Yönetim hem merkezi katı yakıtın doğalgaza dönüşümünü, hem mantolamayı bir kalemde yapmaya çalışıyor

Koop yönetimi plan+projesi 44 daireli 2 blok için çizilmiş ve inşaa edilmiş binalardan birisinin zemin kısmına borçlarına karşılık verdiği sözler doğrultusunda 3 daire ilave edilmek suretiyle daire sayısı 47'ye yükseltti. Yeniden plan+proje yaptırmak, gerekli yasal işlemleri takip edebilmek ve kat irtifak tapularını adımıza çıkartabilmek için her daireden noter vekaleti ve tapu harcı topladı. Biz tam kat irtifak tapularımızı almayı beklerken Ekim 2010'da yapılan Olağan Genel Kurul'dan ayrıca 5 Haziran 2011 için bir Olağanüstü Genel Kurul çağrısı geldi elimize.
Görüşülecek maddeler 1/merkezi katı yakıtlı sistemin doğalgaza dönüşümü, 2/ blokların dış cephe mantolamasının yapılması, 3/ bu işler için daire sahiplerinin banka kredisi alması.
Yönetici ve denetçiler anlaşılan çoktan bu işler için görüşmeler ve anlaşmalar yapmış, daire başına! 8000 lira gibi bir maliyet çıkartmış (oysa A Blok 160m'2, B Blok 90m'2lik dairelerden oluşuyor) soran olursa sözlü olarak ifade ediyor. 14 kişinin aslen, 17 kişinin vekaleten katıldığı olağan kurulu dikkate alarak toplantı yeter sayısını, karar yeter sayısı gibi görme-gösterme eğiliminde.
Sizden sorum şudur; bu her ikisi de çok masraflı işin (KMK43) bir seferde yapılması dayatılabilir mi? Karar Yeter Sayısı'yla kabul edilmesi durumunda yüksek maliyeti nedeniyle itirazımı yönetime hangi yolla yapmalıyım? Taahütlü mektup veya noterden yollamam yeterli mi yoksa mutlaka Sulh mahkemesinde dava mı açmama gerekir. Yönetici "Banka kredisi almayan daire ödemeyi peşin yapacak" diyor böyle bir şey yapması mümkün mü??? Bu işler için bir işletme projesi yaparak tüm dairelere dağıtması gerekmez mi??
Yanıtlarınızı ve yardımlarınızı rica ediyorum, teşekkürler.

Dayatma diye birşey söz konusu olamaz. Bu işlerin yapılması için yönetimce işletme projesi hazırlanmalı, ortaklarla müzakere edilerek karar alınmalı, yönetim de bu karara göre işlem yapmalıdır. Kooperatif olduğunuz için 23 ortağın (salt çoğunluk) onay vermesi karar için yeterlidir. Kooperatiflerde 634-5711 sayılı KMK değil, 1163 sayılı kanun uygulanır.

Soruma cevap verdiğiniz için çok teşekkür ederim. Sözünü ettiğiniz bu işletme projesinin hangi aşamada hazırlanması gerektiğini de söyleyebilirseniz çok sevinirim. Yöneticiyle görüştüğümde işlerin maliyetini bu olağanüstü kurulda toplantıya katılan kişilere sözlü olarak anlatacağını öğrendim. Ardından da hazerun listesi ekelenerek "karar verilmiştir" şeklinde bildirim geliyor. Ekimde yapılan olağan kurulda da benzer bir yol izlendi. Sadece bazı dairelerin kullanmak istediği mutfak doğalgazı için ortak alanlara hat döşenmesi işi için "".....tarihinde yapılan kat malikleri genel kurulunda alınan karar gereği hat çekilmesinin maliyeti daire başına ....liradır." şeklinde bir bildir ve ekte toplantı hazerun listesi geldi. Ortada toplantı yeter sayısı olsa bile, ayrıca bir karar yeter sayısı listesi yani kabul edenlerin kimler olduğunu gösteren bir liste bulunmuyordu. Ben kullanmayacak olsam da istenen miktar fazla olmadığı için çok üstünde durmadım. Bu sefer yasal yolları tam bilmek, ona göre hareket etmek istiyorum. Dayatma derken biraz da bundan bahsetmiştim. Sözünü ettiğiniz 1163 sayılı kanunu inceleyeceğim, ben 5711 üzerinden araştırma yaptım. Yukarda yapılması istenen işler için 1163'e göre yasal süreç nasıl olmalıdır? Her madde ayrı ayrı oylanmalı ve herbiri için kabul edenler ayrı listelere mi imza atmalıdır?

