Site Yönetimi

Ben 3 parsel de 9 blok olan bir sitede oturuyorum. bu bloklar kendi blok yönetimleri tarafından yönetilmektedir. bundan 7 sene önce blok yöneticileri bir araya gelerek site yönetimi kurup yönetici seçtiler.bunuda tapuya bildirdik dediler.

1) K.M.K yasaya göre yukarıda anlattığım yönetim yasalmıdır?

Ben kuruldukları günden itibaren belirledikleri aidatları ödemeyip site yönetimini tanımadığımı söyledim.

Site yönetimince gönderilen ödeme emrine itiraz ettim bu durum sulh mahkemesine taşındı karşı tarafın avukatları tapu kayıtlarını delil olarak gösterdiler lakin hakim her duruşmada tapu kayıtlarını istedi bu kayıtlar nedense hiç gelmedi bilir kişi istedi onuda yapmadılar ve dava reddedilerek lehime sonuçlandı bu dava 2 sene sürdü.

Aradan 3 yıl geçti şimdi başka bir yönetici bana yine ödeme emri gönderdi ben yine itiraz ettim ve yine mahkeme.:kızgın:
2) Ben kendi bloğumda yöneticilik yapmaktayım bu kısır döngüyü tamamen ortadan kaldıracak, bir girişimim olabilirmi acaba,yeni yasanın tarif ettiği şekilde yeniden yönetim yapılanmasına gidilse ve bu yönetim planı tapuya işletilse buna gerek varmı.? zaten blok yönetimi var.
3)Yani ne gibi bir önlem bizi bu parazitlerden,sülüklerden ebediyyen kurtarır ? vereceğiniz cevaplar için şimdiden teşekkür ederim..

değerli tahir mutlu.
1.sorunuzun cevabı ,elbette yasal değildi,eğer olsaydı davayı kazanırlardı.
böyle bir yapılanma yönetim planı değişikliği ile olur ve bunun için yönetim planı kabul edilmeli ve 5/4 kat malıki tarafından imzalanması gerekirdi.
2-ilave 5711 no lu yasa ile bu mümkün ve yapmanız gerekir.ama siz anladığım kadarıyla böyle bir yapılanma istemiyorsunuz.
blok yönetim,inden başka birde parsel yönetimi kurulması gerekir gibi gözüküyor.
3-ne gibi önlem bizi kurtarır derken ,toplu yapı kat malıkleri kurulu oluşturmak istemiyorsunuz gibi anlıyorum.yani aynı şekilde devam etsin istiyorsunuz.
bu ,sitenin ortak alanlarının durumu ,ortak işletme ,ortak hizmet tesisi olup olmadığıyla alakalı bir konu.yani yönetim planınızdaki idarı yapı nasıl?
neden site yönetimine geçmek istiyorlar?ortak kullandığınız bir alan var mı?bunların masrafları nasıl karşılanıyor?yeşil alan var mı?
site yönetimiyle ne yapmak istiyorlar gibi sorulara cevap arıyarak değerlendirmek gerekir.

Alıntı:

---

becozyme rumuzlu üyeden alıntı

değerli tahir mutlu.
1.sorunuzun cevabı ,elbette yasal değildi,eğer olsaydı davayı kazanırlardı.
böyle bir yapılanma yönetim planı değişikliği ile olur ve bunun için yönetim planı kabul edilmeli ve 5/4 kat malıki tarafından imzalanması gerekirdi.
2-ilave 5711 no lu yasa ile bu mümkün ve yapmanız gerekir.ama siz anladığım kadarıyla böyle bir yapılanma istemiyorsunuz.
blok yönetim,inden başka birde parsel yönetimi kurulması gerekir gibi gözüküyor.
3-ne gibi önlem bizi kurtarır derken ,toplu yapı kat malıkleri kurulu oluşturmak istemiyorsunuz gibi anlıyorum.yani aynı şekilde devam etsin istiyorsunuz.
bu ,sitenin ortak alanlarının durumu ,ortak işletme ,ortak hizmet tesisi olup olmadığıyla alakalı bir konu.yani yönetim planınızdaki idarı yapı nasıl?
neden site yönetimine geçmek istiyorlar?ortak kullandığınız bir alan var mı?bunların masrafları nasıl karşılanıyor?yeşil alan var mı?
site yönetimiyle ne yapmak istiyorlar gibi sorulara cevap arıyarak değerlendirmek gerekir.

---

değerli cevaplarınız için teşekkür ederim :) ayrıca burada verdiğiniz hizmetten dolayıda tebrik ederim.
evet maalesef bize zarardan başka hiç bir faydası olmayan ortak tesisler var bu tesisler aynı zamanda kira geliri olan tesisler.
fakat bu site yönetimleri genelde suistimal edilmeye müsait olduklarından bu gune kadar hep hortum sanatını iyi bilen kişilerce yönetildi . bir önceki yönetici halı sahayı kiralıyor harcanan elektirik paralarını ödemiyor kiralarıda cebe indirip gidiyor. sonraki gelen hırsız yönetici sitenin borçları var elektirik faturası ödeyecem yoksa sitenin elektiriği kesilir diyerek milletten para topluyor huzur hakkı diyede 800 ytl maaşıda alıp keyflerine bakıyorlar.
aslında benim öğrenmek istediğim site yönetimi kurduklarını iddia ettikleri dönemdeki tapu kayıtlarına bakarak nasıl bir yönetim planı değişikliği yapılmış (K.M.K na göre birden fazla parseller üzerindeki bloklarda tek yönetim olmaz deniyor) usulsüzlük varmı bunların tespitinin yapılmasını nasıl sağlarım.? mahkeme kararı gerekirmi yoksa kendi imkanlarımla bu durumu açığa çıkarabilirmiyim.? yani bir yönetim ya yasaldır yada değildir . eğer yasal değilse savcılığa suç duyurusunda bulunmak mümkünmü ?
zira sitede çok sayıda insan avukatların gönderdikleri ödeme emrini haciz gelecek korkusuyla ödüyor bu insanların çoğu emekli ve dar gelirli insanlar.
saygılar sunar iyi akşamlar dilerim..

Alıntı:

---

tahirmutlu rumuzlu üyeden alıntı

değerli cevaplarınız için teşekkür ederim :) ayrıca burada verdiğiniz hizmetten dolayıda tebrik ederim.
evet maalesef bize zarardan başka hiç bir faydası olmayan ortak tesisler var bu tesisler aynı zamanda kira geliri olan tesisler.
fakat bu site yönetimleri genelde suistimal edilmeye müsait olduklarından bu gune kadar hep hortum sanatını iyi bilen kişilerce yönetildi . bir önceki yönetici halı sahayı kiralıyor harcanan elektirik paralarını ödemiyor kiralarıda cebe indirip gidiyor. sonraki gelen hırsız yönetici sitenin borçları var elektirik faturası ödeyecem yoksa sitenin elektiriği kesilir diyerek milletten para topluyor huzur hakkı diyede 800 ytl maaşıda alıp keyflerine bakıyorlar.
aslında benim öğrenmek istediğim site yönetimi kurduklarını iddia ettikleri dönemdeki tapu kayıtlarına bakarak nasıl bir yönetim planı değişikliği yapılmış (K.M.K na göre birden fazla parseller üzerindeki bloklarda tek yönetim olmaz deniyor) usulsüzlük varmı bunların tespitinin yapılmasını nasıl sağlarım.? mahkeme kararı gerekirmi yoksa kendi imkanlarımla bu durumu açığa çıkarabilirmiyim.? yani bir yönetim ya yasaldır yada değildir . eğer yasal değilse savcılığa suç duyurusunda bulunmak mümkünmü ?
zira sitede çok sayıda insan avukatların gönderdikleri ödeme emrini haciz gelecek korkusuyla ödüyor bu insanların çoğu emekli ve dar gelirli insanlar.
saygılar sunar iyi akşamlar dilerim..

---

Sayın Tahir Bey,
Sizin parsel için tapuda bir yönetim planı vardır. Bunu tapu dairesinden sayfa başı 3-4 ytl harç yatırarak alabilirsiniz. Bende sizinle aynı durumdayım. 3 parsel ve bu parsellerde 30 blok var. Ben sizin gibi erken uyanamadım, daha yeni öğrendim, yani senelerce boşa aidat ödedim. Ama ödenen bu paranın geri alınabileceğine dair yargıtay örnek kararını buldum. Dava edecem.
Sayın tahir bey, ayrı parsellerdeki kat malikleirinin bir araya gelerek bu parsellerin ortak alanları ile ilgili aralarında sözleşme yapmaları bakımından hukuki bir engel yok. Bu belge sözleşmedir, yani yönetim planı benzeri sözleşmedir. ve yanlızca imzalayan kat malikleirini bağlar. Sonradan ev satın alanları da bağlamaz.
T.C.

YARGITAY

12. HUKUK DAİRESİ

E. 2001/5799

K. 2001/6811

T. 20.4.2001

• KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA GÖRE SİTE YÖNETİMİNİN TAKİP YETKİSİ ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu - Yönetim Planı Düzenlenmiş Bulunan)

• TAKİP YETKİSİ ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu Site Yönetiminin - Yönetim Planı Düzenlenmiş Bulunan)

• SİTE YÖNETİMİNİN TAKİP YETKİSİ ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu - Yönetim Planı Düzenlenmiş Bulunan)

• MÜŞTEREK TESİSLERLE İLGİLİ SÖZLEŞME ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu Site - İmzalamayan Kat Malikini Bağlamayacağı)

• KAT MALİKİNİ BAĞLAMAYAN SÖZLEŞME ( Müşterek Tesislerle İlgili - ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu Site)

2004/m.68/1

634/m.37

ÖZET : Birçok parsel üzerine kurulu sitedeki yapıların malikleri arasında yönetim planı düzenlenmiş ise, uyuşmazlığın genel hükümlere göre çözümlenmesi gerekir. Bitişik parsellerin kat malikleri arasında, müşterek tesislerle ilgili olarak yapılan sözleşme, genel hükümlere göre geçerli ise de, bu sözleşmeyi imzalamayan kat malikini bağlamaz.
DAVA : Merci kararının müddeti içinde temyizen tetkikinin alacaklı vekili tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye 5.4.2001 tarihinde gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü.
KARAR : Kat malikleri kurulu kararı alındığı andan itibaren hüküm ifade eder. Bunun tebliğine gerek yoktur. Yetkili mahkemece iptal edilmedikçe hükmünü icra eder. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesine göre kat malikler kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararlar İİK.nun 68. maddesinin 1. fıkrasında yazılı belirtilen belgelerden sayılır. Bu nedenle merciin aksine görüşünde isabet yoktur.
Ancak, takibin site yönetimi, tarafından yapıldığı ve dosyadaki mevcut belgelerden taşınmazların birden fazla parsel üzerine kurulu bulunduğu anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kanunda öngörülen,kat mülkiyeti ancak tek parsel üzerindeki yapı ve yapılarda kurulabileceğinden yönetim planı tek parseldeki kat malikleri arasında yapılmış ise uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, birçok parsel üzerinde kurulu sitedeki yapıların malikleri arasında yönetim planı düzenlenmiş ise uyuşmazlığın genel hükümlere göre çözümlenmesi gerekir. Öte yandan bitişik parsellerin kat malikleri arasında müşterek tesislerle ilgili olarak yapılan sözleşme genel hükümlere göre geçerli ise de bu sözleşmeyi imzalamayan kat malikini bağlamaz. Mercice anılan durum araştırılarak borçlu kat malikini bağlayıcı belge bulunup bulunmadığı saptandıktan sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile sonuca gidilmesi isabetsizdir.
Sonuç : Alacaklı vekilinin temyiz itirazlarınm kabulü ile merci kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK. 366 ve HUMK.nun 428. maddeleri uyarınca ( BOZULMASINA), 20.4.2001 gününde oybirliğiyle karar verildi.

18. Hukuk Dairesi 1993/7958 E., 1993/10638 K.
• AYRI AYRI PARSELLERDE KAT MÜLKİYETİ
• ORTAK YÖNETİM PLANININ BAĞLAYICILIĞININ SINIRI
"İçtihat Metni"

T.C.
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAİRESİ

ESAS KARAR
1993/7958 1993/10638

Y A R G I T A Y İ L A M I

Dava dilekçesinde haksız tahsil edilen 775.000 TL.'nin faiz ve masraflar ile birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kat mülkiyeti yada sözü edilen yasa hükümlerinin uygulandığı kat irtifakının tek bir parsel üzerinde kurulması gerekli olup, birden çok parsel üzerinde kat irtifakı yada kat mülkiyeti kurularak bu yasa hükümlerinin uygulanması mümkün değil ise de, üzerlerinde ayrı ayrı kat irtifakı yada kat mülkiyeti kurulan parsellerin bağımsız bölüm malikleri ortak tesislerinin kullanım ve yönetimi için kendi aralarında genel hükümler dairesinde bir sözleşme yapmalarına hukuki bir engel bulunmamaktadır. Böyle bir sözleşme, Kat Mülkiyeti Kanununun yönetim planının onu imzalayanlar yanında külli ve cüzi haleflerini bağlayacağına dair Kat MÜlkiyeti Kanununun 28. maddesi 3. fıkrasının aksine, sadece onu şahsen imzalayan bağımsız bölüm maliklerini bağlar.
Davacı herhangi bir sıfatla bu iki parsel bağımsız bölüm malikleri arasında mevcut olduğu bildirilen ortak yönetime ait sözleşmeyi imzalamadığına göre bu sözleşme uyarınca kendisinden kanuni ve akdi herhangi bir neden bulunmadan tahsil edilen parayı geri alma hakkına sahiptir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı deliller ile kanuni gerektirici sebeplere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, 11.10.1993 gününde oybirliğiyle karar
verildi.

Bende mahkemeye verdim hepsini.
Toplu yapı olarak yönetilmeniz için önce tapu müdürlüğünün sizi toplu yapı olarak görmesi şart, yani kabul etmeli toplu yapı olduğunuzu. Bundan sonrada tüm kat maliklarinin (3 parselin toplamında) 4/5 çoğunlukla yönetim planlarını değiştirmeli ve tapuya tescil ettirmelisiniz. Ondan sonra toplu yapı olarak yönetilirsiniz. Aksi mümkün değildir.
Bence tapuya bir sorun.
Saygılar

Birden fazla parsellerde tapu toplu yapı onayı vermediği sürece toplu yapı olarak yönetilemezsiniz.
Ayrıntısı çoktur.
Çoklu parsellerden her yerleşke toplu yapı değildir.
Saygılarımla

bu bilgiler gerçekten ışık tutacak nitelikte bilgi paylaştıkça değer kazanıyor.cahil kalmış bir toplumun nasıl kolay sömürüldüğünün en basit örnekleri bunlar hakkımızı arayabilmek için bilgi şart. aynı sorunları yaşamış siz değerli arkadaşların deneyimlerini paylaşması büyük katkılar sağlıyacaktır.burada bizim yaşadığımız sorunları yaşayan çok sayıda insan olduğundan eminim. ben dediğinizi yapıp tapu kayıtlarına bakacağım.

sayın doruk sizin mahkeme herhalde devam ediyor.benim öğrenmek istediğim siz mahkemeye bu yargıtay kararlarını örnekmi gösterdiniz.?yani dayanağınız bunlarmı veya bunlarla beraber ilgili yasa maddelerinidemi sundunuz? benim bloğumda sizin durumunuzda olanlar var onlar içinde böyle bir süreç başlat başlatmak istiyorum.saygılar.

ADDE 66 - (Ek: 5711 - 14.11.2007 / m.22) Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.

Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar planına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tabi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.

Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.

ORTAK YERLER:

MADDE 67 - (Ek: 5711 - 14.11.2007 / m.22) Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur.

Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.

VAZİYET PLAN VE PROJELERİ:

MADDE 68 - (Ek: 5711 - 14.11.2007 / m.22) Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar planı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet planında ve projelerde belirtilir.

Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması halinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir.

Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin hususlar, Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca hazırlanacak bir Yönetmelikle düzenlenir.

YÖNETİM:

MADDE 69 - (Ek: 5711 - 14.11.2007 / m.22) Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim planında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.

Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim planında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtilir. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim planında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

YÖNETİM PLANI VE DEĞİŞTİRİLMESİ:

MADDE 70 - (Ek: 5711 - 14.11.2007 / m.22) Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim planı düzenlenir. Yönetim planı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim planının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.

Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.

Alıntı:

---

tahirmutlu rumuzlu üyeden alıntı

bu bilgiler gerçekten ışık tutacak nitelikte bilgi paylaştıkça değer kazanıyor.cahil kalmış bir toplumun nasıl kolay sömürüldüğünün en basit örnekleri bunlar hakkımızı arayabilmek için bilgi şart. aynı sorunları yaşamış siz değerli arkadaşların deneyimlerini paylaşması büyük katkılar sağlıyacaktır.burada bizim yaşadığımız sorunları yaşayan çok sayıda insan olduğundan eminim. ben dediğinizi yapıp tapu kayıtlarına bakacağım.

sayın doruk sizin mahkeme herhalde devam ediyor.benim öğrenmek istediğim siz mahkemeye bu yargıtay kararlarını örnekmi gösterdiniz.?yani dayanağınız bunlarmı veya bunlarla beraber ilgili yasa maddelerinidemi sundunuz? benim bloğumda sizin durumunuzda olanlar var onlar içinde böyle bir süreç başlat başlatmak istiyorum.saygılar.

---

Ben mahkemeyi 09/09/2008 de açtım, mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesinde 03/12/2008 de olacak, ancak savcılığa da suç duyurusunda bulundum onlarda Asliye Hukuk 'da dava açtı.
Ben aslında bu kanunlardan ve yargıtay kararlarından habersizdim, parsel kavramını bile bilmiyordum. Yönetici bütün kat maliklerinin çoğunluğuyla seçilmeli diye bir yerde okudum, sonra kmk'yı inceledim. Arkası geldi. Sonra da yargıtay kararlarını buldum.
Aslında davamı, yönetici ve denetci seçimi, karar defteri, ortak giderlerin paylaşımı konusunda açtım, ama o zaman bizim sitenin 3 parselden oluştuğunu biliyordum, ancak birden fazla parselde KMK uygulamayacağını bilmiyordum. Bir den fazla parseldeki maliklerin aralarında yağtığı yönetim planı benzeri belgenin sözleşme olduğundan ve sadece imzalayanları bağladığından da haberim yoktu.
Ama artık biliyorum. Mahkemeye her şeyi sunacağım.
Saygılarımla

Alıntı:

---

f_doruk rumuzlu üyeden alıntı

Ben mahkemeyi 09/09/2008 de açtım, mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesinde 03/12/2008 de olacak, ancak savcılığa da suç duyurusunda bulundum onlarda Asliye Hukuk 'da dava açtı.

Ben aslında bu kanunlardan ve yargıtay kararlarından habersizdim, parsel kavramını bile bilmiyordum. Yönetici bütün kat maliklerinin çoğunluğuyla seçilmeli diye bir yerde okudum, sonra kmk'yı inceledim. Arkası geldi. Sonra da yargıtay kararlarını buldum.

Aslında davamı, yönetici ve denetci seçimi, karar defteri, ortak giderlerin paylaşımı konusunda açtım, ama o zaman bizim sitenin 3 parselden oluştuğunu biliyordum, ancak birden fazla parselde KMK uygulamayacağını bilmiyordum. Bir den fazla parseldeki maliklerin aralarında yağtığı yönetim planı benzeri belgenin sözleşme olduğundan ve sadece imzalayanları bağladığından da haberim yoktu.
Ama artık biliyorum. Mahkemeye her şeyi sunacağım. Kanımca eğer farklı parsellerdeki malikler, şayet toplu yapı değilse, ve farklı parselleri bütün anlamıyla yönetmeye çalışırlarsa yanlış yapmış olurlar çünkü, böyle durumlarda seçilen yönetici, yönetici değildir. Böylelikler KMK daki eğer yapının 8 den fazla bölümü varsa yönetici seçilmesi zorunluluğu bertaraf edilmiş olur ve bunun gibi bir çok konu.
Saygılarımla

---

Örnek Yargıtay Kararları:

18. Hukuk Dairesi 2005/3106 E., 2005/5474 K.
• ORTAK TAŞINMAZIN KORUNMASI
• ORTAK YERLERDE DEĞİŞİKLİK
• 5663 S. KÜLTÜR VE TABİAT VARLIKLARINI KORUMA KANUNUNDA ... [ Madde 3 ]
• 5663 S. KÜLTÜR VE TABİAT VARLIKLARINI KORUMA KANUNUNDA ... [ Madde 3 ]
"ÖZET"
KAT MALİKLERİNDEN BİRİ TÜM KAT MALİKLERİNİN RIZASI OLMADAN ORTAK YERLERDE DEĞİŞİKLİK YAPAMAZ. KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISINA KATILIP OLUMLU OY KULLANAN ÜYE DIŞINDAKİLERİN RIZASININ BULUNDUĞUNDAN SÖZ EDİLEMEZ. ÖTE YANDAN VEKÂLETEN OY KULLANILDIĞI BELİRTİLMİŞSE DE VEKÂLET VERİLDİĞİNİ GÖSTERİR BELGENİN DOSYADA BULUNMASI GEREKİR.
"İçtihat Metni"
Dava dilekçesinde eski hale getirme istenilmiştir. Mahkemece dayanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacılar dava dilekçesinde, davalı tarafın bağımsız bölümünün balkonlarını tüm kat maliklerinin onayını almadan kapattıklarını ileri sürerek sözü edilen müdahalenin önlenmesi ile balkonların projesine uygun eski hale getirilmesini istemişlerdir.

Mahkemece; davalı tarafın bağımsız bölümünün balkonlarını kat malikleri kurulunca alınan 23.10.2003 günlü karara dayanarak kapattıkları ve bu karara, davacılardan Köksal'ın kendisini asaleten diğer davacı paydaşlara vekâleten olumlu oyu ile katıldığı, buna göre davacıların bu davayı açmalarının, Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde öngörülen iyiniyet kuralı ile bağdaşmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesi hükmü uyarınca, kat malikleri anataşınmazın mimari durumunu titizlikle korumakla yükümlü oldukları gibi, kat maliklerinden biri diğer tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler yaptıramaz. Somut olayda, anataşın-mazdaki bağımsız bölümlerin balkonlarının anayapının statiğine zarar vermemesi ve dış görünümünü bozmaması koşulu ile kapatılması yolunda alınan 23.10.2003 günlü kat malikleri kurulu kararının, tüm kat maliklerinin olumlu oyunu taşımadığı, diğer bir anlatımla bu kararın tüm kat maliklerinin oybirliği ile alınmadığı gibi balkonların kapatılması konusunda da anataşınmazdaki tüm kat maliklerinin rızasının bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Anataşınmazın 3 nolu bağımsız bölümünde diğer davacılar ile birlikte paydaş olan Köksal'ın yukarıda sözü edilen kat malikleri kurulu toplantısına katılıp olumlu oy kullandığı ve kararı diğer paydaşları temsilen imzaladığı anlaşılmakta ise de; diğer paydaşların, toplantıda kendilerini temsilen adı geçen paydaşa vekâlet verdiklerine ilişkin dosyada herhangi bir bilgi ve belgeye rastlanmadığı gibi vekâlet verdiklerine ilişkin bir beyanları ya da icazet ettikleri konusunda herhangi bir kabulleri de söz konusu değildir. Kat Mülkiyeti Yasası'nın 31. maddesinin 3. fıkrasında bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa kat malikleri kurulunda, bunları içlerinden vekâlet verecekleri birisinin temsil edeceği öngörülmektedir.

Yukarıda açıklandığı üzere 3 nolu bağımsız bölüm maliklerinden olan Köksal'a aynı bağımsız bölümün diğer maliklerinin (paydaşların) kat malikleri kurulu toplantısında kendilerini temsil etmek üzere vekâlet vermedikleri gibi, toplantıdan sonra alınan karara da icazet etmedikleri belirlenmiştir. Başka bir anlatımla, Koksal dışındaki davacıların 23.10.2003 günlü toplantıda alınan karara olumlu oyları ile katıldıkları düşünülemez ve dolayısıyla da onlar yönünden Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi hükmünde öngörülen iyiniyet (dürüstlük) kuralına aykırı hareket ettikleri söylenemez. Öte yandan davalı tarafça kapatılan balkonlardan ikisinin ara duvarlarının da (projeye aykırı olarak ve kat malikleri kurulu kararı dışına taşarak) kaldırıldığı bilirkişi raporu ile saptanmıştır.

Yukarıda açıklanan hususlar göz önünde tutularak Koksal dışındaki davacıların bu davayı açmakta; Köksal'ın da olumlu oy kullandığı kat malikleri kurulu kararının kapsamı dışında kalan balkon ara duvarlarının yıkılması konusunda dava açmakta kötü niyetli olmadıklarının kabulü ile davaya bakılıp işin esası hakkında oluşacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken yerinde olmayan yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nın 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 26.05.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.

***

18. Hukuk Dairesi 1992/12129 E., 1992/12787 K.
• BİRDEN FAZLA PARSEL
• KAT MÜLKİYETİ
• YETKİ
"İçtihat Metni"

T.C.
Y A R G I T A Y
Onsekizinci Hukuk Dairesi

E. 1992/12129
K. 1992/12787
T. 17.12.1992

ÖZET : Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre müdahelenin önlenmesi davası açılabilmesi için bağımsız bölümün kat mülkiyetine geçilmiş (yada kat irtifakı tesis
edilmiş) bir anagayrimenkulün içinde ya da aynı parselde bulunmuş olması zorunludur. Diğer bir deyimle, birden fazla parsel üzerinde müşterek bir kat mülkiyetitesis edilemiyeceği için her bir parselin bağımsız bölüm maliki ya da yönetiminin kendi parseli üzerindeki bağımsız bölümler üzerinde yetkisi olup bu konuda başka bir parselde mevcut bağımsız bölümle ilgili dava açamaz.

(634 s. KMK. m. 1, 10, 35)

Dava dilekçesinde tecavüzün men'i, eski hale getirme istenilmiştir. Mahkemece, davanın kabulü cihetine gidilmiş; hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği düşünüldü:

Davalının ana gayrimenkulün mimarı projesine aykırı olarak hayat ve taşlığın altını oymak suretiyle bir kapalı mekan edinmek ve bu kapalı mekana kapı ve pencere açmak suretiyle vaki tecavüzün Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri dairesinde men'i ve eski hale getirilmesi istemi ile bu dava, dosya içerisinde bulunan 5.8.1989 tarihligenel kurul tutanağı örneğine göre bağımsız bölüm maliklerinin aldıkları karar uyarınca yönetim kurulu üyelerinden Hüseyin'in vekil avukata verdiği vekaletname uyarınca yönetim adına açılmıştır.

Davalı savunmasında, kendisine ait bağımsız bölümünün 1663 parsel üzerinde olup davayı açan yöneticinin başka bir parsel üzerindeki ana gayrimenkulün yöneticisi olduğundan böyle bir dava açmaya hakkı bulunmadığını bildirmiştir.

Gerçekten Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre müdahalenin önlenmesi davası açılabilmesi için bağımsız bölüm kat mülkiyetine geçilmiş (yada kat irtifakı tesis edilmiş) bir ana gayrimenkulün içinde yada aynı parselde bulunmuş olması zorunludur. Diğer bir deyimle, birden fazla parsel üzerinde müşterek bir kat mülkiyeti tesis edilemeyeceği için her bir parselin bağımsız bölüm maliki yada yönetiminin kendi parseli üzerindeki bağımsız bölümler üzerinde yetkisi olup bu konuda başka bir parselde mevcut bağımsız bölümle ilgili dava açamaz.

Mahkemece bu konulara dayanan savunma, "A...... Tatil Sitesinin çok sayıda belli tiplerde inşaa edilmiş yaygın kat mülkiyeti uygulamasına geçilmiş binalardan olduğu gerekçesi ile reddedilmiş ise de, yaygın kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlerin de kat mülkiyeti rejimine tabi olarak ortak taşınmaz niteliğinde olabilmesi için tek bir parsel üzerinde bulunması zorunluluğu mevcuttur.

Bu nedenle, davalının savunması araştırılıp davacının Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri dairesinde dava açmaya yetkili yönetici yada bağımsız bölüm maliki olup, olmadığı incelenmeli ve birden çok parsel üzerinde kat mülkiyeti kurulamayacağı dikkate alınarak, böyle bir durum yoksa değişik parseller üzerinde kurulu siteyle ilgili men'i müdahale davasının ancak genel hükümler dairesinde ve değerine bakılarak açılabileceği gözönünde bulundurulmak suretiyle hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.

Dava açma ehliyeti kesin olarak saptanmadan davanın yazılı olduğu şekilde kabulü doğru görülmemiştir.

Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile şimdilik diğer yönleri incelenmeksizin hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA),temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 17.12.1992 gününde oybirliğiyle karar verildi.

***

18. Hukuk Dairesi 1993/109 E., 1993/2717 K.
• GÖREV
• KAT MÜLKİYETİ KANUNUNUN UYGULANMASI ŞARTLARI
"İçtihat Metni"
T.C
Y A R G I T A Y
Onsekizinci Hukuk Dairesi

E. 1993/109
K. 1993/2717
T. 2.3.1993

ÖZET : 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanabilmesi için, ana binada kat mülkiyetine geçilmiş olması ya da Yasanın 17. maddesinde açıklandığı üzere kat irtifakı kurulmuş olup da yapının fiilen kullanılmaya başlanmış olması gereklidir. Her iki halde de binanın veya binaların tek bir parsel üzerinde bulunması zorunludur. Şartları oluşmazsa Yasanın ek 1. maddesine göre göreve ilişkin hükümlerin uygulanması mümkün bulunmamaktadır.

(634 s. KMK. m. 17, ek m. 1)
Dava dilekçesinde, itirazın iptali ile takibin devamı, 40 icra-inkar tazminatına hükmedilmesi ile faiz ve masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece, davanın kabulü cihetine gidilmiş; hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra, dosyadaki bütün
kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, tek bir parsel üzerinde birden çok bağımsız bölümü kapsayan binalardaki mülkiyet, kullanım ve yönetim esas ve usullerini hükme bağlayan bir kanun olup, bu kanun hükümlerinin uygulanabilmesi için, ana binadaki kat mülkiyetine geçilmiş olması, yada Yasanın 17. maddesinde açıklandığı üzere kat irtifakı kurulmuş olup da yapının fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerinin 2/3'ünün fiilen kullanılmaya başlanmış olması gereklidir. Ancak yukarda açıklandığı üzere her iki halde de binanın veya binaların tek bir parsel üzerinde bulunması zorunludur.

Davanın üzerinden yürütüldüğü 1990/1285 esas sayılı dosya ve bu dosya ile birleştirilen 2046 ve 168 esas sayılı dosyada davayı yönetici sıfatıyla açan Oğuz, 115 parselde bağımsız bölüm maliki olup davalı 117 parselde bağımsız bölüm malikidir. Birleştirilen 545 esas sayılı dosyada ise davacı olan kişi (A) ve (B) blokları müşterek yöneticisi olduğunu belirtmiş ancak bu blokların (115 ve 117 parsel) hiçbirinde bağımsız bölüm maliki değildir.

Bu duruma göre, bu davalarda Kat Mülkiyeti Yasasının hükümleri ve özellikle ek 1. maddesine göre göreve ilişkin hükümlerin uygulanması mümkün bulunmamaktadır.

(A) ve (B) bloklardaki (115 ve 117 parseller) bağımsız bölüm maliklerinin kabul ettikleri ve yönetim planı olarak adlandırılan bir sözleşme mevcut isede, bu yönetim planı, belirtilen bloklardaki malikler arasında bir sözleşme niteliğinde olup, kamu düzeni ile ilgili olan bir yasa ile belirlenen mahkemenin görevine etki yapmaz.

O nedenle, birleştirilen davaların tefriki ile dava konusu edilen miktarlara göre görevsizlik kararı verilerek görevli mahkemelere gönderilmeleri, miktar itibariyle sulh mahkemesi görev sınırı içinde kalan 2046 esas sayılı dosyadaki talebin ise, yukardaki hususlar dikkate alınarak iki parsel malikleri arasında sözleşme niteliğine bürünen yönetim planı ismi verilen belge kapsamında çözümlenmesi gerekirken davaların belirtilen şekilde birleştirilerek ve görev yönü dikkate alınmadan hükme bağlanmış olması doğru görülmemiştir.

Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile şimdilik diğer yönleri incelenmeksizin hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA), 2.3.1993 gününde oybirliğiyle karar verildi.

***
18. Hukuk Dairesi 1993/2165 E., 1993/3784 K.
• AYRI PARSELLER ÜZERİNDEKİ BİNALARIN YÖNETİMİ
• GÖREV
• KAT MÜLKİYETİ KANUNU HÜKÜMLERİNİN UYGULANMASI
"İçtihat Metni"

T.C
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAİRESİ

ESAS KARAR
1993/2165 1993/3784

Y A R G I T A Y İ L A M I

Dava dilekçesinde itirazın iptali ve alacağın faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı yönetici taşınmazda bağımsız bölüm maliki olmakla beraber maliki olduğu bağımsız bölüm 117 parsel üzerinde olup, davalı olan bağımsız bölüm maliki ise 115 parselde paydaştır.

634 Kat Mülkiyeti Kanununun tek bir parsel üzerinde birden çok bağımsız bölümü kapsayan binalardaki mülkiyet, kullanım ve yönetim esas ve usulleri hükme bağlayan bir kanun olup, bu kanun hükümlerinin uygulanabilmesi için, ana binada kat mülkiyetine geçilmiş olması yada yasanın 17. maddesinde açıklandığı üzere kat irtifakı kurulmuş olupta yapının fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin 2/3ünün fiilen kullanılmaya başlamış olması gereklidir.

Ancak yukarıda açıklandığı üzere her iki haldede binanın veya binaların tek bir parsel üzerinde bulunması zorunludur. Bu duruma göre uyuşmazlığın çözümlenmesinde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanamıyacağı gibi Kat Mülkiyeti Kanununun ek 1. maddesi dahi uygulanamayacağından dava Sulh mahkemesinin görevini aşmaktadır. O halde uyuşmazlığın taraflar arasında mevcut olduğu bildirilen sözleşme ve genelhükümler dairesinde çözümleneceğinden davaya Asliye Hukuk Mahkemesinde bakılmak üzere görevsizlik kararı verilmesi gerekirken esas hakkında hüküm tesisi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerindeolduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 19.3.1993 günündeoybirliğiyle karar verildi.

***
18. Hukuk Dairesi 1993/2823 E., 1993/5703 K.
• HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMASI
• KAT MALİKLERİ KURULUNUN USULSÜZ TOPLANMASI
• VEKALETEN TEMSİL
• YÖNETİM PLANININ İPTALİ
"İçtihat Metni"

T.C.
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAİRESİ

ESAS KARAR
1993/2823 1993/5703

Y A R G I T A Y İ L A M I

Dava dilekçesinde kat malikleri kurulu kararı ile yönetim planının iptali istenilmiştir. Mahkemece sabit olmayan davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Anagayrimenkulde bağımsız bölüm maliki olan davacılar bir kısım bağımsız bölüm maliki aleyhine açtıkları bu dava ile anagayrimenkulün yönetim planında yapılan değişikliklerin iptali ve ayrıca düzenlenip tapuya verilmiş bulunan ilk yönetim planının iptalini istemişlerdir.

Dosya içeriğine göre aynı zamanda ana binanın müteahhidi olan davalılardan Gürcan inşaatın devamı sırasında irtifak hakkına bağlı olarak sattığı bağımsız bölüm maliklerinden yönetim planı yapma işlemini de kapsar biçimde vekaletname almış, 30.9.1987 tarihinde bu vekaletnamelere dayanarak bir yönetim planı düzenlenmiş tapuya da tescil ettirmiştir. Bu suretle düzenlenmiş bulunan yönetim planının iptaline ilişkin olarak açılan davanın reddi doğrudur.

Ancak, bu yönetim planından sonra davalı Gürcan, bina bitmiş ve iskan edilmiş olmasına karşın kat maliklerini davet etmeyerek davacılardan almış olduğu vekaletnamedeki devir yetkisine dayanarak yetkilerini bağımsız bölüm maliklerini temsil etmek üzere devretmiş ve 35 bağımsız bölümden oluşan anagayrimenkulün kat malikleri kurulunu kendisi ile diğer davalılardan Tanzer, Aygül ve davalı olmayan Gürbüz ile oluşturduktan sonra 28.3.1990 tarihinde toplanmış ve önceki 30.9.1987 tarihli yönetim planı yerine yenisini düzenleyerek kendisinin ve arkadaşlarının maliki bulundukları bağımsız bölümler yararına ek avantajlar sağlamışlardır.

