Tapuların kat mülkiyetine çevirilmesi sorunu

Merhabalar, 2007 yılında noterden kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptırarak arsamızı müteahhide verdik. 2008 sonunda binanın bittiğini, oturulabileceğini iddia eden müteahhite güvenerek taşındık. Ancak müteahhit projede ters dubleks olarak gözüken bodrum kattaki iki daireyi (sanırım binanın ruhsatı çıktıktan sonra) bölmüş, yani dairelerin içindeki alt kata inen merdiven kısmını kapatarak alt katlarından da kapı açmış, su, elektrik, doğalgazlarını da ayrı ayrı bağlattırmış. Yani projesinde 19 daire görünen binanın bodrumdaki ters dublekslerini ayırarak en alta 2 daire daha eklemiş ve daire sayısını 21'e çıkarmış. Ayrıca binanın sığınak olarak kullanılan yerinden de yaklaşık 10-15 metrekarelik kısmı da bahsedilen yerlere almış. Bir de bölmüş olduğu en alttaki yerlerin lögarları yani tuvalet ve atıksu giderleri için dolayı binanın temelinin dibine 2-3 metrelik bir çukur kazdırmış. Bu da binada en üst kata kadar koku yayılmasına sebep olarak büyük rahatsızlık vermektedir. Projede ise bahsedilen işlemlerin hiçbiri gösterilmemiş.(Bunlar arsa sahibinin haberi olmadan, rızası dışında yapılmış ve sözleşmede herhangi bir madde konulmadan gizlice yapılmış. Bu olayı arsa sahibi olarak oturduktan yaklaşık 1 yıl sonra anladık ve büyük problemi devletin 2009 yılında Kasım ayı sonuna kadar mecbur tuttuğu, tapuların kat mülkiyetine çevirilmesi sırasında öğrendik.) Şu anda bahsedilen daireleri 4 farklı aile satın almış ve oturmaktalar (ancak tapuları 1/2 hisseli gözüküyor yani bir daire iki kişiye satılmış gözüküyor.) Binadaki bütün dairelerin tapuları var ve hepsi kat irtifakı tapusudur. Müteahhite durumu sorduğumuzda ilk başta, binaya iskan alınabilmesi için oraların tekrar projeye uygun olarak ters dubleks haline getirilmesi gerektiğini ileri sürdü ; bu büyük suçunu örtmek için de bütün masrafları karşılayarak oraları tadile edeceğini iddia etti, ancak orada oturan 4 ailenin doğal olarak buna izin vermemeleri sonucu şimdiden sonra bunu yapamayacağını ve artık kendisinin hiçbirşeye karışmadığını, zaten de bir sorumluluğu olmadığını söylüyor.(not: arsa sahipleri ile müteahhit arasında yapılan sözleşmede ''iskanı alınacaktır''ya da ''anahtar teslimi'' gibi bir madde yok). Şu anda 19 aile olması gereken binada 21 aile var ve bodrum kattaki bu 4 aile yüzünden diğer 17 kat maliki tapularını iskanlı yaptıramıyor. Bir de orada oturan kişiler gürültü, koku vb. nedenlerle rahatsızlık da veriyorlar.
Şimdi sayın hukuki net yetkilileri, sayın avukat üyeler ve diğer üyeler:
Burada suçlu olan kişi yada kişiler kimlerdir? Diğer kat maliki yada maliklerinin ne yapması gerekir? Diğer kat maliklerinın burada mağduriyet durumu nedir? Eğer mağdur iseler sadece müteahhitten mi yoksa problemli olan yerlerde oturup iskan alınmasına engel olan kişilerden dolayı mı mağdurlar, diğer bir deyişle burada bir dava açılmalı mıdır? eğer açılacaksa da kime ya da kimlere açılmalıdır?
Bazı kat malikleri, kat mülkiyetine geçmeden, kat irtifakı tapusu ile oturulabildiğini söyleyerek hiç bir şeye karışmıyor, hatta toplantıya bile katılmıyorlar. Burada bir dava açılacaksa bütün binada oturanların tamamının katılması gerekir mi? Yoksa bu sorunu önemseyen birkaç kişi yeterli midir?( çünkü iskan almak için bütün binanın tamamının başvurması gerek).
Lütfen bu problemimize ayrıntılı cevaplar verirseniz çok memnun olacağız. Teşekkürler.

1- taşınırken alt katta fazladan daire olduğunu gördüğünüzde yükleniciden herhangi bir talebiniz oldu mu ?
2- yüklenici ile yaptığınız sözleşmede iskanın en geç ne zamana kadar alınacağı yazılı, üzerinden ne kadar geçmiş?
3- belediyede mevcut projede bodrumlar sığınak vs..mi yoksa daire olarak mı gösterilmiş? bina kaç katlıdır, emsal değeri nedir, toplam kullanımdaki alan kaç metrekaredir?

1). Alt kattaki dubleks olan dairelerin bölünüp ikişer daire yapıldığını taşındıktan sonra öğrendik. yükleniciden bir talep sözkonusu olmadı. Zaten öğrendiğimizde kendisi orayı ayrı kişilere sattığını, ama tapusunun bir tane olduğunu söyledi ve iskan almaya engel olmadığını iddia ederek bizi aldattı. Bunu belediyeye sorunca öğrendik.
2). Yaptığımız sözleşmede iskan alınacağına dair bir madde eklemedik maalesef, yani büyük bir hata yaptık. Ancak yapılacak binanın ruhsat tarihinden itibaren 18 ay içerisinde tamamlanacağını, bina tamamen bittiğinde kendisine ait olan yerlerin (yani%50 hissenin) ferağının tarafımızdan verileceğini yazdık. (not: eğer fax no verirseniz sözleşmeyi size faxlayabilirim.)
3). Belediyedeki projede sığınak olarak belli bir alan var. Diğer taraflar ise Ters dublekse ait olan kısımlar. Ama dediğim gibi hem o ters dublekse ait olan kısım ayrı kapı açılarak prejeden farklı bir biçimde daireye çevrilmiş, hem de sığınaktan yaklaşık 15-20 metrekarelik alan oraya kesilmiş. bina 1 bodrum 1 giriş 3 adet de normal kat olarak 5 katlı, ancak bodrumdan bir kat aşağı sığınağa iniş var onu da sayarsak temele kadar toplam 6 kat oluyor.