1163 sayılı kooperatifler kanununu inceledim, ama o daha ziyade koopun kuruluş ve işleyiş süreçlerini düzenleyen bir kanun. Bizim binalarda 3 yıldır ikamet ediliyor, su + elektirik saatleri kişiler üzerine ayrı ayrı abone kaydedilmiş durumda, kalorifer yanıyor, daireler kiraya veriliyor. Bu durumda KMK geçerli olmuyor mu?

Kooperatif fesh oluncaya kadar 1163 sayılı kanuna tabisiniz. Binalarda oturulması, ferdi aboneliğe geçmiş olmanız vs. bu durumu değiştirmez. Dolayısıyla fesh işlemi gerçekleşmeden KMK hükümleri uygulanmaz.

Hazirun cetveli, genel kurul toplantısına aslen veya vekaleten katılanların listesidir. Bu liste karar için kullanılamaz. Karara katılanlar, toplantı tutanağına imza atmalıdır. Karara katılmayanlar ve itiraz edenler, altı ay içerisinde bulundukları yerin sulh hukuk mahkemesine karar iptal davası açmalıdır.

Kooperatif genel kurul toplantısına, bakanlık temsilcisinin (hükümet komiseri) katılması toplantının ilgili mevzuata uygun yapılması için gereklidir. Gerçi 1163 sayılı kanun bunu şart koşmamış, toplantının temsilci olmadan da yapılabileceğini belirtmiştir. Ancak bazı cin fikirli yöneticiler bakanlık temsilcisini çağırmayarak toplantının kendi insiyatifleri doğrultusunda yürütülmesini isterler.

5 Haziran pazar günü yapacağınız toplantıya bakanlık temsilcisi gelmezse bunun sebebini sorun. ''Biz gelmesi için müracaat ettik, toplantıda bir saat de bekledik ama gelmedi'' gibi bir cevap alırsanız, bakanlık temsilcisinin görevlendirilmesi için ilgili bakanlığın il müdürlüğüne yapılması gereken ödemenin (harcırah + yolluk) dekontunu isteyin. Bunu da ibraz edemezlerse bilin ki yönetiminiz art niyetlidir.