Davalı Gürcan'a verilen vekaletnamelerde her ne kadar yetki devri hakkı tanınmışsa da yukarıda özetlenen durumdan anlaşılacağı üzere bu hak kötüye kullanılmış, bağımsız bölüm malikleri toplantıdan haberdan edilmeksizin ve Kat Mülkiyeti Kanununun 29. maddesindeki usule riayet etmeksizin olağanüstü koplanılmış ve sözü edilen 28.3.1990 tarihli toplantı düzenlenmiş, davacıların aleyhine yeni hümümler içeren yönetim planı hazırlanmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca aslolan bağımsız bölüm maliklerinin davet edilmesi ve onların toplantıya katılması olup önceden verilmiş vekaletnameye istinaden bu husus bertaraf edilerek ve kat maliklerinin bu konudaki onayları alınmadan yapılan toplantı usul ve yasaya aykırıdır.

Bu durumda mahkemece 28.3.1990 tarihli toplantı ve bu toplantı sonunda onaylanan 23.3.1990 tarihli yönetim planının iptaline karar verilmesi gerekirken bu konudaki davanın da reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 29.4.1993 gününde oybirliğiyle karar verildi.

***
18. Hukuk Dairesi 1993/3598 E., 1993/5642 K.
• AYNI PARSEL ÜZERİNDEKİ BİNAYA UYGULAMA
• DAVA EDİLEN MİKTARA GÖRE GÖREVLİ MAHKEME
• KAT MÜLKİYETİ KANUNU GENEL HÜKÜMLERİ
"İçtihat Metni"
T.C
Y A R G I T A Y
Onsekizinci Hukuk Dairesi

E. 1993/3598
K. 1993/5642
T. 27.4.1993

ÖZET : 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanabilmesi ana binada kat mülkiyetine geçilmiş olması ya da yasanın 12. maddesinde de açıklandığı üzere kat irtifakı kurulmuş olup da yapının fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerinin 2/3'ünün fiilen kullanılmaya başlanılmış olması gereklidir. Ancak, yukarıda açıklandığı üzere her iki halde de binanın veya binaların tek bir parsel üzerinde bulunması zorunludur. Bu genel hükümler çerçevesinde hadisenin çözümü ve görevli mahkemenin tayini gerekir.

(634 s. KMK. m. 1, 33)

Dava dilekçesinde itirazın kaldırılması istenilmiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, tek bir parsel üzerinde birden çok bağımsız bölümü kapsayan binalardaki mülkiyet, kullanım ve yönetim esas ve usullerini hükme bağlayan bir kanun olup, bu kanun hükümlerinin uygulanabilmesi için ana binada kat mülkiyetine geçilmiş olması yada yasanın 12. maddesinde de açıklandığı üzere kat irtifakı kurulmuş olup da yapının fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin 2/3'nün fiilen kullanılmaya başlanılmış olması gereklidir. Ancak, yukarda açıklandığı üzere her iki halde de binanın veya binaların tek bir parsel üzerinde bulunması zorunludur.

Davayı yönetici sıfatı ile açan adem 117 parselde bağımsız bölüm maliki olup,davalı 115 parselde bağımsız bölüm malikidir. Buna göre, kat mülkiyetine ait hükümlerin yukarıda da açıklandığı üzere ancak aynı parsel üzerinde bulunan binalarda uygulanması mümkün olduğundan genel hükümler uygulanmak suretiyle sonuca varılmalıdır.

A ve B bloklardaki (115 ve 117 parselle) bağımsız bölüm maliklerinin kabul ettikleri ve yönetim planı olarak adlandırılan bir sözleşme mevcut ise de; bu sözleşme, belirtilen bloklardaki malikler arasında bağlayıcı nitelikte olup, kamu düzeni ile ilgili olan bir yasa ile belirlenen mahkemenin görevine etki etmez.

O nedenle, dava konusu edilen miktar itibariyle görevsizlik kararı verilerek sözü edilen sözleşme hükümleri uygulanmak üzere dosyanın görevli Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilmesine karar vermek gerekirken görev yönü dikkate alınmadan davanın esası hakkında hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 27.4.1993 gününde oybirliğiyle
karar verildi.
***
18. Hukuk Dairesi 1993/7958 E., 1993/10638 K.
• AYRI AYRI PARSELLERDE KAT MÜLKİYETİ
• ORTAK YÖNETİM PLANININ BAĞLAYICILIĞININ SINIRI
"İçtihat Metni"

T.C.
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAİRESİ

ESAS KARAR
1993/7958 1993/10638

Y A R G I T A Y İ L A M I

Dava dilekçesinde haksız tahsil edilen 775.000 TL.'nin faiz ve masraflar ile birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kat mülkiyeti yada sözü edilen yasa hükümlerinin uygulandığı kat irtifakının tek bir parsel üzerinde kurulması gerekli olup, birden çok parsel üzerinde kat irtifakı yada kat mülkiyeti kurularak bu yasa hükümlerinin uygulanması mümkün değil ise de, üzerlerinde ayrı ayrı kat irtifakı yada kat mülkiyeti kurulan parsellerin bağımsız bölüm malikleri ortak tesislerinin kullanım ve yönetimi için kendi aralarında genel hükümler dairesinde bir sözleşme yapmalarına hukuki bir engel bulunmamaktadır. Böyle bir sözleşme, Kat Mülkiyeti Kanununun yönetim planının onu imzalayanlar yanında külli ve cüzi haleflerini bağlayacağına dair Kat MÜlkiyeti Kanununun 28. maddesi 3. fıkrasının aksine, sadece onu şahsen imzalayan bağımsız bölüm maliklerini bağlar.

Davacı herhangi bir sıfatla bu iki parsel bağımsız bölüm malikleri arasında mevcut olduğu bildirilen ortak yönetime ait sözleşmeyi imzalamadığına göre bu sözleşme uyarınca kendisinden kanuni ve akdi herhangi bir neden bulunmadan tahsil edilen parayı geri alma hakkına sahiptir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı deliller ile kanuni gerektirici sebeplere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, 11.10.1993 gününde oybirliğiyle karar
verildi.

***

18. Hukuk Dairesi 1993/8742 E., 1993/10955 K.
• AKTİF HUSUMET EHLİYETİ
• AYRI AYRI PARSELLERDE KAT MÜLKİYETİ
• ORTAK YÖNETİM
"İçtihat Metni"

T.C
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAİRESİ

ESAS KARAR
1993/8742 1993/10955

Y A R G I T A Y İ L A M I

Dava dilekçesinde itirazın iptali ve icra inkar tazminatının faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile takibe yapılan itirazın 1.826.494 TL. üzerinden iptali ve takibin bu miktar üzerinden devamına, icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü
Dosya içerisinde bulunan yönetim planından anlaşıldığı üzere aralarında davalının da bir bağımsız bölümünde kiracı olarak oturduğu 5 numaralı parsel üzerindeki bina ile komşu parseller üzerindeki binaların kat malikleri arasında bazı ortak hizmetlerin yürütülmesi için bir sözleşme yapılmış olup, sözü edilen sözleşme uyarınca (ortak yönetim planı) ortak yönetime seçilen yönetici davalı kiracı hakkında ortak yönetimle ilgili giderleri ödememesi nedeniyle icra takibinde bulunmuş, itiraz üzerine ise bu dava açılmıştır. Mahkemece taraflar arasındaki uyuşmazlık Kat Mülkiyeti Yasasına göre çözümlenmiş ise de, uyuşmazlığın bu yasa hükümlerine göre çözümlenebilmesi için binalarda Kat Mülkiyetine yada kat irtifakına geçilmiş olması gerekir. Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre aynı parsel üzerinde bulanan binalarda ancak kat mülkiyeti kurulabilir ve Kat mülkiyeti hükümleri bu binaların bağımsız bölümleri hakkında geçerlidir. Ayrı ayrı parseller üzerinde kurulan binaların bağımsız bölüm malikleri ortak yerlerin yönetimi için sözleşme ile ortak bir yönetim tarzı kabul edebilir iseler de böyle bir kabul genel hükümlere tabi bir sözleşme niteliğinde olup yalnız tarafları bağlar. Davalı kiracı olup bu sözleşmeye (yönetim planı) taraf olmadığına göre sözleşme hükümleri ile bağlı değildir. İçinde oturduğu bağımsız bölüm bir bölümünü teşkil ettiği ana gayrimenkulde kat irtifakı tesis edilmiş ise de uyuşmazlık, hakkında yapılan icra takibine konu alacak bu ana gayrimenukulun yönetiminden değil diğer parseller üzerinde inşa edilmiş binaların da dahil olduğu ortak yönetimden kaynaklanmaktadır.

Bu durumda ortak yönetimin yöneticisi olan davacının aynı parselde kat maliki de olmadığı için Yasanın 20. maddesinin değişik ikinci fıkrası uyarınca aktif husumet ehliyetine sahip olmadığı da dikkate alınarak, kiracı olan davalı hakkında Kat Mülkiyeti Kanununun 22. maddesinin 1. fıkrası hükmü uygulanamayacağından, icra takibi yapamaz ve dava açamaz.

Ancak, davalı kiracı Doğan Tokmaktepe 31.10.1991 tarihli kat malikleri toplantısına katılıp aidatın toplanacağına dair kararı imzalamış olduğu cihetle bu taahüdü ile bağlı olduğundan davanın bu sebeple kabulünde bir isabetsizlik görülmemiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı deliller ile kanuni gerektirici sebeplere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, 15.10.1993 gününde oybirliğiyle karar verildi.

***
18. Hukuk Dairesi 1995/5364 E., 1995/6182 K.
• KAT MALİKLERİ KURUL KARARI İPTALİ
• KAT MALİKLERİ KURULU KARAR DEFTERİ
• KAT MALİKLERİ KURULU KARARI
• VEKALETEN TEMSİL
"İçtihat Metni"

T.C.
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAİRESİ

ESAS KARAR
1995/5364 1995/6182

Y A R G I T A Y İ L A M I

Dava dilekçesinde kat malikleri kurulu kararının iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı Mehmet vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
İptali istenen karara katılan (asaleten veya vekaleten veya temsilen) bağımsız bölüm malikleri sayısının yasal 4/5 oranını bulmadığı, özellikle vekaleten katılanların bir bölümünün vekalet belgesi bulunmadığı, birden fazla maliki bulunan bağımsız bölümler için katılanların diğer paydaşlardan yetki almadıkları, vekaleten katılanların bazılarının kimin adına katıldıklarının anlaşılamadığı, bilirkişi tarafından saptanmıştır.
Diğer taraftan Kat Mülkiyeti Kanununun 32. maddesinin dördüncü fıkrası hükmü gereği kat malikleri kurulu kararının sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührü ile tasdikli bir deftere yazılmakla beraber toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanması gerekli iken karar sadece yönetim kurulu üyeleri tarafından imzalanmıştır. Ayrıca düzenlenen ve katılanları gösteren cetveldeki imza, karar altındaki imza niteliğinde bulunmadığı cihetle bu suretle yapılan toplatının yasal gereklere uyduğu kabul edilemez.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı deliller ile kanuni gerektirici sebeplere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı bakiye onama harcınıntemyiz edene yükletilmesine, 23.5.1995 gününde oybirliğiyle karar verildi.

***
18. Hukuk Dairesi 1995/6092 E., 1995/6954 K.
• ÇOK PARSEL ÜZERİNDEKİ SİTELERDE KAT MÜLKİYETİ
• GÖREV
• İTİRAZIN İPTALİ
"İçtihat Metni"

T.C.
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAİRESİ

ESAS KARAR
1995/6092 1995/6954

Y A R G I T A Y İ L A M I

Dava dilekçesinde itirazın iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Mahkemece Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanmak suretiyle ve işin esasına girilerek hüküm kurulmuş ise de, davayı açan avukata vekalet veren davacılar 125 parselde kat maliki olup, davalı 126 parselde bağımsız bölüm malikidir. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin ancak kat mülkiyeti kurulu gayrimenkullerde uygulanabileceği, kat mülkiyetinin ise ancak tek bir parsel üzerinde tesis edilebileceği dikkate alındığında 4 adet parsel üzerinde kurulmuş bulunan sitenin (her bir parsel üzerinde ayrı bir yapı ve yapıda kat mülkiyeti yada kat irtifakı tesis edilmiş olsa bile taraflar aynı parsel üzerinde kat maliki bulunmadıklarından) yönetiminden doğacak alacaklarla ilgili davanın Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre görülmesine yasal olanak bulunmamaktadır. Çünkü davacı yönetici, davalının parselinde bağımsız bölüm maliki bulunmadığı gibi, bu parseldeki kat malikleri kurulu tarafından seçilmediğinden bu yasaya göre aktif husumet ehliyeti bulunmamaktadır.
Ancak, davalının da dahil olduğu anlaşılan siteyi oluşturan parsellerin malikleri arasında ortak yönetimle ilgili bir sözleşme var ise bu sözleşmeye göre husumet ehliyetleri belirleneceğinden, varsa bu sözleşme getirtilmeli ve böylece tarafların yasal statüsü belirlendikten sonra yapılacak incelemeye göre hasıl olacak sonuç doğrultusunda hükümkurulmalıdır.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile şimdilik diğer yönleri incelenmeksizin hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 12.6.1995 gününde oybirliğiyle karar verildi.

***
18. Hukuk Dairesi 1995/9602 E., 1995/9409 K.
• YÖNETİM PLANININ DEĞİŞTİRİLMESİ
• YÖNETİM PLANININ İMZALANMIŞ SAYILMASI
"İçtihat Metni"

T.C.
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAİRESİ

ESAS KARAR
1995/9602 1995/9409

Y A R G I T A Y İ L A M I

Dava dilekçesinde yönetim planının imzalanmış sayılması istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalılardan şirket vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Geri çevirme kararı üzerine dosyaya getirtilen evrak arasında olup, daha önce dosyaya ibraz edilmekle beraber hukuki niteliği belirlenmemiş olan 7.4.1992 tarihli belgenin anagayrimenkulde kat irtifakı tesisi ile birlikte yasa gereği Tapu Sicil Müdürlüğü'ne verilmiş ve tapuya tescil edilmiş bulunan yönetim planı olduğu anlaşılmaktadır. Davacıların yeni yönetim planı hazırlanmak üzere görevlendirildikleri kat malikleri kurulu toplantısında alınıp bu davanın dayanağını teşkil ettiği anlaşılan kat malikleri kurulu kararı bu suretle, ancak mevcut yönetim planında değişiklik yapılmasına dair olabilir. Kat Mülkiyeti Kanununun 28.maddesinin değişik 3. fıkrası hükmüne göre yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin 4/5'inin oyu gerekmektedir.

Oysa yeniden düzenlenen yönetim planında 8 daire malikinin imzası gerekmekte iken muhalefeti nedeniyle imzalanmamış sayılması gereken davalılardan Argon Mimarlık ve Mühendislik Limited Şirketi hariç 6 imza bulunmaktadır. Bu durumda yönetim planı değişikliğinin gerçekleşmemiş olduğunun kabulü gerekir. Yargıtay uygulamalarında, kat malikleri kurulunun herhangi bir kararına karşı olan kat malikinin iradesi yerine kaim olup hüküm tesisi, Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmünün uygulanması halinde istisna dışında kabul edilmediği de dikkate alındığında davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde kabulü doğru görülmemiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 2.10.1995 gününde oybirliğiyle karar verildi.

***
18. Hukuk Dairesi 1996/1865 E., 1996/2646 K.
• ORTAK GİDERLERDEN SORUMLULUK
• YÖNETİM PLANININ NİTELİĞİ
"İçtihat Metni"

T.C.
Y A R G I T A Y
18. HUKUK DAİRESİ

ESAS KARAR
1996/1865 1996/2646

Y A R G I T A Y İ L A M I

Dava dilekçesinde ödenmeyen ortak gider avanslarının tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak;Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinin 1. fıkrası hükmüne göre, kat maliklerinden herbiri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça bazı hizmetlere eşit olarak, diğer bazılarına da arsa payları oranında ortak gider ödemekle yükümlüdürler. Dosyaya getirtilen yönetim planının 11. maddesinde tüm ortak giderlerin arsa payları oranında ödenmesi öngörülmüştür. Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesine göre tüm kat maliklerini, külli ve cüz'i haleflerini bağlayıcı nitelikte olup, aynı zamanda 20. maddenin yukarıda sözü edilen hükmüne göre, kat malikleri arasındaki bir anlaşmayı da yansıttığından, yönetim planının bu hükmü usülüne uygun biçimde değiştirilmedikçe, ortak giderlerin hesaplanması bakımından geçerli olacaktır. Her bağımsız bölüm maliki kendisi yönünden yönetim planı hükmünün uygulanmasını resen isteme hakkına sahiptir.

Dosyaya getirtilen karar defteri örneğine göre 10.7.1993 tarihinde kat malikleri kurulunca alınan kararda, davalının yönetim planının uygulanmasına ilişkin istemi (aidatın arsa payına göre alınması) reddedilerek, aidatın eşit olarak ödenmesi, davalının muhalefeti ile toplantıya katılanlarca kabul edildiği görülmüştür. Bu kararın altında 27 adet imza mevcut olup, getirtilen tapu kaydına göre anagayrımenkul A, B ve C bloklarında 17 bağımsız bölümden oluşmaktadır. Kat malikleri kurulunca alınan bu kararın yönetim planınınyukarıda sözü edilen 11. maddesini değiştiren nitelikte kabul edilebilmesi için öncelikle Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesinde öngörülen 4/5 oranındaki çoğunluğun sağlanmış olması gereklidir. Karara imzasını koyan kişi sayısı malik sayısından çok olduğu anlaşılmakta olup, bunların tümünün kat maliki olup olmadığı saptanmamış ve tapudaki malik isimleriyle karşılaştırılmıştır. Kaldı ki yönetim planında yapılacak değişikliğin geçerli olabilmesi için sözü edilen 28. maddede öngörüldüğü şekilde tapuya da tescili gerekir.

Bu hususta dikkate alınması gereken diğer bir konu da, dosyaya getirtilen belgenin geçerli ve 634 sayılı yasanın öngördüğü kurallara uygun bir yönetim planı olup olmadığıdır. Tapu kaydına göre anagayrımenkul 107 parsel üzerinde 3 bloktan ve 17 bağımsız bölümden oluşmaktadır. Oysa yönetim planında yazılı parsel numarası bundan değişiktir. Bu yönetim planının 107 parsel üzerindeki anagayrımenkule ait olup olmadığı, sitenin başka parselleri de kapsayıp kapsamadığı araştırılmalı, kat mülkiyeti rejiminin ancak tek bir parsel üzerinde mevcut yapı yada yapılarla ilgili olarak kurulabileceği gözetilerek, bu yönetim planının Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesinde sözü edilen yönetim planı mı, yoksa bu ismi almış olmakla beraber site bir çok parselin bir araya gelmesi ile oluştuğu için gerçekte bu nitelikte olmayıp, site sakinleri arasında geçerli bir sözleşme niteliğinde olup olmadığı saptanmalı, bu niteliğe göre Kat Mülkiyeti Kanunu ve yukarıda sözü edilen 28. madde hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağı belirlenmeli, bu belge yönetim planı olmayıp sözleşme niteliğinde ise, kat malikleri kurulunun ekseriyetle bunun aksine karar alamayacağı kabul edilmelidir. Bunun aksine sitenin tek bir parsel üzerinde kurulu olduğu ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanması gerektiği için yönetim planı olarak geçerli olduğu sonucuna varıldığı takdirde ise, sözü edilen 10.7.1993 tarihli toplantıda alınan kararın yönetim planı değişikliği niteliğinde olup olmadığı, Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesi hükmü dikkate alınarak değerlendirilmeli, bunun bir değişiklik niteliğinde olmadığı sonucuna varıldığında ise davalının yönetim planı hükmünün uygulanmasını bu konuda kat maliklerinden alınacak karara rağmen isteyebileceği kabul edilerek, aidat borcu yönetim planında öngörüldüğü üzere arsa payı dikkate alınarak belirlenmeli ve davalının sorumlu olduğu miktar saptanmalıdır. Diğer taraftan ve kabule göre, dava tarihinden sonraki gecikme tazminatına asıl alacak üzerinden hükmedilmesi gerekirken dava tarihine kadar geçen süre için hesaplanan gecikme tazminatını da kapsayan toplam meblağ üzerinden hesaplanmış olması da doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönününde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün H.U.M.K'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 18.3.1996 gününde oybirliğiyle karar verildi.

***
18. Hukuk Dairesi 1996/6537 E., 1996/8061 K.
• BİRDEN ÇOK BLOKTAN OLUŞAN YAPILARDA YÖNETİM
"İçtihat Metni"

T.C.
Y A R G I T A Y
18. HUKUK DAİRESİ

ESAS KARAR
1996/6537 1996/8061

Y A R G I T A Y İ L A M I

Dava dilekçesinde karar iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Kat mülkiyeti tesis edilmiş olan anagayrimenkul birden çok bloktan oluşsa bile tek bir yönetimi bulunması esas olup Kat Mülkiyeti Kanununun ek 3. Maddesinin C bendi hükmü uyarınca bu bloklardan yalnız birine ilişkin sorunun çözümlenmesinde sadece kat malikleri kurulu o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşur. Sözü edilen C bendinin uygulanması halinde ve bu sebeple, bloklardaki yönetimin ayrılacağına dair yukarıda sözü edilen genelkurulun aksine bir özel hüküm bulunmamaktadır.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı deliller ile kanuni gerektirici sebeplere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve
kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, 3.10.1996 gününde oybirliğiyle karar verildi.

***

18. Hukuk Dairesi 1998/717 E., 1998/556 K.
• BİRDEN FAZLA PARSEL ÜZERİNDEKİ YAPILARDA KAT MÜLKİYETİ
"İçtihat Metni"

T.C.
Y A R G I T A Y
18. HUKUK DAİRESİ

ESAS KARAR
1998/717 1998/556

Y A R G I T A Y İ L A M I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davada, yakıt ve kalorifer bakım giderlerinin tüm bağımsız bölüm maliklerince eşit ödenmesine dair 15.1.1995 tarihli kat malikleri kurulu kararının iptali istenmektedir. Anılan kat malikleri kurulu kararında yakıt giderlerinin tüm bağımsız bölümlerden rakam belirtilerek eşit alınması öngörülmüştür. Getirtilen tapu kayıtlarına göre bu kararı alan kat malikleri 127 ve 129 numaralı parseller üzerindeki ana yapılarda bağımsız bölüm malikleri olan kişilerdir. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, kat mülkiyeti birden çok parsel üzerinde müşterek olarak kurulamaz. O nedenle de birden çok parsel üzerinde bağımsız bölüm maliki olan kişiler, Kat Mülkiyeti Kanununun öngördüğü kat malikleri kurulu ve bu suretle seçilen yönetici de Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesinde tanımlanan yönetici sıfatında değildir. Dosya içerisindeki Tapu Sicil Müdürlüğü yazısından, davacının bağımsız bölüm maliki bulunduğu 129 parseldeki ana yapıya ait olduğu anlaşılan 21.4.1988 tarihli bir yönetim planı mevcut olup, bu planın 12. maddesinde, yakıt ve kalorifer giderlerinin, her bir bağımsız bölümün yapı kullanma belgesinde yazılı m2'si üzerinden alınacağı öngürülmüştür. 23.3.1991 tarihli yapı kullanma izni belgesi örneğinde mimari projeden apayrı düzenlendiği anlaşılan biçimde, yapının tamamının yüzölçümü bağımsız bölüm sayısına bölünerek elde edilen m2 (104.68m2) yazılı ise de, bunun bağımsız bölümün mimari projesindeki yüzölçümünü yansıtmadığı bilirkişi raporunda açıklanmıştır.

Davacının davalı tarafından da kabul edilen savunmasına göre iptalini istediği kat malikleri kurulu kararının hemen akabinde itiraz etmiş olduğu hususu da dikkate alındığında, yukarıda açıklandığı gibi Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olmayan kat malikleri kurulu kararının kanunda öngörülen bağlayıcılığı söz konusu olmadığından, davacının amacının yakıt giderinin paylaşılmasındaki adaletsizliği bertaraf etmek olduğu hususu gözetilerek mahkemece tarafları bağlayıcı olan yönetim planının yorumlanması söz konusudur.

İmar Kanununun ve yönetmeliğin hükümlerine göre yapı kullanma belgesi tüm yapı için alındıktan sonra her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı düzenlenip fiili ve gerçek yüzölçümünün (mimari projeye uygun olarak) yazılması gerekir. Yapı kullanma belgesi alınmadan çok önce 21.4.1988 tarihinde düzenlenmiş bulunan yönetim planının yukarıda sözü edilen hükmü, bu şekilde düzenlenmesi gereken yapı kullanma izin belgesinde olması gereken yüzölçümü olarak yorumlanmalıdır.

O halde davacının kat malikleri kurulu kararının iptali konusundaki amacı, yönetim planında öngörüldüğü üzere bağımsız bölümünün gerçek yüzölçümüne göre yakıt gideri ödenmesi olduğu kabul edilerek, 129 parselle ilgili olarak, davacının bağımsız bölümüne düşen giderlerinin ne suretle belirleneceğinin tespitine ve davacının haklı menfaatini ihlal ettiği ölçüde kat malikleri kurulu kararının davacı yönünden iptaline karar verilmesi gerekir.

Davacının bu davayı açmaktaki amacı dikkate alınmadan ve yönetim planının 12. maddesi de yasaya uygun biçimde yorumlanmadan yazılı olduğu şekilde davanın reddi doğru görülmemiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı
şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 2.2.1998 gününde oybirliğiyle karar verildi.

***
18. Hukuk Dairesi 2001/11035 E., 2002/466 K.
• KAT MALİKLERİ KURULU KARARI
• YÖNETİCİNİN KAT MALİKLERİNİ TEMSİL YETKİSİ
"İçtihat Metni"
T.C.
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAİRESİ

E. 2001/11035
K. 2002/466
T. 22.01.2002

ÖZET: Bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlayan bir sözleşme niteliğinde olan yönetim planındaki hükme göre malikler, kat malikleri kurulu kararlarına karşı açılacak davada yöneticinin kendilerini temsil etmesini kabul etmiş olduklarından yöneticilerin, kat malikleri kurulu kararına karşı açılacak davalarda, karara olumlu oylarıyla katılan malikleri temsile yetkileri vardır.

634 S. Kat Mülkiyeti Kanunu md.28

Dava dilekçesinde, blok yöneticisi ve yardımcısı hasım gösterilmek suretiyle dava açılıp kat malikleri kurulunun 23.5.2001 günlü kararının usul ve kanuna aykırı olduğu ileri sürülerek iptali istenilmiştir.

Mahkemece, böyle bir davanın iptale konu karara olumlu oylarıyla katılan kat maliklerine karşı açılması gerekirken, kat maliki olmayan yöneticilerin temsil yetkisinin de bulunmadığı gözetilmediği gerekçesiyle yönetici ve yardımcısı aleyhine açılan davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içerisinde bulunan Bilkent II.Yönetim Planının 49.maddesinde "Blok veya toplu yapı kat malikleri kurulunca verilen kararı yasalara ve yönetim planı hükümlerine aykırı bulan kat maliki ..... bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak kararın tamamen veya kısmen iptalini isteyebilir. Dava, kararı veren kurula göre blok veya toplu yapı yöneticisi aleyhine açılır" hükmüne yer verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 28.maddesinin 4.fıkrası hükmüne göre yönetim planı bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlayan bir sözleşme niteliğinde olup, bütün kat malikleri bunun hükümlerine uymakla yükümlü oldukları gibi bu sözleşme ile yönetici ve denetçilere verdikleri yetki ve tanıdıkları hakları da kabullenmeleri zorunludur.

Yukarıda açıklanan yönetim planının 49.maddesi hükmü ile maliklerin herbirisi kat malikleri kurulu kararlarına karşı açılacak davada yöneticinin kendilerini temsil etmesini kabul etmişlerdir. Başka bir anlatımla yöneticilerin, kat malikleri kurulu kararına karşı açılacak davalar da karara olumlu oylarıyla katılan malikleri temsile yetkileri vardır.

Bu durum karşısında mahkemece, kat malikleri kurulu kararının iptali istemiyle açılan davada, karara katılan kat maliklerini temsilen yönetici ve yardımcısının hasım gösterilmesi yeterli olduğundan davanın esasına girilip soruşturmanın tamamlanarak hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken davanın husumet yönünden reddi doğru görülmemiştir.22.1.2002

***
12. Hukuk Dairesi 2003/11830 E., 2003/14420 K.
• KAT MÜLKİYETİ KANUNU HÜKÜMLERİNİN UYGULANMASI
• YÖNETİM PLANI
"İçtihat Metni"
T.C.
YARGITAY
12.HUKUK DAİRESİ
Esas 2003 Karar
11830 14420
Y A R G I T A Y İ L A M I
Mahkemesi : ANKARA 7. İCRA TETKİK MERCİİ
Yukarıda tarih ve numarası yazılı mercii kararının müddeti içinde temyizen tetkikinin alacaklı vekilince istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37/son maddesi gereğince kesinleşen işletme projeleri veya Kat Malikleri Kurulu'nun işletme giderleri ile ilgili kararları İ.İ.K.'nun 68/1.maddesinde yazılı belgelerden sayılır. Anılan madde hükmüne göre, işletme giderleri ile ilgili Kat Malikleri Kururu Kararının takip konusu yapılabilmesi için ilgilisine tebliğine de gerek bulunmamaktadır. Yetkili mahkemece iptal edilmedikçe hükmünü icra eder. Bu nedenle Merciin aksine görüşünde isabet yoktur.

Takibin site yönetimi tarafından yapıldığı anlaşılmakta olup, 634 Sayılı Kanunda öngörülen kat mülkiyeti ancak tek parsel üzerindeki yapı ve yapılarda kurulabileceğinden yönetim planı tek parseldeki kat malikleri arasında yapılmış ise uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, birçok parsel üzerinde kurulu sitedeki yapıların malikleri arasında yönetim planı düzenlenmiş ise uyuşmazlığın genel hükümlere göre çözülmesi gerekir. Merciice anılan durum da araştırılarak oluşacak sonuca göre bir karar vermek gerekirken eksik inceleme ile ve yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.

SONUÇ : Alacaklı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile mercii kararının yukarıda yazılı nedenlerle İ.İ.K. 366 ve H.U.M.K.'nun 428.maddeleri uyarınca BOZULMASINA, 17.06.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.

***
5. Hukuk Dairesi 1991/3527 E., 1991/14433 K.
• KAT MÜLKİYETİ
• YAYGIN KAT MÜLKİYETİ
• YÖNETİCİ SEÇİMİ
"İçtihat Metni"

T.C.
Y A R G I T A Y
Beşinci Hukuk Dairesi

E. 1991/3527
K. 1991/14433
T. 2.5.1991

ÖZET : 634 sayılı Kanunun ek 3. maddesine göre, yaygın kat mülkiyeti ancak aynı parseller üzerinde yapılan birden fazla binalarda kurulabilir. Tarafların maliki bulundukları bağımsız bölümler iki ayrı parsel üzerinde inşa edilen iki ayrı blokta bulunmaktadır. bu itibarla, kat mülkiyeti hükümlerinin her blok için birbirinden bağımsız olarak ayrı ayrı uygulanması, yönetici seçiminin de her blokun bağımsız bölüm maliklerinin ayrı ayrı yapacakları toplantılarda seçilmesi gerekir.

(634 s. KMK. ek m. 3)

Taraflar arasındaki 634 sayılı Yasa uyarınca, 15.7.1989 tarihinde kat malikleri genel kurulunca 1316 parsele seçilen yöneticinin iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine dair verilen hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalılar yönünden verilen dilekçelerle istenilmiş olmakla; dosyadaki belgeler okunup, iş anlaşıldıktan sonra gereği görüşülüp düşünüldü:

634 sayılı Kanunun ek 3. maddesine göre, yaygın kat mülkiyeti ancak aynı parseller üzerinden yapılan birden fazla binalarda kurulabilir. Tarafların maliki bulundukları bağımsız bölümler iki ayrı parsel üzerinde inşa edilen iki ayrı blokta bulunmaktadır. Bu itibarla, kat mülkiyeti hükümlerinin her blok için birbirinden bağımsız olarak ayrı ayrı uygulaması, yönetici seçiminin de her blok'un bağımsız bölüm maliklerinin ayrı ayrı yapacakları toplantılarda seçilmesi gerekir. Ayrı ayrı parseller üzerinde bulunan bloklardaki bağımsız bölüm maliklerinin bir kurul halinde toplanarak yaptıkları yönetici seçimi ve alınan kararlar geçerli değildir. Davanın bu bakımdan kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.

Bir kısım davalılar vekilinin temyiz itirazları yerinde olmadığından açıklanan nedenle hükmün (ONANMASINA) ve kalan onama harcının temyiz edenden alınmasına, 2.5.1991 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Sayın Tahir Bey, merhaba,
Bu konuyu 8 aydır tüm sitelerden ararştırıyorum.
Burada adını vermeyi uygun bulmadığım bir sitede bu konunun aşırı derece uzmanından bilgi alıyoruz. Avukatlara bu bilgileri götürdüğümüzde "Sizin avukata ihtiyacınız yok, yeteri kadar hatta fazla bilginiz var diyorlar".
Araştırmalarımı burada sizinle paylaşmaktan kıvanç duyarım. telefon: Tahir bey burada çok bilgi var, ama asıl olan şunlar:
1) Eğer toplu yapı olarak yönetim planınızı yasaların belirlediği nisapla değiştirip Tapuya tescil ettirmediyseniz, birden fazla parselde bulunan siteye KMK uygulnamaz. MK hükümleri uygulanır. Farklı parseller arasında parsellerin ortak alanları ile ilgili malikler arasında bir sözleşme varsa, bu KMK'ya göre yönetim planı değil sözleşme niteliğindedeir ve sadece o an imzalayanları bağlar. Sonradan ev alanları veya miras yoluyla ev edinenleri de bağlamaz bu kesin.
2) Bu yolla seçilen yönetici KMK'ya yönetici değildir. Toplantıda KMK bağlamında Kat Malikleri Kurulu değildir.
3) Şayet bu sözleşmeyi imzalamayan birisi para ödemisse örnek yargıtay kararına göre parsını faiziyle geri alabilir.
4) Farklı parsellerdeki binalar Toplu Yapı Kapsamına giriyor ise 28/05/2008' e kadar salt çoğunluk ile değiştirilmesi gerekirdi. Bu tarihten sonra yönetim planı değişimi için 4/5 çoğunluk gerekir. Sayın tahir bey yerleşkeler yönetim planına göre yönetilir. Asıl olanda Tapuda tescilli olan yönetim planıdır. Hakimler bu planlara göre karar verir.


Geri almayla ilgili yargıtay kararı:
18. Hukuk Dairesi 1993/7958 E., 1993/10638 K.
• AYRI AYRI PARSELLERDE KAT MÜLKİYETİ
• ORTAK YÖNETİM PLANININ BAĞLAYICILIĞININ SINIRI
"İçtihat Metni"

T.C.
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAİRESİ

ESAS KARAR
1993/7958 1993/10638

Y A R G I T A Y İ L A M I

Dava dilekçesinde haksız tahsil edilen 775.000 TL.'nin faiz ve masraflar ile birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kat mülkiyeti yada sözü edilen yasa hükümlerinin uygulandığı kat irtifakının tek bir parsel üzerinde kurulması gerekli olup, birden çok parsel üzerinde kat irtifakı yada kat mülkiyeti kurularak bu yasa hükümlerinin uygulanması mümkün değil ise de, üzerlerinde ayrı ayrı kat irtifakı yada kat mülkiyeti kurulan parsellerin bağımsız bölüm malikleri ortak tesislerinin kullanım ve yönetimi için kendi aralarında genel hükümler dairesinde bir sözleşme yapmalarına hukuki bir engel bulunmamaktadır. Böyle bir sözleşme, Kat Mülkiyeti Kanununun yönetim planının onu imzalayanlar yanında külli ve cüzi haleflerini bağlayacağına dair Kat MÜlkiyeti Kanununun 28. maddesi 3. fıkrasının aksine, sadece onu şahsen imzalayan bağımsız bölüm maliklerini bağlar.
Davacı herhangi bir sıfatla bu iki parsel bağımsız bölüm malikleri arasında mevcut olduğu bildirilen ortak yönetime ait sözleşmeyi imzalamadığına göre bu sözleşme uyarınca kendisinden kanuni ve akdi herhangi bir neden bulunmadan tahsil edilen parayı geri alma hakkına sahiptir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı deliller ile kanuni gerektirici sebeplere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, 11.10.1993 gününde oybirliğiyle karar
verildi.
Örnek bilgiler:

xxxxxxxxxxxxx
Sayın Yetkili,
Önce selamlıyor, sağlıklar diliyor ve aşağıdaki sorularımın acilen cevaplandırılacağı umuduyla saygılar sunuyorum.

