KAPICIYA ÖDENECEK KIDEM TAZMİNATINDAN KİRACI SORUMLU DEGiLDiR.

KAPICIYA ÖDENECEK KIDEM TAZMİNATINDAN KİRACI SORUMLU OLUR MU?
Apartman ve site alanı kapıcı için işyeri, mülk sahipleri ise kapıcının işverenidir.
Kıdem tazminatı işveren tarafından ödenir.
Kıdem Tazminatı
İşçinin iş sözleşmesinin sona eriş biçimine bağlı olarak ve işçinin çalıştığı süre dikkate alınarak ücret tutarına göre ödenen kıdem tazminatı “İş Hukukuna has, işçinin işini kaybetme olgusuna dayalı, kıdem esası üzerine kurulu özel bir tazminat türü” şeklinde tanımlanabilir.
Kıdem Tazminatına Hak Kazanımı
İşyerinde en az 1 yıl çalışmış olan işçilerin kıdem tazminatına hak kazanması için iş sözleşmesinin aşağıdaki nedenlerle sona ermesi şarttır.
1- İşveren tarafından İş Kanunu’nun 25/II.maddesinde gösterilen sebepler dışında işçinin işten çıkarılması.
2- İşçinin İş Kanunu’nun, 24. maddesi uyarınca işi bırakması.
3- Muvazzaf askerlik hizmeti dolayısıyla işçinin işten ayrılması.
4- Yaşlılık, emeklilik veya malullük aylığı yahut toptan ödeme almak amacıyla işçinin işi bırakması.
5- Kadın işçinin evlendiği tarihten itibaren bir yıl içerisinde kendi arzusu ile işten ayrılması.
6- İşçinin ölümü.
Konut Kapıcısı
Anataşınmazın bakımı, korunması, küçük çaptaki onarımı, ortak yerlerin ve döşemelerin bakımı, temizliği, bağımsız bölümlerde oturanların çarşı işlerinin görülmesi, güvenliklerinin sağlanması, kaloriferin yakılması ve bahçenin düzenlenmesi ve bakımı ve benzeri hizmetleri gören kişiye konut kapıcısı denir.
Kapıcının İşyeri ve İşvereni
Apartman ve Sitelerde işveren; Konutun maliki veya ortaklarıdır. Kapıcının işyeri ise çalıştığı konut ile bağımsız bölüm, ortak yerler, eklenti ve tesislerin tümüdür.
Yönetici
Apartman ve Sitelerde işveren vekili olarak hareket eden kişiye yönetici denir. Kat Mülkiyeti Kanununa göre:
Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim Kurulu) denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir.
Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise malik kanunen yönetici durumundadır.
Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Giderlere Katılma
Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılmakla yükümlüdür.
Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Yöneticinin Görevleri
Apartman, Site yöneticisi, İş Kanunu-Yönetmelik hükümlerinin uygulanmasında ve yargı uyuşmazlıklarında işverenin temsilcisidir.
Yöneticinin Görev, Yetki ve Sorumlulukları:
a. İşverence kendisine yazılı yetki verilmesi koşulu ile iş ve toplu iş sözleşmesi yapmak, değiştirmek ve fesh etmek.
b. Merkezi ısıtmalı kaloriferli konutlarda kapıcı için ateşçi belgesinin varlığını araştırmak, belgesi olanı işe almak.
c. Kapıcının işe girişinde, sağlık raporunu istemek, uygun olanı işe başlatmak ve yılda bir sağlık kontrolünü yaptırmak.
d. Kapıcının İş Kanunu ve sözleşmesinden doğan ücret ve tazminat haklarını zamanında ve usulüne uygun olarak ödemek, sigorta primlerini zamanında yatırmak.
e. Konut tesisatının kullanma biçimiyle ilgili teknik bilgiyi yazılı olarak kapıcıya vermek ve özelliklerine uygun olarak bakımının yapılmasını sağlamak.
f. Kapıcı için ayrılan konutun sağlık ve yaşama koşullarına uygunluğunu sağlamak.
g. Kapıcının çalışma koşulları ile görevlerini belirten bir belgeyi konut sakinlerinin bilgisine sunmak ve bu belgeyi ilgililerin görebileceği konutun girişinde bir yere asmak.
h. Kapıcı konutunun tahliyesi gerektiğinde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince idari makamlara başvurmak.
Kapıcı Konutu ve Tahliyesi
Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir.
Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmişse, konutun İmar Kanunu ve Belediye İmar Yönetmelikleri ile öngörülen asgari koşullara uygun olması gerekir.
