Yöneticinin Büyük Ayıbı

Bundan üç sene önce yöneticimiz yapmış olduğu işlerden veya hizmetlerden birkaç işverenden otuz bin TL fatura (belge) almamıştır. Düz defter sayfasına falanca işverenden ..........harcama yaptım şeklinde işverende kaşelemiş, imzalamış, yönetimde imzalamış. Kat maliklerinden birisi maliyeye şikayetde bulunmuştur. Maliye defterleri incelemeye aldı. Fatura kesmeyen esnaflara gerekli cezayı anında uyguladı. Site yönetimi potansiyel vergiye tabii oldugundan cüzii ceza gelir dendi. Ne yazık ki üç yıl sonra üç bin TL ceza geldi. İşini düzgün yapmayan yöneticinin hatasını, ayıbını kat malikleri mi çekmeli, yoksa hata yapan yöneticiye mi ödetmeli. Yasal olarak nereye başvurmalıyız... Saygılar.

Yanlış yönetimden dolayı meydana gelen cezayı o yanlışlığa sebep olan yönetici ödemelidir.
Yönetici bu cezayı ödemek istemiyorsa kat malikleri birleşerek topluca bir avukata vekalet verin Sulh hukuk mahkemesinde dava açın.
YARGITAY
11. Hukuk Dairesi 2003/1000 E.N , 2003/1636 K.N.

Kendini nemrut zanneden ben yöneticiyim istediğimi yaparım zihniyetindeki yöneticilere de ders olsun.

Madde 62 - Yönetici , kendi kusurlarından ileri gelen zararlardan sorumludurlar. Bunların suç teşkil eden fiil ve hareketlerinden para ve malları bilanço, tutanak, rapor ve başka evrak, defter ve belgeleri üzerinde işledikleri suçlardan dolayı kamu görevlisi gibi cezalandırılır.*

Yönetici kanuni cercevede kalmak zorunda.
Veilmeyen bir yetkiyi kullanırsa zarardan kendisi sorumludur.
Yargıtay 12 hukuk dairesi
HD 12, E: 2001/018885, K: 2001/019712, Tarih: 23.11.2001

Giderlerden kendini muaf tutan yöneticinin durumu

18. HUKUK DAİRESİ

E. 2001/9013

K. 2001/10027

T. 8.11.2001

• ALACAK DAVASI

Dava dilekçesinde, davalının, davaya konu teşkil eden ana gayrimenkulün bodrum katta maliki bulunduğu 4 adet dükkanla garaj için 1998-1999 yılları genel giderinden toplam 145.000.000 TL. ve kapıcı gideri olarak da aynı yıllara ait toplam 572.000.000 TL. ve 2000 yılı yönetim gideri olarak da 938.000.000 TL. ki toplam 1.655.000.000 TL. ortak gider borcu bulunduğunu ve ödemediği ileri sürülerek bu miktar alacağın %10 gecikme tazminatı ile birlikte tahsiline karar verilmesi istenilmiştir.

Davalı, kendisinin 1998-1999 yıllarında yöneticilik yaptığını bu dönem ve daha önceki dönemlerde ortak giderlerden sorumlu tutulmadığını ve bunun bütün kat maliklerince bilindiğini, kendisinden sonra gelen yöneticinin böyle bir borç çıkarmasının doğru olmadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini, sorumlu tutulması gerektiği sonucuna varılması halinde yönetici olduğu dönemlerde ücret almadığından hesaplanacak alacağının bu borca mahsup edilmesini istemiştir.

Bilirkişi raporunda, 1998 ve 1999 yıllarında yönetici tarafından hazırlanan dökümlü gelir ve gider cetvelleri esas alınıp bu yıllar itibari ile gelir ve giderlerin denk olduğu, borç bakiyesinin bulunmadığı, bu nedenle davalının da yönetime herhangi bir borcunun mevcut olmadığı belirtilmiş, 2000 yılı içinde davanın açıldığı tarih itibariyle Kasım ve Aralık aylarının talepten düşülmesi gerektiği belirtilip o aylara tekabül eden miktar düşülerek davalının 736.232.215 TL. ortak gider borcu bulunduğu belirtilmiş, mahkemece de bu saptama esas alınarak hüküm kurulmuştur.