Yaygın yerleşim düzeninde, birinde 19, diğerinde 24 olmak üzere iki ayrı parsel üzerinde toplam 43 adet dubleks konut inşa edilmiştir. Her bir parseldeki konutlar için, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre 2001 yılında kat irtifakı ve bilahare de kat mülkiyeti tesis edilmiştir. Kat irtifakı kurulurken 19 ve 24 adet konut bulunan parsellerdeki konutlar için ayrı ayrı yönetim planları Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiştir. Konut inşaatları tamamlandıktan sonra 29.07.2007 tarihinde yapılan bir kat malikleri toplantısı ile site yönetimi oluşturulmuş ve yeni bir yönetim planı ortaya konularak seçim yapılmıştır. Ortaya konulan site yönetim planı adı altındaki yeni belgenin dayanağı olarak 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun'un 28.maddesi gösterilmektedir.
Bu duruma göre, 28 Kasım 2007 tarihinden önce yapılan işlemler için;
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin “Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, kat mülkiyeti birden çok parsel üzerinde müşterek olarak kurulamaz. O nedenle de birden çok parsel üzerinde bağımsız bölüm maliki olan kişiler, Kat Mülkiyeti Kanununun öngördüğü kat malikleri kurulu ve bu suretle seçilen yönetici de Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesinde tanımlanan yönetici sıfatında değildir.” ifadesinin yer aldığı, (Yrg.18. H.D. 2.2.1998 E. 717, K. 556) sayılı kararı ile Y.18. HD. 27.09.1993. E. 1993/7647, K. 1993/10020"Birbirlerine bitişik bile olsa 1'den çok parsel üzerinde müşterek kat mülkiyeti kurulamaz...................", Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin, “Kat Mülkiyeti Kanununa göre, katmülkiyeti veya kat irtifakı ancak tek parsel üzerindeki yapı veya yapılarda tesis edilebilir. Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır" ifadesinin yer aldığı Y.3.HD.E: 2004/14834 K: 2005/408 T: 31.1.2005 sayılı kararı, yürürlükte olduğuna göre;

1) 29.07 2007 tarihinde her iki parseldeki kat malikleri kurulunun bir fazla ekseriyeti tarafından seçtikleri kabul edilen yönetim ve denetleme kurulları hukuken geçerli kurullar olabilir mi? Böyle bir yönetim kurulu site yönetimine ilişkin kararlar alabilir mi? Aldığı kararlar hukaken geçerli olur mu? Harcama yapabilir mi?

2) “Site” namı altında birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek oluşturdukları birliklerde Yönetim Planı olarak nitelendirilen belge bağımsız bölüm malikleri arasında düzenlenmiş bir sözleşme niteliğinde olup, ........" şeklinde ifade edilen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin, E: 2004/14834 K: 2005/408 T: 31.1.2005 sayılı kararı,
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi tarafından da “………..eksik imzalı ve tapuya verilmemiş bir yönetim planı, yasal yönden geçerli sayılmayacağına göre, bunun iptali de söz konusu olamaz. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi doğru bulunmuştur. (Yrg. 5. H.D. 7.5.1984 E.4299 K.4132)” şeklinde verilmiş kararı ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün WEB sitesindeki, “Tapu İşlemleri-Akitli İşlemler-Kat Mülkiyeti” ne ilişkin açıklamalarının 7. maddesinde belirtilen ve bazı Tapu ve Kadastro ilçe Müdürlüklerinin duyuru panolarında asılı bulunan “Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir" ifadesi dikkate alınmaksızın;
Her iki parsel için ayrı ayrı düzenlenmiş ve 27.12.2001 tarihinde Tapu Sicil Müdürlüğüne verilerek tescil ettirilmiş olan yönetim planları gözardı edilerek; bu yönetim planları ile hiç ilgisi olmayacak şekilde 29.07.2007 tarihinde ortaya konulan ve bir maddesinde 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun'un 28'inci maddesine dayanılarak hazırlandığı kayıt altına alınan, kat maliklerinin tümü tarafından imzalanmamış olan, her sayfası da kat maliklerince imzalanmayan, Tapu Sicil Müdürlüğü'ne de tescil ettirilmeyen yönetim planı adı altındaki belge hukuken geçerli olur mu? Hukuki dayanakları nelerdir?

3) 634 Sayılı Kanuna 5711 Sayılı Kanunla eklenen 66'ıncı maddede " ..........[Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına
göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz." hükmü yer almaktadır.
Sözkonusu 66'ıncı maddede açıkça belirtilen bu hükme rağmen;
Her biri üzerinde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanarak kat irtifakı ve bilahare kat mülkiyeti kurulmuş, birbirine bitişik ve her birinde yönetim oluşturmaya müsait sayıda (19 ve 24 adet) dubleks konut bulunan iki ayrı ada/parsel ile, bu iki ada/parsele bitişik olmayan, bu iki parsel ile aralarında yeşil alan, yol vb. arazi parçaları ile birlikte şahıs arazileri ve evleri de bulunan ve üzerlerinde sırasıyla 4ve 3 adet dubleks konut olan diğer iki parseli de kapsayacak şekilde 4 ayrı parsel üzerindeki konutlardan teşekkül eden bir site oluşturulabilir mi? Oluşturulabilirse nasıl, hangi yasalar esas alınarak oluşturulacaktır?

4) 5711 Sayılı Kanun’un 66’ıncı maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesinde de “Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.” ifadesi yer almaktadır.
Zaten bütün konutlar için kat mülkiyeti tesis edilmiş olduğuna göre, kat mülkiyeti kurulmuş olan konutlar açısından değerlendirildiğinde;
“Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır.” ifadesi ile,
“Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.” ifadesi ne anlama gelmektedir?

5) Mevcut site yönetimince, yönetim planı değişikliğini ve yeni yönetim seçimine ayni gündem maddeleri içersinde yer verilen ve 19 gündem maddesi ihtiva eden, yönetimce olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı başlığı konulan bir toplantı hukuken geçerli olur mu? Hukuki dayanakları nedir?

6) Kat Malikleri Kurulu toplantısı için düzenlenen gündem maddelerinden biri yönetim planı değişikliğidir. Bu madde görüşülürken, kat irtifakı kurulurken 2001 yılında her iki parsel için ayrı ayrı düzenlenen ve Tapu Sicil Müdürlüğüne verilen yönetim planlarının görüşülmeyeceği, sadece bu günkü site yönetiminin seçildiği tarih olan 29 Temmuz 2007 de ortaya konan, Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmemiş eksik imzalı yönetim planı adı altındaki belgenin tartışılacağı belirtilmektedir. Hukuken bu geçerlimidir? Hukuki dayanakları nelerdir?

CEVAPLAR

1).sorunuz site yönetim planı ,tapuya tescil edilmemiş olduğundan geçerli değildir.yaptığınız iş doğrudur iki parselde yönetim planı yapılmış ve tapuya tescil ettirilmiştir.geçerli olan plan da tescil olandır. Peki site yönetim planı ne için talep edilmiştir. edilse bile site yönetim planı iki parselin ortak alanlarını , varsa tesislerinin idaresi için gereklidir.ki o da varsa .

2.sorunuzda da, o yönetim planı geçerli olmaz hukuki dayanağı ise varsa ortak müşterek tesislerin idaresi içindir. zaten önce parselde kat mülkiyeti kurulması ve bu parselin yönetiminin de site yönetimine yetki devri yapması gerekir .bu da yapılmamış.hukuki dayanakları olsa olsa yeni kat mülkiyeti yasasını 66 .maddesine dayanırki sizde bunu dile getirmişsiniz.diğer taraftan diğer parselde
toplu yapı kat malıkleri kurulu oluşturma kuralları mümkün değil zira komşu parsellerde olabilir diyor ama onun da şartları var aradan yol değilde başka yapı olmaması lazım ki burda arada yapılar var diyorsunuz.diğer taraftan toplu yapı için de ortak alt yapı müşterek tesis ve ortak alan olması gerekiyor .
4. Sorunuzda .münferit parseller üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.elbette kurulamaz .sizin yaptığınız yorum la uyuşuyor. Yani aynı parsel üzerinde birkaç yapı bulunursa burada ortak alanda varsa kat mülkiyeti tesisi edilebilir. Parseller farklı ise müşterek kat mülkiyeti kurulamaz manasında anlıyorum.

5.sorunuzda bahsettiğiniz yönetim planı ,site yönetimi düşünenlerin planıdır.
kanatim o dur ki siz bunu rededebilir tanımıyabilirsiniz. Yada toplantıya gidip kendi tezinizi savunabilirsinz.
peki diğerleri kabul ederse ne olur sorusu ortaya çıkar ? o zaman irdelenmesi gereken sizi toplu yapı kat malıkleri kuruluna dahil etmeleri için paylaştığınız ortak alan veya bir tesisi olması lazım böyle bir alan var mı ? Misal herkesin paylaştığı su deposu veya bir hizmet tesisi veya ortak bir yeşil alan var mı ?
yoksa ne paylaşacaksınız.?

6.sorunuz yeni kat mülkiyeti adaptasyonu için yeni yönetim planı düzenleyip tapuya tescil ettireceksiniz . Peki yönetim planında ortak alan diye belirtmeleri lazım diyelim ki yeni yönetim planı yaptılar . Peki bu neyi yönetecek ?
yine o dayandıkları yeni kat mülkiyeti kanunu diyor ku her blok kendi sorununu kendi çözer. Site yönetimi zaten sizin bloğunuzdaki işlere müdahale etmesi veya sizin blokla ilgili bir yaptırımı mümkün değil ki ? Her yönüyle çelişkiler yumağı
bence siz toplantıya katılın ve yeni kanunu izah edin yeni yönetim planının muhtevası bile sorun olacak .
yine o dayandıkları yeni kat mülkiyeti kanunu diyor ku her blok kendi sorununu kendi çözer. Site yönetimi zaten sizin bloğunuzdaki işlere müdahale etmesi veya sizin blokla ilgili bir yaptırımı mümkün değil ki ? Her yönüyle çelişkiler yumağı
bence siz toplantıya katılın ve yeni kanunu izah edin yeni yönetim planının muhtevası bile sorun olacak .
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
''Birden çok parsel üzerinde kurulmuş yapılardan oluşan sitenin malikleri arasında sözleşme niteliğinde olan yönetim planından kaynaklanan ortak gider alacağının tahsiline ilişkin davaya Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanamaz. ''
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 19.9.2002 Tarih, Esas 2002/7022 Karar 2002/8350 sayılı kararında da belirtildiği gibi ayrı parsellerde bulunan blok yapılarda kat mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanamayacaktır


''Birden çok parsel üzerinde kurulmuş yapılardan oluşan sitenin malikleri arasında sözleşme niteliğinde olan yönetim planından kaynaklanan ortak gider alacağının tahsiline ilişkin davaya Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanamaz. ''
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 19.9.2002 Tarih, Esas 2002/7022 Karar 2002/8350 sayılı kararında da belirtildiği gibi ayrı parsellerde bulunan blok yapılarda kat mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanamayacaktır.
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Her parsel için ayrı ayrı düzenlenmiş, her sayfası imzalı yönetim planları Tapuya 27/12/2001 yılında verilmiş, Tapu dairesinde mevcuttur.(Geçerli Olan Yönetim Planı Budur!)

29/07/2007 tarihinde 4 parsel için seçilmiş bir tek yönetim, 29/07/2007 tarihli yeni bir yönetim planı ortaya koymuş ve uygulamaya başlamıştır. Bu yönetim planı Tapu Dairesine tescil ettirilmemiştir. Bu yönetim, 29/07/2007 tarihli tapuya tescilli olmayan bu yönetim planı için "Yönetim Planı Benzeri Sözleşme" demekte ve uygulamaktadır.


Sorum Şudur;
1) 28 Kasım 2007 den önce 4 parselde kurulu dubleks konutlar için seçildiğini söyleyen bu yönetim, 2001 yılından beri tapu dairesinde bulunan yönetim planlarını göz ardı edip, 2007 yılında ortaya koyduğu ve bazı kat maliklerine sadece son sayfasını imzalattığı, tapuya da tescil edilmemiş bir belgeyi "Yönetim Planı Benzeri Sözleşme" adı altında ortaya koyarak uygulamaya koyabilir mi?
Birçok parsel üzerindeki yapılarda kat malikleri bir araya gelerek, Kat Mülkiyeti Kanununda öngörülen kat malikleri kurulu yönetimini oluşturamazlar. Bu kişiler arasında geçerli olan bir yönetim planı var ise, bu yönetim planı Kat Mülkiyeti Kanununun öngördüğü yönetim planı olmayıp, ancak taraflar arasında bir sözleşme hükmündedir.
Bu hususlar dikkate alındığında, uyuşmazlığa Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanamayacağı gibi, sözü edilen Kanunun (KMK) Ek 1 ve HUMK.'nun 8. maddesi de dikkate alındığında, bu gibi davalara Sulh Mahkemesi değil Asliye Hukuk Mahkemesi bakar.
... (Y. 18. HD., 09.06.1997, E. 1997/5408, K. 1997/6070.)
l'den çok parsel üzerindeki bağımsız bölüm maliklerinin oluşturdukları Kurul, KMK.'nda öngörülen Kat Mâlikleri Kurulu niteliğinde olmadığı için, bu Kurul kararlarına karşı ancak genel hükümlere göre dâva açılabilir.
“Davada, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak üç ayrı bağımsız parsel üzerinde inşa edilmiş üç ayrı anayapıdaki bağımsız bölüm maliklerinin biraraya gelerek her bir parseldeki yöneticilerden ayrı olarak ortak yönetici seçmelerine ve her üç parsel üzerindeki yapıların müşterek yararlandıkları merkezi ısıtma sistemi sebebi ile yapılacak ortak giderlere ve avansına ilişkin kararın iptali istenmektedir.
Böyle bir dava Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanmasını gerektirmediği, ortak merkezi ısıtma sistemi sebebi ile tüm kat maliklerinin hak ve sorumluluklarını bu sebeple düzenleyen bir irade beyanına ilişkin olduğu cihetle Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Bu hususlar dikkate alınmadan uyuşmazlığın kat mülkiyetinden kaynaklandığı gerekçesi ile görevsizlik kararı verilmesi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.'nun 428. maddesi gereğince bozulmasına ...(Y. 18. HD„ 02.04.1998, E. 1998/1958, K. 1998/ 3508.)

KMK'da Sözleşme Nedir? :
Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmî seneddir.


“Bütün kat mâliklerinin özgür iradesi ile oluşturulan birsözleşme niteliğindeki Yönetim Plânı hükümlerine ilke olarak müdahalem edilmemesi gerekir. Ancak, kanunun buyurucu kuralların ihlal eden, aynî hak değerinde bir hak oluşturan YönetimPlânı hükümleri mahkemece iptal edilebilir.(Y. 18. HD., 14.06.1999, E. 1999/6211, K. 1999/7670.)


Yani sözleşme denilen metin aslında "Yönetim Planı"'dır.

"Yönetim Planı Benzeri Sözleşme" Nedir?

Valla İlk defa duydum. Bilmiyorum. "Demokrasilerde çareler tükenmez" beyitinin ürünü olmalı.

KMK. hükümlerine göre, kat mülkiyetine geçişte düzenlenen ve tüm kat malikleri tarafından imzalanması gereken belgeler, taraflar arasında bir sözleşme niteliğindedir. Bu sözleşmenin feshini ve tâdilini gerektirir zorunlu kanunî sebepler olmadıkça, değiştirilemez. (Y.18. HD., 22.01.1993, E. 1992/13835, K. 1993/328)

"Bütün kat mâliklerinin özgür iradesi ile oluşturulan bir sözleşme niteliğindeki Yönetim Plânı hükümlerine ilke olarak müdâhale edilmemesi gerekir. ...."(Y. 18. HD., 14.06.1999, E. 1999/6211, K. 1999/7670.)

Kat mülkiyeti /kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerin malikleri arasında uyuşmazlık/ihtilaf çıkacak olursa, sırasıyla aşağıdaki hükümler uygulanır. Ancak, birinci sırada (yani 1'de) hüküm varsa, ikinci sıradaki hüküm uygulanmaz.

1) Tapu Kütüğü kaydındaki hükümler,
2) Kat mâlikleri arasında yapılmış sözleşme hükümleri,
3) Yönetim Plânı'ndaki hükümler,
4) KMK. hükümleri,
5) Medenî Kanun ve diğer kanunlardaki hükümler.

Emredici hükümler dışında, sözleşme ile getirilen düzenlemeler ve daha da önce Yönetim Plânı öncelikle uygulanır.

Peki "Yönetim Planı Benzeri Sözleşme" !!!!

Herhangi bir konuda Kat Mâlikleri Kurulu karan alınamazsa, kat mâliklerinin hepsinin katıldığı bir "Sözleşme" ile de aynı sonuca varılabilir. Ancak bu şekilde düzenlenen sözleşme, o sözleşmede imzası olan kat maliklerini bağlar. Bağımsız bölümlerin mülkiyetini sonradan iktisap edenleri, yani yeni mâlikleri bağlamaz.

O halde, Yönetim Plânı ve Kat Mâlikleri Kurulu kararı niteliğinde olmayan ve konu ile ilgili metnin kanundakinden farklı bir şekilde düzenlenen sözleşmeye yeni mâlikler uymak zorunda değildirler.

Demekki Peki "Yönetim Planı Benzeri Sözleşme" !!!! YÖNETİM PLANI NİTELİĞİNDE OLMAYAN YÖNETİM PLANIDIR!!!!!
DİĞER TARAFTAN YÖNETİM PLANI NİTELİĞİNDE OLMAYAN YÖNETİM PLANI İÇİN...


Kat irtifaklı/kat mülkiyetli olmayan binaların mâlikleri tarafından yapılan sözleşmeye kendileri 'Yönetim Plânı" deseler bile — adı geçen sözleşme binaları kat irtifaklı/ kat mülkiyetli olmadığı için — KMK.'da hükme bağlanan Yönetim Plânı niteliğinde olmaz; Borçlar Kanunu hükümlerine göre düzenlenmiş bir sözleşme niteliğinde olur. Bu nedenle de, böyle bir sözleşmeden doğacak anlaşmazlıklar Borçlar Kanunu hükümlerine göre çözümlenir.

Birbirlerine bitişik bile olsa l'den çok parsel üzerinde müşterek kat mülkiyeti kurulamaz. Ancak, paydaşlar tesis için sözleşme yapabilirler ve bu sözleşmeyi imzalayan kat mâliki bununla bağlı olur. (Y. 18. HD.,27.09.1993, E. 1993/7647, K. 1993/10020.)

KMK.'na göre Yönetim Plânı niteliği taşımayan sözleşmeler sadece onu imzalamış olanları ve onların adına bağımsız bölümü kullananları bağlar.
Böyle bir bağımsız bölümü miras yoluyla veya satın alma ile iktisap edenler, bu sözleşmeyi imzalamadıkları takdirde, onunla bağlı olmazlar.

Yani yönetiminiz mevcut yönetim planı varken ve değişiklik koşulları yerine gelmeden "2007 yılında ortaya koyduğu ve bazı kat maliklerine sadece son sayfasını imzalattığı, tapuya da tescil edilmemiş bir belgeyi "Yönetim Planı Benzeri Sözleşme" adı altında ortaya koyarak uygulamaya koyamaz" , AYRICA BU YÖNETİM PLANI BENZERİ SÖLEŞME'nin geçerli olması için maddelerinin mevcut tapuya kayıtlı yönetim planı maddeleri ile çelişmemesi gerekir. Eğer çelişmiyorsa ve yönetim planı içeriğinde bulunmayan ve mevcut tarihteki kanun (KMK) 'a ters düşmeyen maddeler için ise bu sözleşme sadece imzalayanları bağlar , ve borçlar kanununa göre bağlar. Yani bu sözü edilen sözleşme için Kat Mülkiyeti hükümleri uygulanamaz.


2) Kat irtifakı kurulurken her parsel için ayrı ayrı olmak üzere taa 2001 yılında düzenlenerek tapu dairesine verilmiş yönetim planları yok sayılabilir mi? Yönetim planı benzeri sözleşme nedir? Ne zaman düzenlenmesi gereği vardır?

BU KONUYU BİR ÜST MADDEDE ANLATTIM.

3) Tapu dairesince tescil edilmiş esas yönetim planları varken, Tapuya tescil ettirilmemiş yönetim planı benzeri sözleşme uygulamaya konabilir mi?

BU KONUYU DA BİR ÜST MADDEDE ANLATTIM.


İyi günler dilerim.
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Toplu Yapı Kapsamında Yeni Yönetim Planı İle Birbirimize Bağlanacağız. Şartlar Nelerdir?
Sayın Admin,
Tereddüt ettiğim bir iki husus var. Giderilebilirse sevinirim.
1) Toplu yapı kapsamına giren yerler sitelerde yönetim planı değişikliği için olağanüstü genel kurul yapılması gerektiği söyleniyor. Ben yeni yasal düzenlemede olağanüstü genel kurul ifadesine rastlamadım. Böyle bir terim nerede bulunmaktadır.
2) İmar planında mevcut bir yol ile birbirinden ayrılmış olan bitişik iki parsel üzerinde sırasıyla 19 ve 24 adet dubleks konut bulunmaktadır. Bu iki parselin her birinde bulunan konutlar için irtifak hakkı kurulurken 27.12.2001 tarihinde iki adet yönetim planı düzenlenmiş, her sayfası ayrı ayrı imzalanmış ve mahalli tapu sicil müdürlüğüne verilerek tescil ettirilmiştir.
Ancak, 28 Kasım 2007 den evvel, bu 43 konut bulunan iki parsel dışında, bu iki parsel ile aralarında yol, yeşil alan, şahıs arsaları ve şahıslara ait evler bulunan ve üzerinde 4 ve 3 konut olmak üzere toplam 7 konut bulunan toplam iki parselin de dahil olduğu 4 parsel üzrinde kurulu toplam 50 konutluk bir site yönetimi oluşturulmuştur.
Bilindiği üzere, 5711 Sayılı Kanun’un 66’ıncı maddesine göre bu iki parsel üzerinde bulunan toplam 43 konut toplu yapı kapsamında değerlendirilecek ve bir tek yönetim planı düzenlenerek yönetilecektir.
Şimdi ise bazı kat malikleri, bu 43 konutluk bitişik iki parsele, yukarıda ifade edildiği şekilde bitişik olmayan ve bu parsellerden hem yeşil alan, yol ve hem de başkalarına ait arsa ve binalarla ayrılmakta olan ve üzerinde sırasıyla 3 ve 4 konutun, toplam 7 dubleks konutun bulunduğu diğer iki parselin de dahil ederek 50 konut için yeni bir yönetim planı düzenlenmesini ve 7 parselin de 43 konutla birlikte toplu yapı kapsamında değerlendirilmesini istemektedirler.
Soru: Bu mümkün müdür? Mümkünse dayanağı nedir?


Toplu Yapı Kapsamında Yeni Yönetim Planı İle Birbirimize Bağlanacağız
Alıntı sahibi: mühendis üzerinde Mart 24, 2008, 04:20:38 pm
Sayın Admin,
Tereddüt ettiğim bir iki husus var. Giderilebilirse sevinirim.
1) Toplu yapı kapsamına giren yerler sitelerde yönetim planı değişikliği için olağanüstü genel kurul yapılması gerektiği söyleniyor. Ben yeni yasal düzenlemede olağanüstü genel kurul ifadesine rastlamadım. Böyle bir terim nerede bulunmaktadır.
2) İmar planında mevcut bir yol ile birbirinden ayrılmış olan bitişik iki parsel üzerinde sırasıyla 19 ve 24 adet iki parselin her birinde bulunan konutlar için irtifak hakkı kurulurken 27.12.2001 tarihinde iki adet yönetim planı düzenlenmiş, her sayfası ayrı ayrı imzalanmış ve mahalli tapu sicil müdürlüğüne verilerek tescil ettirilmiştir.
Ancak, 28 Kasım 2007 den evvel, bu 43 konut bulunan iki parsel dışında, bu iki parsel ile aralarında yol, yeşil alan, şahıs arsaları ve şahıslara ait evler bulunan ve üzerinde 4 ve 3 konut olmak üzere toplam 7 konut bulunan toplam iki parselin de dahil olduğu 4 parsel üzrinde kurulu toplam 50 konutluk bir site yönetimi oluşturulmuştur.
Bilindiği üzere, 5711 Sayılı Kanun’un 66’ıncı maddesine göre bu iki parsel üzerinde bulunan toplam 43 konut toplu yapı kapsamında değerlendirilecek ve bir tek yönetim planı düzenlenerek yönetilecektir.
Şimdi ise bazı kat malikleri, bu 43 konutluk bitişik iki parsele, yukarıda ifade edildiği şekilde bitişik olmayan ve bu parsellerden hem yeşil alan, yol ve hem de başkalarına ait arsa ve binalarla ayrılmakta olan ve üzerinde sırasıyla 3 ve 4 konutun, toplam 7 dubleks konutun bulunduğu diğer iki parselin de dahil ederek 50 konut için yeni bir yönetim planı düzenlenmesini ve 7 parselin de 43 konutla birlikte toplu yapı kapsamında değerlendirilmesini istemektedirler.
Soru: Bu mümkün müdür? Mümkünse dayanağı nedir?

Alıntı
1) Toplu yapı kapsamına giren yerler sitelerde yönetim planı değişikliği için olağanüstü genel kurul yapılması gerektiği söyleniyor. Ben yeni yasal düzenlemede olağanüstü genel kurul ifadesine rastlamadım. Böyle bir terim nerede bulunmaktadır.

GEÇİCİ MADDE 3- Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim plânları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu Kanun hükümlerine uyarlanır. Yönetim plânında bu yönde değişiklik yapılması için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim plânı değişip buna göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim plânının değişimini takip eden üç ay içinde yapılır.

Yönetim planında yazılı olan zamanlarda yapılan kat malikleri kurulu "Olağan Kat Malikleri Genel Kurulu" olarak "gerektiğinde, lüzün hasıl olduğunda veya başka bir nedenle yapılan ve yönetim planında yazılı olmayan yani olağan olmayan kurullar ise "Olağanüstü Kat Malikleri Genel Kurulu" olarak tanımlanır.

Bu sebeple mevcut kat malikleri kurulu. "Olağanüstü Kat Malikleri Genel Kurulu" anlamını taşır.
Alıntı
2) İmar planında mevcut bir yol ile birbirinden ayrılmış olan bitişik iki parsel üzerinde sırasıyla 19 ve 24 adet dubleks konut bulunmaktadır. Bu iki parselin her birinde bulunan konutlar için irtifak hakkı kurulurken 27.12.2001 tarihinde iki adet yönetim planı düzenlenmiş, her sayfası ayrı ayrı imzalanmış ve mahalli tapu sicil müdürlüğüne verilerek tescil ettirilmiştir.
Ancak, 28 Kasım 2007 den evvel, bu 43 konut bulunan iki parsel dışında, bu iki parsel ile aralarında yol, yeşil alan, şahıs arsaları ve şahıslara ait evler bulunan ve üzerinde 4 ve 3 konut olmak üzere toplam 7 konut bulunan toplam iki parselin de dahil olduğu 4 parsel üzrinde kurulu toplam 50 konutluk bir site yönetimi oluşturulmuştur.
Bilindiği üzere, 5711 Sayılı Kanun’un 66’ıncı maddesine göre bu iki parsel üzerinde bulunan toplam 43 konut toplu yapı kapsamında değerlendirilecek ve bir tek yönetim planı düzenlenerek yönetilecektir.
Şimdi ise bazı kat malikleri, bu 43 konutluk bitişik iki parsele, yukarıda ifade edildiği şekilde bitişik olmayan ve bu parsellerden hem yeşil alan, yol ve hem de başkalarına ait arsa ve binalarla ayrılmakta olan ve üzerinde sırasıyla 3 ve 4 konutun, toplam 7 dubleks konutun bulunduğu diğer iki parselin de dahil ederek 50 konut için yeni bir yönetim planı düzenlenmesini ve 7 parselin de 43 konutla birlikte değerlendirilmesini istemektedirler.
Soru: Bu mümkün müdür? Mümkünse dayanağı nedir?

Kanunun değişiminden önce "yaygın site yönetimi" olarak oluşturan yönetim ile ilgili forumumuzda diğer sorularınıza cevap vermiştim. O konuya girmeyeceğim.

Kat Mülkiyeti Kanunun 9. bölümünde ve 66 ve 67 . maddelerinde Toplu Yapının Kapsam ve Ortak Yerleri tanımlanmıştır.
KMK MADDE 66- Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır..."
Alıntı
Şimdi ise bazı kat malikleri, bu 43 konutluk bitişik iki parsele, yukarıda ifade edildiği şekilde bitişik olmayan (.............., bu 43 konut bulunan iki parsel dışında, bu iki parsel ile aralarında yol, yeşil alan, şahıs arsaları ve şahıslara ait evler bulunan ve üzerinde 4 ve 3 konut olmak üzere toplam 7 konut bulunan toplam iki parselin de dahil olduğu 4 parsel üzrinde kurulu toplam 50 konutluk .............) ve bu parsellerden hem yeşil alan, yol ve hem de başkalarına ait arsa ve binalarla ayrılmakta olan ve üzerinde sırasıyla 3 ve 4 konutun, toplam 7 dubleks konutun bulunduğu diğer iki parselin de dahil ederek 50 konut için yeni bir yönetim planı düzenlenmesini ve 7 parselin de 43 konutla birlikte toplu yapı kapsamında değerlendirilmesini istemektedirler.


"İmar planında mevcut bir yol ile birbirinden ayrılmış olan bitişik iki parsel üzerinde sırasıyla 19 ve 24 adet dubleks konut bulunmaktadır. ". Bu 43 konut ve iki parsel toplu yapı tanımına uyar.

Şimdi sözünü ettiğiniz 4 parselde birbirlerine aynı anda bitişik olmalılar. Tüm bu 4 imar parselleri "bitişik veya komşu " olmalıdırlar. Bu parseller arasında kamuya ayrılan yol, meydan, yeşil alan, park, otopark olabilir. Ancak parseller arasında özel mülkiyete tabi taşınmazlar ( arsa ve evler) olamaz. Bu 4 parselden hangisi veya hangileri bu tanımıma uymuyorsa onlar ile beraber toplu yapı ilişkisi düzenlenemez.

Bu üstteki cümlenin tamamının hukuki dayanağı KMK 66. maddedir. Şöyle bir vaziyet planında veya imar planında bakınız ortaya çıkacaktır. Yani üst cümleye göre siz karar veriniz.

İyi günler..



Aşağıdaki sorularıma acilen cevap verileceğini umuyor, saygılar sunuyorum.
Mühendis
Yaygın yerleşim düzeninde, birinde 19, diğerinde 24 olmak üzere iki ayrı parsel üzerinde toplam 43 adet dubleks konut inşa edilmiştir. Her bir parseldeki konutlar için, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilmiştir. Kat irtifakı kurulurken 19 ve 24 adet konut bulunan parsellerdeki konutlar için ayrı ayrı yönetim planları Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiştir. Konut inşaatları tamamlandıktan sonra 29.07.2007 tarihinde yapılan bir kat malikleri toplantısı ile site yönetimi oluşturulmuş ve yeni bir yönetim planı ortaya konularak seçim yapılmıştır.
Bu duruma göre, 28 Kasım 2007 tarihinden önce yapılan işlemler için;
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin (Yrg.18. H.D. 2.2.1998 E. 717, K. 556) sayılı kararında “Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, kat mülkiyeti birden çok parsel üzerinde müşterek olarak kurulamaz. O nedenle de birden çok parsel üzerinde bağımsız bölüm maliki olan kişiler, Kat Mülkiyeti Kanununun öngördüğü kat malikleri kurulu ve bu suretle seçilen yönetici de Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesinde tanımlanan yönetici sıfatında değildir.” ifadesi,
Ayrıca, Y.18. HD. 27.09.1993. E. 1993/7647, K. 1993/10020 "Birbirlerine bitişik bile olsa 1'den çok parsel üzerinde müşterek kat mülkiyeti kurulamaz..................." hükmü,
“Kat Mülkiyeti Kanununa göre, katmülkiyeti veya kat irtifakı ancak tek parsel üzerindeki yapı veya yapılarda tesis edilebilir. Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır. “Site” namı altında birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek oluşturdukları birliklerde Yönetim Planı olarak nitelendirilen belge bağımsız bölüm malikleri arasında düzenlenmiş bir sözleşme niteliğinde olup, bundan doğan uyuşmazlıklar genel hükümlere göre çözümlenir." şeklinde ifade edilen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin, E: 2004/14834 K: 2005/408 T: 31.1.2005 sayılı kararı,
Dikkate alınmaksızın,
1) Bu Yargıtay Kararları 28 Kasım 2007 tarihinden önce yapılan işlemler için yürürlükte olduğuna göre, 29 Temmuz 2007 tarihinde yapılan bir kat malikleri kurulu toplantısında, birden çok parsel üzerinde bağımsız bölüm maliki olan kişiler site yönetim kurulu adı altında bir yönetim kurulu seçimi yapmışlardır.
Ayni toplantıda, Site Yönetim Planı adı altında bir belge ortaya konulmuş, sözkonusu belge bütün kat maliklerince imzalanmamış, imza atanlar da sadece son sayfasını imzalamışlardır. Anılan belge tapuya da tescil ettirilmemiştir.
29.07.2007 tarihinde yapılan bu toplantıda yukarıda belirtilen Yargıtay kararlarına rağmen, yapılan seçim ve seçilmiş böyle bir site yönetimi hukuken geçerli olur mu? Yasal dayanakları nelerdir?
2) Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün WEB sitesindeki, “Tapu İşlemleri-Akitli İşlemler-Kat Mülkiyeti” ne ilişkin açıklamalarının 7. maddesinde belirtilen ve bazı Tapu ve Kadastro ilçe Müdürlüklerinin duyuru panolarında asılı bulunan “Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir" ifadesi yer almaktadır.
Ayrıca, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi tarafından da “………..eksik imzalı ve tapuya verilmemiş bir yönetim planı, yasal yönden geçerli sayılmayacağına göre, bunun iptali de söz konusu olamaz. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi doğru bulunmuştur. (Yrg. 5. H.D. 7.5.1984 E.4299 K.4132)” şeklinde verilmiş bir karar bulunmaktadır.
Buna rağmen, iki ayrı parselde bulunan kat maliklerinin 29 Temmuz 2007 tarihinde yaptıkları toplantıda ortaya koydukları eksik imzalı ve her sayfası imzalanmamış olan yönetim planı adı altındaki belge hukuken geçerli midir? Yasal dayanakları nedir?
3) Her biri üzerinde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanarak kat irtifakı ve bilahare kat mülkiyeti kurulmuş, birbirine bitişik ve her birinde yönetim oluşturmaya müsait sayıda dubleks konut bulunan iki ayrı ada/parsel ile, bu iki ada/parsele bitişik olmayan, bu iki parsel ile aralarında yeşil alan, yol vb. arazi parçaları ile birlikte şahıs arazilerive evleri de bulunan ve üzerlerinde 4 ve 3 dubleks konut olan diğer iki parseli kapsayan 4 ayrı parsel üzerindeki konutlardan teşekkül eden bir site oluşturulabilir mi? Oluşturulabilirse nasıl, hangi yasalar esas alınarak oluşturulacaktır?

4) Bazı Yargıtay kararlarında “Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır.” ifadesi bulunmaktadır.
5711 Sayılı Kanun’un 66’ıncı maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesinde de “Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.” ifadesi yer almaktadır.
Zaten bütün konutlar için kat mülkiyeti tesis edilmiş olduğuna göre, kat mülkiyeti kurulmuş olan konutlar açısından değerlendirildiğinde;
“Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır.” ifadesi ile,
“Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.” ifadesi ne anlama gelmektedir?
5) Mevcut site yönetimince, yönetim planı değişikliğini ve yeni yönetim seçimine ayni gündem maddeleri içersinde yer verilen ve 19 gündem maddesi ihtiva eden, yönetimce olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı başlığı konulan bir toplantı hukuken geçerli olur mu? Hukuki dayanakları nedir?
6) Kat Malikleri Kurulu toplantısı için düzenlenen gündem maddelerinden biri yönetim planı değişikliğidir. Bu madde görüşülürken, kat irtifakı kurulurken 2001 yılında her iki parsel için ayrı ayrı düzenlenen ve Tapu Sicil Müdürlüğüne verilen yönetim planlarının görüşülmeyeceği, sadece bu günkü site yönetiminin seçildiği tarih olan 29 Temmuz 2007 de ortaya konan, Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmemiş eksik imzalı yönetim planı adı altındaki belgenin tartışılacağı belirtilmektedir. Hukuken bu geçerlimidir? Hukuki dayanakları nelerdir?

