TOKİ konutlarında blok yönetimi

Ben Gaziantep Çıksorut Toki Konutlarından ev aldık ama emlak yönetim bizi çileden çıkarıyor. sıkıntılı bir dönem geçiriyoruz hergün tartışmalar çıkıyor. Blok larda toplantılar yapılarak her blok için bir yönetici, bir yardımcı ve iki denetleyici seçtik, site yönetiminden çıkmak için karar alacağız. Nasıl bir karar alırsak bağlayıcı olur?

Birde emlak yönetim firmasının bizlerden istemiş oldukları paraları sıralıyayım.

1- Emsal olan konutlarda yıllık 600 tl ısınırken bizden 1033 tl isteniliyor.
2- Avans bedeli olarak 189 tl
3- aidat olarakta 45tl

Bizim bunları vermeme veya hakkı olanı vermek için ne yapmamız gerekmektedir.

Merhaba ,her blok için ayrı , ayrı yönetici seçebilmeniz için her bir bloğun ayrı parselde bulunması lazım.
Tek bir parselde resmi olarak iki yönetici olmaz.
Tapudan parselinizde kaç blok bulunmakta onu öğrenin,bunu diğer bloklarda oturanlarda öğrensin.Bir parsele kaç blok düşüyorsa o blok da oturanlar kendi yönetimlerini oluştursunlar.Bunu diğer blok sahipleride yapsın ,her parseldeki blok yada bloklar kendi yönetimini oluştursun.Olması gereken resmi ,geçerli durumda budur.Başkalarının kararları sizi bağlamaz.Kırtasiyeden karar defteri alın her sayfasını notere tastikletin. Toplantı çağrısını 15 gün öncesinden iadeli taahütlü kendi parselinizde bulunan bloklarda oturan kat maliklerine gönderin.Olağan genel kurul toplantısı yapın ,blok yada bloklarınızda yapılacak işleri görüşüp karara bağlayın ,toplantıya katılanlar alınan kararları isimlerinin karşısına imza atsınlar.Toplantı yapabilmeniz için toplam kat maliki sayısının yarısından 1 fazlasıyla toplanmanız gerekmektedir.
Bu işler toplantı yeter sayısını tutturabilmek içindir.Örnek: 20 kişi de 11kişi.
Her parsel deki bloklar yönetimlerini oluşturduktan sonra site yönetimi oluşturun.Bu işlem tüm blokların ortak alanlarınla ilgili işler içiin karar almak içindir.Örneğin tüm bloklarda oturanların ortak kullandıkları havuz,tenis sahası araba park yeri,gibi yerlerin kullanılmasıyla ilgili kararları almak içindir.
Site yönetimi ,yönetimi oluşturulmuş blok içi işler karışamaz.Görevi ayrıdır.

Sayın Şahin41
Bizim sitede toplam dört ada, dört parsel bulunmaktadır. benim kendi bloğumun bulunduğu parselde dört adet blok bulunmaktadır. Bende blok yöneticisi seçildim. Site yönetimine ayrılmak istediğimizi konuştuk tabi bana bir çok bahane sundular;
1- Toki nin bir muhattap aradığı(her ne kadar toki ile ilgimiz kalmasada)
2- Nerelere kullanılacağını tam olarak belirtemediğimiz 189tl avans bedeli ve aidat ve yakıt paralarını ödedikten sonra site yönetiminin fes edilebileceğimizi.
3- Binanın inşaat aşamasında mütehatin kullanmış olduğu elektrik ve su paralarının halen durduğu ve bunların bizim yatıracağımız avans bedelinden ödeneceği.
4- Aynı parselde iki yönetici olmaz demişsiniz, bizim parselde oturan herkes blok yönetimine geçmek istiyor.
5- Site yönetimi ,yönetimi oluşturulmuş blok içi işler karışamaz. Demişsiniz biraz açıklaya bilirmisiniz?
Sitede arama yaptım bu konu ile ilgili konular var ama kafam çok karıştı. Çözüm bulamıyorum. Bloğumda bulunan 48 daire site yönetimöinden rahatsız.

