Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi

Merhaba;

362 metrekare arsamızın üzerinde iki katlı iskansız yığma kagir bina bulunmaktadır.Müteahhit ile yapacağımız anlaşma doğrultusunda bu bina yıkılarak yerine iki dükkan,4 daire olmak kaydıyla 5 katlı bir bina yapılacaktır.Bu bina müteahhitle yarı yarıya bölüşülecektir.

Benim sorularım ;

1) Noterden anlaşma yaparken,proje ile ilgili işleri yürütebilmesi için arsanın yüzde ellisini müteahhit e devretme mecburiyetimiz varmı?Eğer mecburiyetimiz bulunmuyorsa bizim aleyhimize olmamak kaydıyla nasıl bir yol izlememiz gereklidir?
2) Anlaşmaya varacağımız inşaat teknik şartnamesine uyulmadığı taktirde bu sözleşmeyi tek taraflı olarak fesh etme hakkımız varmı?Eğer varsa bunun için sözleşmeye nasıl bir madde ilave etmemiz gereklidir?

Not:Hazırlamış olduğumuz sözleşmeye ait olan maddeler aşağıdaki gibidir?Sizce düzeltilmesi gerekli olan veya eklenmesi gereken bir madde varmıdır?

Yardımlarınız için şimdiden çok teşekkür ederim..



ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ


MADDE 1 : Sözleşmenin konusu imarın 2075 ada 10 parselinde mevcut iki katlı yığma kagir binanın müteahhit tarafından yıkılması,yerine mal sahiplerinin isteği doğrultusunda çizilecek projeye göre yeni bir binanın yine müteahhit tarafından 362 metrekare arsanın tamamının kat ve dükkan karşılığı inşasıdır.Yapılacak binada 2 dükkan, 4 daire (her katta 1’er daire) ve bodrum kat olacaktır.

MADDE 2 : Mal sahiplerine ait olan arsa üzerine,müteahhit imar durumuna
göre dükkan + konut inşaatını anahtar teslimi ve ekteki inşaat teknik şartnamesi esaslarına göre yapacaktır.Bina paylaşımıda ekteki paylaşım tablosuna göre olacaktır.

MADDE.3:Yapılacak bina mal sahipleri ve müteahhit arasında yarı yarıya
bölüşülecektir.Bu bölüşmede Fevzi paşa caddesi ve şahin sokak cepheli dükkan mal sahiplerine, diğer dükkan müteahhit firmaya verilecektir.İkinci ve üçüncü kat daireler mal sahiplerinin, birinci ve dördüncü kat daireler müteahhit firmanın olacaktır.Bodrum kat bölüşümüde aynen mağaza bölüşümü gibi olacaktır.Daireler mağaza ve bodrumdan hak talep edemeyecektir.Birinci katın terası dükkanlara aittir.Kira paylaşımında teras katın getirisi yalnızca dükkanlara %50 oranında ortaktır.

MADDE 4 : Mevcut binanın yıkımı ile hafriyat ve yeni binanın yapımı sırasında veya yapımından ötürü komşulara veya diğer üçüncü kişilere verilecek her çeşit zararlardan müteahhit sorumludur.

MADDE 5 : Arsanın sözleşme anına (Kiracıların çıkış gününe) kadar olan her türlü emlak vergileri mal sahiplerine ait olup bu sözleşmeden sonra ödenmesi gereken; sözleşme ve vekalet bedelleri,plan, proje bedelleri,sismik,sondaj ve jeolojik çalışma bedelleri,resmi kurumlarda ödenecek olan hertürlü resmi harçlar ve katılım payları, yapı denetim giderleri, cezalar, tapu, kadastro, SSK , elektrik idaresi, belediye giderleri, ruhsat harçları, malzeme, işçilik, usta, amale ve teknik eleman giderleri, çalışanların SSK giderleri, tüm vergiler ve inşaatta yapılması gereken tüm harcamalar müteahhit tarafından yapılacaktır.İnşaat gelir vergileri iş kazalarından mütevellit tazminatlar, inşaat bitinceye kadar taahkuk edecek vergi,harç rusumlar, emlak vergileri, maddi ve manevi tazminatları, belediye cezaları, elektrik ve su giderleri müteahhit tarafından ödenecektir.İnşaat yapımı sırasında vukuu bulacak iş kazaları ve her türlü kazalardan dolayı meydana gelebilecek ölüm ve yaralanma tazminatları ve masrafları ile doğacak her türlü cezai sorumluluk müteahhit’e ait olacaktır.

MADDE 6 : İnşaatın yapımı esnasında doğal afetlerden meydana gelebilecek maddi zararlar müteahhit e ait olup evvelce tahmin olunamayan özellikle malzeme fiyatları ve işçi ücretlerindeki artışlar işin yapılmasını zorlaştırırsa müteahhit sözleşmenin feshini yahut şartlarda bir değişiklik yapılmasını isteyemez.Müteahhit her ne olursa olsun işi yapmaya mecburdur.Ancak doğal afetler inşaata zarar verirse,yapımına engel olursa mal sahiplerince uygun görünen süre uzatımı sözleşmeye ilave edilecektir.Ayrıca hiçbir şekilde süre uzatımı verilemez.