Sayın Admin,
5 Mayıs 2008 tarihli işağıdaki sorularımı kapsayan iletiye bu güne kadar cevap verilmemiştir.
Aşağıdaki sorularıma acilen cevap verileceğini umuyor, saygılar sunuyorum.
Mühendis
Yaygın yerleşim düzeninde, birinde 19, diğerinde 24 olmak üzere iki ayrı parsel üzerinde toplam 43 adet dubleks konut inşa edilmiştir. Her bir parseldeki konutlar için, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilmiştir. Kat irtifakı kurulurken 19 ve 24 adet konut bulunan parsellerdeki konutlar için ayrı ayrı yönetim planları Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiştir. Konut inşaatları tamamlandıktan sonra 29.07.2007 tarihinde yapılan bir kat malikleri toplantısı ile site yönetimi oluşturulmuş ve yeni bir yönetim planı ortaya konularak seçim yapılmıştır.
Bu duruma göre, 28 Kasım 2007 tarihinden önce yapılan işlemler için;
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin (Yrg.18. H.D. 2.2.1998 E. 717, K. 556) sayılı kararında “Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, kat mülkiyeti birden çok parsel üzerinde müşterek olarak kurulamaz. O nedenle de birden çok parsel üzerinde bağımsız bölüm maliki olan kişiler, Kat Mülkiyeti Kanununun öngördüğü kat malikleri kurulu ve bu suretle seçilen yönetici de Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesinde tanımlanan yönetici sıfatında değildir.” ifadesi,
Ayrıca, Y.18. HD. 27.09.1993. E. 1993/7647, K. 1993/10020 "Birbirlerine bitişik bile olsa 1'den çok parsel üzerinde müşterek kat mülkiyeti kurulamaz..................." hükmü,
Sayın Admin,
5 Mayıs 2008 tarihli işağıdaki sorularımı kapsayan iletiye bu güne kadar cevap verilmemiştir.
Aşağıdaki sorularıma acilen cevap verileceğini umuyor, saygılar sunuyorum.
Mühendis
Yaygın yerleşim düzeninde, birinde 19, diğerinde 24 olmak üzere iki ayrı parsel üzerinde toplam 43 adet dubleks konut inşa edilmiştir. Her bir parseldeki konutlar için, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilmiştir. Kat irtifakı kurulurken 19 ve 24 adet konut bulunan parsellerdeki konutlar için ayrı ayrı yönetim planları Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiştir. Konut inşaatları tamamlandıktan sonra 29.07.2007 tarihinde yapılan bir kat malikleri toplantısı ile site yönetimi oluşturulmuş ve yeni bir yönetim planı ortaya konularak seçim yapılmıştır.
Bu duruma göre, 28 Kasım 2007 tarihinden önce yapılan işlemler için;
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin (Yrg.18. H.D. 2.2.1998 E. 717, K. 556) sayılı kararında “Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, kat mülkiyeti birden çok parsel üzerinde müşterek olarak kurulamaz. O nedenle de birden çok parsel üzerinde bağımsız bölüm maliki olan kişiler, Kat Mülkiyeti Kanununun öngördüğü kat malikleri kurulu ve bu suretle seçilen yönetici de Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesinde tanımlanan yönetici sıfatında değildir.” ifadesi,
Ayrıca, Y.18. HD. 27.09.1993. E. 1993/7647, K. 1993/10020 "Birbirlerine bitişik bile olsa 1'den çok parsel üzerinde müşterek kat mülkiyeti kurulamaz..................." hükmü,
“Kat Mülkiyeti Kanununa göre, katmülkiyeti veya kat irtifakı ancak tek parsel üzerindeki üzerindeki yapı veya yapılarda tesis edilebilir.
Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır. “Site” namı altında birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek oluşturdukları birliklerde Yönetim Planı olarak nitelendirilen belge bağımsız bölüm malikleri arasında düzenlenmiş bir sözleşme niteliğinde olup, bundan doğan uyuşmazlıklar genel hükümlere göre çözümlenir." şeklinde ifade edilen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin, E: 2004/14834 K: 2005/408 T: 31.1.2005 sayılı kararı,
Dikkate alınmaksızın,
1) Bu Yargıtay Kararları 28 Kasım 2007 tarihinden önce yapılan işlemler için yürürlükte olduğuna göre, 29 Temmuz 2007 tarihinde yapılan bir kat malikleri kurulu toplantısında, birden çok parsel üzerinde bağımsız bölüm maliki olan kişiler site yönetim kurulu adı altında bir yönetim kurulu seçimi yapmışlardır.
Ayni toplantıda, Site Yönetim Planı adı altında bir belge ortaya konulmuş, sözkonusu belge bütün kat maliklerince imzalanmamış, imza atanlar da sadece son sayfasını imzalamışlardır. Anılan belge tapuya da tescil ettirilmemiştir.
29.07.2007 tarihinde yapılan bu toplantıda yukarıda belirtilen Yargıtay kararlarına rağmen, yapılan seçim ve seçilmiş böyle bir site yönetimi hukuken geçerli olur mu? Yasal dayanakları nelerdir?
2) Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün WEB sitesindeki, “Tapu İşlemleri-Akitli İşlemler-Kat Mülkiyeti” ne ilişkin açıklamalarının 7. maddesinde belirtilen ve bazı Tapu ve Kadastro ilçe Müdürlüklerinin duyuru panolarında asılı bulunan “Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir" ifadesi yer almaktadır.
Ayrıca, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi tarafından da “………..eksik imzalı ve tapuya verilmemiş bir yönetim planı, yasal yönden geçerli sayılmayacağına göre, bunun iptali de söz konusu olamaz. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi doğru bulunmuştur. (Yrg. 5. H.D. 7.5.1984 E.4299 K.4132)” şeklinde verilmiş bir karar bulunmaktadır.
Buna rağmen, iki ayrı parselde bulunan kat maliklerinin 29 Temmuz 2007 tarihinde yaptıkları toplantıda ortaya koydukları eksik imzalı ve her sayfası imzalanmamış olan yönetim planı adı altındaki belge hukuken geçerli midir? Yasal dayanakları nedir?
3) Her biri üzerinde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanarak kat irtifakı ve bilahare kat mülkiyeti kurulmuş, birbirine bitişik ve her birinde yönetim oluşturmaya müsait sayıda dubleks konut bulunan iki ayrı ada/parsel ile, bu iki ada/parsele bitişik olmayan, bu iki parsel ile aralarında yeşil alan, yol vb. arazi parçaları ile birlikte şahıs arazilerive evleri de bulunan ve üzerlerinde 4 ve 3 dubleks konut olan diğer iki parseli kapsayan 4 ayrı parsel üzerindeki konutlardan teşekkül eden bir site oluşturulabilir mi? Oluşturulabilirse nasıl, hangi yasalar esas alınarak oluşturulacaktır?

4) Bazı Yargıtay kararlarında “Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır.” ifadesi bulunmaktadır.
5711 Sayılı Kanun’un 66’ıncı maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesinde de “Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.” ifadesi yer almaktadır.
Zaten bütün konutlar için kat mülkiyeti tesis edilmiş olduğuna göre, kat mülkiyeti kurulmuş olan konutlar açısından değerlendirildiğinde;
“Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır.” ifadesi ile,
“Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.” ifadesi ne anlama gelmektedir?
5) Mevcut site yönetimince, yönetim planı değişikliğini ve yeni yönetim seçimine ayni gündem maddeleri içersinde yer verilen ve 19 gündem maddesi ihtiva eden, yönetimce olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı başlığı konulan bir toplantı hukuken geçerli olur mu? Hukuki dayanakları nedir?
6) Kat Malikleri Kurulu toplantısı için düzenlenen gündem maddelerinden biri yönetim planı değişikliğidir. Bu madde görüşülürken, kat irtifakı kurulurken 2001 yılında her iki parsel için ayrı ayrı düzenlenen ve Tapu Sicil Müdürlüğüne verilen yönetim planlarının görüşülmeyeceği, sadece bu günkü site yönetiminin seçildiği tarih olan 29 Temmuz 2007 de ortaya konan, Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmemiş eksik imzalı yönetim planı adı altındaki belgenin tartışılacağı belirtilmektedir. Hukuken bu geçerlimidir? Hukuki dayanakları nelerdir?

Alıntı sahibi: mühendis üzerinde Mayıs 24, 2008, 03:21:42 pm
Sayın Admin,
5 Mayıs 2008 tarihli işağıdaki sorularımı kapsayan iletiye bu güne kadar cevap verilmemiştir.
Aşağıdaki sorularıma acilen cevap verileceğini umuyor, saygılar sunuyorum.
Mühendis
Yaygın yerleşim düzeninde, birinde 19, diğerinde 24 olmak üzere iki ayrı parsel üzerinde toplam 43 adet dubleks konut inşa edilmiştir. Her bir parseldeki konutlar için, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilmiştir. Kat irtifakı kurulurken 19 ve 24 adet konut bulunan parsellerdeki konutlar için ayrı ayrı yönetim planları Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiştir. Konut inşaatları tamamlandıktan sonra 29.07.2007 tarihinde yapılan bir kat malikleri toplantısı ile site yönetimi oluşturulmuş ve yeni bir yönetim planı ortaya konularak seçim yapılmıştır.
Bu duruma göre, 28 Kasım 2007 tarihinden önce yapılan işlemler için;
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin (Yrg.18. H.D. 2.2.1998 E. 717, K. 556) sayılı kararında “Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, kat mülkiyeti birden çok parsel üzerinde müşterek olarak kurulamaz. O nedenle de birden çok parsel üzerinde bağımsız bölüm maliki olan kişiler, Kat Mülkiyeti Kanununun öngördüğü kat malikleri kurulu ve bu suretle seçilen yönetici de Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesinde tanımlanan yönetici sıfatında değildir.” ifadesi,
Ayrıca, Y.18. HD. 27.09.1993. E. 1993/7647, K. 1993/10020 "Birbirlerine bitişik bile olsa 1'den çok parsel üzerinde müşterek kat mülkiyeti kurulamaz..................." hükmü,
“Kat Mülkiyeti Kanununa göre, katmülkiyeti veya kat irtifakı ancak tek parsel üzerindeki yapı veya yapılarda tesis edilebilir. Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır. “Site” namı altında birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek oluşturdukları birliklerde Yönetim Planı olarak nitelendirilen belge bağımsız bölüm malikleri arasında düzenlenmiş bir sözleşme niteliğinde olup, bundan doğan uyuşmazlıklar genel hükümlere göre çözümlenir." şeklinde ifade edilen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin, E: 2004/14834 K: 2005/408 T: 31.1.2005 sayılı kararı,
Dikkate alınmaksızın,
1) Bu Yargıtay Kararları 28 Kasım 2007 tarihinden önce yapılan işlemler için yürürlükte olduğuna göre, 29 Temmuz 2007 tarihinde yapılan bir kat malikleri kurulu toplantısında, birden çok parsel üzerinde bağımsız bölüm maliki olan kişiler site yönetim kurulu adı altında bir yönetim kurulu seçimi yapmışlardır.
Ayni toplantıda, Site Yönetim Planı adı altında bir belge ortaya konulmuş, sözkonusu belge bütün kat maliklerince imzalanmamış, imza atanlar da sadece son sayfasını imzalamışlardır. Anılan belge tapuya da tescil ettirilmemiştir.
29.07.2007 tarihinde yapılan bu toplantıda yukarıda belirtilen Yargıtay kararlarına rağmen, yapılan seçim ve seçilmiş böyle bir site yönetimi hukuken geçerli olur mu? Yasal dayanakları nelerdir?
2) Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün WEB sitesindeki, “Tapu İşlemleri-Akitli İşlemler-Kat Mülkiyeti” ne ilişkin açıklamalarının 7. maddesinde belirtilen ve bazı Tapu ve Kadastro ilçe Müdürlüklerinin duyuru panolarında asılı bulunan “Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir" ifadesi yer almaktadır.
Ayrıca, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi tarafından da “………..eksik imzalı ve tapuya verilmemiş bir yönetim planı, yasal yönden geçerli sayılmayacağına göre, bunun iptali de söz konusu olamaz. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi doğru bulunmuştur. (Yrg. 5. H.D. 7.5.1984 E.4299 K.4132)” şeklinde verilmiş bir karar bulunmaktadır.
Buna rağmen, iki ayrı parselde bulunan kat maliklerinin 29 Temmuz 2007 tarihinde yaptıkları toplantıda ortaya koydukları eksik imzalı ve her sayfası imzalanmamış olan yönetim planı adı altındaki belge hukuken geçerli midir? Yasal dayanakları nedir?
3) Her biri üzerinde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanarak kat irtifakı ve bilahare kat mülkiyeti kurulmuş, birbirine bitişik ve her birinde yönetim oluşturmaya müsait sayıda dubleks konut bulunan iki ayrı ada/parsel ile, bu iki ada/parsele bitişik olmayan, bu iki parsel ile aralarında yeşil alan, yol vb. arazi parçaları ile birlikte şahıs arazilerive evleri de bulunan ve üzerlerinde 4 ve 3 dubleks konut olan diğer iki parseli kapsayan 4 ayrı parsel üzerindeki konutlardan teşekkül eden bir site oluşturulabilir mi? Oluşturulabilirse nasıl, hangi yasalar esas alınarak oluşturulacaktır?

4) Bazı Yargıtay kararlarında “Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır.” ifadesi bulunmaktadır.
5711 Sayılı Kanun’un 66’ıncı maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesinde de “Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.” ifadesi yer almaktadır.
Zaten bütün konutlar için kat mülkiyeti tesis edilmiş olduğuna göre, kat mülkiyeti kurulmuş olan konutlar açısından değerlendirildiğinde;
“Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır.” ifadesi ile,
“Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.” ifadesi ne anlama gelmektedir?
5) Mevcut site yönetimince, yönetim planı değişikliğini ve yeni yönetim seçimine ayni gündem maddeleri içersinde yer verilen ve 19 gündem maddesi ihtiva eden, yönetimce olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı başlığı konulan bir toplantı hukuken geçerli olur mu? Hukuki dayanakları nedir?
6) Kat Malikleri Kurulu toplantısı için düzenlenen gündem maddelerinden biri yönetim planı değişikliğidir. Bu madde görüşülürken, kat irtifakı kurulurken 2001 yılında her iki parsel için ayrı ayrı düzenlenen ve Tapu Sicil Müdürlüğüne verilen yönetim planlarının görüşülmeyeceği, sadece bu günkü site yönetiminin seçildiği tarih olan 29 Temmuz 2007 de ortaya konan, Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmemiş eksik imzalı yönetim planı adı altındaki belgenin tartışılacağı belirtilmektedir. Hukuken bu geçerlimidir? Hukuki dayanakları nelerdir?


Sayın mühendis biz bu konuları cevapladık. Başka başlıklar altında yine sizin sorularınızın altında zaten tek tek inceledik. Tekrar aynı konuya dönmek büyük zaman kaybı oluyor.

Sorularınıza net kısa cevaplar vererek açıklama yapmıyorum. Hukuki gerekçe sorarsanız , lütfen sorularınız bu kadar uzun değil tek tek ve tek konu ile ilgili sorunuz. Bu tip hukuki mütalaa vermek haddimiz değildir.

Anlayışla karşılayacağınızı umuyor , bu forumun bir paylaşım forumu olduğunu hatırlatıyorum. Çok detaylı bilgiler için bir hukukçuya danışmanızda fayda var.
Alıntı
1) Bu Yargıtay Kararları 28 Kasım 2007 tarihinden önce yapılan işlemler için yürürlükte olduğuna göre, 29 Temmuz 2007 tarihinde yapılan bir kat malikleri kurulu toplantısında, birden çok parsel üzerinde bağımsız bölüm maliki olan kişiler site yönetim kurulu adı altında bir yönetim kurulu seçimi yapmışlardır.
Ayni toplantıda, Site Yönetim Planı adı altında bir belge ortaya konulmuş, sözkonusu belge bütün kat maliklerince imzalanmamış, imza atanlar da sadece son sayfasını imzalamışlardır. Anılan belge tapuya da tescil ettirilmemiştir.
29.07.2007 tarihinde yapılan bu toplantıda yukarıda belirtilen Yargıtay kararlarına rağmen, yapılan seçim ve seçilmiş böyle bir site yönetimi hukuken geçerli olur mu? Yasal dayanakları nelerdir?

a) Tüm maliklerin 4/ 5 çoğunluğunun imzası var mıdır ?
b) Her sayfada tüm maliklerin veya maliklerin noter vekaleti verdiği kişi veya kişilerin imzası var mıdır?
c) Yönetim Planı değişikliği tapuya tescil edilmiş midir.?

Yok ise yönetim planının hukuken bir geçerliliği yoktur. Sadece imzalayan kat maliklerini bağlar. "Yönetim Planı niteliğinde olmayan özel bir sözleşmedir." İmzalamayanları veya imzalamış olan kat maliki evini satmış ise yeni maliki bağlamaz.

Zaten iki parselden oluştuğu için o tarihte tapuda bu başvuru olsa bile kabul etmemiştir.

Seçilen site yönetimi de yasal değildir.

Alıntı
2) Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün WEB sitesindeki, “Tapu İşlemleri-Akitli İşlemler-Kat Mülkiyeti” ne ilişkin açıklamalarının 7. maddesinde belirtilen ve bazı Tapu ve Kadastro ilçe Müdürlüklerinin duyuru panolarında asılı bulunan “Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir" ifadesi yer almaktadır.
Ayrıca, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi tarafından da “………..eksik imzalı ve tapuya verilmemiş bir yönetim planı, yasal yönden geçerli sayılmayacağına göre, bunun iptali de söz konusu olamaz. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi doğru bulunmuştur. (Yrg. 5. H.D. 7.5.1984 E.4299 K.4132)” şeklinde verilmiş bir karar bulunmaktadır.
Buna rağmen, iki ayrı parselde bulunan kat maliklerinin 29 Temmuz 2007 tarihinde yaptıkları toplantıda ortaya koydukları eksik imzalı ve her sayfası imzalanmamış olan yönetim planı adı altındaki belge hukuken geçerli midir? Yasal dayanakları nedir?

Bir önceki sorunuzda cevap verdim. Geçerli değil. Zaten tapudaki tescil memuru kabul etmemiştir. Yönetim planı olan bir anayapıda yönetim planı değişikliği için kat maliklerinin 4/ 5 'inin imzası yeterlidir.
Alıntı
3) Her biri üzerinde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanarak kat irtifakı ve bilahare kat mülkiyeti kurulmuş, birbirine bitişik ve her birinde yönetim oluşturmaya müsait sayıda dubleks konut bulunan iki ayrı ada/parsel ile, bu iki ada/parsele bitişik olmayan, bu iki parsel ile aralarında yeşil alan, yol vb. arazi parçaları ile birlikte şahıs arazilerive evleri de bulunan ve üzerlerinde 4 ve 3 dubleks konut olan diğer iki parseli kapsayan 4 ayrı parsel üzerindeki konutlardan teşekkül eden bir site oluşturulabilir mi? Oluşturulabilirse nasıl, hangi yasalar esas alınarak oluşturulacaktır?


Oluşturulamaz. Aradaki bölgeler kamu arazi olmalı. Özel mülkiyet arazileri arada kalıp diğerlerinde kat mülkiyeti oluşturulamaz.
Net olarak Kanunun Toplu Yapı Tanımına İlişkin maddeleri ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü - Kat Mülkiyeti Genelgesi-29-01-2008 açıkça belirtilmiştir.
Alıntı
4) Bazı Yargıtay kararlarında “Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır.” ifadesi bulunmaktadır.
5711 Sayılı Kanun’un 66’ıncı maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesinde de “Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.” ifadesi yer almaktadır.
Zaten bütün konutlar için kat mülkiyeti tesis edilmiş olduğuna göre, kat mülkiyeti kurulmuş olan konutlar açısından değerlendirildiğinde;
“Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır.” ifadesi ile,
“Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.” ifadesi ne anlama gelmektedir?

“Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır.” ifadesi bulunan yargıtay kararları 5711 Sayılı Yasanın yürürlüğe girmesi ile hükümsüzdür. Bu ifadeyi artık kaale almayalım.

“Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.” ifadesi , toplu yapı birden fazla imar parselinden oluşmuş ise her bir parsel üzerinde ayrı ayrı kat mülkiyeti kurulamaz. Yani parseller biririnden bağımsız olarak yönetilemez demektedir.
Alıntı
5) Mevcut site yönetimince, yönetim planı değişikliğini ve yeni yönetim seçimine ayni gündem maddeleri içersinde yer verilen ve 19 gündem maddesi ihtiva eden, yönetimce olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı başlığı konulan bir toplantı hukuken geçerli olur mu? Hukuki dayanakları nedir?

Bu soruyu 28 Kasım 2007 'den önce yapılan bir toplantı için soruyorsanız hukuken geçerli olmayan bir toplantıyı konuşuyoruz demektir.
Alıntı
Kat Malikleri Kurulu toplantısı için düzenlenen gündem maddelerinden biri yönetim planı değişikliğidir. Bu madde görüşülürken, kat irtifakı kurulurken 2001 yılında her iki parsel için ayrı ayrı düzenlenen ve Tapu Sicil Müdürlüğüne verilen yönetim planlarının görüşülmeyeceği, sadece bu günkü site yönetiminin seçildiği tarih olan 29 Temmuz 2007 de ortaya konan, Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmemiş eksik imzalı yönetim planı adı altındaki belgenin tartışılacağı belirtilmektedir. Hukuken bu geçerlimidir? Hukuki dayanakları nelerdir?


Tartışılmasında sorun yok. Eğer bu soruyu 28 Kasım 2007 - 28 Mayıs 2008 tarihleri arasında yapılan bir toplantı için soruyorsanız sorun yok . Tartışılabilir. Hatta oylanabilir.

Gördüğümüz gibi her sorunun cevabı soruluş biçimine göre değişebiliyor. Yıllarca birden fazla parselden oluşan bir çok site "yaygın yönetim anlayışı" ile yönetilmiştir.

Ancak arada başka özel kişilere ait arsalar varsa orada bir site yaşamından söz edilemez
Tapunun da tasdik etmemesi bu yüzden .

Ancak herkes bu durumu kabulleniyorsa sorun yok. Etmiyorsa kimse kabul etmesi için zorlayamaz.
Sayın Admin Merhaba.
Bazı sorularım hakkında 7 Haziran 2008 tarihli cevabınız için çok teşekkür ediyorum. Bu gibi sorularım her ne kadar özel gibi görünse de, cevapları hiçbir yerde göze çarpmadığı için herkese yararlı olduğu görüşündeyim.
Bu vesileyle, en son 7 Haziran 2008 tarihinde verdiğiniz cevaplar için çok teşekkür ediyorum. Çok çok yararlandım.
Ancak, biliyorsunuz ki verdiğiniz bir çok cevapta, 2001 yılından bu yana tapu dairesinde tescilli yönetim planları olmasına rağmen bunu göz ardı ederek, 29 Temmuz 2007 de 4 ayrı parsel için ortaya konulan, tapuya da tescil edilmemiş bir tek yönetim planı adı altındaki bir belgenin, yönetim planı olarak hukuki hiçbir geçerliliğinin olmadığını yazmıştınız.
Ayrıca bunu ortaya koyan yönetimin de o zamanki Yargıtay kararlarına göre hukuken geçerli olmadığını belirtmiştiniz.
En son verdiğiniz cevapta ise, böyle bir belgenin 28 Kasım 2007-28 Mayıs 2008 tarihleri arasında yapılan bir toplantıda tartışılmasında, hatta oylanmasında hiçbir sorun olmadığını belirtiyorsunuz.
1) 5711 Sayılı Kanunla, mevcut yönetim planlarının kanuna uyarlanması sözkonusu olduğuna göre, tapuya tescil ettirilememiş, daha doğrusu tapu sicil müdürlüğünün bu belge kendi iç işinizi ilgilendirir diyerek kabul etmediği bu belge hukuken geçerli bir yönetim planı niteliğinde olmamasına rağmen, yasanın hükmünü yerine getirmek üzere nasıl oluyor da, bir yönetim planı imiş gibi tartışmaya konu olabiliyor? Oylanabiliyor? Diyorsunuz. Bunu anlamış değilim. Yasa yönetim planlarının uyarlanmasını hükme bağlamıyor mu?
2) “Mevcut site yönetimince, yönetim planı değişikliğine ve yeni yönetim seçimine ayni gündem maddeleri içersinde yer verilen ve 19 gündem maddesi ihtiva eden, yönetimce olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı başlığı konulan bir toplantı hukuken geçerli olur mu? Hukuki dayanakları nedir?” şeklindeki bir sorumda, ta başından itibaren yönetim planlarının 5711 Sayılı Kanun’a uyarlanmak için yapılması gereken olağanüstü toplantıdan bahsetmiş olmama rağmen, bu soruma yine 7 Haziran 2008 tarihli cevabınızda “Bu soruyu 28 Kasım 2007 'den önce yapılan bir toplantı için soruyorsanız hukuken geçerli olmayan bir toplantıyı konuşuyoruz demektir.” şeklinde bir cevap vermektesiniz.
Bu soruyu, hukuken geçerli olmadığı daha önceleri tarafınızdan ortaya konulmuş olan bir belgenin, yönetim planı imiş gibi 5711 Sayılı Kanuna uyarlanması amacıyla, 28 Kasım 2007-28 Mayıs 2008 tarihleri arasında (18 Mayıs 2008 tarihinde) olağanüstü toplantı adı altında yapılan bir toplantı için sormuştum. Verdiğiniz cevaptan çıkarabildiğim sonuç, sanki böyle bir toplantı 28 Kasım 2007 tarihinden sonra yapılmış ıse, neyi amaçlarsa amaçlasın hukuken geçerli olacaktır gibi geliyor bana. Yanlış ise bunu düzeltmenizi istirham ediyorum.
3) Buna ilişkin bir başka öğrenmek istediğim de, böyle bir olağanüstü toplantının; a) esas tapuya tescilli yönetim planını 5711 Sayılı Kanuna uyarlamak değil de, tapuya tescil edilmemiş olan ve yönetim planı niteliğinde olmayan bir belgenin 5711 Sayılı Kanuna uyarlanması amacıyla yapılıp yapılamayacağı, ayrıca, b) Yeni yönetim kurulunun da seçilmesini ihtiva eden 19 adet gündem maddesini ihtiva edip etmeyeceğidir.?
Oysa 5 Şubat 2008 tarihinde Yengeç rumuzlu üyeye verdiğiniz cevapta “Olağansütü Genel Kurul'un Tek Gündem Maddesi Yönetim Planı Değişikliği Olmalı.” ifadenizi burada dile getirmeyi uygun görüyorum.
4) Bu ifadenizin yasal dayanağını nerede bulabileceğim hakında beni bilgilendirirseniz sevinirim.
5) Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 33 – “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir;” hükmünü ihtiva ediyor.
Buradaki “bir ay” ve “altı ay sözcükleri ile ne anlatılmak isteniyor? Yani bir başlangıç noktasından itibaren ya bir ay olur, ya da altı ay olur düşünüyorum.
Beni en kısa zamanda aydınlatacağınızı umuyor, saygılar sunuyorum.
Sayın Admin Merhaba,
Katkılarınız için tekrar teşekkür ediyorum.
Ancak yine bir tereddütümü gidermek .stiyorum. Ne olur beni affedin.
1) Bazı sorularıma verdiğiniz 3 Haziran 2008 tarihli cevapta " b) Her sayfada tüm maliklerin veya maliklerin noter vekaleti verdiği kişi veya kişilerin imzası var mıdır?" ifadesi yer almaktadır. Bu ifade, yönetim planı değişikliği için gerekli olan şartlardan biri olarak belirtilmiştir. Buradaki vekalet mutlaka noter vekaleti mi olmalıdır. Eğer öyleyse yasal dayanağı nedir?
2) 13 Haziran tarihli mektubumda gönderdiğim sorulara olan cevap çabuklaştırılırsa çok çok makbule geçecektir.
Saygılarımla
Sayın Admin Tekrar merhaba.
13 Hazıran 2008 tarihli mektubuma cevap vermeyi düşünüyormusunuz bilemiyorum ama, şu iki konuda bilgilenmeme acilen çok ihtiyaç bulunmaktadır.
1) Bazı sorularıma verdiğiniz 3 Haziran 2008 tarihli cevapta " b) Her sayfada tüm maliklerin veya maliklerin noter vekaleti verdiği kişi veya kişilerin imzası var mıdır?" ifadesi yer almaktadır. Bu ifade, yönetim planı değişikliği için gerekli olan şartlardan biri olarak belirtilmiştir. Buradaki vekalet mutlaka noter vekaleti mi olmalıdır. Eğer öyleyse yasal dayanağı nedir?
2) 5 Şubat 2008 tarihinde Yengeç rumuzlu üyeye verdiğiniz cevapta “Olağansütü Genel Kurul'un Tek Gündem Maddesi Yönetim Planı Değişikliği Olmalı.” demiştiniz. Bu ifadenizin yasal dayanağını nerede bulabileceğim hakında beni bilgilendirirseniz sevinirim.
3) Hukuken yasal olmadığını düşündüğümüz bir site yönetimi, başka amaç için koydukları ek ödemeyi haklı olarak ödemedikleri için bazı site sakinlerinin elektriklerini kesmiştir. Elektrik TEDAŞA devredilmemiş bir trafodan sağlanmaktadır. Elektrik borcu olmadığı halde elektrikleri kesilen bu site sakinleri elektriklerinin sabahtan akşama açtırılabilmesi için nereye baş vurmalıdırlar. Bu duruma 3091 uygulanır mı?
Herkes için hayati olan bu sorularıma acilen cevap verilirse çok makbule geçecektir.
Saygılarımla.
Sayın Mühendis ,


Bir süre tatil yaptım. O sebeple bazı sorular gözümden kaçmış.

Şimdi 13 Hazirandan itibaren sorularınızı yanıtlamaya çalışacağım.

Yalnız sadece sorduğunuz sorulara cevap veriyorum. Yapınızın toplu yapıya uygun olup olmadığını başka konu başlıkları altında incelemiştik.
Alıntı
Ancak, biliyorsunuz ki verdiğiniz bir çok cevapta, 2001 yılından bu yana tapu dairesinde tescilli yönetim planları olmasına rağmen bunu göz ardı ederek, 29 Temmuz 2007 de 4 ayrı parsel için ortaya konulan, tapuya da tescil edilmemiş bir tek yönetim planı adı altındaki bir belgenin, yönetim planı olarak hukuki hiçbir geçerliliğinin olmadığını yazmıştınız.
Ayrıca bunu ortaya koyan yönetimin de o zamanki Yargıtay kararlarına göre hukuken geçerli olmadığını belirtmiştiniz.
En son verdiğiniz cevapta ise, böyle bir belgenin 28 Kasım 2007-28 Mayıs 2008 tarihleri arasında yapılan bir toplantıda tartışılmasında, hatta oylanmasında hiçbir sorun olmadığını belirtiyorsunuz.
1) 5711 Sayılı Kanunla, mevcut yönetim planlarının kanuna uyarlanması sözkonusu olduğuna göre, tapuya tescil ettirilememiş, daha doğrusu tapu sicil müdürlüğünün bu belge kendi iç işinizi ilgilendirir diyerek kabul etmediği bu belge hukuken geçerli bir yönetim planı niteliğinde olmamasına rağmen, yasanın hükmünü yerine getirmek üzere nasıl oluyor da, bir yönetim planı imiş gibi tartışmaya konu olabiliyor? Oylanabiliyor? Diyorsunuz. Bunu anlamış değilim. Yasa yönetim planlarının uyarlanmasını hükme bağlamıyor mu?

Resmi Gazete'nin 28 Kasım 2007 tarih ve 26714 sayılı nüshasında yayımlanarak yürürlüğe konulan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun bazı maddelerinde değişiklik yapılmasına dair bir örneği ekli 5711 sayılı Kanunun Tapu İdaresini ilgilendiren hükümleri mevcuttur.

T.C. BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığı Sayı : B. 09. 1. TKG0100001-/073-
Konu: Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Hk. Genelge No: 1651 2008/1 -------------------TAPU VE KADASTRO ….. BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜNE yazılmış genelge şu hususları da içerir.

Bu genelgenin C- Toplu Yapılarda Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti Tesisi ve Tescili ve D- Ortak yerlerin tescili bentlerinde ;

5711 sayılı Kanunun 22 nci maddesi ile; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa 65 inci maddeden sonra gelmek üzere "Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler" başlıklı "Dokuzuncu Bölüm" altında mevcut 66 ve 67 nci maddeler, 75 ve 76 ncı maddeler olarak teselsül ettirilerek, Kanuna 66 ila 74 üncü maddeler ilave edilmiştir.
1- Toplu yapılarda kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi;
634 sayılı Kanunun 66 ncı maddesinde, toplu yapının tarifi yapılmakta, toplu yapılarda kat irtifakı ile kat mülkiyeti tesisine açıklık getirilmektedir.

Buna göre; vaziyet planında gösterilmiş olması koşuluyla, toplu yapının bir veya birden fazla imar parseli üzerinde inşası mümkündür. Ancak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri,
sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı, birbirine bitişik ve komşu olmaları koşulu getirilmiştir. Parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan,
yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için vaziyet planında gösterilmesi koşuluyla bu şart aranmayacaktır.
İbraz edilen mimari projelerin vaziyet planında aralarında sınır veya komşuluk ilişkisi bulunmayan ve buna bağlı olarak toplu yapı ilişkisi kurulmamış imar parselleri üzerinde toplu yapı ilişkisi nedeniyle kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi ve buna bağlı yönetim planı işletilmesi talepleri kabul edilmeyecektir.
Toplu yapı birden fazla imar parseli üzerinde ise; kat irtifakı veya doğrudan kat mülkiyeti tesisi talepleri her imar parseli için ayrı ayrı sonuçlandırılacaktır.
2- Kat irtifakı tesis edilmiş toplu yapılarda tamamlanan yapıların cins değişikliği, kat mülkiyeti tesisi ve tescili;
Birden fazla bağımsız bölümün mevcut olduğu blok tipi yapılarda ilgili blok’un tamamlandığına ilişkin yapı kullanma izin belgesinin ibrazı halinde o blok’un cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevrilmesi, yaygın kat mülkiyetine tabi tek bağımsız bölümlü yapılarda ise bağımsız bölüm veya bölümlerin yapı kullanma izin belgelerinin ibrazı halinde ilgili bağımsız bölüm/bölümlerin cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevrilmesi talepleri karşılanacaktır.
Kısmi kat mülkiyeti tesisinde, ilgili bağımsız bölüm/bölümlerin beyanlar hanesine “Bu bağımsız bölüm/Bu blok kat mülkiyetine çevrilmiştir. …/…/200. tarih… yev.” şeklinde belirtme yapılacaktır. Ancak, her imar parseli içinde bulunan yapıların tamamı için yapı kullanma izin belgesi ibraz edilmedikçe kat mülkiyeti kütük sayfalarında mevcut anagayrimenkul sütunundaki vasfının yazıldığı bölümde değişiklik yapılmayacaktır. Anagayrimenkul kütük sayfasının niteliği sütununda mevcut olan “Arsa” vasfı aynen korunarak devamına kısmi olarak kat mülkiyeti tesis edilen yapıların cins değişikliği gösterilecektir.



D- Ortak yerlerin tescili;
1- Kanunun 67 nci maddesinde ortak yer, “Toplu yapı kapsamında bulunan birden
çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya
bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır” şeklinde
tarif edilmiştir.
Buna göre; Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin veya bağımsız bölümlerin (Ortak yerler) mülkiyet sütununa, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir. Ortak yerden faydalanan parseller ve/veya bağımsız bölümlerin beyanlar hanesine, ortak yer olarak tahsis edilen
parsel ve/veya bağımsız bölümlerin numaraları ile hangi parsel ve/veya bağımsız bölümlerle ortak yer olduğuna dair belirtme yapılır.
2- Kanunun 3 üncü maddesi ile 634 sayılı Kanunun 10 uncu maddesine eklenen ilave fıkra ile "Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan "bağımsız bölümlerin numaraları" yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus
bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir." hükmü getirilmiştir. Buna göre, tek parsel üzerine inşa olunan yapılarda da ortak yararlanmaya tahsis edilen bölümlerin mülkiyet sütununa faydalanan bağımsız bölümlerin numaraları yazılır. Faydalanan bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde ise ortak yer olarak tahsis edilen bağımsız bölümlerin numaraları ile hangi bağımsız bölümlerle ortak yer olduğuna dair belirtme yapılır.

denilmektedir.

