığına karşılık çatı katını komple bitirmesini bekleyip öylemi şikayet edelim, yoksa geçmi olur. Yada böyle bir hakkı varmıdır, belgelerde herhangi bir değişiklik yapmışmıdır. Bunu nasıl öğrenebiliriz?

Cevap: Belediyedeki onaylı plan projeye bakmalısınız. Tapu dairesindeki Yönetim planına ve arsa paylarını belirten plan projeye bakmalısınız. Kacak kat şikayet ile yıktırılır.

4 – Apartman ve dükkanlar doğalgazlı merkezi sistemle ısıtılacak ve bağımsız bölüm içlerinde ısı sayaçları ile aylık tüketimleri ölçülecek. Fakat daha kullanmaya başlayamadık.
Bunda da bazı apartman sakinleri “herkesin kullandığı kadar ödemesi gerektiğini, yani toplamda doğalgaz ve kazan elektrik faturası 100 TL geldiyse, bunu da misal 5 daire kullandıysa kullanım oranlarına göre bölünmesi gereklidir. Boş daireler ödemelere karışmazlar” diyorlar. Bunu diyenlerin kim olduğunu tahmin etmişsinizdir. Toprak sahipleri daireleri boş olacağından bu uygulamayı istiyorlar.
Benim ısı yönetmeliğinde okuduğum ise;
Toplamda doğalgaz ve kazan elektrik faturası 100 TL geldiyse,
Bunun 30 TL si apartmanın ortak gideri sayılarak tüm bağımsız bölümlere (boş dairelerde dahil) arsa paylarına göre paylaştırılır. (Formülle belirlenerek)
Geriye kalan 70 TL ise sayaçtaki kullanım miktarına göre formülle belirlenerek kullanan bağımsız bölümlere (misal 5 daireye) dağıtılıyor.
Hangi uygulama kanunidir?

Cevap: isi yönetmeliğinde yazdığı gibi sizinle ayni fikirdeyim.

5 – Apartmanın kapıcı dairesini ortak giderlerde kullanılmak üzere kiraya vermek istiyoruz.
Bunun için oy birliği kararı olması gerekiyor sanırım ve 2012 yılında 3000 TL’ yi aşmazsa beyanname vermeye gerek yok diye biliyorum. Daireyi 250*12 = 3000 ile kiraya verdiğimizde başka herhangi bir yükümlülüğümüz olur mu?

Cevap: Kiraya verip gelirinide giderinide arsa pay oranına göre pay edersiniz. 3000 TL muafiyet apartman için değil, her bir kat maliki için geçerlidir. Net kira gelirini Arsa payına göre pay edersiniz. Beyanname verme sorumluluğu kat maliklerinin kendilerindedir. Apartman beyanname vermez.


6 – Şu anki yönetici arkadaşın yöneticiliği geçerli midir? Yani toplantı olmadan, oy kullanılmadan olan bir yöneticilik ama herkes kabul ediyor. Ve yapmak istediğimiz yeni toplantıyı herkesin gelmesini mecbur kılacak yada gelmediğinde alınan kararları kabul etmiş sayacak şekilde nasıl yapmamız gerekiyor? Şu tebligat mektubu işinin kesinlikle yapılması gerekli midir?

Cevap: geçici yönetici. Şimdiki yönetim geçici yönetim konumundadır. 1 yıl sonra %51 arsa pay ve oy çokluğu ile yönetici seçmeniz gerekir. Geçici yönetim bile olsa alınan kararlar 1 yıl için geçerlidir.
Ulaşılabilenlere imza karşılığı davet tebligat gerekir.

7 – Apartmanın idaresinde, sadece yöneticimi olur yoksa yönetici yardımcılığı gibi bir kavramda var mıdır? Varsa bu kişide yönetici ile aynı haklara sahip olur mu? Birde 25 bağımsız bölümü olan yerlerde genelde uygulanan yöneticilik midir yoksa yönetim kurulumu bulunur.

Cevap: 7 bağımsız bölümden sonra yönetici (Kat Maliki olması mecbur değil), yönetici yardımcısı (Kat maliki olmak zorundadır)ve denetçi (Kat maliki olmak zorundadır) olmak zorundadır.
Sadece yöneticiye maaş ödenir. Kalorifer giderleri ve binaya yapılan kalıcı demirbaş giderleri hariç, normal isletme giderlerinin yarısı kadar ücret ödenir. ( Yöneticiye Muhasebeciler odası ücret tarifesine göre 1 yıl için 600.TL + KDV ücret ödenir.)

Sayın Hakkaniyetli,

Yalnız 5. soruda takıldım.
Misal senelik 3000 TL ye kiraya verdik. Tüm arsa paylarını ortak varsayarsak bağımsız bölüm başına 120 TL senelik gelir oluyor. Anladığım kadarıyla 3000 TL den az olduğundan kimsenin bununla ilgili beyanname vermesine gerek kalmıyor. Doğrumudur?

Ayrıca cevaplarınız için çok teşekkür ederim, çok yardımcı oldunuz.