Sayın gezgin_06 verdiğiniz bilgiler çok önemli, çok teşekkür ederim. Bu bilgiler doğrultusunda toplantı tutanaklarını kontrol ettim, durum şöyle; bakanlık temsilcisi en son 10.05.2009 günü yapılan genel kurula katılmış. Zaten ondan önceki bütün toplantılarda bulunurdu temsilci. Ancak 10 Ekim 2010 tarihli olağan kurul tutanağında sadece kat malikleri ile toplanıldığı görülüyor, temsilci yok. Bu toplantıda rutin seçimler, faliyet raporu, denetim raporu okuma işleri yapldıktan sonra ""mutfak doğalgazı için ortak alanlara hat çekilmesine, ısınmanın şimdilik katı yakıtlı merkezi sistemle devam edilmesine, 2011 yılında mantolama yapılmasına, bu işler için firmalarla görüşülmesi, mantolama için bankalardan kredi alınması oybirliğiyle kabul edildi."" deniyor altında divan başkanı ve katip üyenin imzası var. Bu tutanakla birlikte toplantıda hazır bulunan asil ve vekil üyelerin hazirun listesi, mutfak doğalgazı için tüm dairelere eşit bölünmüş ödeme planı birlikte geldi. Ben de üstünde çok durmayıp ödemeyi yolladım. Sizin sözünü ettiğiniz kooperatifin kendini fes edeceğini belirten ve koopa. borcu bulunan üyelerin kalan borçlarını gösteren mektup ise 27.01.2011 de postaya verilmiş. Yani olağan genel kuruldan 2.5 ay sonra. Bu arada mutfak doğalgazı için müracaat ettiklerinde, gaz şirketi doğal olarak projede 44 görünen daire sayısının neden 47 olduğunu, yeniden projelendirilmeden işlem yapmayacağını söyleyince hepimizden "tapu ile sahibi bulunduğum... ada.. parseldeki mesken vasıflı taşınmazımla ilgili 634 KMK hükümleri gereğince yeniden dilediği şekil ve koşullarda kat irtifakı, kat mülkiyeti tesisine daha önce yapılanları bozmaya, yeniden tesise kurulmuş veya kurulacak kat irtifakını kat mülkiyetine çevirmeye , yönetim planı, proje, kroki yapmaya....vs" şeklinde vekalet istedi, verdik. İlk maddede de belirttiğim gibi, biz kat irtifak tapularımızı beklerken 5 Haziran tarihli olağanüstü kurul çağrısı geldi. Bu gündeme geçen olağan toplantıda gündemde olmayan merkezi katı yakıtlı ısınmanın doğalgaza dönüşümü işi de ilave edilmiş. Yönetici kişilerle telefonla veya yüzyüze görüşüyormuş ve daire başı 8000 lira harcama olacağını söylüyormuş. Bana da "46 kişi evet diyor bir sen kaldın" şeklinde baskı yapıyor. Ben de güldüm "47 kişinin 46 sının hem fikir olması istatiksel olarak mümkün değil" dedim ". Yukardaki tabloya bakılınca görülüyor ki genel kurul koop. kendini fes etmeden ve bakanlık temsilcisi olmadan yapılmış ve toplantı yeter sayısıyla karar almış. Durum şimdilik bu aşamada. Toplantıya katılmayıp, vekalet de vermeyeceğim. Sizin "Karara katılanlar,toplantı tutanağına imza atmalıdır." şeklinde belirttiğiniz imzaları ben nerede, nasıl göreceğim? Karar defterinde mi olacak, bize yolladıkları toplantı tutanağına iliştirilmiş mi olacak? biz onları defteri isteyerek mi görebiliriz?

Bakanlık temsilcisinin toplantıda bulunması, genel kurulun baştan sona kadar mevzuata uygun yapılması için gerekli demiştim. Bunun önemini, karar iptal davalarına konu olan toplantı tutanaklarından anlıyoruz. Temsilci imzası olmayan tutanaklarda, kanun ve yönetmeliklere aykırılıklar oluyor. Bunu yönetimleri zan altında bırakmak için söylemiyorum. Tabii ki iyi niyetli olan ama mevzuattan bihaber yöneticiler ve üyeler için belirtiyorum. 1163 sayılı kanun, bakanlık temsilcinin katılımını şart koşmamış. Bazı uyanıklar da bu açığı kullanıyorlar.

Kooperatiflerde çok ilginç uygulamalar var. Mesela 1163 sayılı kanuna göre kooperatif genel kurul toplantısı için yeter sayı, tüm ortakların 1/4' ü ile gerçekleştirilebiliyor. Bunun da salt çoğunluğu ile bazı kararlar alınabiliyor. Yani sizin kooperatifte, 11 ortak genel kurul yapabiliyor, 6 ortak ile karar alınabiliyor. Kalan 38 ortak da, karara iptal davası açılmadığı sürece bu karara uymak zorunda kalıyor.

Bunları şunun için belirttim. 1163 sayılı kanun maalesef çağın gereklerni ve ihtiyaçlarını karşılamaktan uzak. Mutlaka yeniden düzenlenmesi gerekir.

