Aidat dışında istenen yakıt masrafı

Merhabalar 10 daireli bir apartmanda yaşıyoruz. ev sahibi 2 dairesini sadece yazın kullanmasına rağmen aidat ödemiyor, ödemesi gerektiğini biliyorum. Asıl sorun şu, aidat 125 lira apartman para yönetimi zayıf, etkili bir şekilde yapılmıyor. Yönetici aidat dışında 55 tl anten tamirat parası, ve yakıtın çabuk bittiğini söyleyerek ekstra 250 tl para istedi. 55 tl yi ödedik, toplantı yaptık ardından apartmanın yakıt almaya parası olmadığı için diğer kiracılardan 500 tl peşin aidat parası aldı (4 aylık) biz veremeyeceğimizi söyledik normal 125 tl aidat veriyoruz diğerleri sadece 4 aylık peşin verdiler. 1 hafta sonra aşağıya toplantı yapmadan yazı azmış yakıt şu tarihe yetişmeyecek 250 tl daha ay sonuna kadar verilmesi zorunlu olmuştur diye. Toplantı yapmadan böyle bir karar alabilir mi ? ödeme gücümüz belli kira 700 tl bunun dşınında bir de 250 istiyor ve 55 tl de aynı ay içinde aidat dışı anten tamir parası almıştı. Toplantı yapmadan böyle kapıya kağıt sıkıştırarak insanları emri vaki yapabilir mi? Toplantı olsaydı bir kişi bile itiraz etse karar çoğunluğa göre mi kabul edilir bunu sormak istiyorum ? 2. olarak ev sahibi de para veremeyen gider gibi bir ifade kullanmış ? ev sahibinin biz bu ekstra parayı ödeme durumumuz olmasını söylememize rağmen bizi evden çıkartma yetkisi var mı ? bunu öğrenme istiyorum yardımcı olabilirseniz memnun olurum ?

Anten tamiri ev sahibine aittir. Kat maliki öder.
Yakıt kiracıya aittir. Kiracı öder.
Yönetici acil durumlar için tabiki her zaman ev bütçe ek masraf talep edebilir.
Yakıt giderleri tahmininde isabetli tahmin yapılamamış bütçeniz açık vermiş.
Aynen sizin durumunuzda olduğu gibi.
Ödeyin ki kaloriferleriniz yansın.

YARGITAY

18. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2001/7496

Karar Numarası: 2001/8676

Karar Tarihi: 09.10.2001



ANAGAYRİMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA

APARTMAN YÖNETİCİSİNİN SORUMLULUĞU

APARTMAN YÖNETİCİSİNİN HAKLARI

TEMYİZ EDİLEMEYEN KARARLAR



634 s. KMK/20, 38, 40

1086 s. HUMK/428



Dava dilekçesinde aidat borcunu ödemeyen davalı hakkında yapılan icra takibine karşı ileri sürülen itirazın iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Dava, kat mülkiyeti kurulu sitede bağımsız bölüm maliki olan davalının avans ve gider borcunu ödememesi nedeniyle hakkında yapılan icra takibine vaki itirazın iptali ile takibin devamı istemine ilişkindir.

Mahkemece, dava konusu alacağın kat malikleri kurulu kararına dayanmadığı gerekçesiyle davanın reddine ve davacı yönetimin asıl alacak üzerinden %40 icra tazminatı ödemesine karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasası’nın 20. maddesi hükmünce kat maliklerinden her biri ana taşınmazın genel giderlerine katılmakla yükümlüdür. Bağımsız bölüm maliklerinden toplanması gereken avans ve gider paylarının kat malikleri kurulu kararı ya da işletme projesi ile belirlenmesi gerekir ise de, ivedi olarak yapılması zorunlu işler ve geciktirildiğinde hasar ve zarar doğuracak durumlar söz konusu olduğunda kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılıp karar alması beklenmeden harcamalar yapılabilir ve bu tür işlerin gerektirdiği para kat maliklerinden toplanabilir. İvedilik ya da zorunluluk nedeniyle kat malikleri kurulu kararı alınmadan yapılan giderlere kat maliklerinden her biri katılmak ve payına düşeni ödemek zorundadır.

Davacı yönetim dava dilekçesinde, kış koşullarının ağır geçmesi ve doğalgaza yapılan zamlar nedeniyle kat malikleri kurulunca önceden belirlenen aidatlar yakıt giderlerini karşılamadığından Ocak-Şubat-Mart ayları için kat maliklerinden ek aidat alınması zorunluluğunun doğduğunu, ayrıca 17.6.2000 günlü kat malikleri kurulu kararı uyarınca ve burada kendilerine verilen yetki gereğince sitenin (kalorifer sistemi ile su pompa ve sayaçlarındaki sorunların giderilmesi, zemin ve çatı katlarının izolasyonu vb. gibi) bakım ve onarım işlerinin gerektirdiği giderleri karşılamak üzere kat maliklerinden Ağustos-Eylül aylarında avans para toplandığını, Sitedeki toplam 120 bağımsız bölüm malikinden 118'inin gerçekleşen bu ek aidat ve avanstan payına düşeni ödediği halde (davalı dahil) iki kişinin ödemediğini ileri sürmüş, davalının hakkında yapılan icra takibine itirazının iptalini istemiştir.

Dava konusu avans ve gider payının ait olduğu aylar ve mevcut durum itibariyle harcamaların gerçekleşmiş olması gerektiği cihetle mahkemece kayıtlar üzerinde inceleme yapılarak, davalının ödemekle yükümlü olduğu borcun saptanması ve oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken, site yönetimince istenen paranın kat malikleri kurulu kararına dayanmadığı gerekçesiyle davanın reddi doğru görülmemiştir.

