Düzenleme Ortaklık Payı %40'ı Geçebilir mi?

1985 yılında yapılan islah imar planına istinaden parselimin olduğu bölge uygulama görmüş ve 200 m2 lik parselimden %40 zaiyat alınarak parselim 120 m2 lik imarlı arsa haline dönüşmüştü. Ancak daha sonra belediye kalan 120 m2 lik arsamın %45 ini otopark alanı olarak belirleyip belediyeye bedelsiz olarak terk etmemi istiyor.

İmar kanunu nun 18. maddesinin ikinci paragrafında "Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez." denmiş.

Ayrıca yine imar kanunun 18. maddesinde " Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez." deniyor.

Oysa benim parselimden daha önce düzenleme ortaklık payı alınmış idi.
Belediye alınan bu payın üzerine bir daha %45 oranında otopark alanı için arsamı zorunlu olarak terk etmemi istiyor. Aksi halde ruhsat vermeyeceklerini söylüyorlar.

Belediyelerin istedikleri arsadan istedikleri oranda bedelsiz olarak yol, yeşil alan, otopark alanı vs. alma yetkileri var mıdır? Böyle bir yetki varsa mülkiyet hakkının ne anlamı kalıyor. Her an arsa ve arazilerimizin tamamına bedelsiz olarak el koyulabilir mi?

Bu durumda ne yapmam gerekiyor. Şu durumda ilk başta 200 m2 olan parselim, otopark alanı olarak terk yaptıktan sonra 66 m2 ye düşecek.ARsamın %45 ini daha terk etmek istemiyorum. Terk etmek zorunda kalırsam bunun bedelini nasıl alabilirim?

İyi akşamlar...

Avukat olarak değil ama bir belediyede çalışan bir şehir plancısı olarak size şunları söyleyebilirim:
İmar kanununun 18. maddesine göre imar parselleri oluşturulur ve imar parselleri imar yönetmeliğinde belirtilen şartları sağlamak zorundadır. (İmar parselleri meskun yapılaşma koşullarına göre ruhsatlandırılamaz). Dolayısıyla geriye inşaat yapılamayacak parsel kaldığı için (66 m2'den bahsediyorum) tüm parselinin (120 m2) kamulaştırılmasını belediyeden talep edebilirsin (gerekçesi imar kanununun 10. maddesi). Talebin gereği belediye bunu 5 yıllık imar programına almak zorunda ama maalesef acil ihtiyacı yoksa kamulaştırma yapmaz. Belediyenin programa aldıktan sonra 5 yıl içerisinde kamulaştırmadığı taktirde alanın imara açılmasına cevaz veren imar kanununun 13. maddesinin 1. ve 3. fıkrasının Anayasa Mahkemesi'nin 1999 tarihinde aldığı kararla iptal edilmesi ve kamu kurumlarının kamulaştırmaya zorlanamayacağına dair Danıştay'ın içtihat kararları nedenleriyle dava açsan da bir sonuç alamazsın.
imar kanunun 18. maddesinde "Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez." denilmekte. Bu kanun maddesi, o yerde daha önce 18. madde uygulaması yapılmasının imar planı değişikliğinin iptaline gerekçe olamayacağını da hüküm altına almakta ve plan değişikliği neticesinde geri dönüşüm yapılarak yeniden 18. madde uygulamasının yapılabileceğini ortaya koymaktadır. Bu yönde, imar kanununun 18. maddesi gereğince yapılan uygulamanın - ki bu %40 zayiatın hukuki mesnetidir- imar planı doğrultusunda yapılması, dolayısıyla yapılan plan değişikliğine göre bu uygulama ile yapılan parselasyon planının geri dönüşümünün yapılması ve yeni bir uygulama yapılması gerekir. Belediyeye bu işlemin yapılmasını yazı ile talep edebilirsin. Belediye yazına, süresi içinde cevap vermez ise -ki kayda girdiğinden itibaren 30 gündür-, 60 günlük idari dava açma süresinde davanı açar ve parselasyon planını iptal ettirebilirsin. Belediye tekrar imar uygulaması yapar ve senden en fazla, ilk baştaki 200 m2 üzerinden %40 zayiat alır. Yanlız bu işlemler biraz zaman alabilir.
Bu yorumumda bir hata varsa lütfen konusunda uzman biri beni düzeltsin.

Sayın crunfun;

Yazdıklarınızdan anladığım kadarı ile belediyeler veya devlet vatandaşın arazisi veya arsasından bedelsiz olarak %40'tan fazla zaiyat alamıyor. %40'ı geçen miktar kamulaştırma yolu ile alınabiliyor. Bunun da tüm belediyelerce bilinen bir durum olduğunu ve belediyenin tarafım aleyhine keyfi uygulama yaptığını düşünüyorum.

