Kat maliklerine duyuru ve tebligat

http://www.mevzuat.adalet.gov.tr/html/1015.html

BİLİNEN ADRESTE TEBLİGAT:

Madde 10 - Tebligat, tebliğ yapılacak şahsa bilinen en son adresinde yapılır. Şu kadar ki; kendisine tebliğ yapılacak şahsın müracaatı veya kabulü şartiyle her yerde tebligat yapılması caizdir.

(Ek fıkra: 11/01/2011-6099 S.K./3.mad.) Bilinen en son adresin tebligata elverişli olmadığının anlaşılması veya tebligat yapılamaması hâlinde, muhatabın adres kayıt sisteminde bulunan yerleşim yeri adresi, bilinen en son adresi olarak kabul edilir ve tebligat buraya yapılır.

AYNI KONUTTA OTURAN KİŞİLERE VEYA HİZMETÇİYE TEBLİGAT:

Madde 16 - (Değişik madde: 19/03/2003 - 4829 S.K./2. md.)

Kendisine tebliğ yapılacak şahıs adresinde bulunmazsa tebliğ kendisi ile aynı konutta oturan kişilere veya hizmetçilerinden birine yapılır.

TEBLİĞ İMKANSIZLIĞI VE TEBELLÜĞDEN İMTİNA:

Madde 21 - (Değişik madde: 06/06/1985 - 3220/7 md.)

Kendisine tebligat yapılacak kimse veya yukarıdaki maddeler mucibince tebligat yapılabilecek kimselerden hiçbiri gösterilen adreste bulunmaz veya tebellüğden imtina ederse, tebliğ memuru tebliğ olunacak evrakı, o yerin muhtar veya ihtiyar heyeti azasından birine veyahut zabıta amir veya memurlarına imza mukabilinde teslim eder ve tesellüm edenin adresini ihtiva eden ihbarnameyi gösterilen adresteki binanın kapısına yapıştırmakla beraber, adreste bulunmama halinde tebliğ olunacak şahsa keyfiyetin haber verilmesini de mümkün oldukça en yakın komşularından birine, varsa yönetici veya kapıcıya da bildirilir. İhbarnamenin kapıya yapıştırıldığı tarih, tebliğ tarihi sayılır.

(Ek fıkra: 11/01/2011-6099 S.K./5.mad.) Gösterilen adres muhatabın adres kayıt sistemindeki adresi olup, muhatap o adreste hiç oturmamış veya o adresten sürekli olarak ayrılmış olsa dahi, tebliğ memuru tebliğ olunacak evrakı, o yerin muhtar veya ihtiyar heyeti azasından birine veyahut zabıta amir veya memurlarına imza karşılığında teslim eder ve tesellüm edenin adresini ihtiva eden ihbarnameyi gösterilen adresteki binanın kapısına yapıştırır. İhbarnamenin kapıya yapıştırıldığı tarih, tebliğ tarihi sayılır.

(Ek fıkra: 19/03/2003 - 4829 S.K./5. md.) Muhtar, ihtiyar heyeti azaları, zabıta amir ve memurları yukarıdaki (Değişik ibare: 11/01/2011-6099 S.K./5.mad.) fıkralar uyarınca kendilerine teslim edilen evrakı kabule mecburdurlar.

YAŞ VE EHLİYET ŞARTI:

Madde 22 - Muhatap yerine kendisine tebliğ yapılacak kimsenin görünüşüne nazaran onsekiz yaşından aşağı olmaması ve bariz bir surette ehliyetsiz bulunmaması lazımdır.

USULÜNE AYKIRI TEBLİĞİN HÜKMÜ:

Madde 32 - Tebliğ usulüne aykırı yapılmış olsa bile, muhatabı tebliğe muttali olmuş ise muteber sayılır.

Muhatabın beyan ettiği tarih, tebliğ tarihi addolunur.

TEBLİĞ EVRAKININ MUHATABINA VERİLMEMESİ VE TEBLİGATI KABULDEN KAÇINMA:

Madde 54 - (Değişik madde: 06/06/1985 - 3220/17 md.)

(Değişik fıkra: 23/01/2008-5728 S.K./253.mad) Muhatap namına kendilerine tebligat yapılan kimseler tebliğ evrakını muhataplarına en kısa zamanda vermedikleri ve bundan gecikme veya zarar vukua geldiği takdirde bir yıla kadar hapis cezasıyla cezalandırılır.

Kendisine yapılması gereken tebligatı almayan muhatap ile muhatap adına tebligatı kabule mecbur olup da tebligatı kabul etmeyenler hakkında da yukarıda belirtilen cezalar uygulanır.