Toplantılara katılmak her ortağın vazifesi olmalıdır. Katılamazsanız da vekil eliyle bu görevi yerine getirin. Karar alınırken yapılan oy sayımını ve bu sayının tutanağa tam olarak yazıldığını, kabul edenlerin atacakları imza sayısı ile metinde geçen sayının aynı olup olmadığını kontrol edin. El yazısıyla yazılan bu tutanağın bilahare bilgisayar çıktısı alındığında aslına uygun olup olmadığını görebilmek için, biirkaç ortakla birlikte divan kurulu başkanlığına yazılı önerge verin. Çünkü divan kurulu, bakanlık temsilcisi ve karara katılanlar bilgisayar çıktısını da imzalayacaklar, toplantıda el yazısı ile yazılan yazı da imha tutanağı düzenlenip, divan kurulu ve bakanlık temsilcisi imzası ile yok edilecektir.

Sizin yazdıklarınıza bakılınca ve durumu değerlendirince; 5 Haziranda yapılacak toplantının tek eksiğinin hükümet temsilci olacağı ve 47 üyenin 12 siyle toplanıp, 7 kişiyle karar yeter sayısına ulaşabilecekleri gibi bir tablo çıkıyor ortaya. Bu gerçekten ibretlik bir durum. 40 kişi adına 7 kişinin karar vemesi inanılır gibi değil. Yazdıklarınızdan ben şu sonucu çıkartıyorum, yanlışsa düzeltin lütfen; Bir karara iptal davası açılacaksa bunun gerekçesi 47 kişi adına 7 kişinin karar vermesi değil, toplantıda hükümet komiserinin bulunmaması olacak???
Bugüne kadar yapılan tüm koop. toplantlarına ya fiilen veya vekaleten katıldım; ancak kooperatifimiz benim yaşadığım şehirde olmadığı için ve tüm maliklerini tanımadığım için vekaleti her seferinde ya koop. yöneticisine veya yöneticiye veriyorum. Her ne kadar katılmadığım maddeler için vekalete şerh koysam da onlar toplantı yeter sayısını, karar sayısı gibi göstedikleri için hayır oyum geçersiz kalıyor. Sözgelimi Ekimdeki toplantıda maddelerden birisine katılmadığımı belirterek vekalet vermeme karşın "oybirliği ile kabul edilmiştir" diye gelen mektupta adımın karşısında vekaleten katıldığımı gösteren imza var ve sayıya dahil edilmişim. Bu nedenle bu toplantıda temsil edilmeyerek, karara itiraz hakkımın net biçinde saklı kalmasını istiyorum... Ama sizin yazdıklarınız da çok doğru... Orada olup, olup biteni izlemek lazım. Ama 7 kişiyle karar alacaklarsa, bunu zaten yaparlar... Son paragrafta yazdıklarınızı dikkatli bir şekilde uygulayacağım. Verdiğiniz bilgiler ve gösterdiğiniz duyarlılık için teşekkürler... Sanırım toplantı sonrasında da yardımınıza geresinim duyacağım...Tekrar teşekkürler..

konu ile ilgili başka bir soru daha oluştu; 47 dairenin tapuya tescili için yöneticiye verdiğimiz vekaletle yeni bir yönetim planı oluşturmuşlar; bu planda ortak giderlere katılma şekli olarak;
Madde 18. Site malikleri ortak giderlere aşağıda tespit edildiği şekilde katılırlar; Malikler sitenin ortak alanlarının her türlü tesisatının bakımı, koruma, onarım ve yenileme, çevre bakımı, ağaçlandırma, çiçeklendirme giderlerine eşit olarak katılırlar.
Madde 24. Ortak yerlerde yapılacak faydalı, lüks değişiklikler ve ilaveler, tesis, bakım ve işletme giderleri, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. ve 43. maddeleri uyarınca bağımsız bölüm malikleri tarafından ödenir deniliyor.
Ayrıca ""Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır. (K.M.K. Madde 24-28-34-42-44-45) "" derken 43 ayrı tutulmuş.
Benim bundan anladığım mantolama veya ısı dönüşümü için kazan değişikliğinin maliyetini m.kareleri eşit olmayan iki bloktaki dairelere eşit bölüştürmeyi hedefledikleri??

