Kooperatif ve site hakkında genel bir kaç soru

Öncelikle Herkese merhabalar ,

Sormak istediğim konuya ilişkin aşağıda kısaca durumu özetliyorum ardından da bir kaç soru soruyorum, yardımcı olur aydınlatıcı cevaplarınızı bildirirseniz memnun olacağım, şimdiden teşekkür ederim .

30 daireden oluşan ( 3blok ) kooperatif inşaatımız tamamlandı ve tüm dairelerin Yapı Kullanma İzin Belgeleri ( iskan ruhsatı ) alındı. hali hazırda 10 dairede oturulmaya başlandı, önümüzde gelen ilk kış ayındada tahminimiz % 50 dolulukla yani 15 hane sitede ikamet edecek. Henüz tapularımızı almadık ama tapu almak için bir sorun yok Kooperatif yöneticileri uygun zamanı bekliyorlar 1-2 ay içinde muhtemelen alınacak.Kooperatifimizin devam eden 1 mahkemesi nedeniyle Kooperatifi fesih etme durumu şimdilik söz konusu değil , inşaat tamamlandı kuraların çekileli hayli zaman oldu geçen ayda tüm ince işler tamamlanarak oturma ruhsatları alındı. Yani kooperatifin inşaat ile ilgili bir faaliyeti artık kalmadı.

Bu aşamadan sonra inşaat için değil sitede yaşam kuralları ve site giderleri için bir yapı oluşturmak istiyoruz.Kooperatif Başkanı ben üzerime düşeni yaptım inşaatı bitirdim oturma ruhsatları ile birlikte daireleri herkese teslim ettim tapularıda 1-2 ay içinde çıkartacağız benim tek amacım mahkemeyi sonuçlandırarak kooperatifi fesh etmek demektedir.

1) Bu durumda bir site yönetimi kurabilir miyiz ?
2) bir site yönetim planını hazırladım bunu tüm daire sahiplerine (30 daire) imzalatmamız mı gerekiyor?
3) site yöneticisini nasıl sececeğiz , bunu nasıl kayıt altına alcağız. yani 30 daire sahibine yazılı olarak bir davetiye çıkarıp bir yerde toplansak ve burda site yöneticisi seçsek bunu nasıl kayıt altına almamız gerekiyor ??? yani kooperatif gibi bir hükümet komiseri olmayacağı için bunu nasıl yasal zemine oturtacacağız?
4) site yönetim bütçesi hazırladım bu toplantıda değerlendirmeye açacağım kabul edildiğini varsayarsak yine bu kabul edilen bütçede hane başına düşen aidatı nasıl kayıt altına alacağız?
5) site yönetici aidatları nasıl toplası gerekir bence en uygunu banka hesabı, yönetici kendi adına bir hesap mı acacak ? yoksa site olarak hesap açılabiliyormu ?
6) yöneticinin aylık yada yıllık tutması gereken defterler nelerdir , bunların onay mercii neresidir ? örneğin bu defterleri aylık yada yııllık kim onaylayacak ?
7 ) yukarıda yönetici seçimi ve aidat belirlenmesi konusunda kayıt altına almaktan kastım hani yarın ödemeyenler hakkında yasal işlem yapabilmek için bağlacılık anlamında soruyorum, çünkü illaki ben evde oturmuyorumki kardeşim ben asansöre binmiyorumki kardeşim gibi cevaplarla aidat yatırmayı aksatacak yada kabul etmeyecek kişiler olacağını tahmin ediyorum .

Değerli bilgilerinizi paylaşmanız dileğiyle . Saygılar

1. Fesh işlemleri tamamlanıp kat mülkiyetine geçtiğiniz zaman site ve blok yönetimleri oluşturabilirsiniz.
2. Yönetim planınız 5/4 oranla (24 imza) onaylanır.
3. Kooperatiflerdeki genel kurulun yerini kat malikleri genel kurulu alacak. Prosedürü farklı değil.
4. Müzakere sonrası alınan kararları karar defterine yazıp uygulayacaksınız.
5. Site yönetim kurulu adına bankada hesap açtırıp, parasal işlemler için yönetimden en az iki kişinin (biri başkan) yetkilendirileceği karar alacaksınız ve imza sirküleriyle bankaya teslim edeceksiniz.
6. Karar ve hesap defterlerini noterden yıllık onaylatıp kullanabilirsiniz.
7. KMK md. 20 hükümlerini uygulayacaksınız.

kooperatifi şuan itibariyle fesh etmemiz mümkün değil , ancak oturma ruhsatlarımzı olduğu için kat mülkiyeti tapularımızı alabiliriz sanırım. budurumda yani koop.u fesh etmeden site yönetimi kurma imkanımız yok mu ? kesinlikle

yada şöyle sorayım tekrar devam eden mahkeme nedeniyle koop.u fesh etmemiz mümkün değil fakat oturanlar haklı olarak kaloriferin yanmasını istiyor , asansörlerde çalışıyor bunların bakım ücretleri var sitenin diğer elekt su temizlik gibi giderleride var , bu işleri nasıl yapacağız aidatı nasıl toplayacağız yasal olarak ?

