Kardeşim arsasını satarken benim satın alma önceliğim yokmudur?

Selamlar.Aynı yerde benim ve kardeşimin arsası vardır.Bu yerler babamızdan miras kalmıştır. Tapularımız müstakildir. Kardeşimle aramız iyi olmadığından dolayı kardeşim, benim arsamla bitişik bulunan ve içerisinden geçtiğim arsasını başka bir kişiye satmıştır.Benim öğrenmek istediğim şudur;
1-Aynı babadan miras yolu ile kalan arsanın satışında benim satın alma önceliğim yokmu?
2-Bu satıştan dolayı tapu iptal davası açılamaz mı?

Sevgili Metehan,

Bahsettiğiniz önceliğin hukuk dilindeki adı: Önalım (şüf'a) Hakkı'dır.İki çeşittir:

1) Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı.Tarafların kendi aralarındaki anlaşmaya dayanır.Bu haktan yararlanmak için kardeşinizle aranızda bu yönde bir akit olması gerekir.Detaylar için TMK Madde 735'e bakabilirsiniz.

2) Yasal Önalım Hakkı:TMK Madde 732'ye baktığımızda: Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların önalım hakkını kullanabileceği öngörülmüştür.Paydaşlık sona erdiyse bu hakkı kullanamazsınız.

İlgili Türk Medeni Kanunu Maddeleri aşağıdadır:

II. Devir hakkının kısıtlamaları

1. Yasal önalım hakkı

a. Önalım hakkı sahibi

MADDE 732.- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

b. Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre

MADDE 733.- Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

c. Kullanılması

MADDE 734.- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

2. Sözleşmeden doğan önalım hakkı

MADDE 735.- Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.

Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.

3. Alım ve geri alım hakları

MADDE 736.- Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhde belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir.

Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

Sayın kaanguven cevaplarınız için çok teşekkür ederim.Sanırım bu şartlarda bizim hiç bir hukuki hakkımız kalmamaktadır.Bahsettiğiniz böyle bir sözleşme yoktur.Ayrıca arsa hisseli değildir.Ama bu arsanın içerisinden benim evim arka cephede olduğundan buradan yolum geçmektedir.Satın alan kişi sonraları benim burayı kullanmamı istemeyecektir.Bu şekilde nasıl davranılması gerekir

Metehan Bey,

Yeni malik ilerde evinize giden yolu kullanmanızı istemezse Zorunlu Geçit Hakkı Kurulması Davası açabilirsiniz.Zorunlu geçit hakkı Türk Medeni Kanunu Madde 747'de düzenlenmiştir.

Ayrıca bir önceki sorunuzla ilgili olarak, hiçbir hukuki hakkınız kalmadığı sonucuna burdan sorduğunuz birkaç soruyla ne bizler varabiliriz,ne de aldığınız cevaplarla sizler varabilirsiniz.En doğru yol, hukuki sorununuzu bir avukatla tüm detaylarıyla yüzyüze konuşmaktır.Bizler burada sizlere sadece yol gösterip, fikir sahibi olmanızı sağlayabiliriz.

MADDE 747.- Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir.

Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır.

Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.