Teraslar ortak yerlerden midir?

21.04.2007 tarihinde Hukuki Net 'in Sayın Kıdemli Üyesi KASIMAN tarafında yazılmış olan bir yazıda ;

" Teraslar, ister genel ( ulaşılması genel merdivenler ile mümkün olan )
isterse genel olmayan ( ulaşımı ancak bir bağımsız bölümün içerisinden yapılabilen )
nitelikte olsun , ortak yerlerdendir . "

şeklinde bir hüküm belirtmiş ...

Şimdi ; Hukuki Net 'in bütün hukukçu üyelerinden ricam odur ki ; bu yukarıda belirttiğim hükmünün doğru olup olmadığını , eğer doğruysa bu hükmün tam olarak nerede geçtiğini yani , bu hükmün geçtiği kanun ve maddesini , eğer varsa yargıtay içtihat kararını v.s.'yi bilen hukukçu üyelerin sorumu ayrıntılı bir şekilde yanıtlamalarını rica ederim .

Yardımlarınız için şimdiden teşekkür ederim . Saygılarımla ,

KMK md.4/c genel dam terasından bahseder. Her teras ortak kullanım alanı olmayabilir. Teras genellikle çatı ile karıştırılıyor. Çatı her zaman ortak kullanım alanı olmakla beraber teras bağımsız bir bölüm olabilir. Yönetim planınızı inceleyin.

Bizim apartmanımızda kat mülkiyetine geçilmiş durumda . Dolayısıyla Her dairenin yüz ölçümleri yani kaç metre kare oldukları yapı kullanma izin kağıdında belli . Buradan hareketle dubleks dairelerin teras hariç kapalı alanlarını mimari proje üzerinden topladığım zaman yapı kullanma izin kağıdında yazan metrekarelere ulaşıyorum . Yani teraslar bu yüz ölçümlerin dışında kalıyor . Yönetim planında da teraslar ile ilgili her hangi bir hüküm yok . Ancak apartmanımızdaki teraslar , genel olmayan , yani ulaşımı ancak bir bağımsız bölümün içerisinden yapılabilen nitelikte olan teraslardır ve bu durum mimari projede de bağımsız bölüm içinden ulaşılabilinen biçimde gösterilmiştir . Bizim apartmanımızdaki teras dam teras değildir . Bu bilgiler ışığında teraslar ortak yerlerden olmuş olmuyor mu ? Lütfen sorumu konu ile ilgili hukukçu üyelerin yanıtlamasını rica ediyorum ... Saygılarımla ...

Alıntı:

---

davidcandan rumuzlu üyeden alıntı

Bizim apartmanımızda kat mülkiyetine geçilmiş durumda . Dolayısıyla Her dairenin yüz ölçümleri yani kaç metre kare oldukları yapı kullanma izin kağıdında belli . Buradan hareketle dubleks dairelerin teras hariç kapalı alanlarını mimari proje üzerinden topladığım zaman yapı kullanma izin kağıdında yazan metrekarelere ulaşıyorum . Yani teraslar bu yüz ölçümlerin dışında kalıyor . Yönetim planında da teraslar ile ilgili her hangi bir hüküm yok . Ancak apartmanımızdaki teraslar , genel olmayan , yani ulaşımı ancak bir bağımsız bölümün içerisinden yapılabilen nitelikte olan teraslardır ve bu durum mimari projede de bağımsız bölüm içinden ulaşılabilinen biçimde gösterilmiştir . Bizim apartmanımızdaki teras dam teras değildir . Bu bilgiler ışığında teraslar ortak yerlerden olmuş olmuyor mu ? Lütfen sorumu konu ile ilgili hukukçu üyelerin yanıtlamasını rica ediyorum ... Saygılarımla ...

---

Evvelemirde hukukçu olan üyeler cevap versin, olmayanlar vermesin şeklindekı yaklaşımınız doğru değildir. Her üye cevap verebilir. Bununla birlikte verilen cevapları ayıklamak kuşkusuz hakkınızdır.