Şimdi buna uyan "toplu yapı" özelliklerini taşıyan yapılarda

Bu genelgenin E- Yönetim planı bendinde ;


Kanunun (5711 Sayılı Kanun ile değişen 634 Sayılı Kanunun 70. maddesi kastediliyor. ) 70 inci maddesi ile; “Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.” hükmü getirilmiş olup, buna göre; toplu yapı kapsamında talep edilecek kat irtifakı veya doğrudan kat mülkiyeti tesislerinde, her parsel için ayrı yönetim planı istenmeyecek, tamamını kapsayan aynı yönetim planı her parselin kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi işlemi sırasında kullanılacaktır.
Toplu yapılara ilişkin düzenlenen yönetim planı değişikliği; Kanunun 69 uncu maddesinde tariflenen toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu ile mümkün olduğundan, yönetim planı değişikliği talepleri bu doğrultuda karşılanacaktır.
5711 sayılı Kanunun geçici 3. maddesi ile “Bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu kanun hükümlerine uyarlanır….” Hükmü nedeniyle bu kanunun yürürlük tarihi olan 28/11/2007 tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu kanun hükümlerine uyarlanma zorunluluğu getirildiğinden, bu süre içerisinde yönetim planı değişikliği yapılarak mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğunun (Yarıdan bir fazlasının) imzası ile yapılan yönetim planının tapu siciline işletilmesi taleplerinde, Kat Mülkiyeti kurulması için yapılan cins değişikliği işlemi sırasında
düzenlenen krokide toplu yapıların tümünün gösterilmiş olması yanında bu yapılar arasındaki toplu yapı ilişkisinin belirlenebilmesine imkan sağlayabilecek nitelikte bir vaziyet planının da mevcut olması halinde yönetim planı değişikliğinin tapu siciline işletilmesi talepleri sırasında ayrıca toplu yapı ilişkisini gösteren vaziyet planının aranılmaması, Ancak daha önce yapılan cins değişikliği işlemi sırasında düzenlenen krokide toplu yapıların tümünün gösterilmemiş olması ve ayrıca toplu yapı ilişkisini gösteren bir vaziyet planının da mevcut bulunmaması halinde ise ilgili belediyeden tasdikli toplu yapı ilişkisini gösteren vaziyet planının aranılması gerekmektedir.


Şimdi gelelim sorularınıza ;

Alıntı
Ancak, biliyorsunuz ki verdiğiniz bir çok cevapta, 2001 yılından bu yana tapu dairesinde tescilli yönetim planları olmasına rağmen bunu göz ardı ederek, 29 Temmuz 2007 de 4 ayrı parsel için ortaya konulan, tapuya da tescil edilmemiş bir tek yönetim planı adı altındaki bir belgenin, yönetim planı olarak hukuki hiçbir geçerliliğinin olmadığını yazmıştınız.
Ayrıca bunu ortaya koyan yönetimin de o zamanki Yargıtay kararlarına göre hukuken geçerli olmadığını belirtmiştiniz.
En son verdiğiniz cevapta ise, böyle bir belgenin 28 Kasım 2007-28 Mayıs 2008 tarihleri arasında yapılan bir toplantıda tartışılmasında, hatta oylanmasında hiçbir sorun olmadığını belirtiyorsunuz.
1) 5711 Sayılı Kanunla, mevcut yönetim planlarının kanuna uyarlanması sözkonusu olduğuna göre, tapuya tescil ettirilememiş, daha doğrusu tapu sicil müdürlüğünün bu belge kendi iç işinizi ilgilendirir diyerek kabul etmediği bu belge hukuken geçerli bir yönetim planı niteliğinde olmamasına rağmen, yasanın hükmünü yerine getirmek üzere nasıl oluyor da, bir yönetim planı imiş gibi tartışmaya konu olabiliyor? Oylanabiliyor? Diyorsunuz. Bunu anlamış değilim. Yasa yönetim planlarının uyarlanmasını hükme bağlamıyor mu?

Şimdi 5711 Sayılı Kanunun Geçici 3. maddesi toplu yapı tanımına uyan yerleşkeler için birden fazla ada , parselden oluşuyorsa "toplu yapı" adı altında birleşerek tek bir yönetim planı oluşturmasına imkan sağlıyor. Nedir bu süre ? Kanunun yayınlandığı tarihten itibaren 6 ay boyunca salt çoğunluk ( toplu yapıya esas alınacak tüm bağımsız bölümlerin kat maliklerinin salt çoğunluğu ile kabul edilebilecek bir yönetim planının tapuya tescili konusu ) ile kabul edilecek yeni yönetim planının tapuya tescili, 6 aydan sonra ise yine tüm kat maliklerinin 4/ 5 çoğunluğu ile kabul edilebilecek yeni yönetim planının tapuya tescili.

Daha önce tartışmasını yaptığımız 5711 Sayılı kanunun yayımından önce ( yani 28 Kasım 2007'den önce) birden fazla ada ve parselin tek bir yönetim planı altında tapuya tescili mümkün olmadığından , şekil olarak eksik veya tam ( bu şekil şartlarını yazmıştık diğer sorularınızda) kat malikleri tarafından 4/5 çoğunluk ile ( tüm maliklerin 4/5' ini kastediyorum) yeni hazırlanmış bir yönetim planının tapu dairesi tarafından tescili mümkün olmamakta dolayısı ile "yönetim planı" adı altında hazırlanan bu belgenin , "yönetim planı" olarak bir özelliği bulunmamakta hukuki geçerliliği bulunmamaktadır. Ancak bu hazırlanmış belgenin her sayfası kimlerse onlar hangi kat malikleri tarafından imzalanmış ise onları bağlayan bir belge halini almaktadır. İmzalamayanlar ile sonradan bağımsız bölüm iktisap edenleri bağlamaz. Ayrıca tabiki birden fazla parselden oluşan tek bir yönetimin de o tarihte olması mümkün değildir. Dolayısı ile ilgili yönetim kurulu da yasal değildir. Sizin deyiminizle "tapuya tescil ettirilememiş, daha doğrusu tapu sicil müdürlüğünün bu belge kendi iç işinizi ilgilendirir diyerek kabul etmediği bu belge" nin kabul edilmeme sebebi birden fazla parselde tek bir yönetim planı hazırlanmasının henüz o tarihte mümkün olmamasıdır. Tapu Müdürlüğü öncelikle bu sebepten kabul etmemiş ve tescile koymamıştır. Burada belge üzerindeki diğer eksik hususlar bulunabilir, imzalar tam olmayabilir, tescil anında tüm malikler tapuda olmayabilir vs. ama bunlardan önemlisi söylediğim konudur.

Şimdi, bu tarihten önce "site "olarak tabir ettiğiniz ve birden fazla parselden oluşan yerleşkenin blok sayısı kadar veya blokların bazıları tek bağımsız bölümden oluşyorsa bunların toplamı kadar bir yönetim planı vardır. Teknik olarak böyle . Veya iki adet parsel varsa herbirinin kendi içelerindeki blokları veya tek bağımsız bölümden oluşan yapıları kapsayan birer yönetim planı olabilir. Bu yönetim planları tapuda tescilli yönetim planlarıdır.

5711 Sayılı Kanunun Toplu Yapıları düzenleyen 9 . bölümü ve kanunun geçici 3. maddesi yönetim planlarının kanuna uyarlanması durumunu ortaya çıkardığından tek bir yönetim planı metninde eski yönetim planları toplanacak ve değişen 634 sayılı kanunun tüm maddelerine uyumlu hale getirilecektir. Bunun yapılması zorunlu olmamakla beraber bu tip yapılarda yönetim fonksiyonunun düzgün işlemesi için çok gereklidir. Bu yeni yönetim planı metni taiki daha önce tapuda kayıtlı olan yönetim planı metinlerini içerecek, kanuna aykırı olan maddeler değiştirilerek yeni kanunun öngörüğü hale getirilecek ve bazı metinler çıkarılıp bazı metinler eklenebilelecektir. Eklenen bu metinler her blok yapının yönetim planında veya tek bir parselin yönetim planında daha önce yazmayan örneğin ortak tesislerin tanımı, bir takım sorumluluk maddeleri vs. olarak kanunun her bir maddesinde yazılmış olan kanun metinlerinden ve kesinleşmiş yargı kararlarından oluşan derlemeler olabilir.

Bu yeni yönetim planı metni o tarihteki yönetimler (birden fazla parseldeki ) ve yöneticiler tarafından beraberce hazırlanacak ve kat maliklerine ilan edilecektir. Bu ilanda yeni yönetim planının hazırlanmasının gereği , dayanağı ve yararları da bir önyazı ile anlatılabilecektir. Bu yeni yönetim planını metninin ( şu an adı yeni yönetim planı taslağıdır) kat maliklerince tartışılıp oylanması için tek bir gündem maddesi olan bir Olağanüstü Genel Kurul Tertip edilecektir. Bu olağanüstü genel kurul her bir parselin yöneticisi veya yönetim kurulu tarafından ayrı ayrı tertip edilebileceği gibi her bir parselin kat maliklerinin aynı yer ve saatte diğer parsellerin kat maliklerinin de bulunduğu bir olağanüstü genel kurulda toplanmaları da mümkündür. ( Aynı söylemim adalar içinde geçerlidir.) Bu olağanüstü genel kurulda genel kurulun gündeminin hazırlanış biçimine göre yeni yönetim planı taslağının tüm parsellerin tüm kat maliklerinin 4/5 'inin kabul oyuyla kabul edilmesi mümkündür. Bu kabul oylaması yönetim planı taslağının her bir maddesi için ayrı ayrı yapılabilir veya tümü için toptan yapılabilir. Oylama öncesinde mevcut taslağın madde veya maddelerinin tartışmaya açılması da gündemin hazırlanış şekline göre mümkündür. Ancak önemli olan kabul oylarının tüm ada veya parsellerde yani toplu yapı tanımına uyan yerleşkenin tüm maliklerinin 4/5'inin kabulu ile yapılmasıdır. Bna ek olarak da sonradan sorun yaşanmaması için her ada veya her parselin kendi kat maliklerinin kabul oyununda ilgili ada veya parseldeki tüm maliklerinin 4/5'i tarafından kabul edilmesinin de doğru olacağını ifade ederim. Yani çoğunluk her parsel olarak ayrı ayrı aransın sonra tüm parsele vaya adalardaki tüm maliklerin çoğnluğu aransın. Yönetim planı değişiminin çoğunluğu kanunun 70 . maddesine göre 4/ 5 dir.
Yönetim plânı ve değiştirilmesi MADDE 70- Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.
Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.

Ancak 5711 Sayılı Kanunun Geçici 3. maddesine göre kanunun yayımından itibaren 6 ay boyunca ( 28 Kasım 2007 - 28 Mayıs 2008 ) tarihleri arasında bu olağanüstü genel kurulun oylama çoğunluğu 4/ 5 değil, salt çoğunluktur.

GEÇİCİ MADDE 3- Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim plânları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu Kanun hükümlerine uyarlanır. Yönetim plânında bu yönde değişiklik yapılması için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim plânı değişip buna göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim plânının değişimini takip eden üç ay içinde yapılır.


İşte 5711 Sayılı Kanunun yürülüğe girmesinden sonra bu tip metinler artık birden fazla parselden veya adadan oluşan yerleşkelerde yönetimler tarafından hazırlanabilir, kat malikleri tarafınadan belirttiğim çoğunluklarla kabul edilebilir ve tapuya tescil edilebilir.

İşte bu sebeplerden ;

En son verdiğim cevapta ise, böyle bir belgenin 28 Kasım 2007-28 Mayıs 2008 tarihleri arasında yapılan bir toplantıda tartışılmasında, hatta oylanmasında hiçbir sorun olmadığını belirtiyorum.
1) 5711 Sayılı Kanunla, mevcut yönetim planlarının kanuna uyarlanması sözkonusu olduğuna göre, tapuya tescil ettirilememiş, daha doğrusu tapu sicil müdürlüğünün bu belge kendi iç işinizi ilgilendirir diyerek kabul etmediği bu belge hukuken geçerli bir yönetim planı niteliğinde olmamasına rağmen, yasanın hükmünü yerine getirmek üzere, bir yönetim planı imiş gibi tartışmaya konu olabiliyor , Oylanabiliyor, diyorum.

Hatta ve hatta düzeltiyorum 28 Kasım 2007-28 Mayıs 2008 tarihleri arasında salt çoğunluk ile bu yapılmamışsa 28 Mayıs 2008 tarihinden sonra herhangi bir son tarih olmaksızın tüm kat maliklerinin yukarıda belirttiğim gibi 4/ 5 çoğunluğu ile yeni hazırlanacak yönetim planı taslakları kat maliklerinin olağanüstü kurullarında kabul edilerek tapuya tescil ettirilebilir.
Alıntı
2) “Mevcut site yönetimince, yönetim planı değişikliğine ve yeni yönetim seçimine ayni gündem maddeleri içersinde yer verilen ve 19 gündem maddesi ihtiva eden, yönetimce olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı başlığı konulan bir toplantı hukuken geçerli olur mu? Hukuki dayanakları nedir?” şeklindeki bir sorumda, ta başından itibaren yönetim planlarının 5711 Sayılı Kanun’a uyarlanmak için yapılması gereken olağanüstü toplantıdan bahsetmiş olmama rağmen, bu soruma yine 7 Haziran 2008 tarihli cevabınızda “Bu soruyu 28 Kasım 2007 'den önce yapılan bir toplantı için soruyorsanız hukuken geçerli olmayan bir toplantıyı konuşuyoruz demektir.” şeklinde bir cevap vermektesiniz.
Bu soruyu, hukuken geçerli olmadığı daha önceleri tarafınızdan ortaya konulmuş olan bir belgenin, yönetim planı imiş gibi 5711 Sayılı Kanuna uyarlanması amacıyla, 28 Kasım 2007-28 Mayıs 2008 tarihleri arasında (18 Mayıs 2008 tarihinde) olağanüstü toplantı adı altında yapılan bir toplantı için sormuştum. Verdiğiniz cevaptan çıkarabildiğim sonuç, sanki böyle bir toplantı 28 Kasım 2007 tarihinden sonra yapılmış ıse, neyi amaçlarsa amaçlasın hukuken geçerli olacaktır gibi geliyor bana. Yanlış ise bunu düzeltmenizi istirham ediyorum.

18 mayıs 2008 tarihinde gerçekleşen olağanüstü genel kurulda eğer yönetim planı değişikliği veya uyarlanması maddesi varsa , diğer gündem maddeleri ancak bu yönetim planı değişikliğini destekleyen maddeler olabilir. Örneğin.
1. Açılış
2.Saygı Duruşu
3. Yeni Yöneim Planı Hazırlığının Nedenleri, Gerekçeleri, Faydaları , Kanunun İlgili MAddelerinin Yönetim Kurulu Başkanları veya Yöneticileri veya Bir Hukukçu Tarafından Açıklanması.
4. Yeni Yönetim Planı Taslağı Üzerinde Kat Maliklerinin Görüşlerinin Alınması,
5. Yeni Yönetim Planı Taslağının Tüm Maddelerinin Aynı Anda Oylanması ( veya Tek Tek Maddelerinin Oylanması)
6. Yeni Yönetim Planı Taslağının Kabulü Halinde bazı kişilere yönetim planı taslağının tapuya tescil edilmesi için noter vekaleti verilmesi hususlarının görüşülmesi ve oylanması

gibi yönetim planı değişikliğini ilgilendiren maddeler olabilir.

Bu toplantıda bütçe , tahmini işletme projesi kabulü, yönetici seçimi veya ibrası gibi olağan toplantıları ilgilendiren başkaca maddeler olamaz. Olağanüstü toplantı gündemi şartlarına ve yasaya aykırıdır. Bu tip toplantının sonuçları da yasal hüküm doğurmaz. Ne zaman yasal hükün doğurmaz. Mahkemece toplantının veya herhangi maddesinin iptaline yönelik karar verilmesine kadar doğurmaz. Herhangi bir kat maliki karar iptalini sulh mahkemesinden isteyebilir. Dolayısı ile yönetim planı değişikliği kararı da sakata uğrayabilir.

Alıntı
3) Buna ilişkin bir başka öğrenmek istediğim de, böyle bir olağanüstü toplantının; a) esas tapuya tescilli yönetim planını 5711 Sayılı Kanuna uyarlamak değil de, tapuya tescil edilmemiş olan ve yönetim planı niteliğinde olmayan bir belgenin 5711 Sayılı Kanuna uyarlanması amacıyla yapılıp yapılamayacağı, ayrıca, b) Yeni yönetim kurulunun da seçilmesini ihtiva eden 19 adet gündem maddesini ihtiva edip etmeyeceğidir.?
Oysa 5 Şubat 2008 tarihinde Yengeç rumuzlu üyeye verdiğiniz cevapta “Olağansütü Genel Kurul'un Tek Gündem Maddesi Yönetim Planı Değişikliği Olmalı.” ifadenizi burada dile getirmeyi uygun görüyorum.


Bakın bu sorunuza yukarıda cevap verdim. Böyle bir olağanüstü toplantının; a) esas tapuya tescilli yönetim planını 5711 Sayılı Kanuna uyarlamak değil de, tapuya tescil edilmemiş olan ve yönetim planı niteliğinde olmayan bir belgenin 5711 Sayılı Kanuna uyarlanması amacıyla yapılabilir. Ayrıca, b) Yeni yönetim kurulunun da seçilmesini ihtiva eden 19 adet gündem maddesini ihtiva edemez. Oysa 5 Şubat 2008 tarihinde Yengeç rumuzlu üyeye verdiğiniz cevapta “Olağanüstü Genel Kurul'un Tek Gündem Maddesi Yönetim Planı Değişikliği Olmalı.” ifadem geçerlidir. Değişmemiştir.
Alıntı
4) Bu ifadenizin yasal dayanağını nerede bulabileceğim hakında beni bilgilendirirseniz sevinirim.

Eğer burada işaret ettiğiniz ifade “Olağanüstü Genel Kurul'un Tek Gündem Maddesi Yönetim Planı Değişikliği Olmalı.” ifadesi ise;

Kat Mâlikleri Kurulu kararlarında gündeme bağlılık kuraldır. KMK. md: 29/2'ye göre olağanüstü toplantının sebebinin de bildirilmesi şart koşulduğu için, toplantıda alınacak kararların, bildirilen sebeblerle sınırlı olması gerektiği kabul edilmelidir. (Y. 18. HD., 27.03.1992, E. 1992/985, K. 199992/2006.)

Yani bu sebep yönetim planı değişikliği ise tabi ki bununla ilgili olmayan diğer gündem maddeleri toplantıya eklenemez.
Alıntı
5) Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 33 – “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir;” hükmünü ihtiva ediyor.
Buradaki “bir ay” ve “altı ay sözcükleri ile ne anlatılmak isteniyor? Yani bir başlangıç noktasından itibaren ya bir ay olur, ya da altı ay olur düşünüyorum.
Beni en kısa zamanda aydınlatacağınızı umuyor, saygılar sunuyorum.


V - Hakimin müdahalesi: Madde 33 - Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. (md:17)

Bu maddeyi açıklıyorum;

kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde,
toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ,
veya kurul toplantısına katılsın veya katılmasın her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ,

anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir.

kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.

Burada söz konusu olan altı ay. Tüm maddelerde bir mantık aramayın. Ancak beklememekte fayda var. Çünkü alınan kararlar geriye dönüşü çok güçleştirecek sonuçlara sahip olabilirler. Örneğin yeni bir tesis yapımı, yönetim planının tapuya tescili. Kat malikleri mahkeme kararından sonra zarar görebilirler.
Alıntı
1) Bazı sorularıma verdiğiniz 3 Haziran 2008 tarihli cevapta " b) Her sayfada tüm maliklerin veya maliklerin noter vekaleti verdiği kişi veya kişilerin imzası var mıdır?" ifadesi yer almaktadır. Bu ifade, yönetim planı değişikliği için gerekli olan şartlardan biri olarak belirtilmiştir.
Buradaki vekalet mutlaka noter vekaleti mi olmalıdır. Eğer öyleyse yasal dayanağı nedir?
Yeni Yönetim planının tapuya tescili sırasında tescil memuru imzası olan kat maliklerinin kendisini ( yani tamamını ) görmek isteyecektir. Bu çoğu zaman mümkün değildir. Bu sebeple yönetim planının tapuya tescili sırasında bir veya birkaç kişiye yönetim planı taslağında olumlu oy kullanan kat maliklerininin herbiri tapu müdürlüğünde bulanamayacaklarsa noterden bir vekalet vermeleri gereklidir.
Kastedtiğim vekalet budur. Noterden olmalıdır. Tescil işlemine yönelik bir vekalettir.
Yasal dayanağı kolay . Tapu işlemlerini ya şahsın kendisi veya noter vekaleti verdiği kişi veya kişiler onun namına yapar. Gayrimenkul hukukuna yönelik bir işlemdir.

Eğer kat maliklerinin kendileri olağangenel kurulda bulunmayacaklarsa bizim kullandığımız sıradan bir vekalet evrağını 3. kişilere verebilirler. Ancak yönetim planı değişikliği belirttiğim çounluklar ile gerçekleşmiş ise yine bu noter vekaletini vermek zorundadırlar. (Kendileri tapuya gitmeyeceklerse eğer)
Alıntı
3) Hukuken yasal olmadığını düşündüğümüz bir site yönetimi, başka amaç için koydukları ek ödemeyi haklı olarak ödemedikleri için bazı site sakinlerinin elektriklerini kesmiştir. Elektrik TEDAŞA devredilmemiş bir trafodan sağlanmaktadır. Elektrik borcu olmadığı halde elektrikleri kesilen bu site sakinleri elektriklerinin sabahtan akşama açtırılabilmesi için nereye baş vurmalıdırlar. Bu duruma 3091 uygulanır mı?
2)
Sabahtan akşama elektirik açılabilir mi bilmiyorum ancak bir ihtarname gönderin. Site yönetiminin yaptığı iş yasal değildir. Ayrıca suç duyurusunda bulanabilirsiniz. Gidin elektriğinizi kendiniz açın. Böyle bir uygulamaya hakları yoktur.

Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkındaki Kanun bu duruma uygulanabilir.

Saygılarımla,

Sa Admin,
Cevaplarınız için çok çok teşekkür ediyorum. Doğrusunu söylemek gerekirse, bir üyeniz olarak bana çok büyük katkılarınız oldu. Böyle bir siteyi keşke 28 Kasım 2007 den önce kurabilseydiniz diye düşünmekten kendimi alamadım.
Ancak verdiğiniz bunca yanıta rağmen iki küçük husus kafamda bulanık gibi duruyor.
Onlar da şunlar;
1)28 Kasım 2007 tarihinden önce (Yrg.18. H.D. 2.2.1998 E. 717, K. 556) Yargıtay kararı ile, sizlerin verdiğiniz cevapta yazmış olduğunuz (Y.18. HD. 27.09.1993. E. 1993/7647, K. 1993/10020) Yargıtay kararı geçerli olduğuna göre, sizin de cevaplarınızda Hayır. 28 Kasım 2007 tarihine kadar yapılmış olan bu parsellerin toplu yapı kapsamında birleştirilmesi işlemi tabiki ilgili yargıtay kararlarına aykırıdır. şeklindeki ifadeniz gayet açık olduğu halda, 29.07.2007 tarihinde "birden fazla parsel üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz hükmü" dikkate alınmaksızın oluşturulmuş olan bir site yönetimi nasıl oluyor da daha hala hukuken geçerli olabiliyor, hala kararlar alabiliyor. Bunu anlamış değilim.
2) Yine cevabınızda "Yargıtay 5. Hukuk Dairesi tarafından da verilmiş “………..eksik imzalı ve tapuya verilmemiş bir yönetim planı, yasal yönden geçerli sayılmayacağına göre, bunun iptali de söz konusu olamaz." kararı tabi ki geçerlidir. Bu karar 28 KAsım 2007 tarihinden sonra yapılmış işlemler için de geçerlidir. ifadenize göre, 30-40 kat maliki bulunan sitelerde yönetim planının eksik imzalı olmaması gerekir sonucuna varabilir miyiz? Yani, bu gibi sitelerde, Tapu Sicil Müdürlüğüne Tescil ettirmemenin yanı sıra, eksik imza da yönetim planının geçersiz olabileceğine ilişkin bir etkendir, şeklinde düşünebilir miyiz?

Verdiğiniz cevaplar için tekrar çok teşekkür ediyorum. Saygılarımla.

Onlar da şunlar;
1)28 Kasım 2007 tarihinden önce (Yrg.18. H.D. 2.2.1998 E. 717, K. 556) Yargıtay kararı ile, sizlerin verdiğiniz cevapta yazmış olduğunuz (Y.18. HD. 27.09.1993. E. 1993/7647, K. 1993/10020) Yargıtay kararı geçerli olduğuna göre, sizin de cevaplarınızda Hayır. 28 Kasım 2007 tarihine kadar yapılmış olan bu parsellerin toplu yapı kapsamında birleştirilmesi işlemi tabiki ilgili yargıtay kararlarına aykırıdır. şeklindeki ifadeniz gayet açık olduğu halda, 29.07.2007 tarihinde "birden fazla parsel üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz hükmü" dikkate alınmaksızın oluşturulmuş olan bir site yönetimi nasıl oluyor da daha hala hukuken geçerli olabiliyor, hala kararlar alabiliyor. Bunu anlamış değilim.

Böyle bir ifade doğru değil. Eğer ben kullandı isem bile ilk mesajınızdaki ifadelerinizden tespit edemediğim ve diğer mesajlarımızda anlaşılmış sebeplerden ötürü, konuyu algılayamadan kullanmışımdır. Baktım ama göremedim.

Sonuçta bizim de konuyu çok net anladığımız bir biçimde SÖZÜNÜ ETTİĞİNİZ SİTE YÖNETİMİ YASAL DEĞİLDİR. HUKUKEN BİR GEÇERLİLİĞİ YOKTUR. Son mesajımda bu konuyu altı çizili olarak "(BURADA BİR EKSİK KALMIŞ SONRADAN İLAVE EDİYİM DEDİM... İLGİLİ YÖNETİM PLANINA GÖRE SEÇİLMİŞ YÖNETİM KURULU VEYA ÜYELERİNİN "YÖNETİCİ" SIFATI YOKTUR. İŞLEM YAPAMAZLAR. VEKAET AKDİ HÜKÜMLERİ GERÇEKLEŞMEMİŞ OLUR.)" belirtmiştim.

Aldıkları kararlar da geçerli değildir.


2) Yine cevabınızda "Yargıtay 5. Hukuk Dairesi tarafından da verilmiş “………..eksik imzalı ve tapuya verilmemiş bir yönetim planı, yasal yönden geçerli sayılmayacağına göre, bunun iptali de söz konusu olamaz." kararı tabi ki geçerlidir. Bu karar 28 KAsım 2007 tarihinden sonra yapılmış işlemler için de geçerlidir. ifadenize göre, 30-40 kat maliki bulunan sitelerde yönetim planının eksik imzalı olmaması gerekir sonucuna varabilir miyiz? Yani, bu gibi sitelerde, Tapu Sicil Müdürlüğüne Tescil ettirmemenin yanı sıra, eksik imza da yönetim planının geçersiz olabileceğine ilişkin bir etkendir, şeklinde düşünebilir miyiz?

Doğrudur. Yönetim Planı Teşkili için Gerekli Olan İmza Sayısı Tamamlanmıştır. Yani Tapu Tesciline Gidecek Yeterlilikte Bir Hal Almamıştır.

Sözünü Ettiğiniz Yönetim Planı Bu Yönden de Geçersizdir.

Bu arada şunu söyliyeyim. Bu sizin olayınız için geçerli bir husus. Buradaki olayı net bir şekilde yönetim planı değişikliği olarak tanımlamak hatalıdır. Sizin olayınızda bir YÖNETİM PLANI 'nın yaratılması durumu vardır.

Lütfen diğer üyelerimiz bunu yanlış anlamasınlar. Kanuna aykırı bir biçimde Yönetim Planı'nın değiştirilmesi için % 100 bir koşul yani tüm kat maliklerinin kabulü gerekir demiyorum. Yönetim Planı değişimi için gerekli yasal çoğunluk bilinmektedir ki tüm kat maliklerinin (sadece toplantıya katılanların değil) 4/5 çoğunluğudur. Bu durumu savunuyoruz. O değişmiyor.

Bununla beraber Oduncu isimli üyemizle 28 Kasım 2007 tarihinden evvel alınmış bir kararı (daha karar var mı onu da bilmiyorum ya... yani bir olağan genel kurul yapılmış mı bir yöneim planı yapılması için.. bilemiyorum) veya daha doğrusu bir yönetim planı yapılması durumunu konuşuyoruz.

28 Kasım 2007 tarihinden sonra Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 9. Bölümüne yeniden bakmak gerekir. Ve geçici maddeleri değerlendirmek gerekir.
Eğer orada belirtilen toplu yapı tanımına Oduncu isimli üyemizin sitesi uyuyorsa ve kanunun yürülüğe girdiği 28 Kasım 2007 tarihinden sonra bu girişim yeniden başlarsa (eski girişimin bir önemi yok... bu bölümde çok anlatık. o girişim bir çok sebepten hukuki değil, hükümsüz sonuç doğurmuş) ve 28 MAyıs 2008 tarihine kadar olağanüstü genel kurul vasıtası ile yapılırsa ve bu kurulda oylanırsa yönetim planı maddelerinin değişimi veya tamamı için tüm kat maliklerinin sayısının salt çoğunluğu ile kabul edilecek olan yeni yönetim planı tapuya tescil edildiği tarihten itibaren geçerli olur.

Benim nacizane görüşüm budur. Yeni Kanun henüz çıkığı için ne bir yönetmeliği ne de bir hukuk kararı var.. Örnekleyemeyeceğim.

Selamlar,


Verdiğiniz cevaplar için tekrar çok teşekkür ediyorum. Saygılarımla.
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
BLOK KRİTERİ

Alıntı
Eski kmk ve yeni kmk'da bir bloğun blok olarak adlandırılması için en az 8 daireden oluşması gerektiğini belirten bir kanun maddesi veye yargıtay kararı var mı? Çok önemli. Şimdiden teşekkür ediyorum. Ayrıca diğer toplu yapılarla ilgili sorularımı cevaplamanızı heyecanla bekliyorum.
Saygılarımla

Alıntı
Sn. Admin tam anlayamadım. Bir blokta 8'den az daire olursa eski kanuna göre blok olarak sayılmıyor mu?
Sabrınızı rica ediyorum. Ben mi anlayamadım. Kusura bakmayın teşekkürler.


CEVAP
Bir "bloğun" blok olarak nitelendirilebilmesi için bağımsız bölüm sayısı gibi bir kriter yoktur. Bu daha çok İnşaat projesi ve yönetim planında yazılan tanımlama ile ilgilidir.

Kat mülkiyeti kanunu ise daha çok zorunlu olarak yönetici atanması için bağımsız bölüm sayısına atfeder. Bu da zaten kanunda 8 bağımsız bölüm ile ilgili olarak ifade edilmiştir.

3 daireli bir yapıda "blok olarak" tanımlanabilir.

Örnekleri vardır. Mesela "X sitesi 24 bağımsız blok yapı ve 336 bağımsız bölümden ibaret olup, A Blokta 13,......G Blokta 27 ,..., L Blokta 3, O Blokta 14........, Vla 4'de 1 ,Eski Eserde bir bağımsız bölüm mevcuttur. " ifadesi bir yönetim planından alıntıdır.

Dolayısı ile blok sayılmasından çok tanımlanması ve inşaat projesinde belirlenmesi ile ilgilidir.

Netice...

Alıntı
Sn. Admin tam anlayamadım. Bir blokta 8'den az daire olursa eski kanuna göre blok olarak sayılmıyor mu?
Sabrınızı rica ediyorum. Ben mi anlayamadım. Kusura bakmayın teşekkürler.

Hayır yeni de de eskide de böyle bir ifade yoktur." 8 bağımsız bölüm ifadesi" zorunlu olarak yönetici atanması ile ilgili bir durumdur.
İyi günler dilerim.
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Sn. Admin,
Öncelikle böyle bir site hazırladığınız için teşekkürlerimi sunuyorum.Benim sorunun biraz karışık. Özetlemeye çalışacağım. Birbirine bitişik ama arada yeşil alanlar yollar olan 3 parsel üzerinde kurulu 30 ayrı bloktan (her blok 6 daire) oluşan bir sitede kat malikiyim. Dairemi 2002 tarihinde aldım. 2003 tarihinde 128 kat maliki birleşerek yönetim planı oluşturmuş. Bu planda benim imzam yok. Ama aidatlarımı düzenli ödedim. Sorun blokların boyanmasında yaşandı. 07/07/2007 tarihinde site kat malikleri kurulu 64 kişinin olumlu oyu ile 30 bloğun dış cephelerinin boyanması kararını aldı ve ayrı bir hesapta paraların toplanmasını kararlaştırdı(ama paralar sitenin aynı hesabında toplanıyor). Ben blokların boyanmasının, bloklarda oturanlarca kararlaştırılabilceğini, yaptıklarının yasal olmadığını savundum. Nitekim yönetim boyama işinde ısrar etti(yönetim 34 kişinin oyuyla seçildi). Ben kendileriyle konuştum. Blogumuzda 3 kişinin boyama işine pahalı olduğu gereköesiyle karşı olduğunu söyledim. Yönetici de "Tamam o zaman sizin bloğa dokunmayız dedi". Ancak Kasım 2007'de herkese bir belge göndererek boya aidatlarının ödenmesini istediler. Ben hiç para ödemedim. Benden para da istemediler, bende bloğumun boyanmaycağını sandım. Ancak Haziran 2008 'de benim bloğuda boyadılar. Ve Temmuz 2008'de benden para istemeye başladılar. Diğer iki komşumu korkutarak (icraya veririm, daha fazla ödersin diyerek) para almışlar.
Benim sorum şu: Eski Kmk Ek Madde 3 ve Yeni Kmk Madde 69, bloklarla ilgili sorunların sadece o blokta oturan kat maliklarinin oluşturduğu kat malikleri kurulunca çözüleceğini belirtiyor. Yani benim anladığım blokların boyanma işine sadece o bloktakiler karar verebilir, site yönetiminin blokları boyatma yetkisi bulunmamaktadır. Bu konuda yardımcı olusanız sevinirim .Uzun süredir Kmk ve kmk ile ilgili siteleri araştırıyorum. yardımınıza ihtiyacım var. Benden para almaları mümkün mü?
Saygıalrımla

Cevap:
Tapuda bu anayapının kaydı nasıldır? 3 parsel ayrı ayrı tapuya tescil edilmiş olabilir ancak tapu müdürlüğü kayıtları siteyi bir bütün site olarak mı görmektedir? Arada yeşil alanlar ve yollar haricinde özel veya tüzel kişilere kayıtlı arsa veya gayrimenkuller var mıdır?
2002 yılında bitmiş daire almış iseniz en azından kat irtifakı bulunduğunu düşünüyoruz. Bu durumda yönetim planı tapuda 2002 veya öncesinde tescilli olabilir. Öncelikle tapuya giderek böyle bir yönetim planı tescilinin olup olmadığına bakmalısınız. Ve yönetim planındaki ortak alan ve ortak tesisler ile genel giderelere katılımı incelemelisiniz. Ancak ben büyük ihtimalle her binanın 2002 ve öncesinde ayrı ayrı yönetim planları olabileceğini düşünüyorum.

Diğer taraftan 2003 tarihinde 128 kat maliki birleşerek yönetim planı oluşturmuş denmektedir. Oysa 30 ayrı blok x 6 adet= 180 daire bulunmakta. Bu oluşturulduğunu söylediğiniz yönetim planını o tarihte tapu müdürlüğüne teslim etmemişler anlaşılan. Çünkü tapu yönetim planı tescilindeki önemli kiterlerden biri olan imzaların eksik olduğu gerekçesi ile yönetim planının tescilini kabul etmemiştir. Tapu o tarihte yönetim planı değişikliği için geçerli olan en az 144 kat malikini arar. Tabiki bazı kat malikleri birden fazla bağımsız bölüme sahipse ve toplamı 144 sayısını aşıyorsa o ayrı.