Kapıcıya görevi nedeniyle verilmiş olan konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemez.
Kapıcının su, elektrik, ısınma ve sıcak su giderlerine kısmen ya da tamamen katılıp katılmayacağı sözleşme ile belirlenir.
Kapıcı konutunun boşaltılmasında, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır. Bu konuda iş veya toplu iş sözleşmesinden doğan haklar saklıdır.
Kapıcıya Ödenecek Kıdem Tazminatında Sorumluluk
Kıdem tazminatı işveren tarafından ödenir. Apartman ve Sitelerde işveren;konutun maliki veya ortaklarıdır, kiracı değildir; ancak Kat Mülkiyeti Kanunu gereği kıdem tazminatını kat maliki ödemez ise kiracının sorumluluğu kira miktarı ise sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Apartman-Site Yöneticileri Dikkat!
Konumuzla doğrudan bir ilgisi yok ama süre azalması nedeniyle hatırlatmakta fayda görüyorum.
Binalarında kapıcı istihdam eden apartman yöneticileri, 01.10.2009 tarihinden itibaren Sosyal Güvenlik Kurumuna (SGK) sigortalı bildirimini internetten yapacaktır.
Bir çalışanı bulunan işyerlerinin de çalışanının aylık prim ve hizmet belgeleri ile ilk ve tekrar sigortalı işe giriş bildirgeleri 1 Ekim 2009 tarihinden itibaren e-sigorta kanalıyla kuruma göndermesi zorunlu hale getirildi[1].
e-Sigorta kodu ile şifresi bulunmayan iş yerlerinin evrakı gönderebilmesi için bağlı bulundukları sosyal güvenlik merkezinden kod ve şifre almaları gerekmektedir.
Yasal süre içerisinde gönderilmesi gereken evrakı, e-Sigorta şeklinde göndermek yerine kağıt ortamında veren apartman-site işyerlerine idari para cezası uygulanacaktır.
Sonuç:
Apartman ve site alanı kapıcı için işyeri, mülk sahipleri ise kapıcının işverenidir. Kıdem tazminatı işveren tarafından ödenir.
Kat Mülkiyeti Kanunu gereği kıdem tazminatını kat maliki ödemez ise kiracının sorumluluğu kira miktarı ise sınırlı olup,yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Kat malikinin kapıcının kıdem tazminatını ödememesi durumunda, kanaatimce kiracının kat malikinin yazılı onayı veya hukuki bir karar olmadan kiradan düşerek ödeme yapmaması gerekir aksi halde kirayı ödememiş duruma düşebilir.
Uygulamada da görüldüğü üzere apartman-sitelerde genelde 1 kapıcı istihdam edilmektedir. Yasal düzenleme gereği çalıştırılan sigortalı sayısı üzerinde durulmaksızın aylık prim ve hizmet belgeleri ile ilk ve tekrar sigortalı işe giriş bildirgelerinin 1 Ekim 2009 tarihinden itibaren e-sigorta kanalıyla kuruma gönderilmesi zorunludur. Binalarında kapıcı istihdam eden apartman-site yöneticilerinin idari para cezasına muhatap olmamak için yasal düzenlemeye uymaları gerekir.

"İşçinin maaşını işveren öder. Buna göre kapıcı maaşını da işveren ödemelidir. O halde kiracılar kapıcı aidatı ödememelidir" diye bir çıkarım bir açıdan doğru bir açıdan yanlış gibi görünüyor gözüme.
Kapıcı maaşını (kapıcı aidatını) evsahibi ödeyip kiracıdan alırsa sorun kalmıyor sanırım :)

BORCLAR KANUNU
C. Kiraya verenin borçları
I. Teslim borcu
MADDE 301- Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.

II. Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu
MADDE 302- Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.

III. Yan giderlere katlanma borcu
MADDE 303- Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.

Mülk (Daire vs) sahibi kiraya verilmemiş olsa bile tüm giderlerden 1 derece sorumludur.
Mülk sahibi, kullanımdan meydana gelen giderleri kiracıdan alıp, diğer (yenileme FONu, Tamir, personel kıdem tazminatları FONu vs.) demirbaş giderlerinide kendisi ilave edip yönetim hesabına yatırmaya mecburdur.
Kiracının sorumluluğu kullanımdan meydana gelen giderler kadardır. (müteselsil en 2 ci derece en fazla kira bedeli kadar sorumludur.)