Kat kaloriferli sistemlerde zemin ve çatı ısı yalıtımı ortak gider midir?

12 daireli (3X4)kombili kat kaloriferi sistemi ile ısınan bir apartmanın yöneticisiyim. Bina 2004 yılında inşaat başlanıp 2007 yılında yapımı tamamlanan ve 2008 yılından itibaren yerleşimin başladığı bir bina. İlk defa yöneticilik yapıyorum ve ilk yöneticiyim. Binada ısı yalıtımı olarak duvar arasına köpük konulmuş ve çatı katında izocamla yalıtım yapılmış. Ancak zemin katta ısı yalıtımı yapılıp yapılmadığını bilmiyorum. Zemin katta oturanlar daireler; altlarının sığınak ve malzemelik olması sebebi ile ısınamadıklarını apartman kat malikleri kurulunca dairelerine zemin ısı yalıtımı yapılmasını istiyorlar. Genel kurul toplantısında konu açıldı ve bazı binalarda zemin ve çatı katı yalıtımının ortak gider kapsamından yaptırıldığını iddia ettiler. Binanın geride kalan daireleri ise binanın alt ve üst katlarının değerinin düşük olduğunu bunun nedeninin ise ısınma sorunu olduğunu daireyi alırken düşük bedelle alanın buna katlanması gerektiğini ya da kişisel olarak yalıtımını yaptırması gerektiği görüşü ile karşı çıktılar. Toplantıda şahsi görüşümü; Isıtma sisteminin ortak olduğu binalarda herkesin yakıt parasını eşit ya da dairesinin büyüklüğüne göre verdiği, tüm bina sakinlerinin eşit oranda ısınmaya hakları olduğu, bu nedenle merkezi ısıtma sistemi olan binalarda bu görüşten hareketle zemin katların ısı yalıtımının yapılabileceğini ancak; binamızın kat kaloriferi sistemi ile ısınması nedeni ile herkesin ısınma ile ilgili tedbirleri kendisinin alması gerektiği kanaatinde olduğumu belirttim. Genel kurul konunun yasal boyutunun taraflarca araştırılması ve bir sonraki toplantıda tekrar görüşülmesi kararı verdi.
1- Kat kaloriferi ile ısınan binalarda zemin ısı yalıtımı gideri kişisel gidermi, ortak gidermi yoksa çok masraflı ve lüks gidermi sayılır?
2- 2000 yılında çıkan yönetmeliğe göre ısı yalıtımı zorunlu olduğuna göre eğer müteahhit tarafından yapılması gereken ısı yalıtımı yapılmamış ise ( binamız zemin + 3 kat ve 115*12=1380 m2 yani yönetmeliğin istisnası dışında) müteahhide dava açarak taban ısı yalıtımını yaptırabilir miyiz? Zemin ısı yalıtımının yapılıp yapılmadığını nereden öğrenebiliriz?
3- Eğer dava açılması gerekirse bu dava kim ya da kimler tarafından açılmalı? ( Mahkeme masrafı ve avukat giderlerinin kim tarafından karşılanacağı konusu tekrar 1 nci maddedeki sorumla bağlantı gerektiriyor.)

konunun uzmanı arkadaslardan cevap bekliyoruz.

Sorunum acaba cevap vermeye değmeyecek oranda ve basit bir sorunmu? Kat Mülkiyeti Kanununda da açık bir hüküm bulamıyorum. Ancak yorum yapmaya çalışıyorum. Siz değerli hukukçulardan yorum bekliyorum.
KMK. bakıyorum ortak yerler bölümünde tavan ve taban tabiri geçiyor. Ancak tabandan kastın binanın zemin tabanı yani; sığınak, kömürlük vb. bölümlerin tabanı olduğunu düşünüyorum. Bunların hemen üstündeki dairelerin tabanının ortak alan kapsamına girmeyeceğini değerlendiriyorum.
Ayrıca KMK. 43 ncü maddesi (Yapılması arzu edilen yenilik ve ilâveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya ana gayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilâvelerin giderini onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.) hükmü getirmiş. bence sığınak zemini ortak alandır herkes tarafından kullanılıyor. Ancak sığınağın üstündeki daire tabanı herkesin kullanımına açık olmadığı için ortak alan değildir. diye düşünüyorum.
Yorumum yanlışmı?

Öncelikleşunu belirtmekte fayda var her neyle ısınıyosanız ısının bazı şeyleri birbirine karıştırmamakta fayda var.Binanın ortak alanlarının herturlu bakım ve onarımından herkez kendi payı oranında mesuldur.Diyelimki çatı en üst kattakinin olsun ,sığınakta zemindeki dairenin(Buraların sizinle alakası yokya hani) yarın en üstteki ben senin çanağını,güneş enerjini taktırmıyorum deme hakkına sahip olur.Sığınağa ihtiyaç olursa zemindekinden başkası giremez.Binanızın ruhsat alımı sırasında gerekli ısı yalıtımlarınında kontrollerinin belgesi veriliyor zaten.Isı yalıtımında amaç her daireyi eşit ısı koşullarına taşımayı hedefler.Koop.lerde herkez aynı parayı oder ve aynı şartları bulma hakkına sahıptır.Alınan şerefıye payları ıse alın bununla yalıtım yaptırın dıye verılmez bır nevı tesellı parasıdır zemın kat cıkan bırıne.Nıtekım Bızım sıtemızde bızım blok un olduğu kısmın yarısı akşama kadar gunes almakta olduğu ıcın en üst kattan zemıne kadar(zemın kat sahıbı harıc) karsı daırelere serefıye odedık.Bu arada unutmadan zemın katlar ucuza alınıyor zaten demıssınız ıyı guzelde satarkende ucuza satıldığı için burda zemın kattakının nasıl bır karı var anlayamadım.Ayrıca KMK. 43 ncü maddesi (Yapılması arzu edilen yenilik ve ilâveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya ana gayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilâvelerin giderini onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.) Burda bahsedilen yeri sığınak olarak düşünürsek sığınağın bir tavanı birde tabandan oluşması gerekmiyormu?????saygılarımla