Parselinizdeki bloklarda bulunan dairelerinizin tapuları çıktıysa ,elinizde şahsi tapularınız varsa ,Devlet kurumlarına yani sigortaya ,vergi dairesine ,belediye fen işlerine borcunuz yok demektir.Tapu dairesi bu borçları kapatmadan tapuyu vermiyor.
Elinizde tapularınız varsa ,tapuya gidip yönetim planını isteyin, neler yazıldığını öğrenin.
Durumunuzu tam olarak bilemiyorum.
Bloklarda oturan herkesin kendi blok yönetimine geçmek istemesi bir şey ifade etmez.
Parselinizde 4 blok olduğunu söylediğinize göre yasal olarak geçerli olan ,tek yöneticinin olmasıdır.Kendi istekleri doğrultusunda yönetim oluşturmaları ,yani her bloğa ayrı yönetici seçmelerinin kanuni olarak bir geçerliliği olmaz. İnşaat firmasıyla Mahkemelik olursanız ,Mahkeme bloklardaki ayrı ayrı yöneticileri muhatap almaz.
Benim dediğimi yapın parselinizin sınılarındaki bloklarda tek yönetici atayın.
Site yönetimi dediğim inşaat firması değil.Ayrı parsellerde oluşturulan yönetimlerin ortak site yönetimidir.Site içersindeki ortak alanların kullanımlarıyla ilgili kararlar alır.
Bu ortak alanları kullanmayacağını beyan eden malikten de aidat isteyemez.
örnek: Ortak yüzme havuzu ,tenis sahası, oto park ,çocuk parkı gibi.
Siz önce parselinizdeki bloklardan önceki yazımda anlattığım gibi resmi olarak yöneticinizi atayın .diğer parsellerdeki bloklar ve kararlar sizi bağlamaz.
Daha sonra mütahit firmayla anlaşmazlık çıkarda mahkemelik olursanız, borcunuz çıkarsa borcunuzun tamamına değil bilir kişinin tespit edeceği yani ödemeniz gereken fiatın fazlasına itiraz edersiniz.Kimsenin hakkı yenmesin.
Dediğim gibi tapularınız kat mülkiyetine göre çıktıysa ,KMK'ya göre yönetim uygulayabilirsiniz. Tapularınızda yazar ,kat mülkiyeti yada kat irtifakı diye.
Deneyimli bir Avukata da danışabilirsiniz. Saati 100 tl yanılmıyorsam.
189 tl verip kurtulabiliyorsanız ,bence ödeyin kurtulun, bu işler çok zordur.

Tapularımız 20 yıl sonra çıkacak, şu an tapular toki adına geçiyor. Toki ile aramızda yapmış olduğumuz sözleşme var. Elimde site yönetiminden almış olduğum bir yönetim planı mevcut. Yanlış anlamadım ise benim parselimde bulunan dört blokta oturan şahısları on beş gün önceden tebliğ ederek olağanüstü bir toplantı yapmak ve mevcut parselde bulunan bloklar için bir yönetim oluşturmak. Bir konu da şu an ki site yönetimi aidat, yakıt ve avans bedelini topluyor. Hesabı kendisi tutuyor. Biz blok yöneticileri ise koyun gibi toplantıya git gel yapıyoruz. Ben kendi bloğuma hesap verme zorunda isem kendi bloğumun aidat kömür ve avans tutarını benim toplamam ve harcamaları benim yapmam gerekmiyor mu? Site yönetimi blok içi işlere karışamıyor ise benim bloğum hakkında da karar alamaması lazım.
Bu işlerin zor olduğunu biliyorum ama bizim gayemiz paramızın başka yerlere harcanmaması, misal benim bloğumun 1000 tl elektrik borçu var. Başka parselde bulunan bloğun 7000tl elektrik borçu var bunu benim ödemem mantıksız geliyor. Paranın havuz da toplanması hesapların blok blok yapılmaması saçma değil mi?

Sitelerde (kanundaki tanımı ile toplu yapılarda) her durumda blok yönetimleri olacak. Bu husus 69/1 md. Gereği kanunun emredici hükmü. Yani yönetim planından da önce geliyor. Bloklar dışındaki ortak yerlerin yönetimi ise (69/2 ve 69/3 de parsel durumlarına göre bu adlar veriliyor) sitenin üzerinde kurulduğu parsellerin sayısına göre değişik isimlerde olabilir. Blokların dışındaki ortak yerlerin yönetimi adından anlaşılacağı üzere blok dışındaki ortak yer, tesis vs. Ne varsa onu yönetir. Neticede her toplu yapının bloklar dışındaki ortak yerleri için de bir yönetimi olacak, ismi değişebilir.
Ortak giderlere katılmada madde 72 hükmüne göre , yine emredici hükümdür, yapılmalı. Maalesef uygulamada son derece adaletli olan bu maddeler hakkıyla uygulanamıyor. Daha önceki yazışmalarda bir yere katılmıyorum. Bloklarda oturanlar , blok dışı ortak yer giderine katılmamak yapamazlar.
Yardımcı olacağım bir husus varsa katkıda bulunbmak isterim.

Sayın BAKIMLI bey teşekkür ederim. Evet ben ve bloğumda bulunan insanların ortak alanların giderlerine bir şikayetimiz yoktur. Bizim sıkıntımız Site yönetiminin blok içi masrafları belirleyerek para toplaması ve bu topladığı paralar ile ilk önce 800tl kendi maaşını ve 1000tl muhasebeci parasını ödedikten sonra başka bir açıklama yapmamasıdır. 567 konuttan 189 tl toplasa 107.163tl yapıyor. Bu miktarlar çok ciddi miktarlar tutuyor. Bu 189tl haricinde 40tl aidat toplayacaklarmış. Bizim merak ettiğimiz şu anki 15 bloktan oluşan site yönetimini dağıtmak ve kendi parselimizde bulunan dört blokta sadece isim olarak site yönetimi kurmak ve blok ların kendi kendi yönetimlrini kurarak gelir ve giderlerini takip ederek masraflarını karşılamasını sağlamak, bu konuda tam olarak ne yapabiliriz? Sonucta blok yönetici isem blok sakinlerine hesap vermek zorunda kalıyorum. Kendimin yapmadığı harcamalar ve kendimin toplamadığı aidatların hesabını da veremem. Şimdiden çok teşekkürler.
Site Yönetimi dün toplantı yaparak bütçe oluşturdular. Bütçede aidat miktarlarıda belirtilmektedir.