Yönetim planıyla KMK'nın saklı hükümleri değişikliğe uğratılabilir mi??

Öncelikle şunu belirtmeliyim ki, kooperatifte kat maliki olmaz. Kat maliki olmak kat mülkiyeti gerektirir. Siz henüz kat irtifakına bile geçmemişsiniz. Yani sizin bağımsız bölümünüz (daireniz) değil sadece arsanız var. Ayrıca kooperatiflerde yönetim planı olmaz, ana sözleşme olur. KMK' nın sadece yönetimle ilgili maddelerinin uygulanabilmesi için kooperatifin kat irtifakına geçmiş ve belli bir oranda kullanılmaya başlamış olması gerekir. Bunun dışında KMK hükümlerinin uygulanması söz konusu olmaz. Sizin verdiğiniz vekaletin sadece tapu işlemler için olduğunu belirtmişsiniz. Eğer öyleyse bu vekaletle ana sözleşme değiştirilmesi mümkün değildir. Ana sözleşmede, kanuna aykırı hiçbir düzenleme yapılamaz.

Yukarıda yazdığım konuları, bakanlık temsilcisine de hatırlatın ve itirazlarınızın toplantı tutanağına geçirilmesini sağlayın ve takip edin. Buna rağmen yönetim bildiğini okumaya devam edrse, ilk fırsatta Sulh Hukuk Mahkemesine müracaat ederek, karar veya kararların iptali için dava açın.

