Sözleşmede yer almayan aidat bedeli

Merhaba, Öncelikle bahsedeceğim binanın oldukça sıkıntılı bir yer olduğunu belirtmek isterim. Bu bina mülkiyeti büyük oranda belediyeye ait bir işhanı. Biz bu işhanının belediyeye ait ve atıl durumda olan 2. ve 3. katlarından 2. katın tamamını ve 3. katın 1/4 ünü yap işlet devret modeliyle sonradan apart otele çevirdik. belediyeyle yapmış olduğumuz sözleşmede kira bedeli 1000 TL. olarak belirtilmiş ama aidatla alakalı herhangi bir husus yer almamakta. Hal böyleyken 2011 kasım ayından itibaren bizim kullanımımızda olan bina bölümleri için 700 TL lik bir aidat bedeli talep edildi. Bu aidatı kalorifer kazanımızın yakılması, geçiş hakkı ve geceleri giriş katındaki aydınlatma lambalarının elektrik masraflarına yönelik olarak ödemekle yükümlendirildik. 3 yıldır işletmekte olduğumuz müessesemizin kalorifer kazanı işhanın kazanından ayrı olduğu için şimdiye kadar biz ayrıca yaktırmakta ve ücretini yakan kişiye ödemekteydik. Bununla beraber kömürümüzü de en başından beri kendimiz almaktayız ve yönetimin söylediğine göre öyle de devam edecekmişiz.

Sorum sözleşmede yer almaması dolayısıyla şimdiye kadar yapmış olduğumuz ödemeleri geri talep edebilir veya kiradan düşürtebilir miyiz? yok bu gideri ödeyeceksek yıllık 30 ton civarı yaktığımız kömür giderini işhanı ortak giderine ekletebilir miyiz?

Sizin kalorifer kazanınız ayrı.
30 ton kömür sadece size ait. Sizin özel gideriniz.
İs hani gideri için sizden talep edilen sizin payınız merdivenler ve giriş koridorları için.
Oralar ortak alan.
Sizin apart otel daireleriniz ortak alan değil size ait.
Özel.
Sözleşmede yer alması gerekmez.
Ortak alanların isletme giderlerini ödemek zorundasınız.

KiRACININ BORCLARI
BORCLAR KANUNU
III. Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu
MADDE 317- Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım işletme giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.

III- Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :
Madde 20 - (Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa her bölüm icin eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme (md:9) ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş (md:9) hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

Cevabınız için teşekkürler. Belirtmediğim bir diğer husus belediyeyle konuyla alakalı olarak yaptığımız ilk görüşmelerde 2. ve 3. katların ayrı bölümler olduğunu öğrendik. İlginç olan kat yönetim planında da ayrı bölümlerden hiç bahsedilmemiş. Konu bu bilgiyle değerlendirilirse bir farklılık söz konusu olur mu?

Kanunlar Yönetim planından üstündür.
İhtilaflı konularda yönetim planının değil kanunun dediği olur.


YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2002/2557

Karar Numarası: 2002/3407

Karar Tarihi: 04.04.2002



ANAGAYRİMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA

ORTAK GİDERLERİN TEMİNATI



634 s. KMK/20, 22



ÖZETİ: Bakım-onarım-işletme giderlerini ödeme yükümlülüğünde olan davalı, fiilen faydalandığı bu hizmetlerin gerektirdiği masrafları işletme projesinin hazırlanmamış olması veya toplantıya katılmamış olması gerekçesiyle ödemekten kaçınamaz. yasaya aykırılık iddiası halinde ise; ancak mahkemeye başvurma hakkına sahiptir. ilan suretiyle öğrendiği kurul kararını iptal ettirmediği sürece oyçokluğuyla usulünce alınan kararlar geçerli olduğu gibi, işletme projesinin kesinleştirilmesinin ancak % 10 gecikme tazminatının istenebilmesinin gerekli şartı olduğunun da nazara alınmaması doğru değildir.



DAVA: Dava dilekçesinde 37.940.000 lira alacak ve işlemiş faizi için takibe vaki itirazın kaldırılması, % 40 inkar tazminatının masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü :

KARAR: Davacı 3. Vakıf İşhanı Yöneticisi, kiracı olan davalı hakkında Nisan-Kasım 1998 dönemi aylık 3.240.000 lira, Ekim-Kasım ayları için aylık 9.250.000 lira olmak üzere toplam 37.940.000 lira aidat alacağının tahsili için başlatılan takibe vaki itirazın iptali ile % 40 inkar tazminatının tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı, duyuru yapılmadan toplanan genel kurulda yönetici seçilen davacının hukuki statüsü bulunmadığı gibi talebin kesinleşmiş işletme projesine de dayanmadığını ileri sürerek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, işletme projesi yapılarak kesinleştirilmeden aidat toplanması yasaya aykırı olduğu gibi, harcamalar belgelendirilemediğinden vekaletsiz iş görme hükümlerine göre de istenemeyeceğinden davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dosyada mevcut delillere göre davacının yönetici davalının kiracı olduğu işhanı Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait olup, kat irtifakı yada kat mülkiyeti kurulmamıştır. İhale ile kiralama esnasında imzalatılan şartname ile kiracıların tüm giderlere kullanma alanları oranında katılacağı, itiraz edilemeyeceği ve gecikme halinde % 10 gecikme zammı alınacağı, ekli yönetim planına uyulacağı belirtilmiş, yönetim planında yönetici seçimi belirlenerek hüküm bulunmayan hallerde Kat Mülkiyeti Kanunu ve Medeni Kanun hükümlerinin uygulanacağı vurgulanmıştır.

Önceki yöneticinin ölümü nedeniyle 2.10.1998 de toplanan genel kurulda davacı oy çokluğuyla yönetici seçilmiş ve aidatları belirleme konusunda yetkili kılınan yönetim kurulu1.10.1998 tarihinden sonrası için takibe konu (Ekim-Kasım ayları)aylık 9.250.000 lira aidatı belirlemiş, bu hususlar usulünce karar defterine işlenmiştir. Takibe konu Nisan-Kasım 1998 dönemi aidatının ise önceki yönetim zamanında belirlendiği, davalının da bu tarihe kadar önceki aidatları diğer kiracılarla birlikte itirazsız ödediği anlaşılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunun 20. ve 22. maddeleri gereğince bakım-onarım-işletme giderlerini ödeme yükümlülüğünde olan davalı, fiilen faydalandığı bu hizmetlerin gerektirdiği masrafları işletme projesinin hazırlanmamış olması veya toplantıya katılmamış olması gerekçesiyle ödemekten kaçınamaz. Yasaya aykırılık iddiası halinde ise ancak mahkemeye başvurma hakkına sahiptir. İlan suretiyle öğrendiği kurul kararını iptal ettirmediği sürece oyçokluğuyla usulünce alınan kararlar geçerli olduğu gibi, işletme projesinin kesinleştirilmesinin ancak % 10 gecikme tazminatının istenebilmesinin gerekli şartı olduğunun da nazara alınmaması doğru değildir.

Kabule göre ise, önceki yöneticinin ölümü nedeniyle temini mümkün olmayan sarf belgeleri olmasa dahi idare ve işletme masraflarının bilirkişi incelemesi dahil her türlü delille ispatının mümkün olduğunun düşünülmemesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 4.4.2002 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.