Bağımsız bölümüme ait ortak alan sayılan dış cephemdeki camların yere kadar indirilmesi...

merhaba değerli üyeler,
benim şöyle bir sıkıntım var,apartmanımızın birinci katında oturmaktayım ve ortak yer sayılan kendi camlarımın oldugu duvarı yıkarak yere kadar cam yaptırdım.(apartmanın tasıyıcı kolon ve kirişlerine kesinlikle dokunulmadı).bu tadilatı yaptırmadan önce apartman kurul toplantımızda konuyu kat malikleri ile paylaştım ve karar defterine madde düşülerek 21 tapu kayıtlı imzadan 19 nu aldım.daha sonra bağlı bulunduğumuz belediyeye başvurarak ilgili karar defterimizin fotokopisi ve 2007 yılında değişen kat mülkiyeti kanununda ortak yerlerde onarım ve tadilat yapılabilmesi için 4/5 imza yeterliliği kararınında fotokopisini götürdüm,bunun sonucunda belediyenin hukuk işleri müdürlüğünden bu tadilatı yapmamda herhangi bir sakınca olmadığına dair hukuk görüşünü yazılı olarak aldım.sonuç itibari ile ben tadilatımı yaptım.daha sonra bu tadilatıma imza vermeyen bir kişi belediyeye şikayet etti ve hemen hemen hergün belediyeyi taciz ediyor.yapı işlerinde calışan bir cok kişiyi mahkemeye vermekle tehdit ediyor.en son bu hafta belediye yapı işleri şefi benden proje değişikliği yapmamı istedi(belliki adamlar şikayetci kişiden yılmışlar)aksi halde encümen kararı ile birlikte para cezası alacagımı ve camlarımı eski halime getirmem gerektiğini söylediler.oysaki cıkan yasa degişikliğinde proje değişikliği yapılması gerekiyor ibaresi yer almıyor.ben yasada 4/5 imzasının yeterli oldugunu savunsamda belediye yapı işleri bölüm şefi alınan 4/5 imzanın sadece proje değişkiliği yapabilmem için gerekli ve yeterli oldugunu,sayet proje degişikliği yapmayacaksam bu imzaların bir işe yaramadığı anlamında komik bir gerekce sundular.
zaten proje degişikliği yapmak için tüm kat maliklerinin imzası olması lazımken o halde bu kanun degişikliği neden yapıldı.kendi içinde tezat bir durum oluşmuyormu sizcede.şimdi benim nasıl bir yol izlemem lazım arkadaşlar.yardımcı olabilecek tüm üye arkadaslara teşekkür ederim.saygılarımla....2007 yılında değişikliğe uğrayan kanununu aşağıda dikkatlerinize sunuyorum.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu:

“Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar

(Değişik fıkra: 13/04/1983 – 2814/8 md;Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 SK/8mad) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramazAncak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir

Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur”

Kanunun değişmeden önceki Mahkeme kararlarında oybirliği şartı aranmaktaydı Ancak, KMK 19 ncu maddesinde yapılan bu değişiklikle Mahkeme kararlarında 4/5 oy çoğunluğunun aranacağı tabiidir

Her ortak alan ayni önemde ve değerde değildir.
Blok (Apartman ) giriş holü merdiven Asansör bahçe Çatı otopark vs ile sizin pencere ve balkonunuzun dış cephelerinin olduğu dış duvarlar önem derecesi bakımından farklı değerdedir.
Giriş holü merdiven Asansör bahçe Çatı otopark vs gibi yerlere müdahale kullanım hakkı %100 oy birliği gerekirken,
Sizin dairenizin dış duvarları balkon ve balkon dış duvarı pencereleri büyütmek %80 oy yeterli diye düşünüyorum
Cünki sizin amacınız Enerji verimliliği kanunu gereği güneş ışığından daha fazla faydalanmak az enerji tüketmek için yaptığınız bir işlem.
Enerji tasarruf amaçlı.

ENERJi VERiMLiLiGi KANUNU
Tanımlar
MADDE 3 – (1) Bu Kanunun uygulanmasında;
j) Enerji verimliliği:
Binalarda yaşam standardı ve hizmet kalitesinin, endüstriyel işletmelerde ise üretim kalitesi ve miktarının düşüşüne yol açmadan enerji tüketiminin azaltılmasını,

Enerjiden mümkün olan en yüksek oranda faydalanmak için yargıtayın verdiği bir karar var
Bina çatıları ortak alan olmasına rağmen güneş enerjisi takmak için herkese yetecek kadar yer bırakarak kat maliklerinden izin almak gerekmiyor.