Ayrıca, Kat Mülkiyeti Yasası'nın 38. ve 40. maddeleri hükmünce yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu ve bu bağlamda kural olarak vekilin haklarına sahiptir. Temsil yetkisi yasadan doğduğu için verilecek kararın mali sonuçları kat maliklerine ait olacaktır. Buna göre, anataşınmazın gelir hesabına dahil olan ve bu niteliği ile harcanmış bulunan paranın tahsili için davalı kat maliki hakkında icra takibi yapan ve dava açan site yönetiminin, bu sıfatla (kat maliklerini temsilen) hareket ettiği ve başlıbaşına tüzel kişiliği haiz bulunmadığı gözetilmeden, takibe konu asıl alacak üzerinden icra tazminatı ödemesine hükmedilmiş olması da usul ve yasaya aykırıdır.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 09.10.2001 gününde oybirliği ile karar verildi.

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2002/2557

Karar Numarası: 2002/3407

Karar Tarihi: 04.04.2002



ANAGAYRİMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA

ORTAK GİDERLERİN TEMİNATI



634 s. KMK/20, 22



ÖZETİ: Bakım-onarım-işletme giderlerini ödeme yükümlülüğünde olan davalı, fiilen faydalandığı bu hizmetlerin gerektirdiği masrafları işletme projesinin hazırlanmamış olması veya toplantıya katılmamış olması gerekçesiyle ödemekten kaçınamaz. yasaya aykırılık iddiası halinde ise; ancak mahkemeye başvurma hakkına sahiptir. ilan suretiyle öğrendiği kurul kararını iptal ettirmediği sürece oyçokluğuyla usulünce alınan kararlar geçerli olduğu gibi, işletme projesinin kesinleştirilmesinin ancak % 10 gecikme tazminatının istenebilmesinin gerekli şartı olduğunun da nazara alınmaması doğru değildir.



DAVA: Dava dilekçesinde 37.940.000 lira alacak ve işlemiş faizi için takibe vaki itirazın kaldırılması, % 40 inkar tazminatının masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü :

KARAR: Davacı 3. Vakıf İşhanı Yöneticisi, kiracı olan davalı hakkında Nisan-Kasım 1998 dönemi aylık 3.240.000 lira, Ekim-Kasım ayları için aylık 9.250.000 lira olmak üzere toplam 37.940.000 lira aidat alacağının tahsili için başlatılan takibe vaki itirazın iptali ile % 40 inkar tazminatının tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı, duyuru yapılmadan toplanan genel kurulda yönetici seçilen davacının hukuki statüsü bulunmadığı gibi talebin kesinleşmiş işletme projesine de dayanmadığını ileri sürerek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, işletme projesi yapılarak kesinleştirilmeden aidat toplanması yasaya aykırı olduğu gibi, harcamalar belgelendirilemediğinden vekaletsiz iş görme hükümlerine göre de istenemeyeceğinden davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dosyada mevcut delillere göre davacının yönetici davalının kiracı olduğu işhanı Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait olup, kat irtifakı yada kat mülkiyeti kurulmamıştır. İhale ile kiralama esnasında imzalatılan şartname ile kiracıların tüm giderlere kullanma alanları oranında katılacağı, itiraz edilemeyeceği ve gecikme halinde % 10 gecikme zammı alınacağı, ekli yönetim planına uyulacağı belirtilmiş, yönetim planında yönetici seçimi belirlenerek hüküm bulunmayan hallerde Kat Mülkiyeti Kanunu ve Medeni Kanun hükümlerinin uygulanacağı vurgulanmıştır.

Önceki yöneticinin ölümü nedeniyle 2.10.1998 de toplanan genel kurulda davacı oy çokluğuyla yönetici seçilmiş ve aidatları belirleme konusunda yetkili kılınan yönetim kurulu1.10.1998 tarihinden sonrası için takibe konu (Ekim-Kasım ayları)aylık 9.250.000 lira aidatı belirlemiş, bu hususlar usulünce karar defterine işlenmiştir. Takibe konu Nisan-Kasım 1998 dönemi aidatının ise önceki yönetim zamanında belirlendiği, davalının da bu tarihe kadar önceki aidatları diğer kiracılarla birlikte itirazsız ödediği anlaşılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunun 20. ve 22. maddeleri gereğince bakım-onarım-işletme giderlerini ödeme yükümlülüğünde olan davalı, fiilen faydalandığı bu hizmetlerin gerektirdiği masrafları işletme projesinin hazırlanmamış olması veya toplantıya katılmamış olması gerekçesiyle ödemekten kaçınamaz. Yasaya aykırılık iddiası halinde ise ancak mahkemeye başvurma hakkına sahiptir. İlan suretiyle öğrendiği kurul kararını iptal ettirmediği sürece oyçokluğuyla usulünce alınan kararlar geçerli olduğu gibi, işletme projesinin kesinleştirilmesinin ancak % 10 gecikme tazminatının istenebilmesinin gerekli şartı olduğunun da nazara alınmaması doğru değildir.

Kabule göre ise, önceki yöneticinin ölümü nedeniyle temini mümkün olmayan sarf belgeleri olmasa dahi idare ve işletme masraflarının bilirkişi incelemesi dahil her türlü delille ispatının mümkün olduğunun düşünülmemesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 4.4.2002 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.