Kat mÜlkİyetİne geçİlmİş sİtede 2 ayri daİrenİn bİrleştİrİlerek tek daİre aİdati Ödenmesi

Temmuz 2009 Yılında Kat Mülkiyetine geçen 79 daireli sitemizden 2010 yılında altlı, üstlü 2 adet 1+1 daire alan kat malikimiz, bağlı bulunduğumuz ilçe belediyesi imar işlerine başvurarak, arşivde bulunan ozalit blok projesine, sahibi olduğu dairelerin olduğu alana el yazısıyla birleştirilebilir, yazdırmış ve imar müdürlüğünde görevli mimar a imzalattıktan sonra, iki daire arasındaki tavan duvarını yıkarak merdiven açtı ve üst dairenin kapısını iptal ederek alt kattaki tek daire kapısı kaldı.
Tapuya gidiyor, tapudan 2 ve 5 numaralı 2 daire tapusunu tek tapu senedinde birleştiriyor, bağımsız bölüm alanında ( 2-5 ) yazıyor.
Bundan sonra aldığı tapu senedi ve belediyeden aldığı ozalit blok projesi ile site yönetimine gelerek, artık tek daire olduğunu ve 2 daire yerine tek daire aidatı ödeyeceğini beyan ederek, tek daire aidatı ödemek istiyor.
Soru 1. Kat mülkiyetine geçilmiş sitelerde, daire birleştirilmesi ve bağımsız bölüm azaltılması nasıl yapılır? Orda oturan ve aidat ödeyen kat maliklerinin hiç hakları yok mu? Önüne genel 2 daire alıp birleştirirse bunun sonu ne olur?
Soru 2. Belediye imar müdürlüğü kafasından tadilat projesi olmadan arşivdeki ozolit projeye bir mimar nasıl 2 daire birleştirilebilir yazması ne derece kanunlar uygun?
Soru 3. Site yönetiminin şu durumda ne yapması gerekir( Hem eksik aidatın alınması, hem de onaylanmış 2 dairenin içinden tavan duvarı yıkılarak merdiven açılması konusunda)

İşlemler bana da garip geldi....
ama aidatların arsa payına göre ödendiğini biliyorum....

Kat mülkiyeti kanununa göre, bakım, onarım ve demirbaş gibi kalemler arsa payına göre, personel maaşları gibi kalmelerde ortak yönetim planında aksine madde yoksa daire sayısına bölünür.

O kişinin davranışı diğer kat maliklerini enayi yerine koymak istiyor.
Daireleri birleştirip tek aidat ödeyecegim gibi bir saçmalık kabul edilemez.
Hukukun Adiliyet ve hakkaniyet kuralları ile bağdaşmaz.
O kat maliki personel giderlerine orijinal projede ne ise her dairesi için ayrı ayrı aidat ödemek zorundadır.
Demirbaş ve isletme giderleri için zaten Arsa pay değerine göre ödeyecek.
Sonradan değiştirilse bile Orijinal proje esastır.

KMK-20
Demirbaş giderleri
KALICI değer artırıcı yatırımlar kat maliklerine aittir.
Arsa pay değerine göre paylaştırılır.
1-Personel tazminat FONu
2-Yenileme FONu
3-Yönetici aylığı
4-Yenileme ve tamiratlar
5-Merdiven boyamak
6-Dış cephe boyamak yada mantolamak.
7-Çatı tamiratı
8-Tüm ortak alan yatırımları.
9-Bina sigorta pirimi

Yöneticilerin muhatabı öncelikli olarak kat malikleridir.
Dairelerin bos olduğunu farz edin tüm masrafları kat malikleri ödemek zorundadır.
Kat malikleri kiracısından ortak isletme giderlerini alır ve yönetim hesabına bankaya yatırır.

İsletme giderleri.
Kiracılar sadece işletim kullanım masraflarını öder.
Kiracıların ödedikleri isletme giderleri nelerdir.

Eşit paylaşım ile ödenenler:
1- Personel giderleri (Kıdem tazminatlarını Kat maliki öder)

Arsa pay değerine göre ödenenler:
1- Ortak ısınma giderleri,
2- Ortak merdiven elektirigi,
3- Asansör isletme giderleri normal düzenli servisi kiracı öder (Tamiri kat maliki öder)
4-Ortak su giderleri,

Daire bos ise kiracı yok ise tüm masraflar kat malikinden talep edilir.
Kat maliki direk sorumludur.
Kiracı var ise dolaylı (müteselsil en) sorumludur.