Site yönetimini dağıtmak hususunu incelemek lazım. eğer 567 konutun birden fazla parselde 567 konutunda kullanımına açık ortak yerleri varsa kanımca sizin parsel üzerindeki 4 blok olarak ayrı bir site yönetimi olmaz. Çünkü toplu yapı bir veya birden fazla parselde olabiliyor. hangi bloklar hangi ortak yerleri kullanıyorsa site yönetimini ortak yerleri müşterek olan blokların site yönetimi şeklinde düşünmek gerekir. Diğer bir yol arsa paylarınıza bakın, hangi blokların arsa paylarının paydası ortaksa o bloklar bir site, bir toplu yapı demektir. kullandığınız ortak yerlerde bunu teyit ediyorsa 567 konut içinden usulüne uygun bir site yönetimi çıkacağını düşünüyorum. işletme projesi dağıtıldığını belirtmişsiniz, yasa uygulanıyorsa işletme projesinde blok ve toplu yapı giderleri ayrı ayrı belirtilmeli, her bağımsız bölümün bloğu için ve blok dışı ortak yerler için ne avans ödeyeceği, bunun nasıl hesaplandığı işletme projesinde belirtilmeli. bu şekilde değilse tebligatı takip eden 1 hafta içinde yazılı itiraz edin, itirazınızı kayıt ettirin, kopyasını alın, yönetim olağanüstü genel kurul yapmak zorundadır. olağanüstü genel kurulda konu tartışılıp sonuca gidilir.

Dün blok toplantımız vardı. Site yönetimini çağırmamamıza rağmen geldiler. Gelmeleride iyi oldu. Site başkanına kendi parselimizin resmi olarak site yönetiminden çıkarak blok sayısı daha az bir site yönetimi oluşturabileceğimizi, hesaplarında blok blok bize devretmesi gerektiğinden bahsettim. 'Yok kardeşim bana olan avans bedellerini ve diğer borçlarınızı yatırın devir edeyim dedi.' Bizde yine avans bedelinin tam olarak nerelere ödeneğini sorunca tam olarak bir cevap veremedi. Bizde avans bedelinin hesabının bize kuruşu kuruşuna verildikten sonra vereceğimizi söyledik. Tabi bize blok blok hesap veremiyor çünkü para yı havuzda topluyor. Yönetim planında Blok Yöneticisinin görev ve sorumlulukları maddesinde " Blok yöneticisi kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Yönetici, her yıl Haziran ayında yapılacak toplantıda o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. (bütçe yapılmışsa) Yönetici, bu amaçla gelir/gider durumunu gösteren bir raporu, toplantı çağrısı ile birlikte kat maliklerinin bilgisine sunar. Yönetici, yaptığı giderleri belgeler ve bütün gider belgelerini, gerektiğinde incelenmek üzere bir dosyada saklar." diye geçiyor ben de bu maddeye dayanarak bloğumun gelir giderinden benmim sorumlu olduğumu ve bloğumun gelir ve giderini benim belirmemem ve toplamam gerektiğini, site yönetiminin ise blok dışında ortak alanların gelir ve giderlerinin hesaplarını tutmak zorunda olduğunu belirttim. Tabi bunların hepsine itiraz etti. Bende son olarak ksite başkanının avukatı ile birlikte, bende avukatımı yanıma alarak bu yönetim işi ile uğraşan şirketlere giderek yönetimlerin nasıl olduğunu sormayı teklif ettim. Eğer benim hatam var ise ben hatamı düzelteceğimi, eğer site yönetiminde hata var ise site yönetiminin hatasını düzeltmesini teklif ettim. Buna da yanaşmadı. Bende son noktayı koydum.

1- Ya gideriz yönetim işi ile uğraşan firmalardan bir kaçına gideriz doğru yolu öğreniriz. Hesapları olması gerektiği gibi yaparız.
2- Ya da biz parsel olarak yönetimi kurarız. Bizim hesaplarımızı borçuyla alacağıyla bize devredersin. Gerek sen hesabı çıkarırsın, sen çıkaramazsan mahkeme yoluyla çıkartırız devir edersin.

Toplamda 567 konutıun kullanımına açık ortak yer bulunmamaktadır. Parsel bazında ortak alanlar mevcut. Yanlışım var ise lütfen düzeltin. Site yönetiminin işi ortak alanların sorunları gidermek, blok içi işlere (gelir ve giderlere) karışamamasıdır. Şimdiden teşekkür ederim.