T.C. YARGITAY 18. Hukuk Dairesi
E: 2003/938 K: 2003/2286 T: 25.3.2003
İçtihat Özeti: Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre, projede yer almasa bile tüm kat maliklerinin onayına ya da bu konuda kat malikleri kurulunda oybirliği ile alınmış bir kararın varlığına gerek görülmeksizin güneş enerji sisteminin kurulmasına; sistemin hiçbir biçimde ana yapının statiğine (taşıyıcı sistemlerine) ve bağımsız bölümlere zarar vermemesi, arızalanması durumunda diğer bağımsız bölümlere gelebilecek zararın önlenmesi konusunda gerekli önlemlerin alınmış olması, tesisin kurulduğu çatıda tüm bağımsız bölümlere yetecek bir alanın bulunması, dava konusu tesisin kapladığı yerin o bağımsız bölüme özgülenen arsa payına tekabül edecek alanı geçmemesi ve tesisin tekniğine uygun olarak monte edilmiş olması koşuluyla izin verilmektedir.
Çağdaş yaşamın zorunlu ihtiyaçlarından olan televizyon anteni de, koşullara uygunluk bulunması halinde, diğer kat maliklerinin muvafakati aranmadan, anayapının çatısına veya taşınmazda uygun başka bir ortak yere konulabilir.
(634 s. KMK. m. 16)

cevabınız için teşekkür ederim,peki sizce nasıl bir yol izlemem gerekir.mahkemelik olmadan nasıl cözülebilir acaba bu durum,zannedersem birazda belediyenin insiyatifinde bir durum gibi,saygılarımla...

Alıntı:

---

rozcan rumuzlu üyeden alıntı

cevabınız için teşekkür ederim,peki sizce nasıl bir yol izlemem gerekir.mahkemelik olmadan nasıl cözülebilir acaba bu durum,zannedersem birazda belediyenin insiyatifinde bir durum gibi,saygılarımla...

---

iMAR KANUNU

MADDE 21 -YAPI RUHSATİYESİ :
Bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.
Derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.

Pencere büyütmekte Brüt alanı artırıcı bir şey olmadığı için belediye size ücretsiz ruhsat vermek zorunda diye düşünüyorum.

T.C.

DANIŞTAY

6. DAİRE

E. 2003/4166

K. 2005/977

T. 18.2.2005

• BELEDİYE ENCÜMENİNİN YIKIM VE PARA CEZASI İŞLEMİ ( Gömme Balkon Kapatılarak Yapılan Tadilat/Taşıyıcı Unsurları Etkilemediği Cephe Görünümündeki Değişikliğin İse Ruhsat Gerektirmediği - İşlemde Hukuka Uyarlık Bulunmadığı )

• BALKON KAPATILARAK YAPILAN TADİLAT ( Belediye Encümeninin Yıkım ve Para Cezası İşleminde Hukuka Uyarlık Bulunmadığı - Tadilatın Taşıyıcı Unsurları Etkilemediği Cephe Görünümündeki Değişikliğin İse Ruhsat Gerektirmediği )

• BİNA CEPHESİNDE DEĞİŞİKLİK ( Gömme Balkon Kapatılarak Yapılan Tadilat/Cephe Görünümündeki Değişikliğin Ruhsat Gerektirmediği - Belediye Encümeninin Yıkım ve Para Cezası İşleminde Hukuka Uyarlık Bulunmadığı )

• RUHSAT GEREKTİRMEYEN TADİLAT ( Gömme Balkonun Kapatılması - Yeni ve Fazladan Bir Alan Kazanılmadığı Çekme Mesafesinin İhlal Edilmediği ve Cephe Görünümündeki Değişikliğin İse Ruhsat Gerektirmediği )

• BAĞIMSIZ BÖLÜMDE YAPILAN TADİLAT ( Gömme Balkonun Kapatılması - Cephe Görünümündeki Değişikliğin Ruhsat Gerektirmemesi/Yıkım ve İdari Para Cezasına İlişkin Kararın İptali Gereği )

• KAT MALİKİNİN BAĞIMSIZ BÖLÜMDE YAPTIRDIĞI DAHİLİ TADİLATLARIN RUHSAT GEREKTİRMEMESİ ( Projede Açık Görülen Gömme Balkonun Kapatılması - Dış Cephe Görünümünde Meydana Gelen Değişikliğin Ruhsat Gerektirmemesi/Yıkım ve İdari Para Cezasının İptali Gereği )

• YIKIM VE İDARİ PARA CEZASININ İPTALİ GEREĞİ ( Kat Malikinin Projede Açık Görülen Gömme Balkonunu Kapattırması - Dış Cephe Görünümünde Meydana Gelen Değişikliğin Ruhsat Gerektirmemesi ve Diğer Kat Maliklerinin Onayı Şartına Bağlı Olmaması )

3194/m. 32, 42

634/m.19/2


ÖZET : Gömme balkonun kapatılması suretiyle taban alanı dışında yeni ve fazladan bir alan kazanılmadığı, çekme mesafesinin ihlal edilmesinin söz konusu olmadığı, tadilatın taşıyıcı unsurları etkilemediği, cephe görünümünde meydana gelen değişikliğin ise ruhsat gerektirmediği anlaşıldığından, anılan tadilatın yıktırılmasına ve para cezası verilmesine ilişkin işlemde hukuka uyarlık bulunmamaktadır.
İstemin Özeti : İzmir 4. İdare Mahkemesinin 31.1.2003 günlü, E:2002/67S, K:2003/110 sayılı kararının redde ilişkin kısmının usul ve yasaya aykırı olduğu ileri sürülerek bozulması istenilmektedir.