Nitekim 128 kat malikinin yaptığı söylenen bu yönetim planı bir şekilde tapuya tescil edilmiş midir. ? Edilmemiş ise bu söylediğiniz yönetim planı değil , "KMK.'na göre Yönetim Plânı niteliği taşımayan sözleşmeler " denilebilir. Dolayısı ile bu tip sözleşmeler tüm malikleri değil imzalayanları bağlar. Hatta imzaladığı halde bağımsız bölüm satış yolu ile devir olmuş ise yeni alanları da bağlamaz.
Yukarıdaki teorilerimizi şimdi bir kenara bırakalım. Ve 128 kişinin oluşturduğu yönetim planının geçerli olduğunu düşünelim. Bu plan içinde eğer şu madde yoksa " site kat malikleri kurulu bloklar dahil ortak alanların yönetimi hakkında karar verebilir, yönetmelikler oluşurabilir vb.." o halde bir bloğun ana dış cephesi ile ilgili karar alamaz. O bloğun boyanması işine ilgili blok kat malikleri karar vermelidir.
Kaldıki dış cephe boya işi "faydalı iş" olarak adlandırılabilir. Bu halde dahi dış cephe boya işi kararı için gereken çoğunluk için ; 64 kişinin olumlu oyu ile 30 bloğun dış cephelerinin boyanması kanımca yeterli bir çoğunluk değildir. Böyle bir iş için 64 kişinin olumlu oyu ile 30 bloğun dış cephesi için arsa payları açısından da çoğunluk aranması şartı ile minimum 91 kişidir. Dolayısı ile karar yeter sayısı sağlanmamıştır. (Ancak bu durumu bir önceki paragraftaki maddenin ilgili yönetim planının geçerli olması yani tapuda kayıtlı olması ve ilgili maddenin de bulunması şartı ile sağlanabileceği de açıktır) "......... Ve 128 kişinin oluşturduğu yönetim planının geçerli olduğunu düşünelim. Bu plan içinde eğer şu madde yoksa " site kat malikleri kurulu bloklar dahil ortak alanların yönetimi hakkında karar verebilir, yönetmelikler oluşurabilir vb.." o halde bir bloğun ana dış cephesi ile ilgili karar alamaz. O bloğun boyanması işine ilgili blok kat malikleri karar vermelidir. "Aksi halde bu çoğunluk içinde 30 blok içinde ayrı ayrı hesaplanmak sureti ile her blokta en az 4 kat malikinin bu karara olumlu oy kullanması şartını da eklemek gerekecektir. Hem her bir blokta en az 4 kat maliki olumlu oy kullanmalı hem de minimum 91 kişi olumlu oy kullanmalı. Tabi matematik olarak bu mümkün olamayacağı için karar yeter sayısı birden bire 120 rakamına ulaşacaktır.
180 dairelik bir anayapıda yönetici seçimi için gerekli olan sayı 91 'dir. Kanunda yetersayı ile belirtilmiş çoğunluklar saklıdır. Yönetici veya yönetim kurulu tüm kat maliklerinin (dikkat sadece toplanıya katılanların değil) salt çoğunluğu ile seçilir. (Denetici için de aynı kıstas vardır)
Geçerli olan yönetim planı tapudaki yönetim planıdır. Diğeri "yönetim planı benzeri sözleşmedir." Daha önce izah ettiğim gibi sadece otarihte imzalayan bağımsız bölüm sahibi kat maliklerini bağlar . Diğerlerini değil.
Ancak siteniz 5711 sayılı kanundan önce uygulanan "yaygın kat mülkiyeti" hususunu değerlendirerek bir üst yönetim oluşturmuşlar .
26 Kasım 2007 tarihinden önce yani 5711 Sayılı kanunun yayımından önce siz de uygulandığı biçimde bir kat mülkiyeti uygulaması esasen söz konusu olamaz . Neden mi?

26 Kasım 2007 tarihinden önce yani 5711 Sayılı kanunun yayımından önce siz de uygulandığı biçimde bir kat mülkiyeti uygulaması esasen söz konusu olamaz . Neden mi?

Bu belirttiğim tarihten önce yürürlükte olan 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun Ek MAdde 3'ünü inceleyelim.

BİRDEN ÇOK YAPILARDA UYGULANACAK ÖZEL HÜKÜMLER

Ek Madde 3 — (13.4.1983 tarih ve 2814 sayılı Kanun ile eklenmiştir.) Bir arsa üzerinde birden çok yapının varlığı halinde, bu Kanunda yer alan hükümlerin uygulanmasında aşağıdaki kurallar dikkate alınır:

a) Vaziyet plânına göre yapılacak tüm bağımsız bölümlerden yüzde kırkının veya blok inşaatlarda herbiri en az sekiz bağımsız bölümü kapsayan blok veya blokların tamamlanmış bulunması halinde, tamamlanan bağımsız bölümler için kat mülkiyetine geçilebilir. Bu takdirde tamamlanmamış yapılara ilişkin kat irtifaklarının tapu kütüklerinde nasıl yer alacağı (11 inci maddenin 2 nci fıkrasına bağlı kalınmaksızın) tüzükle belirlenir.
b) Yapılardan her birine ilişkin ortak giderler o yapıdaki kat malikleri, bütün yapılar için müşterek tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler bütün kat malikleri tarafından 20'nci maddedeki kurala göre karşılanır. Yapılardan bir kısmının tamamlanmamış olması halinde, kat irtifakı sahipleri de, kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılırlar.
c) Blok yapılarda, bunlardan yalnız birine ilişkin sorunların çözümlenmesinde, kat malikleri kurulu, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşur.

2814 s. K. ile getirilen değişiklikler hakkında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 6.7.1983 tarihli ve 1454 sayılı genelgesine göre: 634 sayılı Kanuna 2814 sayılı Kanun ile eklenen ek 3 üncü madde, blok yapılarda sorunların daha kolay çözümlenebilmesi amacıyla, anagayrimenkulün kat malikleri kurulu dışında, blokların kat malikleri kurulunun oluşturulmasına imkan vermiştir.

Bu imkândan yararlanarak bir parsel üzerinde birden çok blok bulunan hallerde, kat malikleri dilerse yönetim planının içine her blokun özelliğine göre idare tarzını ve masraflara iştirak durumunu gösterir özel bölüm veya maddeler ilave edebileceklerdir.

Ancak parsel üzerinde ne kadar yapı bulunursa bulunsun, tek yönetim planı düzenlenecek ve düzenlenen bu yönetim planında bütün kat maliklerinin imzasının bulunması tapu sicil muhafızlıklarınca aranacaktır.

Yönetim planında sadece yapının ve bağımsız bölümlerin kullanış tarzına ait hususlara yer verilecektir. Kullanım dışında, (kat ilavesi hakkında, çeşiti aynî haklar tesisi, devre mülk gibi) doğrudan hak doğurucu madde ve bölümler ilave edilmeyecektir.
İbraz edilen yönetim planlanmn tapu sicil muhafızlannca incelenerek yukarıda izah edilen hususlara aykırılık tespit edildiğinde, mevzuata aykırı maddelerin yönetim planlarından çıkarılması istenecek, kabul edilmez ise mevzuata aykırı hususların geçersiz olduğu yönetim planının uygun bir yerine re'sen şerh verilerek işleme konulacaktır.

Bu maddenin (a) bendindeki düzenleme ile, KMK. md: 10/1 hükmüne bir istisna-getirilmiştir. Buna göre;
a) Aynı parsel üzerinde yapılan bağımsız bölümlerin % 40'ı tamamlanmışsa, tamamlanan bölümler kat mülkiyetine çevrilebilir.
b) Aynı parsel üzerinde herbiri en az 8 adet bağımsız bölümü kapsayan l'den çok blok varsa, tamamlanmış olan blok ya da bloklarda kat mülkiyetine geçilebilir.
Bloklarda bütün bağımsız bölümlerin % 40'ının tamamlanmış olması şart değildir.

Maddede anılan şartlar, kat mülkiyetinin ilk defa kurulmasıyla ilgilidir. Diğer bölümler tamamlandıkça, bu şartlar aranmadan kat mülkiyetine çevrilebilir.

634 Sayılı KMK.'nun Ek 3'üncü maddesine göre, yaygın kat mülkiyeti ancak aynı parseller üzerinde yapılan l'den fazla binalarda kurulabilir. Bu nedenle yöneticinin de, her bloğun bağımsız bölüm mâliklerinin ayrı ayrı yapacakları toplantılarda seçilmesi gerekir. (Y. 5. HD., 2.5.1991, E. 1991/3527, K. 1991/14433.)



BLOKLARIN ve veya SİTE'NİN ORTAK GİDERLERİ

Nedir Bu ? Aynı Parsel İçinde....!!!!



Maddenin (b) bendine göre; bloklardan/yapılardan her birine ait ortak giderler, o yapıdaki kat mâlikleri; tamamlanmış bütün yapılar için ortak tesis ve yerlere ilişkin giderler, bütün kat mâlikleri tarafından KMK. md: 20'ye göre karşılanır.

l'den çok yapı ya da bloklarda, yalnız o yapı veya bloka ait — blok çatısının onarımı, blokun badana ve sıvası gibi işler için gerekli — giderler, yalnız o yapıdaki bağımız bölüm mâlikleri tarafından karşılanır.

l'den fazla bloklu olan yapılardan birinde yapılacak onanın giderlerine, sadece o bloktaki kat mâlikleri katılır. (Y. 5. HD., 16.4.1990, E. 1990/22944, K. 1990/12613.)

Bloklardan birindeki ortak yerlerin onarımı sadece o bloktaki kat mâlikleri tarafından yaptırılır. (Y. 5. HD., 25.3.1985, E. 1985/3019, K. 1985/ 3278.)

Yapıların/blokların bütünü için — . merkezî ısıtma sistemi, ortak yüzme havuzu, ortak bahçe, ortak otopark, bekçi, kapıcı, yönetici yerleri gibi — ortak olan tesis ve yerlerin giderleri md: 20'ye göre, bütün bağımsız bölüm mâlikleri tarafından karşılanır.

Aynı parsel üzerindeki blokların arasındaki bütün boşluklar ortak yerdir. Bu nedenle bir tek bloğun oturanları tarafından kullanılamaz. (Y. 5. HD., 11.5.1987, E. 1987/5924, K. 1987/8727.)

Blok apartmanda yapıların dışında kalan boşluk alan ve bahçeler ortak yerlerdendir. Blok mâliklerine ait değildir. (Y. 5. HD., 01.02.1988, E. 1988/19138, K. 1988/1299.)

Henüz tamamlanmamış bloklarda/ yapılarda bağımsız bölüm mâliki olanlar, bu yerlerden fiilen faydalanmıyorlarsa, bu ortak giderlere katılmazlar. Ancak, — bekçilik gibi — ortak hizmet, henüz tamamlanmamış bloklardaki kat irtifakı mâliklerini de ilgilendiriyorsa ve onlar da bu hizmetten yararlanıyorlarsa, bu ortak gidere katılmak zorundadırlar.
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Sn. Admin,
Öncelikle böyle bir site hazırladığınız için teşekkürlerimi sunuyorum.Benim sorunun biraz karışık. Özetlemeye çalışacağım. Birbirine bitişik ama arada yeşil alanlar yollar olan 3 parsel üzerinde kurulu 30 ayrı bloktan (her blok 6 daire) oluşan bir sitede kat malikiyim. Dairemi 2002 tarihinde aldım. 2003 tarihinde 128 kat maliki birleşerek yönetim planı oluşturmuş. Bu planda benim imzam yok. Ama aidatlarımı düzenli ödedim. Sorun blokların boyanmasında yaşandı. 07/07/2007 tarihinde site kat malikleri kurulu 64 kişinin olumlu oyu ile 30 bloğun dış cephelerinin boyanması kararını aldı ve ayrı bir hesapta paraların toplanmasını kararlaştırdı(ama paralar sitenin aynı hesabında toplanıyor). Ben blokların boyanmasının, bloklarda oturanlarca kararlaştırılabilceğini, yaptıklarının yasal olmadığını savundum. Nitekim yönetim boyama işinde ısrar etti(yönetim 34 kişinin oyuyla seçildi). Ben kendileriyle konuştum. Blogumuzda 3 kişinin boyama işine pahalı olduğu gereköesiyle karşı olduğunu söyledim. Yönetici de "Tamam o zaman sizin bloğa dokunmayız dedi". Ancak Kasım 2007'de herkese bir belge göndererek boya aidatlarının ödenmesini istediler. Ben hiç para ödemedim. Benden para da istemediler, bende bloğumun boyanmaycağını sandım. Ancak Haziran 2008 'de benim bloğuda boyadılar. Ve Temmuz 2008'de benden para istemeye başladılar. Diğer iki komşumu korkutarak (icraya veririm, daha fazla ödersin diyerek) para almışlar.
Benim sorum şu: Eski Kmk Ek Madde 3 ve Yeni Kmk Madde 69, bloklarla ilgili sorunların sadece o blokta oturan kat maliklarinin oluşturduğu kat malikleri kurulunca çözüleceğini belirtiyor. Yani benim anladığım blokların boyanma işine sadece o bloktakiler karar verebilir, site yönetiminin blokları boyatma yetkisi bulunmamaktadır. Bu konuda yardımcı olusanız sevinirim .Uzun süredir Kmk ve kmk ile ilgili siteleri araştırıyorum. yardımınıza ihtiyacım var. Benden para almaları mümkün mü?
Saygıalrımla

Tapuda bu anayapının kaydı nasıldır? 3 parsel ayrı ayrı tapuya tescil edilmiş olabilir ancak tapu müdürlüğü kayıtları siteyi bir bütün site olarak mı görmektedir? Arada yeşil alanlar ve yollar haricinde özel veya tüzel kişilere kayıtlı arsa veya gayrimenkuller var mıdır?

2002 yılında bitmiş daire almış iseniz en azından kat irtifakı bulunduğunu düşünüyoruz. Bu durumda yönetim planı tapuda 2002 veya öncesinde tescilli olabilir. Öncelikle tapuya giderek böyle bir yönetim planı tescilinin olup olmadığına bakmalısınız. Ve yönetim planındaki ortak alan ve ortak tesisler ile genel giderelere katılımı incelemelisiniz. Ancak ben büyük ihtimalle her binanın 2002 ve öncesinde ayrı ayrı yönetim planları olabileceğini düşünüyorum.

Diğer taraftan 2003 tarihinde 128 kat maliki birleşerek yönetim planı oluşturmuş denmektedir. Oysa 30 ayrı blok x 6 adet= 180 daire bulunmakta. Bu oluşturulduğunu söylediğiniz yönetim planını o tarihte tapu müdürlüğüne teslim etmemişler anlaşılan. Çünkü tapu yönetim planı tescilindeki önemli kiterlerden biri olan imzaların eksik olduğu gerekçesi ile yönetim planının tescilini kabul etmemiştir. Tapu o tarihte yönetim planı değişikliği için geçerli olan en az 144 kat malikini arar. Tabiki bazı kat malikleri birden fazla bağımsız bölüme sahipse ve toplamı 144 sayısını aşıyorsa o ayrı.

Nitekim 128 kat malikinin yaptığı söylenen bu yönetim planı bir şekilde tapuya tescil edilmiş midir. ? Edilmemiş ise bu söylediğiniz yönetim planı değil , "KMK.'na göre Yönetim Plânı niteliği taşımayan sözleşmeler " denilebilir. Dolayısı ile bu tip sözleşmeler tüm malikleri değil imzalayanları bağlar. Hatta imzaladığı halde bağımsız bölüm satış yolu ile devir olmuş ise yeni alanları da bağlamaz.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Alıntı sahibi: f_doruk üzerinde Eylül 12, 2008, 04:18:15 pm
Sn. Admin Yanıtınız ve ilginiz için teşekkür ediyorum.
Tapuda başka bir yönetim planı var, tapudan aldım. Yeni yönetim planı tapuya tescil edilmemiş.Şu anda kullanılan yönetim planı farklı.Ve her parsel ayrı imar planına göre inşa edilmiş. Parseller arasında yollar var. belediyeye ait yeşil alanlar, yollar var, ama başklarına ait ev yok. Trafomuz bile hazineye ait arazi üzerinde. Tapuda benim parselime ait yönetim planı bu gün kullanılandan çok farklı . Planlarda "Site kat malikleri kurulu bloklar dahil ortak alanların yönetimi hakkında karar verebilir"diye bir ibare de yok. Zaten eski yönetim kurulu başkanı bloklara karşılamıyacağını söylüyordu. Ben daireyi sonradan satın aldım. Her iki planda da imzam yok. Ayrıca yönetimi ve denetimi çoğunluk sağlanmadan seçildiği için mahkeme düşürür mü?
Cevabınızı merakla bekliyorum,
Saygılarımla

Sayın üye,

Bu başlıktaki daha önce yazdıklarım aynen geçerli olduğu için yeniden bazı hususlara değinmeyeceğim.

Alıntı
Tapuda başka bir yönetim planı var, tapudan aldım. Yeni yönetim planı tapuya tescil edilmemiş.Şu anda kullanılan yönetim planı farklı.

Geçerli olan yönetim planı tapudaki yönetim planıdır. Diğeri "yönetim planı benzeri sözleşmedir." Daha önce izah ettiğim gibi sadece o tarihte imzalayan bağımsız bölüm sahibi kat maliklerini bağlar . Diğerlerini değil.

Ancak siteniz 5711 sayılı kanundan önce uygulanan "yaygın kat mülkiyeti" hususunu değerlendirerek bir üst yönetim oluşturmuşlar .

Ancak;
Alıntı
“3 parsel üzerinde kurulu 30 ayrı bloktan (her blok 6 daire) oluşan bir sitede”
26 Kasım 2007 tarihinden önce yani 5711 Sayılı kanunun yayımından önce siz de uygulandığı biçimde bir kat mülkiyeti uygulaması esasen söz konusu olamaz . Neden mi?

Bu belirttiğim tarihten önce yürürlükte olan 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun Ek MAdde 3'ünü inceleyelim.

BİRDEN ÇOK YAPILARDA UYGULANACAK ÖZEL HÜKÜMLER

Ek Madde 3 — (13.4.1983 tarih ve 2814 sayılı Kanun ile eklenmiştir.) Bir arsa üzerinde birden çok yapının varlığı halinde, bu Kanunda yer alan hükümlerin uygulanmasında aşağıdaki kurallar dikkate alınır:

a) Vaziyet plânına göre yapılacak tüm bağımsız bölümlerden yüzde kırkının veya blok inşaatlarda herbiri en az sekiz bağımsız bölümü kapsayan blok veya blokların tamamlanmış bulunması halinde, tamamlanan bağımsız bölümler için kat mülkiyetine geçilebilir. Bu takdirde tamamlanmamış yapılara ilişkin kat irtifaklarının tapu kütüklerinde nasıl yer alacağı (11 inci maddenin 2 nci fıkrasına bağlı kalınmaksızın) tüzükle belirlenir.
b) Yapılardan her birine ilişkin ortak giderler o yapıdaki kat malikleri, bütün yapılar için müşterek tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler bütün kat malikleri tarafından 20'nci maddedeki kurala göre karşılanır. Yapılardan bir kısmının tamamlanmamış olması halinde, kat irtifakı sahipleri de, kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılırlar.
c) Blok yapılarda, bunlardan yalnız birine ilişkin sorunların çözümlenmesinde, kat malikleri kurulu, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşur.

2814 s. K. ile getirilen değişiklikler hakkında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 6.7.1983 tarihli ve 1454 sayıh Genelgesine göre: 634 sayılı Kanuna 2814 sayılı Kanun ile eklenen ek 3 üncü madde, blok yapılarda sorunların daha kolay çözümlenebilmesi amacıyla, anagayrimenkulün kat malikleri kurulu dışında, blokların kat malikleri kurulunun oluşturulmasına imkan vermiştir.

Bu imkândan yararlanarak bir parsel üzerinde birden çok blok bulunan hallerde, kat malikleri dilerse yönetim planının içine her blokun özelliğine göre idare tarzını ve masraflara iştirak durumunu gösterir özel bölüm veya maddeler ilave edebileceklerdir.

Ancak parsel üzerinde ne kadar yapı bulunursa bulunsun, tek yönetim planı düzenlenecek ve düzenlenen bu yönetim planında bütün kat maliklerinin imzasının bulunması tapu sicil muhafızlıklarınca aranacaktır.

Yönetim planında sadece yapının ve bağımsız bölümlerin kullanış tarzına ait hususlara yer verilecektir. Kullanım dışında, (kat ilavesi hakkında,
çeşiti aynî haklar tesisi, devre mülk gibi) doğrudan hak doğurucu madde ve bölümler ilave edilmeyecektir.
İbraz edilen yönetim planlanmn tapu sicil muhafızlannca incelenerek yukarıda izah edilen hususlara aykmlık tesbit edildiğinde, mevzuata aykırı maddelerin yönetim planlarından çıkarılması istenecek, kabul edilmez ise mevzuata aykırı hususların geçersiz olduğu yönetim planının uygun bir yerine re'sen şerh verilerek işleme konulacaktır.

Bu maddenin (a) bendindeki düzenleme ile, KMK. md: 10/1 hükmüne bir istisna-getirilmiştir. Buna göre;
a) Aynı parsel üzerinde yapılan bağımsız bölümlerin % 40'ı tamamlanmışsa, tamamlanan bölümler kat mülkiyetine çevrilebilir.
b) Aynı parsel üzerinde herbiri en az 8 adet bağımsız bölümü kapsayan l'den çok blok varsa, tamamlanmış olan blok ya da bloklarda kat mülkiyetine geçilebilir.
Bloklarda bütün bağımsız bölümlerin % 40'ının tamamlanmış olması şart değildir.

Maddede anılan şartlar, kat mülkiyetinin ilk defa kurulmasıyla ilgilidir. Diğer bölümler tamamlandıkça, bu şartlar aranmadan kat mülkiyetine çevrilebilir.

634 Sayılı KMK.'nun Ek 3'üncü maddesine göre, yaygın kat mülkiyeti ancak aynı parseller üzerinde yapılan l'den fazla binalarda kurulabilir. Bu nedenle yöneticinin de, her bloğun bağımsız bölüm mâliklerinin ayrı ayrı yapacakları toplantılarda seçilmesi gerekir. (Y. 5. HD., 2.5.1991, E. 1991/3527, K. 1991/14433.)



BLOKLARIN ve veya SİTE'NİN ORTAK GİDERLERİ

Nedir Bu ? Aynı Parsel İçinde....!!!!



Maddenin (b) bendine göre; bloklardan/yapılardan her birine ait ortak giderler, o yapıdaki kat mâlikleri; tamamlanmış bütün yapılar için ortak tesis ve yerlere ilişkin giderler, bütün kat mâlikleri tarafından KMK. md: 20'ye göre karşılanır.

l'den çok yapı ya da bloklarda, yalnız o yapı veya bloka ait — blok çatısının onarımı, blokun badana ve sıvası gibi işler için gerekli — giderler, yalnız o yapıdaki bağımız bölüm mâlikleri tarafından karşılanır.

l'den fazla bloklu olan yapılardan birinde yapılacak onanın giderlerine, sadece o bloktaki kat mâlikleri katılır. (Y. 5. HD., 16.4.1990, E. 1990/22944, K. 1990/12613.)

Bloklardan birindeki ortak yerlerin onarımı sadece o bloktaki kat mâlikleri tarafından yaptırılır. (Y. 5. HD., 25.3.1985, E. 1985/3019, K. 1985/ 3278.)

Yapıların/blokların bütünü için — . merkezî ısıtma sistemi, ortak yüzme havuzu, ortak bahçe, ortak otopark, bekçi, kapıcı, yönetici yerleri gibi — ortak olan tesis ve yerlerin giderleri md: 20'ye göre, bütün bağımsız bölüm mâlikleri tarafından karşılanır.

Aynı parsel üzerindeki blokların arasındaki bütün boşluklar ortak yerdir. Bu nedenle bir tek bloğun oturanları tarafından kullanılamaz. (Y. 5. HD., 11.5.1987, E. 1987/5924, K. 1987/8727.)

Blok apartmanda yapıların dışında kalan boşluk alan ve bahçeler ortak yerlerdendir. Blok mâliklerine ait değildir. (Y. 5. HD., 01.02.1988, E. 1988/19138, K. 1988/1299.)

Henüz tamamlanmamış bloklarda/ yapılarda bağımsız bölüm mâliki olanlar, bu yerlerden fiilen faydalanmıyorlarsa, bu ortak giderlere katılmazlar. Ancak, — bekçilik gibi — ortak hizmet, henüz tamamlanmamış bloklardaki kat irtifakı mâliklerini de ilgilendiriyorsa ve onlar da bu hizmetten yararlanıyorlarsa, bu ortak gidere katılmak zorundadırlar.
Buraya kadar sözünü ettiğimiz hususların tümü bize ne anlatmaktadır.?
Lütfen diğer üyelerimiz bu kısmın 5711 Sayılı Kanunun öncesinde yani 28 Kasım 2007 tarihinden önceki durumu anlattığını bilmelidirler. Çünkü üyemizin sorunu Temmuz 2007 'de alınan bir kararla ortaya çıkıyor. O tarihte henüz 5711 Sayılı Kanun yürürlükte değil. Kararı buna göre yorumlamak gerekir.


Peki 5711 Sayılı Kanunun Yayınlanmasından sonra (28 Kasım 2007 den sonra ) bu karar alınsa idi. Ne olacaktı? Şimdi bazı üyelerimiz buna göre bir yorum getirebilirler

Şimdi O hususa değinelim.


Üyemizden alıntı yaparak devam ediyoruz.
Alıntı
Ve her parsel ayrı imar planına göre inşa edilmiş. Parseller arasında yollar, belediyeye ait yeşil alanlar, yollar var, ama başklarına ait ev yok. Trafomuz bile hazineye ait arazi üzerinde.


KMK . DOKUZUNCU BÖLÜM: Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler
Kapsam
MADDE 66- Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.
Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir

Bakınız altı çizili olan ve kırmızı ile yazılan ifade ... Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. 5711 Sayılı Kanunda belirlenen toplu yapı tanımı budur.
Alıntı
Parseller arasında yollar, belediyeye ait yeşil alanlar, yollar var, ama başklarına ait ev yok. Trafomuz bile hazineye ait

Alıntı
Parseller arasında yollar ....., belediyeye ait yeşil alanlar, yollar var, .., Trafomuz bile hazineye ait
bunlar toplu yapı ilişkisi için sorun oluşturmaz.
Alıntı
Ve her parsel ayrı imar planına göre inşa edilmiş.
Toplu yapılarda da aynı şekilde KMK 66. maddeye göre "Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. "

İşte bu sebeple sizin örnek olayınızda toplu yapı ilişkisi kurulamayacaktır. Dolayısı ile hem belediye onaylı imar durumunu belirten vaziyet planını vermeyecek , hem de tapu bir yönetim planı ile birbirinize bağlanmanıza yani yönetim planı değişikliğine izin vermeyecektir.

Dolayısı ile ortda dolaşan "yönetim planı " bir yönetim planı değil, ancak imzlaayan kat maliklerini bağlayan "yönetim planı benzeri sözleşmedir."

Sizin anayapınızın bir yönetim planı ile idare edilmesi de ve bu yönetim planının tapuya değişikliğinin tescili de mümkün değildir.

Durum böyle olunca tamamı ile sizin tanımınıza bağlı olarak;
Alıntı
Birbirine bitişik ama arada yeşil alanlar yollar olan 3 parsel üzerinde kurulu 30 ayrı bloktan (her blok 6 daire) oluşan bir site
, bununla beraber
Alıntı
Parseller arasında yollar ve, lediyeye ait yeşil alanlar, yollar var, ama başkalarına ait ev yok.
ise tek bir yönetim planı ile birbirine bağlanamaz bu yönetim planı tapuya tescil edilmez, böyle bir "site" de (aslında site değildir) , çoğunluk dahi olsa bazı kat malilerinin imzaladığı "yönetim planı benzeri sözleşme" var ise bu sözleşme bir "yönetim planı" niteliğinde olmayıp , sadece altında imzası olan kat maliklerini borçlar kanunu açısından bağlar, imza atmayanları ve bağımsız bölüm el değiştirdi ise önceki malikin imzası olsa dahi yeni malikleri bağlamaz, altına imza atmayan bu malikler ilgili yönetim planı benzeri sözleşmenin uygulanması için zorlanamaz. Bu tip "yönetim planı sözleşmelerin" tam olarak uygulanabilmesi için tüm parselerdeki tüm bağımsız bölüm malikleri tarafından eksiksiz onaylanması gerekir. Bu durum dahi ilgili sözleşmenin bir "yönetim planı" olarak adlandırılmasına imkan vermez.
Gelelim son cümlenize ;
Alıntı
“Ayrıca yönetimi ve denetimi çoğunluk sağlanmadan seçildiği için mahkeme düşürür mü?”

Yukarıda saydığım nedenlerle oluşan yönetim ve denetim kurulu yasal değildir. Dolayısı ile sulh mahkemesi ilgili yönde alınan kararları iptal edecek ve bu usulde yapılan toplantıları yok hükmünde sayacaktır.

Sayın Fazlı Bey, İyi günler dilerim.
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
5711 sayılı yasa ile mevcut kanuna (634 sayılı KMK) getirilen yenilikler iki ana bölüme ayrılmıştır. Birinci bölümde yer alan 21 madde ile KMK’nin çeşitli maddelerine eklemeler yapılmıştır. Bunların çoğu “teknik düzeltmeler”dir. İkinci bölüm ise bundan farklıdır. 634 sayılı yasanın sonuna, “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlığı ile 9 maddeden (66–74) oluşan yeni bir bölüm (9. bölüm) eklenmektedir. Bu bölüm eklenirken daha önce “Devre Mülk Hakkı” başlığı ile yasaya 8. bölüm olarak ilave edilen madde için yapıldığı gibi (57-65) KMK’nin 56. maddeden ibaret ana çatısını, 74 maddeye çıkarmaktadır!

Bu yazıda 5711 sayılı kanun ile KMK’nın 21 maddesinde yapılan teknik düzeydeki değişiklikleri değil, aynı yasanın ikinci kısmında yer alan, genel olarak “Site” adıyla anılan toplu yapılardan oluşan yerleşimlerdeki kat mülkiyeti ilişkilerinin bağlı olduğu “yeni düzeni” özetlemeye çalışacağım.

Yasada önce bu yeni düzenin kapsamına giren “toplu yapı”nın tanımı verilmiştir. (KMK.m.66): “Toplu yapı bir veya birden çok imar parseli üzerinde belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetlerle bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.” Burada, onaylı yerleşim planı yerleri belirlenmiş yapılar arasında altyapı tesisleri, onaylı yerleşim planı yerleri belirlenmiş yapılar arasında altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ve bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı bulunması öngörülüyor. Bu tür bağlantılar yoksa parsel veya parseller üzerinde inşa edilmiş toplu yapılar bu rejime tabi sayılmıyor. Toplu yapıların bitişik ya da komşu olması da (aralarından yol geçmesi, park olması vb. haller dışında) şart.

Yasada, bundan sonra gelen maddenin yan başlığı ortak yerler (KMK.m.67). Bu hükmün birinci fıkrasında, yerleşimdeki bağımsız bölümlerin tümünün ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş yer veya tesislerin (örneğin yüzme havuzu veya toplantı salonu vb.) bulunduğu parselin mülkiyetinin tapuda bağımsız bölümler adına nasıl tescil edileceği açıklanıyor.

Bu kayıt şekli (sübjektif/ayni) toplu yapılarda yeni bir uygulama sayılabilir.

İlginç bir düzenleme de toplu yapılarda kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımının, yetkili kamu kurum veya kuruluşuyla mutabakat sağlanarak toplu yapı yönetimince üstlenilebileceği hükmü (KMK.m.68/II).

Toplu yapı yönetimini yasa üçe ayırıyor: Blok yönetimi, ada yönetimi ve tüm toplu yapıların yönetimi. Birinciyi bloktaki bağımsız bölümlerin kat malikleri kurulu; ikinciyi ada kat malikleri kurulu, toplu yapıların tümünü de toplu yapı kat malikleri kurulu yönetecektir. (KMK.m.69). İkinci ve üçüncü kategoride, çok kalabalık olabilecek bu kurullar yerine (yönetim planında hüküm varsa), yönetim yetkisinin seçimle belirlenecek “temsilciler kuruluna” verilmesi mümkündür.

Bunların ardından gelen hükümler yöneticilerin seçimi, yönetim planı değiştirilmesi, ortak giderlere katılma ve geçici yönetimin kurulması gibi genel hükümlere paralel kuralları içeriyor (KMK.m.70–73). Son hükümlerde, KMK’ye 1983 yılında 2814 sayılı yasa ile “Birden çok yapılarda uygulanacak özel hükümler” başlıklı “Ek madde 3” yürürlükten kaldırılmış; “Geçici madde 3” ile de kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapıların yönetim planlarının 6 ay içinde yeni yasadaki esaslara uygun hale getirilmesi öngörülmüştür.
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Sitelerde seçim telaşı
Oya ARMUTÇU / ANKARA
(Hürriyet/Ank.eki:23.04.2008)

Yeni Kat Mülkiyeti Kanunu ile çok bloklu sitelerde yönetici seçimi zorunlu. Ankara’da, 21 bloklu, 353 kat maliki bulunan bir sitede oturan okurumun sorusu da bu konuda. Bana sormuş;

"Yeni hükümler bizimki gibi siteler için her blokta yönetici seçimini zorunlu tutuyor mu?"

Bu sorunun yanıtı "evet".
Önce okurumun mailini sizlerle paylaşmak istiyorum:

"Bildiğiniz üzere Kat Mülkiyeti Kanunu değişti. Toplu yapılara ilişkin özel hükümler getirdi. Bunlar arasında yönetim planının yeniden kanuna uygun olarak değiştirilmesi de var. Ben tek parsel üzerinde 21 adet bloktan oluşan 353 kat maliki olan bir sitede oturuyorum. Kendi meskenim. Kanundan önce 353 malik site yönetimi seçiyordu. Blokların ayrı yöneticisi yoktu.

İdare yılbaşında kanun değişikliği gerekçesi ile yönetim planı değişikliğini genel kurula getirdi ve onaylattı. Getirdikleri yönetim planı öncekinin aynı. Blok yönetimi yok. Ortak yerler vaziyet planı ve projesine göre belirlenmiş değil. Bizim bloğun altına kaçak yapılan su deposu ortak yer olmuş vs. Yani eski sistem devam. Benim sorularım;

Yeni hükümler bu tür siteler için her blokta yönetici seçimini zorunlu tutmuyor mu?
Site yönetimini bu blok temsilcilerinin seçmesini öngörmüyor mu?
Ortak yerler plan ve projelere göre belirlenmiyor mu?
Tek parsel üzerinde olan bloklarda uygulanmıyor mu?
Yönetim planına keyfi (kanunda olmayan) hükümler konulabilir mi?
Yönetim planının ve seçimin iptali davası açmam yerinde olur mu?

KANUN NASIL DÜZENLEDİ;

5711 sayılı yeni Kat Mülkiyeti Yasası’nın, "Yönetici ve denetçi atama" başlıklı 71 maddesine göre, "Yönetim planında, başka türlü düzenlenmedikçe", blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi seçiyor.

GEÇİCİ MADDEYE GÖRE ZORUNLU

Kanunun geçici 3. maddesiyle ise toplu yapılardaki yönetim planlarının yürürlük tarihinden itibaren en geç 6 ay içinde değiştirilmesi zorunluluğu getirildi. Bu maddeye göre, mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim plánı değişip buna göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürecek. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim plánının değişimini takip eden üç ay içinde yapılacak.

İKİ YILDA BİR TOPLANTI

Yeni kanun ile site yönetimleri seçimlerinin iki yılda bir yapılmasının yolu açıldı. Mevcut sistemde yılda bir site yönetimi seçiliyordu. Birkaç bloktan oluşan sitelerde yönetim seçimlerini yapacak kişileri bile seçmek bir yılı buluyordu.

İŞTE YANITLARIM

Okurumun sorularının yanıtına gelince, bu tür siteler için her blokta yönetici seçimi zorunlu. Site yöntemini ise bu blok temsilcileri seçecekler. Ortak yerler plan ve projelere göre belirlenecek. Yönetim planı yasaya göre kat maliklerinin 5’4 oyuyla değiştirilebilir. Mahkemece ancak yönetim planının yasanın buyurucu hükümlerine aykırılık taşıması halinde iptal edilmesi yolu açık. Yönetim planında yasadaki genel düzenlemelere, buyurucu hükümlere ve ahlaka aykırı düzenleme olduğunu belirlediyseniz, Ankara adliyesinde sulh hukuk mahkemesinde dava açabilirsiniz. Ama benim size önerim, site içindeki bu tip sorunların mahkemeden önce "komşuluk hukuku" içinde çözmeniz...
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Ve ne yapmamız lazım?