Ancak anladığım bir diğer şey de beledilerin herhangi bir vatandaşın arsasının tamamını yeşil alan olarak belirleyip, kamulaştırmasını da istediği zaman yapabileceği. Eğer belediyelere veya kamu kuruluşlarının elinde bedelinin ne zaman ödeneceği belli olmadan insanların mülklerine el koyma imkanı verilmişse o halde anayasada belirtilen mülkiyet hakkının ne anlamı kalıyor.

Sunduğunuz çözüm önerileri ile ilgili olarak.

YENİDEN UYGULAMA YAPILMASI: Şu an arsamın bulunduğu adada ve komşu tüm adalarda ruhsatlı yapılaşma tamamlanmış durumda, benim arsam dışında boş yer yok. Diğer parsellerde ruhsatlı yapılar olduğundan zaiyat alınması zor. Bu nedenle yeni bir uygulama yapılması birşeyi değiştirmeyecek.

KAMULAŞTIRMA BEDELİI: Belediye parselimden daha önce %40 zaiyat alınmış olmasına rağmen otoparka terk işlemi için herhangi bir bedel ödemeyecekleri ruhsat şartı olarak bedelsiz terkin zorunlu olduğunu ısrarla söylediler. Bu durumda kısa yoldan kamulaştırma bedelini almam da zor görünüyor.

Bu durumda arsama inşaat yapsam verilen inşaat alanı proje koşullarını zorladığından düzgün daireler çıkmıyor. Arsayı satmaya kalksam kimse almıyor. Belediyeden kamulaştırma bedelini istesem vermiyor. Hiç bir şekilde çıkış bulamıyorum.

Böyle bir durumda arsanın tamamını belediyeye verip karşılığında aynı değerde bir başka arsa talep etmem mümkün olabilir mi?

Sayın hukukçulara sormak istediğim de şudur:
İçinde bulunduğum durumda belediyece zarara uğratılmış durumdayım. Zararın tazmini için ne gibi bir dava açabilirim.

İyi günler....

Arsa sahibinin muvafakatı olmadan %40'ın üzerinde zayiat alınması yasal olarak mümkün değildir. Belediye, "otoparkta kalan kısmı terk edin, ancak öyle inşaat yapmanıza izin veririz" şeklinde resmi bir beyanda da bulunamaz. Ancak sözlü olarak söyleyebilir. Yazılı talepte bulunursanız "olanaklar dahilinde kamulaştırılacaktır" yanıtını alırsınız. Fakat, o kamulaştırma bir türlü yapılmaz. Bununla birlikte siz o terki yapana kadar belediye otoparkta kalan kısma da dokunamaz.

Belediyenin kamulaştırma yapmasını sağlamak için imar kanununun 10. maddesi gereği 5 yıllık imar programına aldırma ve 5 yılın sonunda kamulaştırılmadıysa dava açma seçeneğiniz bulunmakta. Tabi önce belirttiğim sebeplerle sonuca ulaşman zor. En azından kısıtlılık alıp vergisini vermezsin.

Anlattığın kadarıyla yeniden imar uygulaması ile de sonuca ulaşamayacaksın.

İmar planı değişikliği askıdaysa ya da resmi yoldan değişiklikten haberdar edilmemişsen (imar durumu belgesi aldıysan haberdar olmuşsundur.), ve askıya çıktığından ya da resmi kanallarla haberdar olduğundan 60 günlük idari süren geçmediyse plan değişikliğine iptal davası açabilirsin. Planların çoğunda, şu ya da bu nedenle iptal kararı getirilebilecek bir açık bulabilirsin. Tabi senin parselinin otoparka dönüştürülmesi plana iptal gerekçesi değildir. Konusunda uzman bir avukatın ya da plancının plan değişikliği ile ilgili bilgi ve belgeleri görmesi gerekir.

Senin durumundaki birinin şu şartlarda kısa yoldan kamulaştırma bedeli alması ya da planı geriye döndürmesi zor. İkisi de zaman alan ve sonucu müspet çıkmayabilecek olan yollar. Trampa yapma ihtimalin her zaman var ama bu da belediyenin keyfine bağlı.

Sayın crunfun; anlattıklarınıza göre kısa yoldan bir çözüm bulmam zor görünüyor.

Burada asıl düşündürücü olan husus ise, belediyelerin istedikleri zaman plan tadilatıyla yasalara veya şehirciliğe uygun olsun olmasın vatandaşın arsasının tamamını yeşil alan, otopark alanı vs. olarak belirleyip, kamulaştırma bedelini de istediği zaman (5 sene + dava süreci) vereceği, trampanın belediyenin keyfinde olacağı, idari mahkemede dava açıldığı taktirde dava süresince en az üç yıl boyunca vatandaşı mahkemelerde uğraştırabileceğidir.

Bu durumda da vatandaşa tek bir çıkış yolu bırakılıyor. Belediyelere rüşvet verip işini çözmek. O halde insanları rüşvet verdikleri için suçlamamaları gerekli, çünkü mülkiyet hakkı kısıtlanan insanlar rüşvet verip işini kısa yoldan çözmeye mecbur bırakılıyor.

Daha kısa bir çözüm yolu varsa biri bana söylesin !!!!!