Yöneticinin yetki ve susrumluluklari

Yönetici maliklerin haklarını dışarıya karşı korumak zorundadır.
Bu ve benzeri kat maliklerinin kendi aralarında olan ya da olabilecek konularda yönetici tarafsız kalmak zorundadır.
Yönetici hatalarından meydana gelen ceza ve masrafları yönetici kendi cebinden öder kat maliklerinden isteyemez.
Yönetici kat maliki ise sadece yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.
Muhasebe, Kalorifer, Boya badana, çatı, duvar mantolama vs tüm giderlere arsa payı oranında katılır.

Giderleri KMK20ye göre Paylaştırır.
Dosya 1215

YÖNETİCİNİN SORUMLULUK ve GÖREVLERİ
Kat mülkiyeti Kanunu gereğince Yöneticinin Görevleri :
Kat Mülkiyeti Kanunu Genel yönetim işlerinin görülmesi.
Madde 35 - Yöneticinin görevleri yönetim planında belirtilir, yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yönetici aşağıdaki işleri görür.
a-Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi.
b-Ana gayrı menkulün gayesine uygun olarak kullanılması korunması bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması.
c-Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi.
d-Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma onarım temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda eğer böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde geri kalan işler için tekrar avans toplanması.
e-Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması.
f-Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü.
g-Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması.
h-Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin onlar adına alınması.
i-Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi.
j-Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına fakat ana gayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle hesap açtırılması.
k-Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması.
Diğer Bazı Görevler:
1.Yıllık İşletme Projesinin hazırlanıp onaylatılması.
2.Kolluk Kuvvetlerine oturanlar listesini muhtara onaylatarak vermesi.
3.Karar ve işletme defterlerinin yasal sürelerde tasdiki
4.Personel ile (kapıcı vs) sözleşmeler yapmak.
5.SSK prim bordroları tanzim etmek çalışma bakanlığına işe başlayan personeli yasal sürelerde bildirmek.
6.Personel Kıdem tazminatı fonu oluşturmak.
7.Kaloriferci belgesi ve Asansör işletme belgesi gibi yıllık işlemleri takip etmek
8.Yangın söndürme cihazları ve baca temizliği gibi bütün periyodik bakımları yaptırmak
9.Giriş kapısına - ad soy ad ve telefonlarını yazmak
10.Apartman adına dışarıdan alınan hizmetler için sözleşmeler yapmak
11.Apartmanın 3. şahıslara vereceği hasarların tedbirini almak. (Örn. Kopan sıvanın düşerek arabalara zarar vermesi)
Özet: Yönetici kat maliklerinin vekili durumundadır ve hizmetlerin aksamaması için borcunu ödemeyen daire sakinini dava etmesi icra takibi yapmasından farklı kanun ve yönetmeliklere bağlı olarak birçok görevi vardır

HD 12, E: 2001/018885, K: 2001/019712, Tarih: 23.11.2001
YÖNETICININ SORUMLULUĞU
VEKALET - SALAHIYET OLMAKSIZIN KAMBIYO SENEDI IMZALAMASI
Takip dayanağı bononun düzenlendiği tarih itibariyle yöneticinin kat maliklerini temsil ederken kat malikleri kurulu tarafından yöneticiye kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verildiği ispat edilmedikçe, bu bonodan dolayı yöneticiliğin sorumluluğu söz konusu olmayıp, senedi imzalayan şahsen sorumludur. (634 s. KMK. m. 38) (818 s. BK. m. 388) (6762 s. TTK. m. 590) Yukarıda tarih ve numarası yazılı mercii kararının müddeti içinde temyizen tetkikinin alacaklı vekilince istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü. Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
Bu nedenle vekilin haklarına sahiptir. Bir davada veya takipte kimlerin taraf olacağı nasıl temsil edileceği ise HUMK., Avukatlık Kanunu, Borçlar Kanunu'nun vekalet akdine ilişkin hükümleri ile düzenlenmiş bulunmaktadır.
Bu hükümlere uygun temsil yetkisi olmadıkça yöneticinin 634 Sayılı Yasada sayılanlar dışında kat maliklerini temsil yetkisi olmadığından apartman yöneticiliğinin aktif ve pasif taraf ehliyeti bulunmamaktadır.
Takip dayanağı bononun düzenlendiği tarih itibariyle yöneticinin kat maliklerini temsil ederken Borçlar Kanunu'nun 388. maddesi hükmü uygulanacağından kat malikleri kurulu tarafından yöneticiye kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verildiği ispat edilmedikçe, bu bonodan dolayı yöneticiliğin sorumluluğu söz konusu olmayıp, TTK.nun 590. maddesi gereğince senedi imzalayan şahsen sorumludur.

Yargıtay
18. Hukuk Dairesi 2010/14084 E.N , 2011/742 K.N.

Ortak Yere Müdahalenin Önlenmesi
Yöneticinin Dava Açma Yetkisi

Özet:
Ana taşınmazın Ortak Yerlerinde Yapılan Değişikliklerin Ortak Alana Müdahale Niteliğinde Ve Projeye Aykırı Olduğu İddiası İle Yöneticinin Dava Açabilmesi İçin, Ana taşınmazda Kat Maliki Olması Ya Da Bu Konuda Kendisine Özel Yetki Verilmesi Gereklidir.




Yargıtay
1. Hukuk Dairesi E: 2004/432 K: 2004/2485 T: 08.03.2004

Yöneticinin Temsil Yetkisi
Kat Maliki Olmayan Yöneticinin Dava Açabilme Olanağı

Özet:
Kat Malikleri Kurulunca Kendisine Temsil Yetkisi Verilmeyen Ve Kat Maliki Olmayan Yöneticinin Malikler Adına Dava Açabilmesi Olanaksızdır.

örnek avans tablosu
Dosya 1216