TEBLİĞİN VAKTİNDE YAPILMAMASI:

Madde 58 - Tebliğ vaktinde yapılmaz veya tebliğ mazbatası muayyen zamanda gelmezse alakalı merci keyfiyeti mahalli PTT merkezine bildirir.

Bu merkez şikayet mevzuu olan evrakın, ne muamele gördüğünü tetkik ve icabederse mevrit merkezinden tahkik ve takibeder.

Bunların neticesi mahalli PTT merkezi ve icabında Umum Müdürlük tarafından mümkün olduğu kadar kısa bir zamanda alakalı mercie bildirilir.

BAĞIMSIZ BÖLÜM SAHİPLERİNE TEBLİGAT:

Ek Madde 1 - Kat Mülkiyeti Kanununun uygulandığı hallerde, ortak taşınmazda oturmayan her bağımsız bölüm sahibi, apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligat yönünden geçerli olmak üzere, Türkiye'de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorundadır.

Apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligatlar bu adrese yapılır.

Bağımsız bölüm sahibinin adres bildirmemesi veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamaması hallerinde, bundan sonraki bütün tebligatlar, o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturana yapılır. Tebligatın bir örneği apartman girişinde bulundurulacak ilan tahtasına asılır. Bağımsız bölümde fiilen oturana bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır.

(Ek fıkra: 19/03/2003 - 4829 S.K./17. md.) Bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa ilan tahtasına asılan tebligat örneği bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır.

Genel kurulda Kat maliklerince en az %51 oy ile onaylanan isletme projesi,
Genel kurula katılmayan kat maliklerine duyurulması için ilan panosuna asmak mecburidir.

İsletme projesi sonradan yapılacak ise her malike Taahhütlü mektup ile duyurulması gerekir.

"T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAIRESI
E. 2003/4189
K. 2003/4952
T. 10.6.2003
• ORTAK GIDER AVANS BORCU ( Gecikme Tazminatına Hükmedilebilmesi - Kat Malikleri Kurulu Kararının Tebliğ Edilmiş Veya İlgilinin Borcu Herhangi Bir Şekilde Öğrenmiş Olması Gereği )
• APARTMAN AIDAT DOĞALGAZ SU BORCU ( Gecikme Tazminatına Hükmedilebilmesi - Kat Malikleri Kurulu Kararının Tebliğ Edilmiş Veya İlgilinin Borcu Herhangi Bir Şekilde Öğrenmiş Olması Gereği )
• KAT MALIKLERI KURULU KARARI ( Ortak Gider Avans Borçları - Gecikme Tazminatına Hükmedilebilmesi İçin Tebliğ Edilmiş Veya İlgilinin Borcu Herhangi Bir Şekilde Öğrenmiş Olması Gereği )
634/m.18, 20
ÖZET : Ortak gider avans borçlarının ödenmemesi nedeniyle gecikme tazminatına hükmedilebilmesi için borçlunun bu alacakla ilgili kat malikleri kurulu kararının alındığı toplantıya katılması, işletme projesi ya da kat malikleri kurulu kararının kendisine tebliğ edilmiş olması veya ilgilinin bu borcu herhangi bir şekilde öğrenmiş olması gerekir."

Sayın Hakkaniyetli, hukukçu arkadaşlar;
Toki site yönetiminde yönetici İşletme Projesini kat maliklerine Toki'deki haliyle "hak sahiplerine" adresine tebliğ etmiyor sadece ilan panosuna asıyor;
1- Üstteki örnekte Yargıtay kararı "Ortak gider avans borçlarının ödenmemesi nedeniyle gecikme tazminatına hükmedilebilmesi için borçlunun bu alacakla ilgili kat malikleri kurulu kararının alındığı toplantıya katılması, işletme projesi ya da kat malikleri kurulu kararının kendisine tebliğ edilmiş olması veya ilgilinin bu borcu herhangi bir şekilde öğrenmiş olması gerekir." der ve ilaveten
Toki' ile hak sahibi arasındaki sözleşmede aidat olacağı ve ödenmesi gerektiği maddelerde vardır, yönetimde Toki ile hak sahibi arasındaki bu sözleşmede bu maddeye atıfta bulunan ve sadece ödenmesi gereken aidat miktarını belirten bir yazıyı dönem başlangıcında işletme projesi yerine imza karşılığı elden teslim etmekte, gerçek işletme projesini ilan panosuna asmaktadır.
2- İşletme projesini yönetici hak sahibine tebligat yapmadığı için itiraz süresini kaçırarak iradesini ortaya koyamamaktadır, sadece aidat tutarını belirten bir yazı imza karşılığı teslim etmektedir hukuki durumu nedir?
3- Aidat ve gecikmelerden doğacak gecikme faizlerinde yaptırımı olurmu? (Amacımız aidat ödemekten kaçınmak değil, yöneticiyi kanuna ve usule uygun davranmaya yönlendirerek işletme projesi yoluyla irademizi ortaya koymak)
Teşekkürler

