Geçici tescil şerhi (Muvakkat Şerh)

a) Açıklama
Geçici tescil, bir taşınmaz malla ilgili olarak ayni bir hak iddiasında bulunanların haklarını ispat edebilmeleri için veya bir tapu işlemi yaptıracakların eksik belgeleri bulunması halinde bu eksik belgelerini tamamlamaları için kendilerine süre verilerek, kesin tescil yapılıncaya kadar mal sahibi veya ilgililerin istemi veya mahkeme kararıyla şerhler sütununa yapılan geçici bir belirtmedir (MK. 1011, TST. 58,59).
Geçici şerhi kimler isteyebilir?
1-Bir taşınmaz mal üzerinde ayni bir hakkının bulunduğunu iddia edenler:
Bir taşınmaz malın mülkiyetinin gerçekte kendisine ait olması gerektiğini, ancak tapu sicilinde başkasının malik olduğunu iddia edenler ile taşınmaz mal üzerinde ipotek, irtifak gibi ayni bir hakkı olmasına rağmen sicile bunun işlenmemiş olduğunu iddia edenler geçici tescil isteyebilir.
İlgilisinin ibraz ettiği belgeler ile tapu sicilinin ve sicil dosyasındaki belgelerin incelenmesinden iddianın doğru olma ihtimali yüksek görülürse sicile geçici tescil şerhi yazılabilir.
2-Tasarruf yetkisinin belirlenmesi için aranan belgeleri eksik olanlar:
Tapu işlemlerinin tescili için bir kısım belgeler aranmaktadır. Bunların neler olduğu Tapu Sicil Tüzüğünün 13, 21, 55 ve 56. maddelerinde açıklan¬mıştır.
İşte bu belgelerden birinin eksik olması halinde tapu sicil müdürlüğü işlemi (ve kesin tescili) yapmaktan kaçınacaktır. Oysa, eksik belge tamamlanıncaya kadar işlemin tamamlanması ve kesin tescil yerine geçici şerh verilmesi talep olunursa müdürlük böyle bir istemi reddetmeyecektir.
Çünkü, eksik belgeler tamamlanıncaya kadar aradan geçecek zaman içerisinde taşınmaz el değiştirebilir veya bu hakkın önüne geçecek başka haklar (haciz, ihtiyati tedbir, ipotek gibi haklar) kurulabilir. İşte bu tehlike ancak geçici şerh suretiyle önlenebilir.
Eksik belgenin tamamlanması tüm belgelerin eksik olması için söz konusu değildir. Hangi eksik belgelerin tamamlanacağı Medeni Kanunun 1011 maddesi ve Tapu Sicil Tüzüğünün hüküm¬leri doğrultusunda tapu sicil müdürünün takdirine bağlı bir husustur (TST.11/3, 12/2. cümle, 13, 14, 17, 18, 21, 23, 55, 63, 85).
Ayni hak iddiasının aksine burada eksik belgenin söz konusu olduğu hakkın ayni olması şart olmayıp (kira, satış vaadi, şufa gibi) şahsi haklara yönelik işlemlerde de eksik belge olması halinde geçici şerh imkanı vardır.
b) Eksik Belgenin Tamamlanmasına Örnekler
1-Vasinin kısıtlının taşınmazını satması için satışa izin veren sulh mahkemesi kararının asliye mahkemesince onaylanması gerektiği halde asliye mahkemesinin onayının eksik olması,
2-Yabancı uyrukluların Türkiye’deki taşınmaz tasarruflarında müteka¬biliyet (karşılıklılık) unsurunun varlığının ispatı için,
3- Mahkeme kararının kapsamında tereddütlü olunduğunda tavzih kararı alınabilmesi için,
4- İlamların infazı sırasında, ilamda kesinleşme şerhi yoksa, bu eksikliğin tamamlanması için,
5- Vasiyetnamelerin tescilinde hakimden tescil yazısı getirilebilmesi için,
6- Tevkile dayalı vekaletnamelerde, dayanak vekaletnamenin olmaması halinde bunun temini için,
7- Vekilin yetkisinde tereddüt olduğunda vekaletnameye noterden çıkıntı, ekleme yapılabilmesi için,
8- Hacizli veya ipotekli yerin satışında terkin yazısı getirilebilmesi için,
9- Resmi kuruluşlar ve tüzel kişilerin taleplerinde bu kuruluşların ve temsilcilerinin yetkilerinde tereddüt olduğunda bu tereddüdün giderilebilmesi için,
10- Tapu sicil müdürünün işlem sırasında mevzuatla ilgili olarak tereddüt edeceği diğer hususlar için süre verilmesi geçici şerhe örnek gösterilebilir.
c) Geçici Şerhin Hükümleri
Geçici şerh iki şekilde yapılır
1) Mal (taşınmaz) sahibi ve ilgililerin istemi,
2) Mahkeme kararı.
Mal sahibi veya ilgililer geçici şerhe razı olmazsa geçici şerhi isteyen tarafın mahkemeden geçici şerhe dair karar alması gerekir. Burada ki ilgililerden kasıt geçici şerh yararına veya zararına olabilecek kimselerdir.
Geçici şerh taşınmazın devir ve temlikine üzerinde ayni veya şahsi hak kurulmasına engel değildir.
d) Geçici Şerhin Tescili
Mal sahibi ve ilgililerin istemesi (veya muvafakatları) halinde tapu sicil müdürü iddia konusu hakkın ispatı veya eksik belgelerin tamamlanması için geçici şerhi isteyene uygun bir süre verir.
Geçici şerhe mal sahibi veya ilgililerden birinin rıza göstermemesi halinde mahkemeden karar getirilmesi gerekeceğinden bu süre hakimce verilecektir.
Geçici şerhe konu hak sonradan verilen süre içinde ispatlanır veya eksik belge tamamlanırsa kesin tescil yapılır. Bu halde kesin tescil, terkin olunacak geçici şerhin tarih ve yevmiye numarası ile yapılır (TST. 58).
Geçici şerh kütüğün şerhler sütununa yazılır ve (G.Ş.) harfleriyle gösterilir. Geçici şerhte iddia konusu hakkın ne olduğu (ipotek, mülkiyet gibi) ve verilen süre tarih ve yevmiye numarası ile birlikte yazılır. Geçici şerhin yazımına şu örnekler verilebilir.
Örnek: (G.Ş) Ceren KARAASLAN lehine üç ay süre ile mülkiyet iddiası. Tarih– Yevmiye
e) İşlemin Mali Yönü
Geçici tescilin yapılabilmesi için Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin 8. pozisyonu uyarınca, taşınmaz malın emlak beyan değeri üzerinden, Binde 1.8 oranında tapu harcı tahsil edilir. Geçici şerhin kesin tescilin yapılamaması nedeniyle terkini halinde ise sadece maktu terkin harcı tahsil edilir.
Ayrıca Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret alınır.