Bu tür durumlarda öncelikle mimarı projeye bakılmalıdır. Metrekare hesabı ile tam doğru bir sonuç elde etmek mümkün değildir. Terasa, bağımsız bir bölümün kullanılması sureti ile ulaşılsa bile bu bir ortak teras olabilir. Ancak sizin olayınızda anlaşıldığı kadarıyla böyle bir durum söz konusu değil.

Esas olan mimari projedir demiştik. Kesin sonuç bunun incelenmesinden ortaya çıkacaktır. Mimari projeyi bir mimara inceletmek sureti ile bir sonuca ulaşmanız en mantıklı yoldur. Ancak benim şahsi kanım burası ortak bir teras değil ve teras katın malikine ait bağımsız bir bölüm.

Kaldı ki, bağımsız bir bölümün içerisinden geçmek sureti ile ulaşılabildiğine göre ortak alan dahi olsa burayı istediğiniz gibi kullanamazsınız. Örneğin çamasır asmak, etrafı seyretmeye çıkmak, mangal yakmak gibi.

Ancak bina ile ilgili bir onarım, yalıtım vb. ya da ortak anten tesisatı kurulması, bakımı onarımı vb. gibi binada tüm bağımsız bölümleri ilgilendiren konularda bağımsız bölüm malikinin iznini alarak kullanabilirsiniz.

Terasların ortak yer sayıldığına dair Yargıtay içtihat kararı ...

Diğer kat maliklerinin bu terastan istifadelerinin projeye göre mümkün
bulunmaması onun ortak yer niteliğini değiştirmez . Bu durumda mahkeme
kararıyla terasa dışarıdan merdiven yaptırılması ve böylece bütün kat maliklerinin
terastan faydalanması sağlanır ...

18. Hukuk Dairesi 1991/7 E., 1991/4 K.

TERASLAR KESİNLİKLE ORTAK YERLERDİR ...!

İçtihat Metni
T.C
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAİRESİ
ESAS KARAR
1991/7 1991/4
Y A R G I T A Y İ L A M I
Taraflar arasındaki 634 sıyılı Kat Mülkiyeti Yasası uyarınca çekme kat
etrafındaki terasın çekme kata ait olduğunun tesbit ve tescili davasından
dolayı yapılan yargılama sonunda: davanın reddine dair verilen yukarıda gün
ve sayıları yazılı hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili yönünden
verilen dilekçe ile istenilmiş olmakla dosyadaki belgeler okunup iş
anlaşıldıktan sonra gereği görüşülüp düşünüldü.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Dava, çekme kat etrafındaki terasın çekme kata ait olduğunun tesbiti
ile tescili işlemine ilişkindir.
Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili
tarafından temyiz edilmiştir.
Çatı katlarının etrafındaki açıklık yer teras sayılan yerlerdendir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesine göre de ortak bir yerdir.
Diğer kat maliklerinin bu terastan istifadelerinin projeye göre mümkün
bulunmaması onun ortak yer niteliğini değiştirmez. Ortak yerin bir tek kat
malikine özgülenmesi ise tüm maliklerin rızasını gerektirir. Davanın reddine
bu nedenle karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir. Davacı
vekilinin temyiz itirazlarının yerinde görülmediğinden usul ve yasaya uygun
olan hükmün ONANMASINA, 19.11.1991 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yargıtayın kararını okudum ilgili yasa maddesi yorumlanmış yasada olmayan cümleler yargıtay kararına eklenmiş 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesinin c şıkkında ki Genel Dam Terasları ifadesi ortak alan olarak açıklanmış Türk Dil Kurumuna ait Türkçe sözlüğünde Genel kelimesinin açıklaması bir şeye bir kimseye özgü olmayan umumi olarak yazmaktadır Terasa girmek için mimari projede kapı yapılmışsa ortak alandır kapı ya da geçit yapılmamışsa ortak alan değildir.
Çekme katın olduğu kat çatı katı değildir çatı değildir son katın üzerinde bulunan bağımsız bir bölümdür çatı katına tapu müdürlüğünden kat mülkiyeti tapusu alamazsınız,4. maddeyi okursanız çekme kat ifadesi yoktur buradaki yasada çekme katın bulunmadığı binalardan söz edilmektedir buna da Genel Dam Terası denir,isteselerdi sadece Teras yazarlardı o zaman dublex dairelerin terasları aynı nedenle ortak alan içine girerdi Çekme katların yapılma nedeni daha fazla kat müsadesi alamayan müteahhitler para kazanmak için çatı ile son kat arasına çekme kat ya da son kata bağlı dubleks bir daire yaparak belediye imar planına aykırı hareket etmemiş oluyor iskan alabiliyorlar belediyeler zaman içerisinde bu planları değiştiriyorlar kat izni verebiliyorlar o zamanda çekme kat sahipleri isterlerse dairelerinin önündeki terası kapatarak dairelerini genişletebiliyor belediyeden yapı kullanma izni çıkartabiliyorlar komşuların muvafakati ve çoğunluğa göre yapılsa da yasa değiştiği için o katın sahibine bu hak veriliyor.Burada önemli olan binayı yapan müteahhitin çizdirdiği mimari projedir bununla birlikte kendisi tarafından hazırlanmış yönetim planını tapuya tescil ettirmesidir bu ikisi çekme katın önündeki terasın ortak alan olup olmadığını gösterir,arsa payı konusuna gelince bina inşaatını bitiren mal sahibi arsa paylarını dairelerin varsa dükkanların konum büyüklük maddi değer manzara gibi ölçülere göre pay eder bu paylaştırmanın sadece büyüklüğe göre yapılması haksız bir paylaştırma olurdu 634 sayılı yasanın 3. maddesinde bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri oranında arsa payı kurulur yazılmış sadece büyüklük denilmemiştir arsa payı verilirken konumada önem verildiği buradan anlaşılıyor metre kare hesabı yapılırken tapuda yazılı olan evin metre karesi sadece kapalı alanlar için geçerlidir teras ve balkonlar metre kare olarak yazılmaz balkonların metre karesinin tapuda ya da iskanda yazılmamış olması oraları ortak alan yapmaz...Yargıtay kararı ile ilgili olarak bence Anayasa mahkemesine gidilmesi gerekirdi kanun açık orada çekme kattan bahsedilmiyor yargıtayın yasayı yanlış yorumlamış olduğu kanaatindeyim