T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAIRESI
E. 2003/4189
K. 2003/4952
T. 10.6.2003
• ORTAK GIDER AVANS BORCU ( Gecikme Tazminatına Hükmedilebilmesi - Kat Malikleri Kurulu Kararının Tebliğ Edilmiş Veya İlgilinin Borcu Herhangi Bir Şekilde Öğrenmiş Olması Gereği )
• APARTMAN AIDAT DOĞALGAZ SU BORCU ( Gecikme Tazminatına Hükmedilebilmesi - Kat Malikleri Kurulu Kararının Tebliğ Edilmiş Veya İlgilinin Borcu Herhangi Bir Şekilde Öğrenmiş Olması Gereği )
• KAT MALIKLERI KURULU KARARI ( Ortak Gider Avans Borçları - Gecikme Tazminatına Hükmedilebilmesi İçin Tebliğ Edilmiş Veya İlgilinin Borcu Herhangi Bir Şekilde Öğrenmiş Olması Gereği )
634/m.18, 20
ÖZET : Ortak gider avans borçlarının ödenmemesi nedeniyle gecikme tazminatına hükmedilebilmesi için borçlunun bu alacakla ilgili kat malikleri kurulu kararının alındığı toplantıya katılması, işletme projesi ya da kat malikleri kurulu kararının kendisine tebliğ edilmiş olması veya ilgilinin bu borcu herhangi bir şekilde öğrenmiş olması gerekir.

Tebligat kanunu

Kat malikleri kurul kararı toplantıya katılmayanlara imza karşılığı duyurulmalıdır.
Bağımsız bölüm kat malikine ulaşılamıyorsa
2 nüsha tebligat hazırlanır
1 tanesi ilan panosuna, 2 ciside kat malikin kapısına yapıştırılır.

BAĞIMSIZ BÖLÜM SAHİPLERİNE TEBLİGAT:

Ek Madde 1 - Kat Mülkiyeti Kanununun uygulandığı hallerde, ortak taşınmazda oturmayan her bağımsız bölüm sahibi, apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligat yönünden geçerli olmak üzere, Türkiye'de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorundadır.

Apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligatlar bu adrese yapılır.

Bağımsız bölüm sahibinin adres bildirmemesi veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamaması hallerinde, bundan sonraki bütün tebligatlar, o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturana yapılır. Tebligatın bir örneği apartman girişinde bulundurulacak ilan tahtasına asılır. Bağımsız bölümde fiilen oturana bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır.

(Ek fıkra: 19/03/2003 - 4829 S.K./17. md.) Bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa ilan tahtasına asılan tebligat örneği bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır.

Pardon benim yazımdan sonrakileri forumdan görüp okudum ve konuya ilaveler yaptım, yazdıklarınız ve benim düzeltmem çakıştı sanırım tekrar değerlendirmenizi rica edeceğim.

KURUL karar duyurusu

Kendine tebligat yapılmayan bir kat maliki her durumda Aidatların olduğunu tahmin eder ve ödemek zorundadır.
Eğer ödemeler günü geçerse kendine tebligat yapılmadığı için ve aidat bilgilerine ulaşamadığı için gecikme ceza tazminatı ve icra giderleri ödemez.
Aidat borcunu ödemek zorundadır.
Gecikme ceza tazminatı ve icra giderleri ödeme mecburiyeti için kat malikinin art niyetli ve bilerek geciktirmiş ya da ödememiş olması gerekir.

Bu tür bürokratik zorluklara sebebiyet vermemek için Yöneticinin Kat malikleri kurul kararını muhakkak tüm maliklere duyurması gerekir.
Nasıl ki kat malikleri toplantı çağrısı imza karşılığı ulaştırılıyor, kurul kararlarida imza karşılığı duyurulmalıdır.
Kat maliki avans aidatın ne kadar olduğunu bilmiyorsa önceki yılları örnek alarak tahmini bir rakamı yönetim hesabına bankaya yatırmak zorundadır.
Yargıtay kararları böyle diyor.
Panoya ve dairelerin kapısına ya da posta kutularına koyarak duyurabilir.