Sayın Gezgin_06 sizin yazdığınız çok değerli bilgiler, benim konu ile ilgili olarak internette yaptığım araştırmalar sonucunda, 5 haziran toplantısında ne tür hukuksuz uygulamalar olabileceği ile ilgili aklımda çok net bir tablo oluştu... Önce şu sorunuzu yanıtlayayım;Binaya yeni eklenen 3 daire için yeni proje çizimi+ yeni yönetim planı yapılması+yapı ruhsatı ve kat irtifak/mülkiyet tapularını çıkartmak üzere verdiğimiz vekalete istinaden oluşturulan bir Yönetim Planı o sözünü ettiğim. Yani Kat irtifak/mülkiyetine geçişte sitemizin olmazsa olmazı Y.P. KMK ya aykırı maddelerle dolu.Dün istanbul'dan kalkıp gidiş-dönüş 700 km yol yapıp toplantıya bizzat katıldım.
Hem ekimdeki, hem de bu toplantıda ne temsilci, ne de yatan bir harç var. Buna karşın komiser olmadan yaptıkları ilk toplantıda ısı dönüşümü+mantolama+bankadan kredi alınmasına karar verilmiş. Bu toplantıda gördüm ki girişte hazirun cetvelini imzalatıyorlar, toplantıda maddeleri üyelere soruyorlar kabul ediyormusun diye, çok kişi el kaldırırsa "oy birliğiyle karar verilmiştir" diyip deftere böyle yazıyorlar. Karara katılanların ve karşı olanların kaçar kişi olduğu sayılmıyor, imzası yok. Kabul etmeyenleri dikkate almıyorlar. Birçok kişinin bilgisi olmadığı için oy birliğiyle karar verildiğini sanıyor. Ardından yönetim "oybirliğiyle alınan karar gereği borcunuz şudur" şeklinde dairelere bildirimde bulunuyorlar. Ayrıca ilk toplantıda yapılması "oybirliğiyle" kararlaştırılan işlerin maliyeti hakkında, orada bulunan daire sahiplerinin bile bilgisi yok... Çünkü ortada dairelerin hangi iş için ne kadar ödeme yapacaklarını gösteren ve oylarını buna göre kullanabilecekleri bir işletme projesi yok. Bana şifahen tefonda toplam olarak 8000 lira denilen rakkamı, oradaki daire sahiplerinden birisi 6000 lira olarak biliyor; sonra ortaya çıkıyor ki banka kredisiyle birlikte 60 aylık bir borçlanma yapılacağı ve bu rakkamın 9.900 lira olacağı.
Bütün bunları görünce toplantıda hazır bulunmamın ne kadar önemli olduğunu bir kez daha anladım. Şayet gitmeseydim 2 gün sora elime 10.000 lirayı bankaya borçlanmamı söyleyen bir mektup gelecekti, ben buna itiraz için ihbar yollayacak, olmazsa yine 700 km gidip sulh mahkemesinde iptal davası açmaya uğraşacaktım.
Ortada olan şu, koop. kendisini fesetmeden önce çok masraflı işleri KMK'ya uymadan, onu dolanarak kendi kurallarıyla yapmaya çalışıyor, hem de toplantıya katılanların sayısıyla "karar alınmıştır" şeklinde göstererek. Sanki koop. fesedilmiş, kat irtifak/mülkiyetine geçilmiş gibi yapılıyor, ama KMK'nın emredici hükümlerini uygulamıyor.Yönetim Planına göre ödeme yapmamız lazımmış gibi, Y.P madde 18. "Ortak alanlarda yapılan değişklikler ortak ödenir şeklindeki maddeyi işletmeye çalışıyor.
Bu toplantıya gittiğimde önce Yönetim Planı'nın kanuna aykırı maddeler içeremeyeceğini ve KMK'ya uygun hale getirilmesi gerektiğini, ayrıca koop. kendisini feshetmeden yapılan toplantılarda komiser zorunluluğunu olduğunu, aksi halde alınan kararların geçerli olmayacağını hatırlattım, "yok öyle bişey" dediler ve anında bana cephe aldılar. Adından yönetici iki blok için toplam olarak mantolama maliyetini sözlü olarak okudu (dairelerin ne kadar ödeyeceklerin değil), ferdi ısınma sistemine geçmek istediklerini,(2000 m'2 üzerinde oybirliği gerektiren bir işlem), herkesin onayını aldıklarını (ortada imza yok, telefonda sözlü olarak aldık diyorlar!) ve bu işler için bankadan kredinin oylanacağını söyledi. Ferdi ısınmaya onay vermiyeceğimi sözlü olarak! belirtmiştim önceden. Gözler bi kez daha bana döndü :) Çünkü ben Enerji Verimliliği Kanunu'nun Resmi Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe girdiğini, 2017'de uygulamaya geçileceğini, bireysel ısınma sisteminden tüm binaların merkezi ısıtmaya geçmeleri ve pay ölçer ile ısı kontrolu yapılmaları gerektiğini, merkezi sistemimizi korumamız gerektiğini hatırlattım. İşte bu noktadan sonrası anlatılacak gibi değil; neredeyse paralıyorlardı beni... "sende kabul kullanacaksın, yoksa toplar imza huzuru bozduğun için! seni üyelikten attırırız" diye tehtid etmeler mi istersiniz, "sen evlimisin, kocana yazık" gibisinden ağır kişisel sataşmalar mı... Yönetim bireysel kombi+mantolama+10.000 lira banka kredisini bir paket halinde öylesine "şiddetle" savunuyor ki, diğer üyeler bu oldu-bitti içinde neyin altına imza attıklarını bile tam bilmiyor. Merkezi sistem kalsın, d.gaza geçelim dedim olmadı, hepsini birden yapmayalım, mantolama gelecek yıla kalsın dedim, "olmaz hepsi birden yapılacak" dediler. Sonuç; yapılan toplantının ve alınan kararların geçersiz olduğunu deftere yazıp çıkmak istedim... o da olmaz dediler:))) ya hepsi ya hiçbiri modunda toplantı dağıldı. Bütün bunları buraya yazmamdaki amaç, insanların kanunu dolanmak isteyenlerin karşısına yine mutlaka kanunlarla ve hukukla çıkmasının ne kadar önemli olduğu...Hukuk herkese lazım. Yukarda da dediğim gibi bugün kapımda 10.000 liralık faturayı bulmam an meselesiydi. Maçın bu kısmı böyle sonuçlandı, artık ilerdeki maçlara bakıcaz:)))
Yardımlarınızdan ötürü çok teşekkürler..