MADDE 7 : Müteahhit aldığı işi başkasına devredemez;vekaletende olsa başkasına yaptıramaz,aksi halde mal sahipleri sözleşmeyi feshetmeye yetkilidir.

MADDE.8:Kiracıları çıkartmak mal sahiplerine ait olup,mahkeme aşamasında müteahhit manevi yardımda bulunacaktır.Mahkemenin uzaması ve kiracıların geç tahliyesinden doğan gecikmeden mal sahipleri sorumlu olmayacaktır. Müteahhit mal sahiplerinden kira ile ilgili maddi talepte bulunmayacaktır.

MADDE 9 : Müteahhit binanın boş olarak tesliminden itibaren en geç 16 ay içerisinde yapı kullanma izin belgesini alıp,sözleşmeye uygun olarak yeni binayı bitirmeye ve mal sahiplerine anahtar teslimine mecburdur.16 ay içerisinde iskan alınmamışsa ve bu yüzden dükkanlar kiraya verilemiyorsa 11.madde devreye girecektir.En geçte 4 ay içerisinde müteahhit tarafından iskan alınacaktır.

MADDE.10 :Yapılacak binadaki yapım hatalarından, eksik ve kusurlu işlerden müteahhit 5 yıl sorumludur.Mal sahiplerine kalan bağımsız bölümlerle ortak yerlerde işin teslimi ve kabulünden sonra çıkacak yapım hataları, eksik ve kusurlu işler müteahhit tarafından bedelsiz olarak yapılacaktır.

MADDE 11 : Müteahhit 9 uncu maddede gösterilen günde ve şekilde işi bitirip teslim edemediği taktirde kira yoksunluğu olarak mal sahiplerine her ay için 6.000 ytl (uzaması halinde günün şartlarına göre arttıralacaktır) gecikme tazminatı vermeye mecburdur.Bu gecikme 3 ayı geçtiği taktirde mal sahipleri sözleşmeyi fesh ederek yoksun kaldığı gerçek kira karşılığını ve diğer zarar ziyanı istemek ve ayrıca eksik ve kusurlu işleri müteahhit hesabına tamamlattırmak ve düzeltmek hakkına sahiptir.

MADDE 12 : Mimarı proje ile betonerme, kalorifer, elektrik, havagazı ve su tesisat projelerinin birer ozalit kopyası mal sahiplerine verilecektir.Mal sahipleri bir fen adamı eli ile inşaatın sözleşme ve teknik şartname ile projelere uygun yapılıp yapılmadığını her zaman kontrol ettirebilir.Aykırı olan hususları müteahhit derhal uygun hale getirmeye,yanlışlıkları düzeltmeye ve malzemeyi değiştirmeye mecburdur.

MADDE 13 : İmar koşullarında yasal olarak herhangi bir arttırma ve azalma olduğu taktirde bu değişim taraflara hisseleri oranında artarak ve azalarak yansıyacaktır.Bu masraflar müteahhit’e ait olacak ve müteahhit tarafında karşılanacaktır.

MADDE 14 : Bu sözleşme taraflardan herhangi birinde oluşacak ölümlerden sonra tarafların yasal mirasçıları içinde geçerli olup,aynı şartlar geçerli ve bağlayıcı olacaktır.

MADDE 15 : İş bu sözleşmeden doğacak olan tüm anlaşmazlıklar öncelikle taraflarca belirlenecek olan hakemler tarafından çözümlenecektir.Bu mümkün olmadığı taktirde her türlü anlaşmazlıklar için İstanbul/Kadıköy mahkemeleri yetkilidir.

MADDE 16 : İnşaat bitip, tapu ve iskan alınmadan müteahhit kendine ait daireleri ve dükkanı satamaz.


MADDE 17 İNŞAAT TEKNİK ŞARTNAMESİ :

• İnşaat betonerme karkas plan ve projesine uygun yapı denetimine tabi olarak birinci sınıf işçilik ve TSE’li malzemeler ile yapılacaktır.

• Dış doğramalar ve balkon kapıları PVC çift ısı camlı olacaktır.Elektrik sistemli panjur yapılacaktır.Açılır camlar stor sineklikli olacaktır.Pencere altları mermerli olacaktır.

• Dış cephe sıvalı,rutubete dayanaklı boya kaplamalı olacak,binanın balkon ve teras korkulukları alüminyum olacaktır.Binanın mantolaması yapılacaktır.Katlar ısı ve ses yalıtımlı olacaktır.

• Dairelerin ıslak zeminleri,balkonlar,teras tabanı ile içe bakan duvarları boydan boya seramik kaplı olacaktır.

• Bina girişi ile giriş duvarları ve merdivenler mermer kaplı yapılacak,bütün korkuluklar alüminyum olacak,merdiven iç duvarları korkuluk seviyesinde mermer kaplı,kalan kısımlar saten boya olacaktır.

