Tartışma yaratacak bir yazı, Yasal olmayan kira artışları

Geçen sene, büyük bir Alışveriş Merkezinden m2 birim fiyat üzerinden bir alan kiralaması yaptım. Anayasanın değişmez bazı maddeleri var, fakat bu sözleşmenin hiçbir maddesinin değiştirilemeyeceği masaya oturduğumuzda ilk söylenen cümleydi.

Neyse gelelim Sözleşmeye;

Kira Sözleşmesinin Süresi:
Sözleşme süresi, AVM açılışı tarihinden başlamak kaydıyla 10 (on) yıldır.
Kira Bedeli, Yan Giderler
Aylık Asgari Sabit Kira Bedeli
1. Yılda aylık asgari sabit kira bedeli 2000,00 Euro + KDV
2. Yılda aylık asgari sabit kira bedeli 2100,00 Euro + KDV
3. Yılda aylık asgari sabit kira bedeli 2205,00 Euro + KDV
4. … bla bla bla
10. Yılda aylık asgari sabit kira bedeli 2954,91 Euro + KDV

10 yılın sonunda ve kira süresinin uzatıldığı her durumda tarafların, serbest iradeleri ve çevrede oluşan rayice ve emsallere göre bir kira bedeli belirleme hakları saklıdır. Ancak yeni asgari kira bedeli artışı her yıl euro bazında bir evvelki yıla göre %7’den az olamaz. Ödemelerde TC Merkez Bankası euro döviz satış kuru esas alınacaktır. Şöyle ki, bu tarz bir kira artışı, Kiraya verenin kira tespit davası açma hakkına halel getirmez.
Sözleşmenin bitim tarihinden üç ay önce mutabakat sağlanamadığı takdirde Kiracı bu sözleşme sonunda Kiralanan yeri Kiraya verene teslim edecektir.
Diye devam ediyordu.

Şimdi soruyorum sizlere;
1. Muhatapla aramdaki kira sözleşmesinde aylık kira bedelleri EURO bazında belirlenmiş bulunmaktadır. Bu durumda muhatapla aramda akdedilmiş olan kira sözleşmesinin yıllık kira bedellerine ilişkin maddesi ‘aylık kira bedelinin yabancı para ile belirlenmesi halinde yıllık kira artışının yapılamayacağını düzenleyen 16.02.2000 tarih ve 4531 sayılı Kanunla 6570 sayılı Kanuna eklenen Geçici 7. maddesine aykırı değil midir?
2. Her ne kadar tarafınızla aramda geçerli olan kira sözleşmesine göre yıllık olarak belli bir oran üzerinden kira artışı belirlenmeyip sözleşme süresi boyunca her yıl için kira bedelleri tespit edilmiş olsa da bu durumunda kira artışı olarak anlaşılacağı ortadadır. Yargıtay kararları da bu yönde değil midir?
3. Yargıtay 19. Hukuk Dairesi’nin 2001/4045 esas 2001/7683 karar 22.11.2001 tarihli kararı bu doğrultuda olup, kira bedelinin döviz olarak belirlenmesi halinde kira artışı yapılmasının hukuka aykırı olacağı içtihat edilmiştir. Yine Yargıtay Hukuk Genel kurulunun 2005/6233 esas 2005/279 karar 27.04.2005 tarihli kararına göre de kira bedelinin yabancı para ile belirlenmesi halinde yıllık artış yapılamayacağına ilişkin bir kararı söz konusudur.
4. Muhatap ile aramda akdedilen kira sözleşmesine göre aylık kira bedelinin döviz olarak belirlenmiş olması nedeniyle yasanın amir hükmü, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve Yargıtay 19. Hukuk Dairesi’nin kararları karşısında aylık kira bedeli üzerinde yıllık artış yapılmasının hukuka ve kanuna aykırı değil midir?
5. Borçlar Kanunun 19. maddesine göre sözleşmeler kanuna aykırı olamazlar. Yine Borçlar Kanunu 20. maddesine göre sözleşmelerin kanuna aykırı olan kısımları yok hükmündedir.

Tüm bu izah ettiğimiz nedenlerle aramızdaki sözleşmenin kira artışına ilişkin kanuna aykırı kısmı hukuken yok hükmünde olduğundan sözleşmenin birinci yılının dolmasını müteakip aylık kira bedeli üzerinde tarafımca artış yapılmayarak aylık 2000 EURO + KDV olarak ödemeye devam etsem ne olur?

Kiralayan taraf şirket oldu için aybaşında Faturamızı kesip gönderiyor. İlgili Kiralayan taraf şirket oldu için aybaşında Gecikme durumunda %2 gecikme faizinden Vade Farkı Faturamızı kesip gönderiyor. İlgili Sözleşmenin ilgili maddeleri gereği ödeme günü her ayın 5’i. Bunun ne kadar gecikmesi durumunda yasal olarak ihtar çekme hakkına sahip oluyor Mal sahibi ? Gecikilen günler için vade farkı faturası yollayarak maduriyetini gideriyorsa, ihtar ne kadar haklı bir sebep olabilir?

Bir Hukukçu olmayan benim, yukarıda bazı gerekçe, genelge, kararlara dayandırarak yazdığım yazıda bir hata var mıdır? Yukarıda yazdıklarım doğru ise bu bütün sistem içerisinde Koton, Sarar, Levis, Adidas, Burger King, Mc Donalds ve diğer devasa mağazaların Cevahir, Nautilus, Capitol ve şimdi Tüm Türkiye’de mantar gibi açılan diğer AVM’ler de açtıkları mağazalarda nasıl oluyordu da bu kontratları bu şekilde kabul ediyorlardı.
Biraz uzun oldu ama sanırım forum kurallarına da uygun. Yorumlarınız için şimdiden teşekkürler.

Daha sonra da bu mükemmel kira kontratında ki depozito karşılığı teminat mektubu, ihtarsız icra yoluna nasıl gidileceği, ek genel giderlerin içine nelerin girip nelerin girmeyeceği, zamanında ödenmeyen kira için KİRA VADE FARKI faturasının kesilip kesilemeyeceğini tartışmak isterim.
Saygılarımla…