Yazlık sitede dış cephe onarımı

Alıntı:

eurasia rumuzlu üyeden alıntı

Merhabalar..
Sahibi olduğum yazlık bir evim var.Sitemiz 400 daireden oluşmakta olup eskiyen dış cepheyi boya-badana yapmak suretiyle ve kapı önleri,sahanlıklar mermer kaplanmakta ve site yönetimi daire başına 775 türk lirası masraf çıkartmakta ve bunu kendi aldıkları karar doğrultusunda 6 taksitte ödememizi yoksa icraya vereceğini bildiriyor.

Site yönetimi tüm daire sahiplerine iadeli taahhütlü ihbarname yollamış ve aynı daire sahipleri bu ihbarnameleri geri postalamış, kabul etmemişlerdir.Bu ekonomik şartlarda çoğunluk bu tadilatı karşılayabilecek maddi güce sahip değillerdir.Bu şartlarda site yönetimi haciz kararı alma yoluna gitmiştir.Henüz mahkemeye verilmedik fakat açıktan tehdit ve baskı uygulayarak daire sahiplerini tedirgin ve huzursuz etmektedirler.Site yönetiminin buna hakkı var mıdır?

Bu taksitler esnetilip daha uzun bir zamana yayılabilir mi ve bizim daire sahipleri olarak buna hakkımız var mıdır?

Şimdi benim sormak istediğim konu şudur: ekonomik kriz içerisinde ödeme güçlüğüm var.Zaten şahsi giderlerimi karşılama güçlüğü içerisindeyim.Şu an hiçde elzem olmayan bu tadilatlatları ödeyecek maddi gelirim bulunmamaktadır.Bu şartlarda ne gibi bir yaptırıma uğrarım ve haklarım nelerdir?

Teşekkür ederim..

Merhaba,
Boya badana işleri 2 kapsamda değerlendirilebilir.
1. Kmk Madde 19'a göre değişiklik. Bu maddeye göre işlem yapılacak ise kat maliklerinin 4/5'inin yazılı şekilde onay vermesi gerekir. Yani her onay veren her kat maliki yazılı olarak belge sunması lazım. Bundan öncede toplantı yapılıp karar alınması gerekir.
"Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (md:8)

Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur."
2. Boya işlemi bazı yargıtay kararlarında iyileştirme olarak benimsenmiştir. Bu durumdada önceden toplantı yapılması ve kat maliklerinin salt çoğunluğunun karar vermesi gerekir. Ancak dikkat edin toplantıya katılanların değil bütün kat maliklerinin salt çoğunluğu onay vermesi gerekir. (Salt Çoğunluk; yarının bir fazlası demektir; örnek: 50 daireli bir anagarilmenkulün salt çoğunluğu 50/2+1=26'dır.)

Madde 29 - Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.(md:14)

Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. (md:14)
"F) Yenilik ve ilaveler:

I - Faydalı olanlar:

Madde 42 - Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir. "

Özetle; toplantı yapılmadan yazılı onaylar alınmadan bu gibi pahalı işlemler yapılamaz. Örnek yargıtay kararlarına göre, kat malikleirnden onay alınmadan yapılan işlemler zamanla geçerlilik kazanmadığı gibi kat maliki parayı ödemeye zorlanamaz. Şayet yapılan bir yenilikten, örneğin cafeterya gibi bir yerden kat maliki faydalanmak isterse kendine düşen miktarı ödeyip faydalanabilir. Yani kimse sen önceden para vermedin buradan faydalanamazsın diyemez.
Sonuç: Şayet yönetim kendi kafasına göre karar alıp işlemleri yaparsa bütün masrafları kendi ödemek zorunda kalabilir. Bir tavsiyem bu işleme karşı olduğunuzu belirtmek için bir ihtarname yazın, bu sizi daha güçlü konuma getirecektir. Ayrıca şayet yönetmden memnun değil iseniz kat maliklerinin 1/3 istemi üzerine yada denetim varsa denetimin isteği üzerine olağanüstü toplantı yapıp yöneticiyi değiştireblirsiniz. Denetim kurulu her an kat maliklerini oalğan üstü toplantıya çağırma hakkına sahiptir ve yöneticide bu toplantı gerekli işlemleri başlatmak zorundadır. Bu işlemi yapmazsa suç işler. Para cezası alır.

"Madde 29 - Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.(md:14)

Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. (md:14) "

Yani sözün özü hakkınız çok, yeterki kullanmayı bilin.
Not: Ben avukat değilim Kat Mülkiyeti Kanunu, hobi alanım gibi, bazen avukatlarda şaşırıyor, bunları nerden biliyorsun diye. :))
Saygılar