"Toplu yapı" olarak yönetilmek istiyorsanız tüm kat malikleri bir araya gelerek tapudaki tescili değiştirmeliler. Bu da şu anlamı taşır. 6 x 30 = 180 adet bağımsız bölüm hesabı ile tüm kat maliklerinin 4/5', yani % 80'i "Yeni bir yönetim planı hazırlayacaklar ve kabul ederek tapuya tescil ettirecekler". Bu tescilden itibaren toplu yapı sayılacaksınız

Yönetim planı 5/4 çoğunlukla değişmediği sürece ayrı parsel yönetimleri mi olmak zorunda?

Evet şu an için aynen dediğiniz gibi olmak zorunda. Anayapınız T0PLU YAPI kriterlerine uysa da TOPLU YAPI OLARAK YÖNETİLMES İÇİN tapuda her parselde ve hatta her blokta kayıtlı mevcut tüm yönetim planlarının 4/5 oğunlukla değiştirilmesi gerekiyor.

Aksi taktirde ayrı parsel yönetimleri olmak zorunda
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ’NÜN 5711 NOLU KANUNLA İLGİLİ GENELGESİ

Resmi Gazete'nin 28 Kasım 2007 tarih ve 26714 sayılı nüshasında yayımlanarak yürürlüğe konulan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun bazı maddelerinde değişiklik yapılmasına dair bir örneği ekli 5711 sayılı Kanunun Tapu İdaresini ilgilendiren hükümleri mevcuttur.

T.C. BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığı Sayı : B. 09. 1. TKG0100001-/073-
Konu: Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Hk. Genelge No: 1651 2008/1 -------------------TAPU VE KADASTRO ….. BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜNE yazılmış genelge şu hususları da içerir.

Bu genelgenin C- Toplu Yapılarda Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti Tesisi ve Tescili ve D- Ortak yerlerin tescili bentlerinde ;

5711 sayılı Kanunun 22 nci maddesi ile; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa 65 inci maddeden sonra gelmek üzere "Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler" başlıklı "Dokuzuncu Bölüm" altında mevcut 66 ve 67 nci maddeler, 75 ve 76 ncı maddeler olarak teselsül ettirilerek, Kanuna 66 ila 74 üncü maddeler ilave edilmiştir.
1- Toplu yapılarda kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi;
634 sayılı Kanunun 66 ncı maddesinde, toplu yapının tarifi yapılmakta, toplu yapılarda kat irtifakı ile kat mülkiyeti tesisine açıklık getirilmektedir.

Buna göre; vaziyet planında gösterilmiş olması koşuluyla, toplu yapının bir veya birden fazla imar parseli üzerinde inşası mümkündür. Ancak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri,
sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı, birbirine bitişik ve komşu olmaları koşulu getirilmiştir. Parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan,
yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için vaziyet planında gösterilmesi koşuluyla bu şart aranmayacaktır.
İbraz edilen mimari projelerin vaziyet planında aralarında sınır veya komşuluk ilişkisi bulunmayan ve buna bağlı olarak toplu yapı ilişkisi kurulmamış imar parselleri üzerinde toplu yapı ilişkisi nedeniyle kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi ve buna bağlı yönetim planı işletilmesi talepleri kabul edilmeyecektir.
Toplu yapı birden fazla imar parseli üzerinde ise; kat irtifakı veya doğrudan kat mülkiyeti tesisi talepleri her imar parseli için ayrı ayrı sonuçlandırılacaktır.
2- Kat irtifakı tesis edilmiş toplu yapılarda tamamlanan yapıların cins değişikliği, kat mülkiyeti tesisi ve tescili;
Birden fazla bağımsız bölümün mevcut olduğu blok tipi yapılarda ilgili blok’un tamamlandığına ilişkin yapı kullanma izin belgesinin ibrazı halinde o blok’un cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevrilmesi, yaygın kat mülkiyetine tabi tek bağımsız bölümlü yapılarda ise bağımsız bölüm veya bölümlerin yapı kullanma izin belgelerinin ibrazı halinde ilgili bağımsız bölüm/bölümlerin cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevrilmesi talepleri karşılanacaktır.
Kısmi kat mülkiyeti tesisinde, ilgili bağımsız bölüm/bölümlerin beyanlar hanesine “Bu bağımsız bölüm/Bu blok kat mülkiyetine çevrilmiştir. …/…/200. tarih… yev.” şeklinde belirtme yapılacaktır. Ancak, her imar parseli içinde bulunan yapıların tamamı için yapı kullanma izin belgesi ibraz edilmedikçe kat mülkiyeti kütük sayfalarında mevcut anagayrimenkul sütunundaki vasfının yazıldığı bölümde değişiklik yapılmayacaktır. Anagayrimenkul kütük sayfasının niteliği sütununda mevcut olan “Arsa” vasfı aynen korunarak devamına kısmi olarak kat mülkiyeti tesis edilen yapıların cins değişikliği gösterilecektir.



D- Ortak yerlerin tescili;
1- Kanunun 67 nci maddesinde ortak yer, “Toplu yapı kapsamında bulunan birden
çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya
bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır” şeklinde
tarif edilmiştir.
Buna göre; Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin veya bağımsız bölümlerin (Ortak yerler) mülkiyet sütununa, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir. Ortak yerden faydalanan parseller ve/veya bağımsız bölümlerin beyanlar hanesine, ortak yer olarak tahsis edilen
parsel ve/veya bağımsız bölümlerin numaraları ile hangi parsel ve/veya bağımsız bölümlerle ortak yer olduğuna dair belirtme yapılır.
2- Kanunun 3 üncü maddesi ile 634 sayılı Kanunun 10 uncu maddesine eklenen ilave fıkra ile "Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan "bağımsız bölümlerin numaraları" yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus
bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir." hükmü getirilmiştir. Buna göre, tek parsel üzerine inşa olunan yapılarda da ortak yararlanmaya tahsis edilen bölümlerin mülkiyet sütununa faydalanan bağımsız bölümlerin numaraları yazılır. Faydalanan bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde ise ortak yer olarak tahsis edilen bağımsız bölümlerin numaraları ile hangi bağımsız bölümlerle ortak yer olduğuna dair belirtme yapılır.

denilmektedir.

Şimdi buna uyan "toplu yapı" özelliklerini taşıyan yapılarda

Bu genelgenin E- Yönetim planı bendinde ;


Kanunun (5711 Sayılı Kanun ile değişen 634 Sayılı Kanunun 70. maddesi kastediliyor. ) 70 inci maddesi ile; “Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.” hükmü getirilmiş olup, buna göre; toplu yapı kapsamında talep edilecek kat irtifakı veya doğrudan kat mülkiyeti tesislerinde, her parsel için ayrı yönetim planı istenmeyecek, tamamını kapsayan aynı yönetim planı her parselin kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi işlemi sırasında kullanılacaktır.
Toplu yapılara ilişkin düzenlenen yönetim planı değişikliği; Kanunun 69 uncu maddesinde tariflenen toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu ile mümkün olduğundan, yönetim planı değişikliği talepleri bu doğrultuda karşılanacaktır.
5711 sayılı Kanunun geçici 3. maddesi ile “Bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu kanun hükümlerine uyarlanır….” Hükmü nedeniyle bu kanunun yürürlük tarihi olan 28/11/2007 tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu kanun hükümlerine uyarlanma zorunluluğu getirildiğinden, bu süre içerisinde yönetim planı değişikliği yapılarak mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğunun (Yarıdan bir fazlasının) imzası ile yapılan yönetim planının tapu siciline işletilmesi taleplerinde, Kat Mülkiyeti kurulması için yapılan cins değişikliği işlemi sırasında düzenlenen krokide toplu yapıların tümünün gösterilmiş olması yanında bu yapılar arasındaki toplu yapı ilişkisinin belirlenebilmesine imkan sağlayabilecek nitelikte bir vaziyet planının da mevcut olması halinde yönetim planı değişikliğinin tapu siciline işletilmesi talepleri sırasında ayrıca toplu yapı ilişkisini gösteren vaziyet planının aranılmaması, Ancak daha önce yapılan cins değişikliği işlemi sırasında düzenlenen krokide toplu yapıların tümünün gösterilmemiş olması ve ayrıca toplu yapı ilişkisini gösteren bir vaziyet planının da mevcut bulunmaması halinde ise ilgili belediyeden tasdikli toplu yapı ilişkisini gösteren vaziyet planının aranılması gerekmektedir






T.C.
BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığı
Sayı : B. 09. 1. TKG0100001-/073-
Konu: Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Hk.

Genelge No: 1651
2008/1
TAPU VE KADASTRO ….. BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜNE
……………
İLGİ : a) 08.12.1965 tarih ve 1392 sayılı genelge,
b) 10.03.1973 tarih ve 1424 sayılı genelge,
c) 25.05.1975 tarih ve 1425 sayılı genelge,
d) 06.07.1983 tarih ve 1454 sayılı genelge,
e) 02.05.1986 tarih ve 1480 sayılı genelge,
f) 03.09.1997 tarih ve 1997/10 sayılı genelge,
g) 12.03.2004 tarih ve 074/1–1246 sayılı genelge.
İlgi (a,b,c,d,e,f) genelgeler ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun idaremizi ilgilendiren hükümleri açıklanmıştı.
Bu kerre Resmi Gazete'nin 28 Kasım 2007 tarih ve 26714 sayılı nüshasında yayımlanarak yürürlüğe konulan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun bazı maddelerinde değişiklik yapılmasına dair bir örneği ekli 5711 sayılı Kanunun idaremizi ilgilendiren hükümleri aşağıda açıklanmıştır.
A- Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Tesisine İlişkin Değişiklikler;
1- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinin 2. ve 3. fıkralarında yapılan değişiklikle; 28.Kasım.2007 tarihinden itibaren kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi için, ibraz edilecek mimari projelerin ön yüzünde ana gayrimenkulün ve bağımsız bölümlerin eklenti ve ortak yerleri ile, konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları gösterilecektir.
634 sayılı Kanunda değişiklik yapan, 5711 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 28.Kasım.2007 tarihinden önce onaylanmış mimarı projelere göre kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi için yapılan başvurular kabul edilecek, ayrıca proje üzerine arsa payı listesinin ilavesi suretiyle onaylanması hususu aranmayacaktır.
2- Kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisine ilişkin başvurularda, dilekçe aranılmayacaktır.
3- Kat mülkiyeti tesisi sırasında ana yapıya ait fotoğraf aranılmayacaktır.
4- Noterlikçe düzenlenen liste eskiden olduğu gibi alınmaya devam edilecektir.
5- 634 sayılı Kanunun 10 uncu maddesine göre, kat mülkiyeti kurulurken aynı katta bir
birine bitişik bulunan birden fazla bağımsız bölümün kat mülkiyeti kütüğüne tek
bağımsız bölüm olarak tescili mümkün iken, 5711 sayılı Kanunun 3 üncü maddesi ile
aynı nevideki (nitelikteki) bağımsız bölümlerin tek bağımsız bölüm olarak tescili
öngörülmüş, ayrıca, “ … bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya
kul¬lanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat
mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.” hükmü de
getirilerek, ana gayrimenkulün birden fazla katı veya bölümünün tek bir bağımsız bölüm olarak kat mülkiyeti kütüğüne tesciline imkan sağlanmıştır. Ancak, böyle bir tescilin yapılabilmesi için bu duruma uygun değişiklik projesi ve yapı kullanma izin belgesinin ibrazı zorunludur.
B- Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinin Tesciline İlişkin Değişiklikler;
1- İlgi (f) genelge ile kat irtifaklarının kat mülkiyeti kütüğüne tesciline olanak sağlanmıştı. Bu kerre, 5711 sayılı Kanunun 4 üncü maddesiyle, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 11 inci maddesinde yapılan değişiklikle, kat irtifaklarının da kat mülkiyeti kütüğüne tescil edileceği hükmü getirilmiştir.
Bu nedenle, kat irtifakı tesisinde tapu kütüğünün irtifak hakları sütununda ve beyanlar hanesinde her hangi bir tescil yapılmaksızın, kat irtifakı doğrudan kat mülkiyeti kütüğünde tesis edilecek, ana gayrimenkule ait tapu kütüğü sayfasında ise mülkiyet sütununun son boş satırı ile beyanlar hanesinde “Kat irtifakı tesis edilmiştir.” İbaresi tarih ve yevmiye numarası ile birlikte yazılacak ve ana gayrimenkul ile kat mülkiyeti kütüğü sayfaları arasında bağlantı sağlanacaktır.
Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde de kat irtifakının tescilinde aynı usul uygulanarak kat mülkiyeti zabıt defterine tescil edilecektir.
2- 5711 sayılı Kanunun 6 ncı maddesiyle, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 13 üncü maddesinde yapılan değişiklikle, kat mülkiyeti tesisi için başvuru sırasında, kat mülkiyeti kütüğüne tescilli bulunan kat irtifakına konu binanın tamamlandığına ilişkin yapı kullanma izin belgesinin ibrazı halinde, kadastro müdürlüğünce düzenlenecek değişiklik beyannamesine istinaden, ana gayrimenkule ait tapu kütüğü sayfasında ve kat mülkiyeti kütük sayfasında ana gayrimenkule ait nitelik değişikliği, beyanlar hanesinde ise kat mülkiyetine geçildiğine ilişkin belirtme yapılacaktır.
3- Ana gayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklar ve şerhler, (ana gayrimenkule ait irtifak hakları hariç) bağımsız bölümlerin tescilli olduğu kat mülkiyeti kütük sayfasına aynen aktarılacak, irtifak hakları ise kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilecektir. Ana gayrimenkulün kat irtifakı/kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra ana gayrimenkulün leh veya aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da ana gayrimenkulün tapu kütük sayfasına tescil edilerek, kat mülkiyeti kütük sayfalarının beyanlar hanesinde bu hususta belirtme yapılacaktır. Böylece, ana gayrimenkule ait kütük sayfası, ana gayrimenkulün leh veya aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışında talep edilecek işlemlere kapatılacaktır.
C- Toplu Yapılarda Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti Tesisi ve Tescili;
5711 sayılı Kanunun 22 nci maddesi ile; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa 65 inci maddeden sonra gelmek üzere "Toplu Yapı¬lara İlişkin Özel Hükümler" başlıklı "Dokuzuncu Bölüm" altında mevcut 66 ve 67 nci maddeler, 75 ve 76 ncı maddeler olarak teselsül ettirilerek, Kanuna 66 ila 74 üncü maddeler ilave edilmiştir.
1- Toplu yapılarda kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi;
634 sayılı Kanunun 66 ncı maddesinde, toplu yapının tarifi yapılmakta, toplu yapılarda kat irtifakı ile kat mülkiyeti tesisine açıklık getirilmektedir.
Buna göre; vaziyet planında gösterilmiş olması koşuluyla, toplu yapının bir veya birden fazla imar parseli üzerinde inşası mümkündür. Ancak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri,
sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı, birbirine bitişik ve komşu olmaları koşulu getirilmiştir. Parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan,
yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için vaziyet planında gösterilmesi koşuluyla bu şart aranmayacaktır.
İbraz edilen mimari projelerin vaziyet planında aralarında sınır veya komşuluk ilişkisi bulunmayan ve buna bağlı olarak toplu yapı ilişkisi kurulmamış imar parselleri üzerinde toplu yapı ilişkisi nedeniyle kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi ve buna bağlı yönetim planı işletilmesi talepleri kabul edilmeyecektir.
Toplu yapı birden fazla imar parseli üzerinde ise; kat irtifakı veya doğrudan kat mülkiyeti tesisi talepleri her imar parseli için ayrı ayrı sonuçlandırılacaktır.
2- Kat irtifakı tesis edilmiş toplu yapılarda tamamlanan yapıların cins değişikliği, kat mülkiyeti tesisi ve tescili;
Birden fazla bağımsız bölümün mevcut olduğu blok tipi yapılarda ilgili blok’un tamamlandığına ilişkin yapı kullanma izin belgesinin ibrazı halinde o blok’un cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevrilmesi, yaygın kat mülkiyetine tabi tek bağımsız bölümlü yapılarda ise bağımsız bölüm veya bölümlerin yapı kullanma izin belgelerinin ibrazı halinde ilgili bağımsız bölüm/bölümlerin cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevrilmesi talepleri karşılanacaktır.
Kısmi kat mülkiyeti tesisinde, ilgili bağımsız bölüm/bölümlerin beyanlar hanesine “Bu bağımsız bölüm/Bu blok kat mülkiyetine çevrilmiştir. …/…/200. tarih… yev.” şeklinde belirtme yapılacaktır. Ancak, her imar parseli içinde bulunan yapıların tamamı için yapı kullanma izin belgesi ibraz edilmedikçe kat mülkiyeti kütük sayfalarında mevcut anagayrimenkul sütunundaki vasfının yazıldığı bölümde değişiklik yapılmayacaktır. Anagayrimenkul kütük sayfasının niteliği sütununda mevcut olan “Arsa” vasfı aynen korunarak devamına kısmi olarak kat mülkiyeti tesis edilen yapıların cins değişikliği gösterilecektir.
D- Ortak yerlerin tescili;
1- Kanunun 67 nci maddesinde ortak yer, “Toplu yapı kapsamında bulunan birden
çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya
bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır” şeklinde
tarif edilmiştir.
Buna göre; Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bö¬lümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin veya bağımsız bölümlerin (Ortak yerler) mülkiyet sütununa, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir. Ortak yerden faydalanan parseller ve/veya bağımsız bölümlerin beyanlar hanesine, ortak yer olarak tahsis edilen
parsel ve/veya bağımsız bölümlerin numaraları ile hangi parsel ve/veya bağımsız bölümlerle ortak yer olduğuna dair belirtme yapılır.
2- Kanunun 3 üncü maddesi ile 634 sayılı Kanunun 10 uncu maddesine eklenen ilave fıkra ile "Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan "bağımsız bölümlerin numaraları" yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus
bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir." hükmü getirilmiştir. Buna göre, tek parsel üzerine inşa olunan yapılarda da ortak yararlanmaya tahsis edilen bölümlerin mülkiyet sütununa faydalanan bağımsız bölümlerin numaraları yazılır. Faydalanan bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde ise ortak yer olarak tahsis edilen bağımsız bölümlerin numaraları ile hangi bağımsız bölümlerle ortak yer olduğuna dair belirtme yapılır.

E- Yönetim planı;
Kanunun 70 inci maddesi ile; “Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.” hükmü getirilmiş olup, buna göre; toplu yapı kapsamında talep edilecek kat irtifakı veya doğrudan kat mülkiyeti tesislerinde, her parsel için ayrı yönetim planı istenmeyecek, tamamını kapsayan aynı yönetim planı her parselin kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi işlemi sırasında kullanılacaktır.
Toplu yapılara ilişkin düzenlenen yönetim planı değişikliği; Kanunun 69 uncu maddesinde tariflenen toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu ile mümkün olduğundan, yönetim planı değişikliği talepleri bu doğrultuda karşılanacaktır.
5711 sayılı Kanunun geçici 3. maddesi ile “Bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu kanun hükümlerine uyarlanır….” Hükmü nedeniyle bu kanunun yürürlük tarihi olan 28/11/2007 tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu kanun hükümlerine uyarlanma zorunluluğu getirildiğinden, bu süre içerisinde yönetim planı değişikliği yapılarak mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğunun (Yarıdan bir fazlasının) imzası ile yapılan yönetim planının tapu siciline işletilmesi taleplerinde, Kat Mülkiyeti kurulması için yapılan cins değişikliği işlemi sırasında
düzenlenen krokide toplu yapıların tümünün gösterilmiş olması yanında bu yapılar arasındaki toplu yapı ilişkisinin belirlenebilmesine imkan sağlayabilecek nitelikte bir vaziyet planının da mevcut olması halinde yönetim planı değişikliğinin tapu siciline işletilmesi talepleri sırasında ayrıca toplu yapı ilişkisini gösteren vaziyet planının aranılmaması, Ancak daha önce yapılan cins değişikliği işlemi sırasında düzenlenen krokide toplu yapıların tümünün gösterilmemiş olması ve ayrıca toplu yapı ilişkisini gösteren bir vaziyet planının da mevcut bulunmaması halinde ise ilgili belediyeden tasdikli toplu yapı ilişkisini gösteren vaziyet planının aranılması gerekmektedir.

F- Yönetim planı bulunmayan yapılarda kat mülkiyeti tesisi;
Kanunun geçici 2 nci maddesiyle, 13.04.1983 tarih ve 2814 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarih olan 14.04.1983 tarihinden önce yönetim planı alınmaksızın tesis edilmiş kat irtifaklarının kat mülkiyetine geçişi sırasında yönetim planı ibrazı zorunluluğu olmadığından, yönetim planı alınmaksızın da talepler karşılanacaktır.

İlgi (a,b,c,d,e) genelgelerin bu genelgeye aykırı hükümleri ile ilgi (f) genelge yürürlükten kaldırılmış olup işlemlere yapılan kanun değişikliği hükümleri doğrultusunda yön verilmesi uygun görülmüştür.
Bilgi edinilmesini ve Bölge Müdürlüğünüze bağlı birimlere duyurulmasını rica ederim.


Mehmet Zeki
Genel Müdür







16 Ağustos 2008 CUMARTESİ Resmî Gazete Sayı : 26969
YÖNETMELİK
Bayındırlık ve İskân Bakanlığından:
TOPLU YAPILARDA KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI
TESİSİNE DAİR YÖNETMELİK
BİRİNCİ BÖLÜM
Amaç, Kapsam, Dayanak ve Tanımlar
Amaç
MADDE 1 – (1) Bu Yönetmeliğin amacı; toplu yapılarda, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisinde istenilecek belgeleri ve tapuda yapılacak işlemlerin usûl ve esaslarını belirlemektir.
Kapsam
MADDE 2 – (1) Bu Yönetmelik hükümleri, belediye sınırları ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında uygulama imar plânı ve parselasyon plânı bulunan alanlarda yapı ruhsatı eki mimarî projenin onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak olan toplu yapılar hakkında uygulanır.
Dayanak
MADDE 3 – (1) Bu Yönetmelik, 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 68 inci maddesine dayanılarak hazırlanmıştır.
Tanımlar
MADDE 4 – (1) Bu Yönetmelikte geçen;
a) Anagayrimenkul: Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününü,
b) Arsa payı: Arsanın, Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarını,
c) Bağımsız bölüm: Anagayrimenkulun ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerini,
ç) Eklenti: Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerleri,
d) İdare: Parsel veya parsellerin bulunduğu alana göre ilgili kanunlarında yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi düzenlemeye ve ruhsat eki projeleri onaylamaya yetkilendirilen belediyeler, il özel idaresi ve diğer kamu kuruluşlarını,
e) Kanun: 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununu,
f) Kat irtifakı: Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkını,
g) Kat mülkiyeti: Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkını,
ğ) Kat plânı: Mimarî projede, yapının her bir katının kullanımını, niteliğini, konumunu, ortak yerlerini, alanlarını ve üzerinde bulunan bağımsız bölümlerin kat mülkiyetine esas numaralarını gösteren plânı,
h) Mimarî proje: Anagayrimenkulde, yapının veya yapıların ruhsat eki projesine uygun, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konumu ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça ve her bağımsız bölümün birden başlayıp sıra ile giden numarası da belirtilmek suretiyle kat plânları ayrı ayrı gösterilen, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan idarece onaylı projeyi,
ı) Ortak yerler: Anagayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerleri,
i) Toplu yapı: Bir veya uygulama imar plânında belirlenen birden çok imar parseli üzerinde, onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri ve sosyal tesisler ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı,
j) Vaziyet plânı: Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak onaylı imar plânı hükümlerine ve parselasyon plânlarına uygun olarak hazırlanmış, mimarî projede yer alan yerleşim plânını,
k)Yapı kullanma izin belgesi: Yapının tamamının tamamlanmış ve kullanılabilir olması durumunda belediye, il özel idaresi ve yetkili diğer idarelerce verilmiş izin belgesini,
l) Yönetim plânı: Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücret ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen bir tek yönetim plânını,
ifade eder.
İKİNCİ BÖLÜM
Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Kurulması
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulmasının esasları
MADDE 5 – (1) Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulabilmesi için onaylı ve geçerli olan yapı ruhsatı bulunması gerekir. Kat mülkiyeti tesisinde ayrıca, yapı kullanma izin belgesi aranır.
(2) Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin herbirinde, toplu yapı bulunması hâlinde, her imar parseli kat irtifakı ve kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı, birden fazla imar parseli üzerinde yer alıyor ise, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tabi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz. Bu durumda kat mülkiyetine geçilirken toplu yapının yer aldığı bütün parseller bir bütün olarak işlem görür.
(3) Toplu yapı kapsamındaki, bir veya birden çok imar parseli üzerindeki toplu yapıların tamamlanması hâlinde, bu yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.
(4) Mimarî projelerin vaziyet plânında aralarında sınır ve komşuluk ilişkisi bulunmayan ve buna bağlı olarak toplu yapı ilişkisi kurulmamış imar parselleri üzerinde toplu yapı ilişkisi sebebiyle kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi ve buna bağlı yönetim plânı işletilmesi talepleri karşılanmaz.
(5) Birden fazla imar parselini kapsayan toplu yapı uygulamaları imar plânında belirlenen alanlarda yapılır. Uygulama imar plânı ve parselasyon plânı değişikliklerinde, toplu yapı sisteminin bütünlüğünün muhafazası gözetilir. Uygulama imar plânında birden çok imar parseli üzerinde belirlenen toplu yapı alanında, kamuya ait alanlar arsa ve arazi düzenlemesi yapılarak kamu eline geçtikten sonra uygulama yapılır.
Kat mülkiyetinin kurulması
MADDE 6 – (1) Kat mülkiyeti kurulması için, toplu yapı kapsamındaki yapıların ve bu yapılara hizmet veren alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, ve sosyal tesislerin tamamlanması ve gayrimenkulün malikinin veya ortak maliklerinin, aşağıda sayılan belgeler ile birlikte anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda tapu idaresine müracaatta bulunmaları gerekir.
a) Anagayrimenkulde, yapıların onaylı yapı ruhsatı eki mimarî projesine uygun olarak, yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, imar plânı hükümlerine ve parselasyon plânlarına uygun olarak hazırlanmış vaziyet plânı, yapıların dış cepheler ve iç taksimatı, bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konumu ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerlerleri ile oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek ve her bağımsız bölümün birden başlayıp sıra ile giden numarası da belirtilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından imzalanan idarece onaylanan mimarî proje.
b) Toplu yapıya ait yapı kullanma izin belgeleri.
c) Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerlerin tamamı için hazırlanmış bir tek yönetim plânı.
ç) Her bağımsız bölümün arsa payını, nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını ve var ise eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış olan, ruhsat düzenlemeye yetkili idarece onaylanan ve noterce tasdik edilen liste.
Kat irtifakının kurulması
MADDE 7 – (1) Toplu yapı kapsamında olup, henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir imar parseli üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu kütüğüne tescil edilmesi için, o imar parselinin malikinin veya ortak maliklerinin, 6 ncı maddenin (1) numaralı fıkrasının (a) bendine uygun vaziyet plânını da ihtiva eden mimarî proje, (c) bendindeki yönetim plânı, (ç) bendindeki liste ve yapı ruhsatı ile birlikte tapu idaresine müracaatta bulunması gerekir.
(2) Tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilmesi maksadıyla yapılacak tescil, gayrimenkulün malikinin veya ortak maliklerince talepte bulunulması üzerine; kat irtifakının tesciline ilişkin resmî senete, 6 ncı maddenin (1) numaralı fıkrasında sayılan belgelere ve anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinin, evvelce verilmiş olan mimari projeye ve vaziyet plâna uygunluğunun idarece tasdik edilmesine istinaden yapılır.
Sözleşme ve Tescil
MADDE 8 – (1) Tapu memuru, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması için talepte bulunanların yetkili olduklarını ve 6 ncı maddenin (1) numaralı fıkrası ile 7 nci maddenin (1) numaralı fıkrasında sayılan belgelerin eksiksiz verildiğini tesbit ettikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmî sözleşmeyi düzenler ve bu sözleşme aynı zamanda tescil talebi sayılır.
(2) Bir imar parseli üzerinde kat irtifakı ancak sözleşmede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün beyanlar hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.
(3) Sözleşme düzenlenince kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması hâlinde ise ana gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine "Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir." ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.
(4) Anagayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklara aid sicil kaydı, irtifak hakları hariç olmak üzere, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütük sayfasına aynen aktarılır. Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da anagayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.
(5) Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanmasına ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yerleri olur.
(6) Geliri ortak giderlere harcanmak veya başka bir amaçla ortak olarak faydalanmak için tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bu bağımsız bölümden faydalanan bağımsız bölümlerin numaraları yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.
(7) 28/11/2007 tarihinden önce toplu yapı ilişkisini gösteren vaziyet plânı bulunmadan kat mülkiyeti kurulan yapılarda, 28/11/2007 tarihinden itibaren altı ay içinde yönetim plânı değişikliği yapılarak, tapu siciline tescil talebinde bulunulurken; yapıların konumlarını, ortak nitelikteki yerleri ve tesisleri, bunların kullanım amaç ve şekillerini ve toplu yapı kapsamındaki parsel ve parsellerin tamamını ihtiva edecek şekilde bir bütün olarak uygulama imar plânı ve parselasyon plânına uygun olarak hazırlanmış, idarece onaylı vaziyet plânı verilir.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Son Hükümler
Yürürlük
MADDE 9 – (1) Bu Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
Yürütme
MADDE 10 – (1) Bu Yönetmelik hükümlerini Bayındırlık ve İskân Bakanı yürütür.

2008/1 nolu GENELGE
T.C.
BAYINDIRLIK VE İSKÂN BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığı


Sayı : B.09.1.TKG0100001-/073-
Konu: Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Hk. 29.01.2008

Genelge No: 1651
2008/1

TAPU VE KADASTRO ….. BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜNE

……………
İLGİ : a) 08.12.1965 tarih ve 1392 sayılı genelge,
b) 10.03.1973 tarih ve 1424 sayılı genelge,
c) 25.05.1975 tarih ve 1425 sayılı genelge,
d) 06.07.1983 tarih ve 1454 sayılı genelge,
e) 02.05.1986 tarih ve 1480 sayılı genelge,
f) 03.09.1997 tarih ve 1997/10 sayılı genelge,
g) 12.03.2004 tarih ve 074/1–1246 sayılı genelge.

İlgi (a,b,c,d,e,f) genelgeler ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun idaremizi ilgilendiren hükümleri açıklanmıştı.

Bu kerre Resmi Gazete'nin 28 Kasım 2007 tarih ve 26714 sayılı nüshasında yayımlanarak yürürlüğe konulan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun bazı maddelerinde değişiklik yapılmasına dair bir örneği ekli 5711 sayılı Kanunun idaremizi ilgilendiren hükümleri aşağıda açıklanmıştır.

A – Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Tesisine İlişkin Değişiklikler;

1 – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinin 2. ve 3. fıkralarında yapılan değişiklikle; 28.Kasım.2007 tarihinden itibaren kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi için, ibraz edilecek mimari projelerin ön yüzünde ana gayrimenkulün ve bağımsız bölümlerin eklenti ve ortak yerleri ile, konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları gösterilecektir.

634 sayılı Kanunda değişiklik yapan, 5711 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 28.Kasım.2007 tarihinden önce onaylanmış mimarı projelere göre kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi için yapılan başvurular kabul edilecek, ayrıca proje üzerine arsa payı listesinin ilavesi suretiyle onaylanması hususu aranmayacaktır.

2 – Kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisine ilişkin başvurularda, dilekçe aranılmayacaktır.

3 – Kat mülkiyeti tesisi sırasında ana yapıya ait fotoğraf aranılmayacaktır.

4 – Noterlikçe düzenlenen liste eskiden olduğu gibi alınmaya devam edilecektir.

5 – 634 sayılı Kanunun 10 uncu maddesine göre, kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla bağımsız bölümün kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescili mümkün iken, 5711 sayılı Kanunun 3 üncü maddesi ile aynı nevideki (nitelikteki) bağımsız bölümlerin tek bağımsız bölüm olarak tescili öngörülmüş, ayrıca, “ … bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.” hükmü de getirilerek, ana gayrimenkulün birden fazla katı veya bölümünün tek bir bağımsız bölüm olarak kat mülkiyeti kütüğüne tesciline imkan sağlanmıştır. Ancak, böyle bir tescilin yapılabilmesi için bu duruma uygun değişiklik projesi ve yapı kullanma izin belgesinin ibrazı zorunludur.

B – Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinin Tesciline İlişkin Değişiklikler;

1 – İlgi (f) genelge ile kat irtifaklarının kat mülkiyeti kütüğüne tesciline olanak sağlanmıştı. Bu kerre, 5711 sayılı Kanunun 4 üncü maddesiyle, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 11 inci maddesinde yapılan değişiklikle, kat irtifaklarının da kat mülkiyeti kütüğüne tescil edileceği hükmü getirilmiştir.

Bu nedenle, kat irtifakı tesisinde tapu kütüğünün irtifak hakları sütununda ve beyanlar hanesinde her hangi bir tescil yapılmaksızın, kat irtifakı doğrudan kat mülkiyeti kütüğünde tesis edilecek, ana gayrimenkule ait tapu kütüğü sayfasında ise mülkiyet sütununun son boş satırı ile beyanlar hanesinde “Kat irtifakı tesis edilmiştir.” İbaresi tarih ve yevmiye numarası ile birlikte yazılacak ve ana gayrimenkul ile kat mülkiyeti kütüğü sayfaları arasında bağlantı sağlanacaktır.

Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde de kat irtifakının tescilinde aynı usul uygulanarak kat mülkiyeti zabıt defterine tescil edilecektir.

2 – 5711 sayılı Kanunun 6 ncı maddesiyle, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 13 üncü maddesinde yapılan değişiklikle, kat mülkiyeti tesisi için başvuru sırasında, kat mülkiyeti kütüğüne tescilli bulunan kat irtifakına konu binanın tamamlandığına ilişkin yapı kullanma izin belgesinin ibrazı halinde, kadastro müdürlüğünce düzenlenecek değişiklik beyannamesine istinaden, ana gayrimenkule ait tapu kütüğü sayfasında ve kat mülkiyeti kütük sayfasında ana gayrimenkule ait nitelik değişikliği, beyanlar hanesinde ise kat mülkiyetine geçildiğine ilişkin belirtme yapılacaktır.

3 – Ana gayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklar ve şerhler, (ana gayrimenkule ait irtifak hakları hariç) bağımsız bölümlerin tescilli olduğu kat mülkiyeti kütük sayfasına aynen aktarılacak, irtifak hakları ise kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilecektir. Ana gayrimenkulün kat irtifakı/kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra ana gayrimenkulün leh veya aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da ana gayrimenkulün tapu kütük sayfasına tescil edilerek, kat mülkiyeti kütük sayfalarının beyanlar hanesinde bu hususta belirtme yapılacaktır. Böylece, ana gayrimenkule ait kütük sayfası, ana gayrimenkulün leh veya aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışında talep edilecek işlemlere kapatılacaktır.


C – Toplu Yapılarda Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti Tesisi ve Tescili;

5711 sayılı Kanunun 22 nci maddesi ile; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa 65 inci maddeden sonra gelmek üzere "Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler" başlıklı "Dokuzuncu Bölüm" altında mevcut 66 ve 67 nci maddeler, 75 ve 76 ncı maddeler olarak teselsül ettirilerek, Kanuna 66 ila 74 üncü maddeler ilave edilmiştir.

1 – Toplu yapılarda kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi;

634 sayılı Kanunun 66 ncı maddesinde, toplu yapının tarifi yapılmakta, toplu yapılarda kat irtifakı ile kat mülkiyeti tesisine açıklık getirilmektedir.
Buna göre; vaziyet planında gösterilmiş olması koşuluyla, toplu yapının bir veya birden fazla imar parseli üzerinde inşası mümkündür. Ancak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı, birbirine bitişik ve komşu olmaları koşulu getirilmiştir. Parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için vaziyet planında gösterilmesi koşuluyla bu şart aranmayacaktır.

İbraz edilen mimari projelerin vaziyet planında aralarında sınır veya komşuluk ilişkisi bulunmayan ve buna bağlı olarak toplu yapı ilişkisi kurulmamış imar parselleri üzerinde toplu yapı ilişkisi nedeniyle kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi ve buna bağlı yönetim planı işletilmesi talepleri kabul edilmeyecektir.