Görüldügü gibi
Dış Cephe Görünümünde Meydana Gelen Değişikliğin Ruhsat Gerektirmemesi ve Diğer Kat Maliklerinin Onayı Şartına Bağlı Olmaması

Danıştay dış cephe ortak alan değil diyor. Komsuların onay vermesi gerekmez diyor

Enerji Kimlik Belgesi Nedir?

1 ocak 2011'den itibaren 5627 sayılı Enerji verimliliği kanununa göre her binanın Enerji kimlik belgesi sahibi olması gerekmektedir. Alınan enerji kimlik belgeleri alındığı tarihten itibaren 10 yıl geçerlidir.

Kimler Enerji kimlik belgesi verebilir?

Enerji kimlik belgesini EVD (Enerji Verimliliği Danışmanı) şirketler tarafından verilmektedir. Bu belgeyi verecek şirketlerin belli bir mühendislik kadrosuna sahip olması ve belli kurumlardan belli eğitimleri almış olmaları gerekmektedir. Eğitimli mühendisler Binanıza gelerek bazı ölçümleri yapmakta ve bu ölçümleri bayındırlık tarafından sağlanan web tabanlı bir programa girerek enerji katsayısını hesaplamaktadır. Bu katsayıya göre binanızın hangi enerjı sınıfında olduğu ortaya çıkmaktadır.

Binannın Enerji sınıfını neler etkiler?

Aktif kullanım alanı 1000 m2 ve üzerinde olan mevcut binalar ve işletmeye alınan yeni binalar için;

Bina ile ilgili genel veriler.
Düzenleme ve düzenleyen kişi bilgileri
*Binanın aktif kullanım alanı (m2).
*Binanın ne amaçla kullanılduğı.
*Binanın ısıtma/soğutma yöntemi, iklimlendirmesi, havalandırması ve sıcak su temin şekli vs gibi hizmetler için kullanılan toplam enerjinin miktarı (kWh/yıl).
*Tüketilen her tip enerjiye göre yıllık birincil enerji miktarı (kWh/yıl).
*Binaların kullanım alanı başına düşen yıllık birincil enerji tüketim miktarının A - G arasında değişen bir skalaya göre göre sınıflandırılması.
*Nihai enerji tüketiminin sebep olduğu sera gazı salınımının yıllık miktarı(kg CO2/m2-yıl).
*Binadan salınan yıllık sera gazının A-G arasında değişen bir skalaua göre sınıflandırılması (kg CO2/m2-yıl).
*Binanın aydınlanma için tükettiği enerji miktarı(kWh/yıl).
*Birincil enerji tüketimine göre sınıflandırılaması.
*Nihai enerji tüketimine göre ve sera gazları emisyonu sınıfı gösterilir.

Enerji Kimlik Belgesinin bir kopyası bina sahibinde muhafaza edilir. Başka bir kopyasıda bina giriş kısmında rahatlıkla görülebilecek bir yerde bulunmalıdır. Bina alım/satım ve kiralama işlemlerinde Düzenlenmiş olan Enerji kimlik belgesi binayı alan/kiralayan kişiye verilmektedir. Yasal düzenleme sonunda mevcut binalarda al/sat işlerinde ve kiralama işlerinde bu belge zorunlu hale getirilmiştir.

Binanın yıllık enerji ihtiyacının değiştiği durumda Enerji kimlik belgesi yönetmeliğe uygun olarak yeniden düzenlenir.

Enerji Kimlik Belgesi, tüm bina için yada isteğe bağlı olarak kat mülkiyeti gibi her ev için ayrı ayrıda düzenlenebilir.

Enerji kimlik belgesinde daha iyi bir sınıflandırmaya sahip olmak için dikkat etmeniz gereken püf noktaları şu şekilde sıralayabiliriz.

*Binanızın izolasyonunu yaptırın. Genelde ısı kaybı, %40 çatıdan, %20 zeminden ve pencerelerden kaynaklanmaktadır.
*Yeni yapılan evlerin mimarisinin daha fazla gün ışığı alacak şekilde tasarlanmalıdır.
*Daha iyi yalıtımlı pencereler seçilmelidir.
*Fazla kullanılan yaşam alanlarında tasarruflu aydınlanma ürünlerini tercih ediniz. Yeni led aydınlanma teknolojisi ile daha fazla tasarruf yapabilir ve çevremizi koruyabilirsiniz.
*Güneş enerjisi ve rüzgar gibi alternatif/yenilenebilir enerji kaynaklarından daha fazla yararlanılmalı, yoğuşmalı ve daha fazla verimli kombiler kullanılmalıdır.
*Merkezi ısıtma sistemlerinde otomatik programlanabilir kontrol cihazları kullanın.

Günümüzde Enerji tüketimi hat safalardadır buda dünyamızın aşırı kirlenmesine neden olmaktadır. Daha temiz bir dünya ve gelecek için lütfen enerjiyi verimli kullanalım.

yardımlarınız için çok teşekkür ederim,saygılarımla...