Gayrimenkul Satış Vaadi- İlginç

1990 yılında müşterek mülkiyete konu taşınmaz noterden gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın alınmış, ancak satış vaadi tapuya şerh verilmemiştir. Sözleşmeyle alınan taşınmaz halen satış vaadi alıcısı tarafından kullanılmaya devam etmektedir. Gayrimenkule 150 adet çeşitli nitelikte meyve ağaçları satış vaadiyle alanca dikilmiştir.
Daha sonra müşterek maliklerden birisi ortaklığın giderilmesi davası açarak yapılan satış sonucunda gayrimenkulün tamamına malik oluyor ve durum tapuya tescil ediliyor.
Bu durumda;
a-Taşınmazın tamamına malik hale gelen ve önceden de müşterek malik durumundaki şahsa gayrimenkul satış vaadine dayalı olarak satın alınan hisse oranında tapu iptal ve tescil davası açılabilir mi?
b-Dikilen ağaç bedelleri yeni malikten istenebilirmi?

Bu konuda aklıma takılan bazı şüphelerim var. Siz sayın meslektaşlarım görüşlerinizi aktararak fikirlerinizi paylaşırsanız aklıma takılan şüphelerimi gidereceğim kanaatindeyim.
Saygılar sunarım.

Sayın meslektaşlarım bu konu hakkındaki görüşlerinizi bekliyorum. Saygılar sunarım

Görüşlerinizi bekliyorum

Bu konuda fikirlerinizi bekliyorum

Sayın meslektaşım kanımca,
1- Tapuya şerh verilmemesinden ötürü, iyiniyetli yeni malike karşı tescil davası açılması halinde tapunun iptaline ve hisse oranında davacı lehine tesciline hükmedilmez. İzalei şuyuu ile satın alan müşterek malik diğer hissedarın Noter'den satış vaadi yaptığını bilmek zorunda değildir. Bu nedenle muvazaa veya satıştan haberi olduğunu ispat edemedikce tapu iptal davası açmak doğru olmaz sanırım.
2- Dikilen ağaçların bedeli tüm ortaklardan istenebilir. Zira gayrimenkulün değerini arttırıcı yararlı kazandırımlardır.
Saygılarımla.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilseydi bile etkisini 5 yıl devam ettirirdi.Şerh edilmediği için , paylı maliklerden hangisiyle yapıldıysa cebri tescil davası ona karşı ve onun payıyla ilgili olarak açılabilirdi paylar 1 kişide toplanmadan önce.Şu an ise eğer payları kendinde toplayan malik satış vaadi sözleşmesine taraf değilse cebri tescil davası açılamaz.(Şahsi haklar(gayrimenkul satış vaadi) tapuya şerhedilmedikçe taşınmaz üzerinde sonradan ayni hak kazananlara karşı ileri sürülemez)Taraf ise sözleşmenin yapıldığı zamanki onun payı için dava açabilir(dava açmaya da gerek yok satış vaadine dayanarak satımı ve tescili isteyebilir) çünkü sadece kendi payının malikiydi ve sadece kendi payıyla sınırlı olarak satış vaadi szöleşmesine taraftı,diğer payların maliki değildi o zaman,şahsi haklar da sonradan ayni hak kazananlara karşı ileri sürülemeyeceğinden diğer paylar için cebri tescil davası açılamaz.

Ağaçların bedelini ise sebepsiz zenginleşme ya da vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanarak isteyebilir diye düşünüyorum ama bu konu hakkında kesin yorum yapamayacağım araştırmanız lazım.Yalnız o da toprakları kullanmış ve o ağaçlardan ürün almış.Karşı tarafta ecri misil tazminatı isteyebilir.Satış vaadi sözleşmesi toprağı kullanma hakkı vermez.Kira ya da ariyet sözleşmesi toprağı kullanma hakkı verir.

Arazinin bunca yıl kullanılmasına taraflar rıza göstermiş görünüyor bu durumda zımni bir ariyet sözleşmesi kurulduğu kabul edilebilir.

Ayrıca gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi mülkiyeti geçirmez satım sözleşmesi yapma yükümlülüğü yükler,hatta satım sözleşmesi bile mülkiyeti geçirmez,mülkiyeti tescil geçirir.Taşınmaz satış vaadine karşılık bir ücret ödendiyse bu sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir,ödenmediyse istenebilecek bir ücret yok.Satış muvazaalıysa yani satış vaadi sözleşmesine dayanarak satım sözleşmesi yapma hakkını önlemeye yönelikse muvazaa davasıyla birlikte cebri tescil davası açılabilir.

Aslında benim de kafam karıştı,20 yılda satım sözleşmesi yapmayarak mülkiyeti de üzerine geçirmeyen kişi 20 yıl sonra yapılan devirde muvazaa olduğunu ileri sürerse bu iddia dinlenmez sanırım,çünkü uzunca bir zaman geçmiş işlemin muvazaalı olmadığına karine sayılabilir bu.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle karşı tarafa bir para ödenmiş midir,ödnmişse neden ödenmiştir(iyi niyetli 3. kişiye satılması durumunda muvazaa iddasında bulunamayacaktır),ödenmemişse 20 yıldır mülkiyeti üzerine geçirmeyen kişi neden şimdi buna çalışmaktadır.

İlginizden dolayı öncelikle teşkkür ediyorum.
Konu hakkında çeşitli araştırmalarım oldu. Ulaştığım bilgiler ise benim konum ile birebir örtüşmüyor. Yargıtay çeşitli kararlarında tarafların arasındaki satış iradesini bilen veya bilmesi gereken kişilere karşı iptal ve tescil davası açılableceğini ve bu kişilerin iyi niyetinin korunmayacağına hükmetmiştir. Ayrıca Yargıtay; satış vaadiyle gayrimenkulu alıp fiilen kullanmaya başlayan fakat tapuya tescil ettirmeyen işiye karşı 10 yıllık zamanaşımı süresinin işlemeyeceğinede hükmetmiştir.
Sözleşmenin yapıldığı sırada gayrimenkul iştirak halinde mülkiyete konu olduğundan devir için fiili imkansızlık olmuştur. Daha sonra gayrimenkul üzerinde müşterek mülkiyet tesis edilmiş fakat müvekkilin ihmalkarlığından tescil talep edilmemiştir. Diğer müşterek mlik ise ortaklığın giderilmesi davası açarak gayrimenkulün tamamına malik olmuştur.
Sözleşme yapıldığında stış ücreti peşin olarak öenmiştir ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kanuni şekle uygun tanzim edilmiştir.
Ben yeni malike karşı yukarıda belirttiğim yargıtay kararı uyarınca "tarafların satış iradesini bilmesi gerektiği" gerekçesiyle satış vaadiyle alınan pay nispetinde iptal ve tescil davası açılabileceğini düşünüyorum.