Aidat Ödemekten Kaçınmak

T.C.YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2002/2557 K. 2002/3407 T. 4.4.2002
Davacı 3. Vakıf İşhanı Yöneticisi, kiracı olan davalı hakkında Nisan-Kasım 1998 dönemi aylık 3.240.000 lira, Ekim-Kasım ayları için aylık 9.250.000 lira olmak üzere toplam 37.940.000 lira aidat alacağının tahsili için başlatılan takibe vaki itirazın iptali ile % 40 inkar tazminatının tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı, duyuru yapılmadan toplanan genel kurulda yönetici seçilen davacının hukuki statüsü bulunmadığı gibi talebin kesinleşmiş işletme projesine de dayanmadığını ileri sürerek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, işletme projesi yapılarak kesinleştirilmeden aidat toplanması yasaya aykırı olduğu gibi, harcamalar belgelendirilemediğinden vekaletsiz iş görme hükümlerine göre de istenemeyeceğinden davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dosyada mevcut delillere göre davacının yönetici davalının kiracı olduğu işhanı Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait olup, kat irtifakı yada kat mülkiyeti kurulmamıştır. İhale ile kiralama esnasında imzalatılan şartname ile kiracıların tüm giderlere kullanma alanları oranında katılacağı, itiraz edilemeyeceği ve gecikme halinde % 10 gecikme zammı alınacağı, ekli yönetim planına uyulacağı belirtilmiş, yönetim planında yönetici seçimi belirlenerek hüküm bulunmayan hallerde Kat Mülkiyeti Kanunu ve Medeni Kanun hükümlerinin uygulanacağı vurgulanmıştır.

Önceki yöneticinin ölümü nedeniyle 2.10.1998 de toplanan genel kurulda davacı oy çokluğuyla yönetici seçilmiş ve aidatları belirleme konusunda yetkili kılınan yönetim kurulu1.10.1998 tarihinden sonrası için takibe konu ( Ekim-Kasım ayları )aylık 9.250.000 lira aidatı belirlemiş, bu hususlar usulünce karar defterine işlenmiştir. Takibe konu Nisan-Kasım 1998 dönemi aidatının ise önceki yönetim zamanında belirlendiği, davalının da bu tarihe kadar önceki aidatları diğer kiracılarla birlikte itirazsız ödediği anlaşılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunun 20. ve 22. maddeleri gereğince bakım-onarım-işletme giderlerini ödeme yükümlülüğünde olan davalı, fiilen faydalandığı bu hizmetlerin gerektirdiği masrafları işletme projesinin hazırlanmamış olması veya toplantıya katılmamış olması gerekçesiyle ödemekten kaçınamaz. Yasaya aykırılık iddiası halinde ise ancak mahkemeye başvurma hakkına sahiptir. İlan suretiyle öğrendiği kurul kararını iptal ettirmediği sürece oyçokluğuyla usulünce alınan kararlar geçerli olduğu gibi, işletme projesinin kesinleştirilmesinin ancak % 10 gecikme tazminatının istenebilmesinin gerekli şartı olduğunun da nazara alınmaması doğru değildir.

Kabule göre ise, önceki yöneticinin ölümü nedeniyle temini mümkün olmayan sarf belgeleri olmasa dahi idare ve işletme masraflarının bilirkişi incelemesi dahil her türlü delille ispatının mümkün olduğunun düşünülmemesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 4.4.2002 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Teşekkür ederim katkılarınız için.
Farkındaysanız bu durumda bir açık var ve bu istismar ediliyor, şöyle ki; yönetim bilerek ki, zemini hazırlanmış satış sözleşmesine aidatla ilgili bir madde eklenmiş ve hazırlanan işletme projesi doğrultusunda bize sadece satış sözleşmesindeki ilgili maddeye atıfta bulunarak sadece aidatınız şudur denilerek bir yazı gönderiliyor ve biz yazıyı aldığımıza dair imza atıyoruz.
İşletme projesindeki itiraz hakkımız dolayısıyla irademiz ortadan kaldırıldığı gibi, içeriğine etki edemediğimiz, işletme projesindeki harcamalara itiraz edemediğimiz gibi her sene sebepsz artan harcama kalemlerine, genel bütçedeki hiç bir dayanağı olmayan (enflasyon, yeni bir hizmet, vb) artışlara ve ilavelere maruz kalıyoruz, bunun bir çaresi olmalı çünkü bu istismar edilerek taraf olma hakkımız gasp ediliyor.