Mahkeme kararı kesinleşmeden kooperatifi fesh edemezsiniz ve kat mülkiyetine geçemezsiniz. Kooperatif yönetim kurulu, genel kurulda görüşülüp onaylanan işletme planına uygun olarak belirlenen aidatları her ortaktan tahsil edecektir, tahsil edemediklerine aylık gecikme fazi uygulayacak ve son aşama olarak icra takibine gidecektir. Site yönetimine geçme ile ilgili kanun maddesi şu şekildedir.

KMK Madde 17 – (Ek: 13.4.1983 – 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

cevaplarınız için teşekkür ederim sayın gezgin_06 kanun maddesine göre kat irtifakı kurulmuş gayrımenkullerde bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa kat mülkiyeti hükümleri uygulanır , bizim binamızda kat irtifakı kurulu olup 3de 2 si fiilen kullanılmaktadır yani kat mülkiyeti hükümleri geçerli oluyor bu durumda kat mülkiyeti hükümlerinin geçerli olması bize bir site yönetim planı oluşturarak bir site yöneticisi seçme ve siteyi bu şekilde idare etme hakkı vermez mi ? koop. yönetimi sitenin de kendileri tarafından yönetilmesine sıcak bakmıyor farklı bir site yöneticisinin olmasını bu işlerie onun bakmasını istiyor koop. yöneticileri koop.i tamamladı ve teslim etti kendileri sitede ikamet etmiyor ve sitenin yönetimi konusunda yeterli ilgi ve çalışmayı sağlayamayacaklarını sitede ikamet eden bir kişinin site yöneticisi olarak işleri yapmasını istiyor , koop. yönetimini değiştirip site yönetiminide yapacak birini koop. yönetimine geitirin şeklinde bir cevap verecek olursanız eğer mevcut koop. yönetiminden ve başkanından oldukça memnunuz koop. işleri ve inşaat işleri olarak işlerini gayet iyi yapıyorlar ve devam eden mahkeme sürecinde kendilerinin başkan ve yöneticiler olarak kalmasını istiyoruz

Yazınızda 'bizim binamızda kat irtifakı kurulu olup 3de 2 si fiilen kullanılmaktadır' diyorsunuz. Üç bloklu bir toplu yapıda sadece bir bloğun KMK md.17' yi karşılaması yeterli olmaz. Bütün bağımsız bölümler kat irtifakına geçmiş ve 2/3' ü kullanımda olmalıdır. Ama yazım hatası olmuş derseniz bu durumda, yeni bir genel kurul toplantısı yapıp, KMK md. 17' ye dayanarak yeni bir site yönetimi ve denetimi seçmelisiniz. Yönetim kurulu üyelerinin kooperatif ortaklarından olması şartı da ortadan kalkacaktır. Mevcut koop. yönetim kurulu üyelerinin aynı zamanda site yönetim kurulunda görev almasını engelleyecek bir hüküm mevcut değildir.

Sayın Gezgin_06 yanıtlarınız ve ilginiz içn teşekkür ederim,

Konuyu netleştirmek için toparlıyorum ve şunları sormak istiyorum,

kooperatif halihazırda faal fesedilmemiş durumda fesedilmeside bir süre mümkün değil ( mahkeme nedeniyle ) 3 blokta ( 30 daire ) tamamlanmmış ve oturma ruhsatları alınmıştır binamız derken sitedeki 30 dairenin 3/2 sine denk gelen 20 bağımsız bölüm fiili olarak kullanılmaktadır bu durumda site yönetimi kurulabilir mi ? kurulabilirse eğer toplantıyı nasıl tertipleyecez yönetici ve denetici yi seçeceğimiz toplantıyı yasal zemine nasıl oturtacağız yani hükümet komiseri çağırmak gerekiyormu yoksa kendi aramızda hazırlayacağımız ve 3/2 nin imzalayacağı bir toplantı ve seçim tutanağı geçerlimdir bağlayıcı mıdır ?

KMK md.17 gereği site yönetimine geçmek için öncelikle, kooperatifi olağan ya da olağanüstü toplantıya çağıracaksınız. Ortakların 1/4' ü, yönetim kurulu veya denetim kurulu bu çağrıyı yapabilir.Tabii ki halen koop. olduğunuz için 1163 saylı kanuna göre bakanlık temsilcisi (hükümet komiseri) istemeniz gerekir. Temsilci, toplantı saatinden itibaren bir saat gelmezse genel kurulu başlatırsınız. Gündeme alacağınız site yönetimine geçme konusunu müzakere eder, koop. yönetimi dışında yeni site yönetim ve denetim kurulunu seçersiniz. Yeni site yönetim ve denetim kurulları 1163 sayılı kanuna göre değil, 634 (5711) sayılı kanuna göre görev yapacaklardır.

Site yönetimini kurmak için yönetici ve denetici seçimi yapmak için kooperatif genel kurulunu yapmak zorunda mıyız ? böyle bir zorunluluğumuz var mı ? çünkü koop. genel kurulu için ticaret sicil müd. ne bildirmek gerekiyor ve bildirimden enaz 1 ay sonra genel kurul yapılabiliyor ve şuanda genel kurul hazırlığı içinde bikaç gün geçse süre uzacayacak böyle bir zorunlulşuğumuz yoksa mesken sahiplerini site yönetimi için 1 haftada toplarırız ??