Hatalımıyım ?

2011 yılında yöneticilik yaptığım binamızın bir cephesine aşırı derecede su sızdırmasından dolayı 2009 yılında mantolama işlemi yapıldı. Fakat çoğu dairenin bu cephe duvarlarında su sızdırma problemi 2010 yılı ve 2011 yılı başlarında artarak devam etti. 2009 yılında işi yapan kişi 2010 yılındaki yönetici tarafından defalarca getirilmesine rağmen hiçbir şekilde yaptığı işten dolayı kusur olmadığını ifade ederek tek bir işlem bile yapmadı. Bazı daireler mağduriyetini öne sürerek aidat ödememe durumuna gitti ve icralık oldular. 2011 yılı başında sıkıntılı daireleri gezdim ve Kat Mülkiyeti Kanununda yer alan:
II - Yöneticinin görevleri:
...
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
...
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;

maddelerine istinaden aynı cepheye tamamlayıcı işlem olarak (Tamamlayıcı diyorum çünkü; ilk yapılan işlemde fugalı kaplama ile mantolama yapıldı. Kolay işçiliği olan fugalı malzemenin üzerine sadece boya sürülüyor. Ve kalitesiz işçilikten dolayı sıkıntı bitmedi aksine arttı.) hali hazırdaki mantolamanın üzerine normal mantolama işlemindeki sıva, file ve slikonlu dış cephe boyası uygulamasını yönetim kurulu kararı ile yaptırdım.

Şimdiki yönetici (ki kendisi 2009 yılında mantolamayı yaptıran yöneticidir) benim yaptırdığım işlemden "oluşan kusur ve zararın belirlenmesi için mahkeme yoluyla tespit yapılması gerekirse sorumlular aleyhine dava açılması hususunda yönetime yetki verilmesi" gündem maddesi olan olağanüstü toplantı çağrısı yaptı.

Gerçekten yapmış olduğum işte hatalımıyım.

Bu tür değer artırıcı büyük demirbaş giderleri yönetim kurulu kararı ile degil de kat malikleri kurulu kararı ile yapılmalı.
Önce kat malikleri kurulunda görüşülür.
Aleniyet ve şeffaflık için Birden fazla şirketten teklif alınır.
Teklifler blok girişindeki duyuru panosunda duyurulur.
Tekliflerin uygunluğu görüşülüp Kat malikleri kurulunun verdiği yetki doğrultusunda teklif seçimi yapılır.
Arsa pay değerine göre FON oluşturulur.
Dosya 1173
Kiracılardan değil sadece kat maliklerinden tahsil edilir.
En son olarak da gerekli para toplandıktan sonra iş yapılır.
Yönetim kurulu kararı ile Aciliyet arz eden tamir bakim ise küçük servis ve tamirlerdir.

Gerekli teklifler alındı ve içinden uygun olanı seçildi. Fakat işin yaptırma zaman aralığı dar olduğu için böyle bir karar vermek durumunda kaldık.

Aldığınız tekliflerden hangisini tercih edeceğiniz konusunda
Kat malikleri kuruluna, siz yönetim kuruluna yetki vermesi için olağanüstü genel kurul toplantısı yaptınız mı?
Bu toplantıda kat malikleri kurulunun Salt çoğunluk %51 onayını aldınız mı?

KAT MüLKiYETi KANUNU
II - Anayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk:
Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (md:8)
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.


F) Yenilik ve ilaveler:
I - Faydalı olanlar:
Madde 42 - Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir.
(Ek fıkra: 10/12/1990 - KHK - 431/1 md.; Aynen kabul: 05/02/1992 - 3770/1 md.) Kat maliklerinden birinin isteği ile ortak kaloriferle olan ısınmanın doğalgaz kullanılmak maksadıyla ferdi ısınmaya dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
(Ek fıkra: 10/12/1990 - KHK - 431/ 1 md.; Aynen kabul: 05/02/1992 - 3770/1 md.) Ortak kaloriferle olan ısınmanın ferdi ısınmaya dönüştürülmesine karar verilmesi halinde yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır ve bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir.

Tamam hatalı olduğumuz ortaya çıktı. Tavsiyeniz nedir.

Dosya 1173
Konuşmak ve bilgilendirmek en iyi çözümdür.
Kat malikleri ile (komsularınızla) konuşun.
Niyetinizin sorunlara çözüm üretmek olduğunu Kat maliklerini zarara uğratmak gibi bir niyetinizin olmadığını,
Yapılan işin maliyetinin makul rayiç fiyat olduğu konusunda bilgilendirin.
%51 sizin iyi niyetli ama kanunlardaki yaptırımları ve farklı konulardaki farklı karar yeter sayısını bilmemekten kaynaklanan eksikliklerinizi hoş görecekleri inancındayım.