Çatılar ve çatı katlarında ki teras denilen binanın üst kısmını kaplayan alanda "ortak alan" tanımına girmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu;
Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar,tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Bu nedenle ana gayrimenkulun bakım,onarım konularında diğer tüm kat malikleride sorumlu ve katılmak mecburiyetindeler.
Yine aynı yasanın 19 ve 20 maddeleri ana h-gayrimenkule ilişkin bakım ve onarım sorumluluğunu duzenlemektedir

Merhaba.
30 yaşlarında bir binanın en üst katında oturuyorum.Oturduğum bölümün üstünde yaklasık 100 m2 lik bölümü -çatı arası kısmı- evi satın aldıktan sonra ısı yalıtımı serdirmek suretiyle yalıtım yaptırdım.Apartman sakinlerinden hiç kimse bu masrafa ortak olarak bana ödeme yapmadı.

Bina 1 yıl sonra dış cephe mantolama ve çatı tadilatı yapıldı.Bu tadilat sırasında benim ödemesini yaptıgım çatı zemin yalıtımı üzerine basıldığından tadilat sırasında kullanılamayacak duruma gelmiş.Buradan gelen soğuk beni direk etkilediği ve ilgilendirdiginden tekrar masraf yapıp yeniden 2.defa zemin yalıtımı yaptırdım.

Şimdi görüyorum ki, 1 Temmuz 2010'dan itibaren enerji verimliligi ve ısı yalıtımı kanunen mecbur tutuluyor.Çatı da ortak alan.

Ben yaptığım masrafları belgeleyip ilgili kanunu da ekleyip yöneticiye vaktiyle almak istemese de verdim.Bir örneği de faturalarda bende duruyor.Ama karşı komşu ben de kendim yaptırdım.Parasını talep etmedim diyerek benim de alamayacağımı iddia etti.

Bu çatı zemin yalıtımını bu şartlarda diğer apartman sakinlerinden alabilme olanağım yok mudur? Ben bu masrafları yapmadan karar alınması gerekirmiydi yoksa herhalükarda yapılması zorunlu yerlerden olup kişi yaptırır sonra ortak masraf olarak apartmandan alabilir durumunda bir iş midir bu?

Bu konuda yardım ve düsüncelerinizi bekliyorum.

2006 yılında bana ısı yalıtıcılar derneği yönetime sun olmazsa hemen kendin yaptır ve dava aç demişti yani çatı izolasyonu şart diye biliyorum ben. ama bir çok binda banane diyorlar.

Alıntı:

---

melihserdar rumuzlu üyeden alıntı

Merhaba.
30 yaşlarında bir binanın en üst katında oturuyorum.Oturduğum bölümün üstünde yaklasık 100 m2 lik bölümü -çatı arası kısmı- evi satın aldıktan sonra ısı yalıtımı serdirmek suretiyle yalıtım yaptırdım.Apartman sakinlerinden hiç kimse bu masrafa ortak olarak bana ödeme yapmadı.

Bina 1 yıl sonra dış cephe mantolama ve çatı tadilatı yapıldı.Bu tadilat sırasında benim ödemesini yaptıgım çatı zemin yalıtımı üzerine basıldığından tadilat sırasında kullanılamayacak duruma gelmiş.Buradan gelen soğuk beni direk etkilediği ve ilgilendirdiginden tekrar masraf yapıp yeniden 2.defa zemin yalıtımı yaptırdım.

Şimdi görüyorum ki, 1 Temmuz 2010'dan itibaren enerji verimliligi ve ısı yalıtımı kanunen mecbur tutuluyor.Çatı da ortak alan.

Ben yaptığım masrafları belgeleyip ilgili kanunu da ekleyip yöneticiye vaktiyle almak istemese de verdim.Bir örneği de faturalarda bende duruyor.Ama karşı komşu ben de kendim yaptırdım.Parasını talep etmedim diyerek benim de alamayacağımı iddia etti.

Bu çatı zemin yalıtımını bu şartlarda diğer apartman sakinlerinden alabilme olanağım yok mudur? Ben bu masrafları yapmadan karar alınması gerekirmiydi yoksa herhalükarda yapılması zorunlu yerlerden olup kişi yaptırır sonra ortak masraf olarak apartmandan alabilir durumunda bir iş midir bu?

Bu konuda yardım ve düsüncelerinizi bekliyorum.

---