• Ana kapı ve daire giriş kapılarına,renkli görüntülü diafon sistemi konulacaktır.

• Mutfak.tabanı.seramik.kaplı,mutfak tezgahı mermer,eviyeside çelik olacak,tezgah üstü ve altı tezgah boyunca laminent kapaklı dolap olacak,tezgah üstü ve üst dolap arası renkli seramik olacak.Yeterli adette topraklı monofaze priz olacaktır.Ayrıca mutfak için her dairede kaliteli marka ankastre ocak, ankastre fırın, ankastre bulaşık makinası, ankastre borulu aspiratör olacaktır.

• Banyo.ve.tuvalette.ayaklı.lavabo,klozet.rezervuar( takım),aynalı.dolap,kağıtlık, askılık,sabunluk,banyoda duşakabin ve topraklı monofaze priz olacaktır.Duvarlar ve tabanlar komple 1.sınıf renkli seramik döşeli araları bordur olacaktır.Banyo elemanları TSE’li takım musluklar krom kaplamalı olacaktır.

• Salon ve oda tabanları laminant parke kaplamalı,duvarlar macun üzerine saten boyalı,tüm dairelerin tavanları kartonpiyer olacak,lamba ve avize yerlerine göbekler konacaktır.Yatak odasına laminant kaplı eşya dolabı yapılacaktır.Her odada bir telefon prizi ve monofaze priz bulunacaktır.

• Antre ve koridor zeminleri birinci sınıf seramik kaplama olup,duvarlar macun üzeri saten boya,tavanlarda kartonpiyer olacaktır.

• Daire giriş kapıları birinci sınıf aynı cins TSE’li çelik olacaktır.İç kapılar birinci sınıf Amerikan panel kapı olacak.Bina ana giriş kapısıda birinci kalitede alüminyum doğrama olacaktır.

• Su ve kombi tesisatı TSE belgeli birinci sınıf plastik boru olacaktır.Giderler TSE belgeli PVC boru olacaktır.

• Dairelere uzaktan kumanda ayarlı hermetik kombi konacak.Daire salonlarına klima takılacaktır.Bütün dairelere doğalgaz çekilip kalorifer tesisatı yapılacak,ısı projesine uygun adette TSE belgeli kaliteli panel radyatörler takılacaktır.

• Çatıya merkezi sistem çanak ve normal anten konacak,tesisatları her daireye ve dükkanlara ayrı ayrı çekilerek hazırlanacaktır.Apartman girişinden itibaren kablolu yayın tesisatı dükkanlara ve her daireye çekilerek hazırlanacaktır.Dükkanlar, odalar,salon ve mutfağa uydu yayını ve normal anten yayınını gösterecek şekilde 1’er adet ikili priz takılacaktır.Kablolu yayın için çekilmiş olan hatta tv prizi takılacaktır.Anten kabloları ve tesisatı TSE belgeli malzemelerden olacaktır.

• Asansör TSE belgeli ve 4 kişilik olacaktır.Binaya yeterli hacimde(Bir hafta yeterli şekilde)Su deposu ve hidrafor konacaktır.

• Dükkanların tabanı ve duvarları cam hizasında seramik kaplama olacak.Duvarlar macun üzerine saten boyalı,camlar çift camlı pimapen olacaktır.Mal sahiplerine ait dükkana doğalgaz hattı çekilip ısı projesine uygun adette TSE belgeli kaliteli panel radyatörler takılacaktır.Uzaktan kumandalı hermetik kombi konacaktır.Mal sahiplerine ait dükkana erkekler ve bayanlar için ayrı ayrı olacak şekilde lavabolu ve aynalı, tuvalet yapılacaktır.Dükkanlarda yeteri kadar monofaze prizle beraber 1 adet trifaze priz bulunacaktır.Her dükkana en az 2 adet müstakil telefon prizi konacaktır.

•Apartman.girişine.bağımsız.bölüm.sayısı.kadar.göm me.posta.kutusu.yapılacaktır.Ayrıca baş tarafa camekanlı bir ilan tabelası konacaktır.Su ve elektrik saatleri tasarruflu sayaç olacak,her bağımsız bölümün kendine ait su ve elektrik sayaçları olacaktır.

• Çatı.kaplaması.sızıntı.yapmayacak.şekilde.birinci. sınıf.TSE.markalı.malzemeler den olacak ve izolasyon malzemesi koyulacaktır.Oluklar ve yağmur inişleri birinci sınıf malzeme olacaktır.

• Binada kullanılacak tüm malzeme TSE onaylı ve birinci sınıf kalitede olacaktır.


MADDE 18 : Bu maddeler haricinde müteahhit kendi dükkanına ve dairelerine yapacağı hertürlü ilavenin aynısını mal sahiplerinede yapacaktır.

İş bu sözleşme 5 sayfa ,18 (onsekiz) madde olarak düzenlenmiş olup taraflarca hazırlanmıştır.




MAL SAHİPLERİ MÜTEAHHİT