Toplu yapı birden fazla imar parseli üzerinde ise; kat irtifakı veya doğrudan kat mülkiyeti tesisi talepleri her imar parseli için ayrı ayrı sonuçlandırılacaktır.

2 – Kat irtifakı tesis edilmiş toplu yapılarda tamamlanan yapıların cins değişikliği, kat mülkiyeti tesisi ve tescili;

Birden fazla bağımsız bölümün mevcut olduğu blok tipi yapılarda ilgili blok’un tamamlandığına ilişkin yapı kullanma izin belgesinin ibrazı halinde o blok’un cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevrilmesi, yaygın kat mülkiyetine tabi tek bağımsız bölümlü yapılarda ise bağımsız bölüm veya bölümlerin yapı kullanma izin belgelerinin ibrazı halinde ilgili bağımsız bölüm/bölümlerin cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevrilmesi talepleri karşılanacaktır.
Kısmi kat mülkiyeti tesisinde, ilgili bağımsız bölüm/bölümlerin beyanlar hanesine “Bu bağımsız bölüm/Bu blok kat mülkiyetine çevrilmiştir. …/…/200. tarih… yev.” şeklinde belirtme yapılacaktır. Ancak, her imar parseli içinde bulunan yapıların tamamı için yapı kullanma izin belgesi ibraz edilmedikçe kat mülkiyeti kütük sayfalarında mevcut ana gayrimenkul sütunundaki vasfının yazıldığı bölümde değişiklik yapılmayacaktır. Ana gayrimenkul kütük sayfasının niteliği sütununda mevcut olan “Arsa” vasfı aynen korunarak devamına kısmi olarak kat mülkiyeti tesis edilen yapıların cins değişikliği gösterilecektir.

D – Ortak yerlerin tescili;

1 – Kanunun 67 nci maddesinde ortak yer, “Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır” şeklinde tarif edilmiştir.

Buna göre; Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin veya bağımsız bölümlerin (Ortak yerler) mülkiyet sütununa, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir. Ortak yerden faydalanan parseller ve/veya bağımsız bölümlerin beyanlar hanesine, ortak yer olarak tahsis edilen parsel ve/veya bağımsız bölümlerin numaraları ile hangi parsel ve/veya bağımsız bölümlerle ortak yer olduğuna dair belirtme yapılır.

2 – Kanunun 3 üncü maddesi ile 634 sayılı Kanunun 10 uncu maddesine eklenen ilave fıkra ile "Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan "bağımsız bölümlerin numaraları" yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus
bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir." hükmü getirilmiştir. Buna göre, tek parsel üzerine inşa olunan yapılarda da ortak yararlanmaya tahsis edilen bölümlerin mülkiyet sütununa faydalanan bağımsız bölümlerin numaraları yazılır. Faydalanan bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde ise ortak yer olarak tahsis edilen bağımsız bölümlerin numaraları ile hangi bağımsız bölümlerle ortak yer olduğuna dair belirtme yapılır.

E – Yönetim planı;

Kanunun 70 inci maddesi ile; “Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.” hükmü getirilmiş olup, buna göre; toplu yapı kapsamında talep edilecek kat irtifakı veya doğrudan kat mülkiyeti tesislerinde, her parsel için ayrı yönetim planı istenmeyecek, tamamını kapsayan aynı yönetim planı her parselin kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi işlemi sırasında kullanılacaktır.

Toplu yapılara ilişkin düzenlenen yönetim planı değişikliği; Kanunun 69 uncu maddesinde tariflenen toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu ile mümkün olduğundan, yönetim planı değişikliği talepleri bu doğrultuda karşılanacaktır.

5711 sayılı Kanunun geçici 3. maddesi ile “Bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu kanun hükümlerine uyarlanır….” hükmü nedeniyle bu kanunun yürürlük tarihi olan 28.11.2007 tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu kanun hükümlerine uyarlanma zorunluluğu getirildiğinden, bu süre içerisinde yönetim planı değişikliği yapılarak mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğunun (Yarıdan bir fazlasının) imzası ile yapılan yönetim planının tapu siciline işletilmesi taleplerinde, Kat Mülkiyeti kurulması için yapılan cins değişikliği işlemi sırasında düzenlenen krokide toplu yapıların tümünün gösterilmiş olması yanında bu yapılar arasındaki toplu yapı ilişkisinin belirlenebilmesine imkan sağlayabilecek nitelikte bir vaziyet planının da mevcut olması halinde yönetim planı değişikliğinin tapu siciline işletilmesi talepleri sırasında ayrıca toplu yapı ilişkisini gösteren vaziyet planının aranılmaması, Ancak daha önce yapılan cins değişikliği işlemi sırasında düzenlenen krokide toplu yapıların tümünün gösterilmemiş olması ve ayrıca toplu yapı ilişkisini gösteren bir vaziyet planının da mevcut bulunmaması halinde ise ilgili belediyeden tasdikli toplu yapı ilişkisini gösteren vaziyet planının aranılması gerekmektedir.

F – Yönetim planı bulunmayan yapılarda kat mülkiyeti tesisi;

Kanunun geçici 2 nci maddesiyle, 13.04.1983 tarih ve 2814 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarih olan 14.04.1983 tarihinden önce yönetim planı alınmaksızın tesis edilmiş kat irtifaklarının kat mülkiyetine geçişi sırasında yönetim planı ibrazı zorunluluğu olmadığından, yönetim planı alınmaksızın da talepler karşılanacaktır.

İlgi (a,b,c,d,e) genelgelerin bu genelgeye aykırı hükümleri ile ilgi (f) genelge yürürlükten kaldırılmış olup işlemlere yapılan kanun değişikliği hükümleri doğrultusunda yön verilmesi uygun görülmüştür.

Bilgi edinilmesini ve Bölge Müdürlüğünüze bağlı birimlere duyurulmasını rica ederim.

Mehmet Zeki ADLI
Genel Müdür

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Kat Mülkiyeti Kanununda Olağanüstü Toplanlara İlişin Yeterlilikler Açıktır.

KMK MAdde 29 2. Fıkra : "Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce, bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir."

Bu fıkradan sonra bu konudaki yargıtay kararlarına geçelim.

Olağanüstü Toplantıda, önceden belirlenen gündemin dışına çıkılamaz.
Olağan toplantılarda, karar yetersayısı sağlanmak şartıyla gündeme yeni maddeler eklenebilir.
Kat Mâlikleri Kurulu kararlarında gündeme bağlılık kuraldır. KMK. md: 29/2'ye göre, olağanüstü toplantının sebebinin de bildirilmesi şart koşulduğu için, toplantıda alınacak kararların, bildirilen sebeblerle sınırlı olması gerektiği kabul edilmelidir. (Y. 18. HD., 27.03.1992, E. 1992/985, K. 199992/2006.)

Eğer Toplantı gündemine bütün kat maliklerine ilan edilmek şartı ile "Dilek ve temenniler" bölümü konmuş ise bu bölümde alınabilecek kararların geçerli olması için çok önemli bir şart vardır.
Olağanüstü Toplantı, konu görüşülüp karara bağlandığı anda sona ermiş olur. Buna rağmen, olağanüstü toplantı gündemine "Dilek ve temenniler" bölümü de konulabilir. Ancak, dilek ve temennilerde ortaya atılan görüşlerin karara bağlanabilmesi için bütün kat mâlikleri nin toplantıda hazır bulunması ve bü gündem dışı konunun görüşülüp karara bağlanmasına rızâ göstermesi gerekir.

Olağan toplantıdan farklı oarak olağanüstü toplantının geçerli olabilmesi için net bir ilam süresi ve yukarıda yazdığım KMK 29m/ 2 fıkrada belirtilen işlemlerin yapılması gerekir.

Gerek olağan, gerekse olağanüstü toplantılara ilişkin çağalarda yer, gün, saat belirtilmesi ve gündemin yer alması gerekir.
Gönderilen taahhütlü mektubun, toplantı tarihinden 15 gün önce muhatabın eline geçecek şekilde postalanması şarttır.
Olağanüstü Toplantının yapılacağına ilişkin çağğı;gündemi, tarihi ve yeri yazılı ve anayapıda herkesin görebileceği yere asılmış da olsa — Olağan Toplantı için yeterli bulunabilse bile — Olağanüstü Toplantı için yeterli değildir. Çünkü Kanun, bunun için bütün kat mâliklerine imzalatılacak bir çağrı veya onlara gönderilecek bir taahhütlü mektuptan söz etmektedir.

Toplantıya gelmeyip buna karşı çıkan kat mâlikinin haberi olduğuna dair savunma da geçerli olmaz. Ancak, çağrı usulüne uygun yapılmamış olmasına rağmen kat mâliki toplantıya katılmışsa, çağrının usulsüz olduğundan bahisle toplantının iptalini istemesi, iyiniyet kuralları
ile bağdaşamaz.

Olağanüstü Toplantı usulü hakkındaki hüküm emredici niteliktedir. İstem, çağn ve gündemden oluşan usul şartlanndan birinde şekil noksanlığı veya hiç olmaması, hem yapılan toplantıyı hem de alman kararlan kural olarak geçersiz kılar.

Çok masraflı, çok önemli, kat mâliklerini maddî ve manevî sıkıntıya sokacak onanm ve değişiklik istemlerinin görüşüleceği toplantılrınn "Olağanüstü Toplantı" usulleri yerine getirilerek yapılması daha isabetli olur.

Toplantının yeri ve saati belirlenirken, MK. md:2'deki dürüstlük kuralına uyulması gerekir. Aksi halde, toplantının iptali istenebilir.

Tebligat Kanunu'na 15.06.1985 gün ve 3220 sayılı Kanunla eklenen madde gereğince; KMK.'na göre yönetim işleriyle ilgili olarak kat mâlikine tebligat, — Yöneticiye başka bir adres bildirilmemişse — mâliki bulunduğu bağımsız bölüme de yapılabilir.

Bu madde ile KMK. md: 29/2 birlikte dikkate alındığında, toplantıya çağn ve toplantıda alınan kararlar ile yöneticinin görevi gereği bildireceği diğer konulara ilişkin tebligatın, kat mâlikinin bağımsız bölümünde oturanlara imza karşılığında yapılması yeterlidir. Bu şekilde yapılan tebligat, kat mâlikine yapılmış sayılır. Ancak kat mâliki, yönetime başka bir adres bildirmişse, tebligatın bu adrese taahhütlü mektupla yapılması gerekir.

Gelelim şimdi sizin sorunuza ;
Alıntı sahibi: davsa üzerinde Eylül 10, 2008, 01:48:06 am
Mrb.. Olağanüstü bir toplatında gundemde olmayan bir karar alınıyor yasal oy oranıyla. Toplantıya katılmayan bir kat maliki ilgili kararın iptalini istiyor. İlgili Kararın gündemde olmadıgından, bu yüzden haberi olmadığından dolayı. Karar verildikten sonra en geç 1 ay içinde dava açılabiliyor. Ama bu karar alınırken usule uyulmadıgından dolayı karar yok hukmunde mıdır? zamanasımı suresı yok mudur? Bilgilendirirseniz çok sevinirim.

Gündem yukarıdaki usullere göre hazırlanıp ilan edilmiş midir? Sorunuzda bu bilinmiyor.

Ancak , gündemde olmayan bir konunun olağanüstü genel kurulda görüşülmesinden dolayı bana göre ilgili karar hüküm doğurmamaktadır. Bu sebeple itiraz edecek kat maliki için süre koşulu yoktur. Yorumumuz böyledir.


KMK Madde 33 - "Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. (md:17)"

Saygılarımızla,
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Cevabın içeriği:

Alıntı
Sn. Admin Yanıtlarınız için teşekkürler,
Bugün tapu, kadastro ve belediyeye gittim. Söylendiği gibi parseller arasında arsa yok, o arsa sonradan park alanı olarak tescil edilmiş. 3 parsel ayrı birleştirme olmamış, her birinin ayrı yönetim planı var ve .09/01/2001 de kmk'geçilmiş. Parsellerin arasında yollar var ama arsa yok. Arada çok geniş bir yol ve devamında büyük park alanı var. Yanlış bilgi için özür diliyorum. Belediyeden de baktım bir vaziyet planı var ama her parselin dosyası ayrı. Ve her dosyadaki vaziyet planlarında 3 parselde gösteriliyor. Ama beledideki arkadaş her parselin ruhsatının ayrı verildiğini beyan etti. Bu durumda biz toplu yapı olabilir miyiz? Ve ne yapmamız lazım? Yönetim planı 5/4 çoğunlukla değişmediği sürece ayrı parsel yönetimleri mi olmak zorunda? Biraz Karışık bir durum biliyorum. Eğer yönetim planları değiştirilemezse ayrı yönetimler mi kurulmalı? Hukuki durum ne olacak?
Şimdiden sabrınız için teşekkür ediyor saygılar sunuyorum.

Alıntı
Söylendiği gibi parseller arasında arsa yok, o arsa sonradan park alanı olarak tescil edilmiş. 3 parsel ayrı birleştirme olmamış, her birinin ayrı yönetim planı var ve .09/01/2001 de kmk'geçilmiş. Parsellerin arasında yollar var ama arsa yok. Arada çok geniş bir yol ve devamında büyük park alanı var.
Alıntı
Belediyeden de baktım bir vaziyet planı var ama her parselin dosyası ayrı. Ve her dosyadaki vaziyet palnlarında 3 parselde gösteriliyor. Ama belediyedeki arkadaş her parselin ruhsatının ayrı verildiğini beyan etti.


Kat Mülkiyeti Kanunu 9. Bölüm Kapsam 66. madde der ki ; "Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz."

Alıntı
Bu durumda biz toplu yapı olabilir miyiz?

Ancak şu reçeteyi sunabilirim.

Kat Mülkiyeti Kanunu 9. Bölüm Kapsam 66. madde der ki ; "Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder." demektedir.

O halde sizin yapınızın Toplu Yapı olarak kabul edilmesi için ;

Toplu Yapı Olarak Adlandırmak İstediğiniz Yapının:

a) bir veya birden çok imar parseli üzerinde kurulmuş olması ,
b) belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak olması ( onay Tapu Müdürlüğü ve bağlı bulunan Belediye tarafından verilir) ,
c) bu yerleşim planına göre alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler bulunması
d) c bendi ile ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade etmesi
e) bu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları (Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz.),

gerekmektedir.

Bunlardan birisi mevcut değilse toplu yapı tanımına uymamaktasınız.

Diğer taraftan bu maddelere uyan bir toplu yapıda ki bu yapı "toplu yapı" olarak değerlendirilir.

f) Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.

Alıntı
Ve ne yapmamız lazım?


"Toplu yapı" olarak yönetilmek istiyorsanız tüm kat malikleri bir araya gelerek tapudaki tescili değiştirmeliler. Bu da şu anlamı taşır. 6 x 30 = 180 adet bağımsız bölüm hesabı ile tüm kat maliklerinin 4/5', yani % 80'i "Yeni bir yönetim planı hazırlayacaklar ve kabul ederek tapuya tescil ettirecekler". Bu tescilden itibaren toplu yapı sayılacaksınız.

Alıntı
Yönetim planı 5/4 çoğunlukla değişmediği sürece ayrı parsel yönetimleri mi olmak zorunda?


Evet şu an için aynen dediğiniz gibi olmak zorunda. Anayapınız T0PLU YAPI kriterlerine uysa da TOPLU YAPI OLARAK YÖNETİLMESİ İÇİN tapuda her parselde ve hatta her blokta kayıtlı mevcut tüm yönetim planlarının 4/5 çoğunlukla değiştirilmesi gerekiyor.

Aksi takdirde ayrı parsel yönetimleri olmak zorunda.



Sizin bu sorununuzun çözümü için zamana ihtiyaç var açıkçası.


Alıntı
Biraz Karışık bir durum biliyorum. Eğer yönetim planları değiştirilemezse ayrı yönetimler mi kurulmalı? Hukuki durum ne olacak?
Şimdiden sabrınız için teşekkür ediyor saygılar sunuyorum.

Evet ayrı yönetimler her parselde kurulmak zorunda. Aksi takdirde tüm parseller için geçerli olan tek yönetimin hukuki durumu her an sakata uğrayabilir.

Durum budur.

İyi günler dilerim.
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Cevabın içeriği:

Alıntı sahibi: f_doruk üzerinde Bugün 01:39:48 pm
Sn. Admin, cevabınız için çok teşekkür ediyorum, şükranlarımı sunuyorum.
Tapu müdürlüğüne 3 parselden oluşan sitemizin toplu yapıya uyup uymadığımı sordum, ancak onların da fazla bilgisi yok, tapu kadastro genel müdürlüğünün 16.08.2008 resmi gazetede yayımlanan genelgesinden ve 5711 nolu kanundan pek haberleri yok. benim yanımda internetden bakıp, yorumladılar ve sitemizin şu anda toplu yapı olmadığını söylediler. Tapuda ortak yeriniz görünmediği için toplu yapı değilsiniz dediler. Ancak benim çekincelerim var. Çünkü vaziyet planlarında site bir bütün gibi gözüküyor. 30 bloğun şeması var. Ama bu planlardan anlamadığım için yorum yapamıyorum. Ama fark ettiğim bir parselin vaziyet planında o parseldeki bloklara numara verilmiş diğerleri boş. Asıl sorum şu;
1) Bu konumdaki 3 ada/parsel üzerindeki bir site, tapuda gerekli işlemleri yapmadan, tapuya verilmiş her parsel için olan yönetim planlarını değiştirmeden, ortak alanları tescil ettirmeden, ki tapuda şu ortak alan gözükmüyor(trafo hazine arazisinin üzerinde), bir kaç kişinin tamam bir toplu yapılarız demesiyle toplu yapı olurmu?
2) Ayrıca bilmiyorum neden yönetici sürekli bizim siteye Çalıca Tepe Sitesi Toplu Yapıları diyor. Karmaşık bir durum. Herhalde kensisi de toplu yapı olmadığımızı anlayarak 3 tane toplu yapıyı bir arada yönetmeye çalışıyor. 2001 yılından beri kanuna aykırı yönettiği siteyi kat malikleirni yanıltarak yıllarca daha yönetmek istiyor. Toplu yapılar birlikte yönetilirmi, kanuna aykırı değil mi?
3) Biz kendi parselimizde toplantı yapıp, tapuda kayıtlı olan yönetim planımıza göre yöneticimizi denetcimizi seçerek diğer iki parselden ayrı yönetim kurarsak, şimdiki yönetimin hukuki durumu ne olur? Eski yönetimi bizleri kandırarak yönettiği ve gerçekleri sakladığı için tanımama hakkımız var mı?
Size saygılarımı sunuyor sonsuz teşekkür ediyorum.


Tek tek cevaplamaya çalışıyorum.

Aslında bu sorular için tek tek alntı yapmaya çalışıyorum Ancak zaman alıyor.

Bakınız cevaplarımız aslında 3 farklı belgede.


Bu belgelerden birincisi:

TOPLU YAPI HAKKINDA 634 SAYILI KANUNDA 5711 SAYILI KANUN İLE YAPILAN DEĞİŞİKLİK
http://www.katmulkiyeti.com/portal/f...hp?topic=739.0


Bu belgelerden ikincisi:

5711 SAYILI KANUN İLE BİRLİKTE ORTAYA ÇIKAN TOPLU YAPI İLE İLGİLİ YÖNETMELİKLER
T.C. BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığı'nın Sayı : B. 09. 1. TKG0100001-/073-
Konu: Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Hk. Başlıklı 1651 (2008/1) Sayılı Genelgesi
http://www.katmulkiyeti.com/portal/f...hp?topic=738.0


Bu belgelerden üçüncüsü:

5711 SAYILI KANUN İLE BİRLİKTE ORTAYA ÇIKAN TOPLU YAPI İLE İLGİLİ YÖNETMELİKLER
Yayınlanan Bayındırlık ve İskân Bakanlığınının 16 Ağustos 2008 CUMARTESİ (16/08/2008) Resmî Gazete Sayı : 26969 ' da yayınlanan
"TOPLU YAPILARDA KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI TESİSİNE DAİR YÖNETMELİK" Yönetmeliği
http://www.katmulkiyeti.com/portal/f...hp?topic=738.0


'dir.

Tapu müdürlüğüne 3 parselden oluşan sitemizin toplu yapıya uyup uymadığımı sordum, ancak onların da fazla bilgisi yok, tapu kadastro genel müdürlüğünün 16.08.2008 resmi gazetede yayımlanan genelgesinden ve 5711 nolu kanundan pek haberleri yok. benim yanımda internetden bakıp, yorumladılar ve sitemizin şu anda toplu yapı olmadığını söylediler. Tapuda ortak yeriniz görünmediği için toplu yapı değilsiniz dediler.

Tapu Müdürlüğü'nün Toplu Yapı Hakkında Fazla Bir bilgisi olmaması şu an için normal . Çünkü ellerinde sadece 5711 Sayılı Kanun var. Ancak kendileri bu kanunda olan metinleri yorumlayarak işlem yapamıyorlar. Ellerinde yorum yapmak amacıyla kullanabilecekleri "T.C. BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığı'nın Sayı : B. 09. 1. TKG0100001-/073- Konu: Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Hk. Başlıklı 1651 (2008/1) Sayılı Genelgesi" ve " Bayındırlık ve İskân Bakanlığınının 16 Ağustos 2008 CUMARTESİ (16/08/2008) Resmî Gazete Sayı : 26969 ' da yayınlanan
"TOPLU YAPILARDA KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI TESİSİNE DAİR YÖNETMELİK" Yönetmeliği mevcuttur.

Sitenizin toplu yapı olmadığını belirtmişlerse doğrudur. Toplu yapı tanımına uymuyorsunuz demektir.

Kat Mülkiyeti Kanunu 9. Bölüm Kapsam 66. madde "Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder." demektedir.

O halde sizin yapınızın Toplu Yapı olarak kabul edilmesi için ;

Toplu Yapı Olarak Adlandırmak İstediğiniz Yapının:

a) bir veya birden çok imar parseli üzerinde kurulmuş olması ,
b) belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak olması ( onay Tapu Müdürlüğü ve bağlı bulunan Belediye tarafından verilir) ,
c) bu yerleşim planına göre alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler bulunması
d) c bendi ile ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade etmesi
e) bu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları (Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz.),

gerekmektedir.

Bunlardan birisi mevcut değilse toplu yapı tanımına uymamaktasınız.

Diğer taraftan bu maddelere uyan bir toplu yapıda ki bu yapı "toplu yapı" olarak değerlendirilir.

f) Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.

Yani birden fazla imar parselinden meydana gelen bir toplu yapı mevcutsa bu parsellerde ayrıca münferit olarak toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.

İşte bu noktada şu hususa dikkat etmek gerekir. T.C. BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığı'nın Sayı : B. 09. 1. TKG0100001-/073- Konu: Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Hk. Başlıklı 1651 (2008/1) Sayılı Genelgesi'nde

Alıntı
C- Toplu Yapılarda Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti Tesisi ve Tescili;

5711 sayılı Kanunun 22 nci maddesi ile; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa 65 inci maddeden sonra gelmek üzere "Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler" başlıklı "Dokuzuncu Bölüm" altında mevcut 66 ve 67 nci maddeler, 75 ve 76 ncı maddeler olarak teselsül ettirilerek, Kanuna 66 ila 74 üncü maddeler ilave edilmiştir.

1- Toplu yapılarda kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi;
634 sayılı Kanunun 66 ncı maddesinde, toplu yapının tarifi yapılmakta, toplu yapılarda kat irtifakı ile kat mülkiyeti tesisine açıklık getirilmektedir.

Buna göre; vaziyet planında gösterilmiş olması koşuluyla, toplu yapının bir veya birden fazla imar parseli üzerinde inşası mümkündür. Ancak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı, birbirine bitişik ve komşu olmaları koşulu getirilmiştir. Parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için vaziyet planında gösterilmesi koşuluyla bu şart aranmayacaktır.

İbraz edilen mimari projelerin vaziyet planında aralarında sınır veya komşuluk ilişkisi bulunmayan ve buna bağlı olarak toplu yapı ilişkisi kurulmamış imar parselleri üzerinde toplu yapı ilişkisi nedeniyle kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi ve buna bağlı yönetim planı işletilmesi talepleri kabul edilmeyecektir.

Toplu yapı birden fazla imar parseli üzerinde ise; kat irtifakı veya doğrudan kat mülkiyeti tesisi talepleri her imar parseli için ayrı ayrı sonuçlandırılacaktır.

Anladığım kadarı ile elinizdeki mimari proje belediyeden onaylı değil. Bu hususu belediyedeki vaziyet planında kontrol etmenizi tavsiye ederim. belediye sizi bir toplu yapı olarak mı görmektedir. ? Bunu bir kontrol edin.

Alıntı
Asıl sorum şu;
1) Bu konumdaki 3 ada/parsel üzerindeki bir site, tapuda gerekli işlemleri yapmadan, tapuya verilmiş her parsel için olan yönetim planlarını değiştirmeden, ortak alanları tescil ettirmeden, ki tapuda şu ortak alan gözükmüyor(trafo hazine arazisinin üzerinde), bir kaç kişinin tamam bir toplu yapılarız demesiyle toplu yapı olurmu?

OLMAZ. TAPU MÜDÜRLÜĞÜ TOPLU YAPI"YA UYGUN DEĞİLSİNİZ DİYORSA VE TOPLU YAPI YÖNETİM PLANININ TESCİLİNİ KABUL ETMİYORSA TOPLU YAPI DEĞİLSİNİZ DEMEKTİR.

Alıntı
2) Ayrıca bilmiyorum neden yönetici sürekli bizim siteye Çalıca Tepe Sitesi Toplu Yapıları diyor. Karmaşık bir durum. Herhalde kensisi de toplu yapı olmadığımızı anlayarak 3 tane toplu yapıyı bir arada yönetmeye çalışıyor. 2001 yılından beri kanuna aykırı yönettiği siteyi kat malikleirni yanıltarak yıllarca daha yönetmek istiyor. Toplu yapılar birlikte yönetilirmi, kanuna aykırı değil mi?

5711 SAYILI KANUNDAN ÖNCE "SİTE TANIMI" KANUNDA BULUNMADIĞINDAN 634 SAYILI KANUNA GÖRE AYNI PARSEL İÇİNDE BULUNAN BİRDEN FAZLA BLOK YAPI "SİTE OLARAK" VE "YAYGIN YÖNETİM ANLAYIŞI" İLE YÖNETİLMEKTE İDİ. BU HUSUS KANUNA AYKIRI BİR DURUM OLUŞTURMUYORDU.

Birden fazla parselde kanuna uygun olarak bu yaygın yönetim anlayışı uygulanamadığı için mevcut kat malikleri "Yönetim Planı Benzeri" sözleşmeler düzenleyerek veya genel kurullarda belli çoğunluklar ile kabul ederek birden fazla parselde de birlikte ve yaygın bir yönetim anlayışı uyguladılar. Bu konuda birden fazla yargıtay kararı da ortaya çıktı. Yani tapudaki yönetim planı kısmi ilgili binayı atfetmesine karşın bugünkü toplu yapı tanımına uygun hali ile bazı siteler kendilerini yönetim planlarından farklı (ama çoğu zaman tapuya kayıtlı yönetim planına aykırı olmayan şekilde) yönetmeye ve bloklar haricinde aynı parsel içinde kalan veya parseller arasında ortak paylaşılan tesisleri hep beraber yönetmeye başladılar. Çünkü bu ortak tesisler konusunda her bir blok veya parsel yönetimi ve hatta kat malikleri farklı görüşler öne sürebiliyordu. Bu da ortak işleyişi imkansız hale getiriyordu.

Sizin yapınızda böyle ortaya çıkmış olmalı. Kat maliklerinin herhangi birisi bu duruma hukuki anlamda müdahale etmiyorsa bir sorun yok. Bu şekilde müdahale edilene kadar devam eder.

Veya tüm bu saydığınız 3 parsel malikleri kendi aralarında "yönetim planı" sayılamayacak ancak kendileri arasında düzenledikleri için "yönetim planı sözleşme " sayılan sözleşmeler ortaya çıkarmış olabilirler. Bu tip sözleşmeler tüm malikleri değil sadece imzalayan kat maliklerini bağlar. Çünkü tapu tescilinde kayıtlı bir yönetim planı sözleşmesi niteliği yoktur. Hatta imzalayan bir kat maliki kendi bağımsız bölümünü bir başka kişiye satmış ise bu sözleşmeler bağımsız bölümü alan yeni kat malikini bağlamaz.

Bununla beraber itiraz edilmedikçe bu yaygın yönetim biçiminin devamında bir mahsur yok. Çünkü birlikteliği ve kolay işletimi sağlıyor.

Ancak hukuka çok da uygun değil. Kabul ediyorum .


Neticede siz itiraz etmedikçe veya sulh hukuk da bir dava açmadıkça bu yönetim şekline itirazınız yok demektir. Bu işlemleri yaptıktan sonra ise sizi kimse bu yönetim biçimine uymaya ve ortak tesislerden payınıza düşen avans paylarını ödemeye zorlayamaz.


Alıntı
3) Biz kendi parselimizde toplantı yapıp, tapuda kayıtlı olan yönetim planımıza göre yöneticimizi denetcimizi seçerek diğer iki parselden ayrı yönetim kurarsak, şimdiki yönetimin hukuki durumu ne olur? Eski yönetimi bizleri kandırarak yönettiği ve gerçekleri sakladığı için tanımama hakkımız var mı?

Bu işlemi yaparsanız şimdiki yönetimin bir mevcudiyeti kalmaz. Eğer parselinizde bu yönetimi oluşturabilirseniz mevcut yönetimi tanıma gibi bir gerekçeniz kalmaz tabi ki. En fazla varsa parseller arasında ortak kullanılan tesisler bu tesislerin yönetimi ile ilgili konularda parsel yönetiminizi diğer parsel yönetimleri ile berebar hareket etme konusunda yetkilendirirsiniz.

Şimdilik bu kadar.

İyi günler dilerim.
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Cevabın içeriği:

Alıntı
Sn. Admin,
Birden çok parselde kurulu sitelerde, toplu yapı olarak yönetilmek zorunlumu? Mesela bir parseldeki kat malikleri biz toplu yapı olarak yönetilmek istemiyoruz. Kendi parselimizdeki kat malikleri tarafından yönetilmek istiyoruz diyebilir mi? Şartlar nelerdir? Örneğin fosseptik çukuru ve trafosu bir olan ayrı parsellerdeki kat malikleri toplu yapı olarak yönetilmek zorunda mı? Yoksa ayrı yönetimler kurarak, ve bu yönetimler arasında anlaşarak ortak yerleri idare ederek, farklı yönetimler olarak görev yapabilirler mi? Kısaca toplu yapı olma zorunluluğu varmı dır?
Saygılarımla

5711 SAYILI YASADAN ÖNCE birden fazla parsellerin bir yönetim planına göre yöneilmesi mümkün değildi. Siteniz birden fazla parselde kurulu ise ve toplu yapı tanımına uyuyor ise ve kanunun 66. maddesine uyuyor ise

Alıntı
DOKUZUNCU BÖLÜM: Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler


Kapsam


MADDE 66- Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder

Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Anck bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.



Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.



toplu yapıya göre yönetilmesi gerekir.

Alıntı
Mesela bir parseldeki kat malikleri biz toplu yapı olarak yönetilmek istemiyoruz. Kendi parselimizdeki kat malikleri tarafından yönetilmek istiyoruz diyebilir mi? Şartlar nelerdir?


Eğer birden fazla parsel toplu yapı tanımına uymuyor ise ve bağlı bulunduğu belediye "Toplu Yapı Tanımına Uygundur" tanısı ile bir ortak vaziyet planı vermiyor ise zaten toplu yapı değildir.

Ve "herhangi bir parseldeki kat malikleri biz toplu yapı olarak yönetilmek istemiyoruz. Kendi parselimizdeki kat malikleri tarafından yönetilmek istiyoruz diyebilir"

Alıntı
Örneğin foseptik çukuru ve trafosu bir olan ayrı parsellerdeki kat malikleri toplu yapı olarak yönetilmek zorunda mı? Yoksa ayrı yönetimler kurarak, ve bu yönetimler arasında anlaşarak ortak yerleri idare ederek, farklı yönetimler olarak görev yapabilirler mi? Kısaca toplu yapı olma zorunluluğu varmı dır?
Eğer bu parsellerin bu saydığınız ortak tesisler haricinde herhangi bir ortak başkaca tesisi bulunmuyorsa yada kanunun 66 . Maddesine uygun bir halli bulunmuyorsa
ayrıca yönetilebilirler.

Aksi halde yönetim planlarının5711 sayılı kanuna göre KMK.'ya aykırı bir hali bulunmuyorsa toplu yapı olarak idare edilmelidirler.

Yeni KMK . zaten ayrı blok ve ayrı parsellerin kendi ortak tesislerini idare etmesine ve ayrı yönetilmesine imkan vermektedir.


Tüm parseller ortak tesisleri ise üst kurullar vasıtası ile yönetebilirler.

Bu konuda lütfen 69. maddeyi inceleyiniz.

Yönetim


MADDE 69- Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.
Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir.
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx1-) Yeni Kat Mülkiyeti Kanununda Madde 66- Gayet açık olarak belirtmiş, “ münferit ( Tek, ayrı, kendi başına olan. ) parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz“ Yani müstakil tapulu arsanız üzerine inşa edilmiş müstakil tapulu evinize, “tapuya kayıtlı ortak yerleriniz yoksa“, Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanamaz.

2-) Benim sizin yazdıklarınızdan anladığım kadarı ile sizin tapuya kayıtlı ORTAK yeriniz yok, anagayrimekul yok. Sizi zorunlu olarak Site konumunda tutamazlar. Bazı kooperatifler müstakil tapulu münferit parsellerde “yatay halde“ ev / villaları bitirdikten sonra Site konumuna geçip maddi çıkar sağlamak istemektedirler, bu yasal ve doğru degildir. ( yalnız dikey halde “ apartman veya apartmanlardan oluşan Site“ yasaldır ve Kat Mülkiyeti Kanunu zorunludur. Baska türlü birlikte yaşanılamaz, sorunlar çözülemez. )

3-) Fakat bir kaç parsel üzerine yatay halde, ÖRNEĞIN tapuda beş parsel üzerine kayıtlı olarak kurulmuş 34 ev / villada “müstakil / münferit tapulu ev / parsel olmadığı için “ KMK uygulanması gerekir. Her üye sahibi olduğu bağımsız bölümü üzerine (ev / villa) Kat mülkiyeti tapu senedi sahibi olur.( ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir )

Ayrıca gene bazı Siteler (!) yukarıda ( 2-nolu bölümde yazdığım) sizinde yazdıklarınızda belirttiğiniz gibi tapuya kayıtlı ortak yerlerı olmadığı halde kamuya ait yerleri gasp ederek, örneğin sahile iskele kurup sahil düzenlemesi yaparak, kamunun arazisine bekçi evi, su deposu, arıtma yaparak, hatta ev sahiplerinin müstakil / münferit tapulu özel mülkiyeti olan bahçelerine aydıntlatma yaparak ( Belediyenin / Tedas`ın sokak aydınlatmaları olduğu halde)
yapay zoraki Site oluşturmak istemektedirler. Bütün bunlar DOĞRU ve YASAL değildir.

Sizin konumunuzdaki ev sahiplerine “vergi verdiğiniz“ Belediye hizmet getirmekle yükümlüdür. Site yöneticileri değil! ( Özellikle kontrollu sağlıklı su için)
Pis sudan dolayı insanlar ölürse bunun sorumluluğunu kim taşıyacaktır. Günümüzde medyada izlediğimiz, ÖNLEM ALINMADIĞINDAN dolayı insanlar ceşitli sebeblerden ölmektedirler. Sonra sorumlu arayıp cezalandırmak isteriz. Çoğu zaman bu cezalandırmada sonuçlanmaz!

Saygılarımla
A.H. Seven

Öncelikle sorunuz her nedense cevaplanmamış.

Eski Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre haklı idiniz. Ancak yaygın site yönetmi gibi oluşumlarla çok da temele ve hukuka oturmayan biçimde yönetilmeye gayret ediliyordunuz.

Yeni Kat Mülkiyeti Yasasının çözüm getirdiği yapı tiplerinden biri de maliki olduğunuz yapılardır.

Yeni Kat Mülkiyeti Yasasının Toplu Yapılara İlişkin Hükümleri sizleri bağlıyor.

“Yeni Kat Mülkiyeti Kanunu“ sizin uyuşmazlığınıza uygulanabilir. Sulh mahkemes ile yolunuza devam edebilirsiniz.

İnternetteki şu illüstrasyonu siz mi yaptınız. Gerçekten çok güzel olmuş.

Diğer üyelerin de faydalanması için izninizle aldım.