Bilirkişilerin, 1998 ve 1999 yılları ile ilgili olarak yaptıkları saptamaya esas alınan, gider ve bu gidere göre kat maliklerinin sorumlu olacakları miktarı belirleyen yönetime ait cetvellerde, (yönetim planı yerine geçen irtifak sözleşmesinde, bodrum ve zemin katta bulunan bağımsız bölümlerin asansör gideri dışındaki bütün genel giderlerden hisseleri oranında, yakıt giderinden de petek sayısına göre sorumlu olacakları belirtilmiş olmasına rağmen) davalının bodrum kattaki garaj ve dükkanları için, ( yönetim planında öngörülen asansör giderlerine münhasır muafiyeti genişletilip ) sair yönetim giderleri ile kapıcı giderlerinden de sorumlu olmayacağı varsayılarak hesaplama yapılmış olduğundan, bu cetveli esas alan bilirkişi raporu da bu yönden eksik ve isabetli değildir. Öte yandan 2000 yılı yönetim giderlerinden davalının sorumlu olacağı miktar belirlenirken, dava tarihinden sonraki Kasım ve Aralık aylarına ait düşülmesi gereken miktarın hesaplanmasında, kapıcı gideri, yönetim planının yukarıda açıklanan hükmü hilafına arsa payı yerine her bağımsız bölüm eşit şekilde sorumlu tutularak ve aynen davalı bağımsız bölümleri yönünden diğer aylarda bağışıklığı kabul edilen asansör, su ve elektrik giderlerinin söz konusu Kasım ve Aralık ayları için hesaplamaya dahil edilerek fazla miktara ulaşılması ve dolayısıyla davalının 2000 yılı yönetim giderlerinden sorumlu olduğu miktarın düşük gösterilmesi de yerinde bulunmamaktadır.

Bu duruma göre mahkemece yapılacak iş, davaya konu yıllara ait bütün defter, belge ve kayıtların yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde bilirkişilere yeniden incelettirilip davalının sorumlu olduğu miktarları belirleyen ayrıntılı ek rapor alınmalı, raporun bozma gereklerine uygunluğu da denetlenip hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.

Yönetici kat maliklerini bir vekil gibi dışarıya karşı temsil eder.
Kat maliklerinin ortak alan konusundaki anlaşmazlıklarında taraf olamaz.
Tarafsız olmak zorundadır.

18. Hukuk Dairesi 1998/7477 E., 1998/8613 K.

ORTAK YERE MÜDAHALE
PROJEYE AYKIRILIK
YÖNETİCİNİN GÖREV VE YETKİLERİ
İçtihat Metni
T.C.
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAİRESİ
ESAS KARAR
1998/7477 1998/8613
Y A R G I T A Y İ L A M I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki
bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dava, ortak yere müdahale ve projeye aykırılık sebebi ile müdahalenin
önlenmesi ve eski hale getirmeye ilişkindir. Böyle bir dava ancak, mülkiyet
hakkına dayanılarak açılır. Kat mülkiyetinin özelliği itibarı ile uygulamada
kat malikleri kurulu kararı ile yetki verildiği takdirde, kat maliki olmayan
yönetici dahi böyle bir davayı açabilir. Geri çevirme kararı üzerine, davacı
yöneticiye yetki verildiğine dair bir kat malikleri kurulu kararı dosyaya
konulmamış, davacı yöneticinin vekilinin böyle bir karara gerek olmadığına
dair dilekçesinin konulması ile yetinilmiştir. Bu durumda böyle bir kararın
mevcut olmadığı sonucuna varmak gerekmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 35.maddesi yöneticinin bu sıfatı sebebi ile
görev ve yetkilerini belirlemiştir. Bunların arasında, yukarıda açıklandığı
gibi mülkiyet hakkı ile sıkısıkıya bağlantısı bulunan ortak yerlere vaki
tecavüz ve mimari projeye aykırı inşaat ve tadilat sebebi ile müdahalenin
men'i davası açma yetkisi ve görevi yoktur.
Yukarıdaki hususlar dikkate alınarak aktif husumet ehliyeti
bulunmadığı anlaşılan yöneticinin açtığı davaya bakılarak yazılı olduğu
şekilde esas hakkında hüküm tesisi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı
şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde
olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.'nun 428. Maddesi gereğince BOZULMASINA,
temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 9.7.1998 gününde
oybirliğiyle karar verildi.

Yeni yöneticimiz genel kurulda alımayan kararları (örneğin site adına bilgisayar, yazıcı vs.) bir takım harcamalada bulunuyor. İlan panolarına asmış olduğu taslak projede yapacağı harcamalar belirtilmemiş. Genel kurulda alınmayan kararları, sonradan alınmış gibi tutanağa ilave edipde prosüdüre uygun hale getiren yöneticimiz, yapmış olduğu bir takım masraflar kendi cebinden ödettirebilirmiyiz...

Yeni yöneticimiz genel kurulda alımayan kararları (örneğin site adına bilgisayar, yazıcı vs.) bir takım harcamalada bulunuyor. İlan panolarına asmış olduğu taslak projede yapacağı harcamalar belirtilmemiş. Genel kurulda alınmayan kararları, sonradan alınmış gibi tutanağa ilave edipde prosüdüre uygun hale getiren yöneticimiz, yapmış olduğu bir takım masraflar kendi cebinden ödettirebilirmiyiz...

Kat malikleri kurulunda onaylanan isletme projesi çerçevesinde kalması gerekir.
Dönem sonunda yapılacak genel kurulda hesaplara onay vermeyin.