Tebligatsız Apartman Gideri Tahsilatı

Arkadaşlar merhabalar ;

Kafamda netleştiremediğim bir konu hakkında tecrübenize ve bilginize ihtiyacım olacak zaman ayırıp cevaplarsanız çok makbule geçecek şimdiden teşekkür ediyorum.

Arsamızı mütahite kat karşılığı verip 2007 temmuz ayında evimizi teslim aldık. Daha sonra 24 daireli apartmana pey der pey oturmalar başladı ve böylelikle yönetici seçimi olup bina yöneticiyle yönetilmeye başlanıyor. Belli bir süre sonra doğal gaz belediye tarafından getireleciğine rağmen binada oturanlar acele edip özel para yatırılarak apartmanın yakınında bulunan caddeden doğal gaz borusu binaya çekilerek daire başı 300 tl yönetici tarafından istendi. Bende yöneticiye bu giderin fazla olduğunu diğer binaların bu şekilde yapmış oldukları iş için 200 civarında ödediklerini söylediğimde belediye de rüşvet verdiklerini bu sebeple bu kadar tuttuğunu ilettiler. Gider beyanlarının tek tek açıklanmasını istediğimde her hangi bir sonuç alamadım halada makbuzum kesilip verilmedi. Bu giderler için yapılan yönetim toplantısına da ben o binada oturmadığım dam her hangi bir tebligat yapılmadan para tahsil edilmiştir. Bir kaç ay sonra yine yönetici bir akşam vakti arayarak 300 tl daha borcumun olduğunu ve binanın dış etrafına duvar üstüne demir döşettiklerini söyleyerek parayı talep etmiştir. Bende yapılan toplantılara benim orada kiracımın olduğunu ve adresimin onda mevcut olduğunu neden bana tebligat veya telefon edilmediğini kararların kat maliki olduğum halde bildirilmeden davet edilmeden alınıp para tahsilatı için arandığımı söylediğimde biz binaya astık haberiniz olsa idi diye ters bir cevapla karşılaştım. Hiçbir toplantıya davet edilmeden para tahsilatına gitmişlerdir. Bende ikinci istemiş oldukları demir için olan 300 Tl yi ödemedim ve şu an yönetim tarafından mahkemeye verildiğim söylendi.

1. Arkadaşlar bana herhangi bir tebligat yapılmadan borcumu ödemediğim için mahkemeye verilebilir miyim?
2. Tebligatlar toplantı olacağı zaman bina dışında oturan kat malikleri için ne şekilde yapılabilir ?
3. Şu an dairem 5 aydır boş binada elektrik ve temizlik için 15 tl aidat topluyorlar dairem boş olmasına mütakip ben bunlara katılmak zorundamıyım.

Saygılarımla ;

Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları

A) Kat Maliklerinin borçları:

I - Genel kural:

Madde 18 - Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır;bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. Giderlere ve sigorta, primlerine ait 20 nci madde hükmü saklıdır.



II - Anayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk:

Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. (Değişik: 13/4/1983 - 2814/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça,anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

III- Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :

Madde 20 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci,bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. (Değişik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde on hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

Görüldüğü gibi kat mülkiyeti Kanunu'na göre binanın onarım,bakım,mahkeme masrafları gibi genel giderlerinden doğan masrafları gayrimenkulün maliki yani tapusuna sahip kişi karşılar.Ya da gayrimenkulü kullanma (intifa) ya da sürekli oturma hakkına(sükna) haiz kişiler sorumludurlar.Siz kiracısınız,kira sözleşmenizde aksine bir anlaşma yoksa bu tür masraflardan sorumlu değilsiniz.bu durumda kira kontratınıza bir bakın,bu tür masraflar sizin borcunuz mu,onu inceleyin.Yine aynı kanunun bir maddesine göre,

V - Ortak giderlerin teminatı:

Madde 22 - (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Medeni Kanunun 807 nci maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır. (Değişik: 13/4/1983-2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.

Sizin borcunuz sadece kira parası ile sınırlı,bir de uygulamada ki,kapıcı,temizlik,yakıt gibi borçlarınız var.Bu maddeye göre apartman için yapılan ev sahibinizin sorumlu olduğu masrafların sizin payınıza düşeni ve verdiğiniz miktarı kira parasından düşebilirsiniz.Yöneticinizden toplanan aidatları ne şekilde harcadığına dair bir rapor isteme hakkınız var,bu raporu ondan alıp,buna dayanarak kiradan kesintinizi yapın,ev sahibinize de bu raporu iletin.
Defter tutulması ve belgelerin saklanması:
Madde 36 - Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.
Madde 39 - Yönetici, yönetim planında Yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayri menkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

Hukuki.net sitesinde bu konuda yazılmış çok konu ve cevabı var; bu nedenle arama kısmından sormak istediğiniz konuyu yazarsanız cevabı çıkıyor.

Bora Arkadaşım sağol bilgilendirmen için ben hala şunu net göremedim bunda tereddütüm var ben kat malikiyim ve maliki olduğum binada oturmuyorum bina ile ilgili toplantılara çağrılmam gerekildiği halde çağrılmıyorum sadece şu kadar borcun var diye telefon ediyorlar. Beni çağırmak zorunda değiller mi ? Ve çağırırken tebliğatı nasıl yapacaklar telefonla mı noter aracılığı ile mi ?