YONETİM:
Uygun bir üye ismi ile sizi tekrar aramızda görmekten mutluluk duyarız sn.online-editor

Doç.Dr.Safa Reisoğlu na ait Kat Mülkiyeti kitabı Ankara 1967
Ankara Barosu Dergisi sayfa 283 kaynak göstererek

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun kararı aşağıda yazıldır.

Çatı katlarının önündeki dam terasları ,zaruri olarak 4.maddede zikredilen ''Genel Dam Terası'' yani ortak yer niteliğinde değildir.(Y.H.G.K)2.6.1967 742/1 -233
Bu gibi kısmi dam teraslarının çatı katı sahiplerine tahsisi mümkündür .Bu takdirde çatı katında bulunan bağımsız bölümün planında
(KMK mad.12 ) kısmi dam terasları gösterilmelidir.
Planda ,çatı katının önündeki teras çatı katının teşkil eden bağımsız bölümün (dairenin) kapsamı içinde gözüküyorsa çatı katının maliki terasında maliki olacak
ve terastan yalnızca kendisi faydalanacaktır.Buna karşılık planda çatı katının önündeki teras açıkça ortak yer gösterilmişse ,bu teras çatı katı sahibinin müstakil mülkiyetine konu teşkil etmiyecek,
bütün kat malikleri terasa müşterek mülkiyet hükümlerine göre sahip olacaklar ve faydalanacaklardır.(KMK mad.12)
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'da konuya değinen 2.6.1965 tarihli 233 sayılı kararında akit tablosundaki açıklamalara
tapu idaresindeki onanmış planda göz önünde tutularak bir anlam verilmelidir, aynı neticeye varmış bu karara göre ortasında kat bulunan teras kural olarak, binanın merdivenleri,giriş yeri,kalorifer dairesi gibi ortaklaşa kullanılan yerlerden sayılmaz.