örnek
Dosya 1171

Cevabınız için teşekkür ediyorum fakat ben aşağıdaki sorularıma cevap arıyorum.

Soru 1. Kat mülkiyetine geçilmiş sitelerde, daire birleştirilmesi ve bağımsız bölüm azaltılması nasıl yapılır? Orda oturan ve aidat ödeyen kat maliklerinin hiç hakları yok mu? Önüne genel 2 daire alıp birleştirirse bunun sonu ne olur?
Soru 2. Belediye imar müdürlüğü kafasından tadilat projesi olmadan arşivdeki ozolit projeye bir mimar nasıl 2 daire birleştirilebilir yazması ne derece kanunlar uygun?
Soru 3. Site yönetiminin şu durumda ne yapması gerekir( Hem eksik aidatın alınması, hem de onaylanmış 2 dairenin içinden tavan duvarı yıkılarak merdiven açılması konusunda)

Gelişmiş ülkelerde personel giderleride arsa payına göre paylaştırılıyor.
Kısacası Tüm giderler arsa pay değerine göre paylaştırılıyor.
1 oda 2 oda 3 oda 4 oda 5 oda 6 oda gibi büyüklükleri farklı olan daireler tüm giderlere,
Büyüklüklerine göre yani arsa pay değerine göre giderlere katılıyorlar.
Büyüklükleri farklı dairelerden aynı personel giderini almak iyi niyet ve hakkaniyet kuralları ile bağdaşmıyor.
Büyükse büyük ödeyecek küçükse küçük ödeyecek.
Umarım kanun koyucular bu haksızlığı bir an evvel giderirler.
Evrensel ideal hukuka 1 adım daha yaklaşmış oluruz böylece.

II - Anayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk:
Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak (yazılı) rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (md:8)
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

1-Tüm kat maliklerinden yazılı onay alması gerekirdi.
2-Zemin / tavan hasır betonunu ve demirlerini kesmemeliydi. (ortak alan)
3-Bina iskeleti ve deprem dayanıklılığı zayıflamış.
4-Sulh hukuk mahkemesine dava edip eski orijinal haline getirilmesini talep edebilirsiniz.
5-Belediyenin onay vermesi Hukuken geçersiz.
Yargıtayın bu yönde aldığı çok örnek karar var.
Kat maliklerinin yazılı onayı önemli.
Kat malikleri yazılı onayı ile bile dahi olsa zemin / tavan hasır beton demirleri kesilmemeliydi.

YARGITAY
18. Hukuk Dairesi 2010/10251 E.N , 2011/137 K.N.
İlgili Kavramlar
kat mülkiyeti
ortak alanlarda tadilat
özet
Tadilat projesinin geçerli olabilmesi için salt belediyece onaylanması yeterli olmayıp ana taşınmazdaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin katılım ve rızalarının bulunması gerekir. Kat maliklerinden biri tarafından diğer kat maliklerinin muvafakati alınmaksızın yaptırılıp onaylatılan tadilat projesinin geçerliliği ve öteki kat maliklerini bağlayıcılığı düşünülemez ve tüm kat maliklerinin muvafakati olmadıkça, tadilat projesinin belediyece onaylanmış bulunması hukuki sonuç doğurmaz.
İçtihat Metni
Dava dilekçesinde, mimari projeye aykırılık nedeniyle eski hale getirme istenilmistir.

YARGITAY
18. Hukuk Dairesi 2010/12920 E.N , 2011/82 K.N.
İlgili Kavramlar
kat mülkiyeti ortak alanlarda tadilat
özet
kat mülkiyeti yasası'nın 19.maddesi hükmüne göre tüm kat malikleri ana tasınmazın mimari durumunu projesine uygun olarak korumak zorunda olup, tadilat projeleri ise ancak tüm kat maliklerinin onayı alındıktan sonra belediyece tasdik edilmis olması halinde geçerlidir. tüm kat maliklerinin onayının alınmadıgı bir tadilat projesinin, belediyece onaylanmıs olması o projeye geçerlilik kazandırmaz.
İçtihat Metni
Dava dilekçesinde, mimari projeye aykırılık nedeniyle eski hale getirme istenilmistir.