Site Kira Gelirleri Genel Giderler de Kullanılabilirmi ?

Sayın yetkili ,
166 Dairesi bulunan bir sitede yöneticiyim . Sitemizde 3 adet ayrı hesap var . 1-Aidat hesabı , 2-Demirbaş hesabı (site kira gelirleri) 3-Yakıt hesabı (USD).
3 adet site ye ait daire ve 2 adet dükkan var .Bunlardan kira geliri olarak aylık 1600 ytl gelir gelmekte ve bu para Site demirbaş hesabında birikmektedir. Site aidatlarına zam yapmayıp Bu demirbaş hesabında biriken kira gelirlerini genel giderlerde kullanılması için genel kurul gündemine getirdik ve 118 katılımda 98 oy ile kabul edildi ,fakat mesleği mali müşavir olan bir site sakinimiz( eski yönetici )kanunen yasak olduğunu ve kullanamayacagımızı sadece ortak alanların giderlerinde kullanılabilir olduğunu belirtti ( bahçe duvarları,bahçe kapıları,çatı gibi ).Bir diğer iddaa sıda bu kararın genel kurulda kat maliklerinin oy çokluğu ile değil oy birliği ile alınması gerektiğini savundu.
Divan başkanı da konunun kanuni boyutunun araştırılması ve kanuni bir engeli olmadığı takdirde demirbaş gelirlerinin genel giderlerde kullanılması için maddeye şer koydurdu.
Siteye ait kira gelirleri Site genel giderlerinde kullanılmasına engel bir kanun varmı ?
Kullanım kararıda oy çokluğu ile mi alınır oy birliği ile mi ?

Buradaki mesele demirbaş giderlerinin kat maliklerine, su, elektrik, kapıcı parası gibi sarf giderlerinin oturana/kiracıya ait olmasından kaynaklanmaktadır.

Ortak yerlerin kirasından elde edilen gelir ev sahibinin hakkıdır.

Eğer tamamı kat malikiyse, zaten bir cebine kira geliri olarak giren para diğerinden aidat olarak çıkacak.

Ama kiracılar varsa, kiracının payına düşen parayı da ev sahibinden tahsil etmiş olacağınızdan dolayı adaletsizlik olacak.

Yaklasık sitende % 70 i evsahibleri oturuyor .Evsahiblerine haksızlıkta ,buevsahibleri genel kurulda vekalet verip kiracılarını neden gönderiyor ozaman. Genel kurul gündeminde belirtildi kira gelirlerinin genel giderlerde kullanılması maddesi.
Benim öğrenmek istediğim haksızlık olup olmadığı değil
Siteye ait kira gelirleri Site genel giderlerinde kullanılmasına engel bir kanun varmı ?
Kullanım kararıda oy çokluğu ile mi alınır oy birliği ile mi ?

Alıntı:

---

mrifat rumuzlu üyeden alıntı

bu ev sahibleri genel kurulda vekalet verip kiracılarını neden gönderiyor o zaman.

---

Şehir dışında, uzakta oturdukları için. Veya 100 tane evleri olduğu için. Bütün sene bir genel kuruldan öbürüne mi gidecekler? Kat malikleri genel kuruluna katılmamanın bir yaptırımı yoktur. Kaldı ki söylediğiniz gibi vekaletle temsil edilmektedirler.

Alıntı:

---

mrifat rumuzlu üyeden alıntı

Genel kurul gündeminde belirtildi kira gelirlerinin genel giderlerde kullanılması maddesi.
Benim öğrenmek istediğim haksızlık olup olmadığı değil
Siteye ait kira gelirleri Site genel giderlerinde kullanılmasına engel bir kanun varmı ?
Kullanım kararıda oy çokluğu ile mi alınır oy birliği ile mi ?

---

Apartmanda demirbaş harcamaları ayrı, elektrik, su, yakıt, kapıcı parası gibi harcamalar için ayrı bütçe hazırlanmalıdır. Birincisi malike ikincisi oturana ait giderlerdir. Malikin oturana ait giderleri ödemesi söz konusu olamaz.

Mesela apartman yönetimi "Bu binadaki kiracıların ödedikleri kirayı ev sahipleri almaz, apartman yönetimi bütçesine eklenir." diye bir karar alsa, bu hukuki olur mu? Alınan karar aynen böyle bir karar.

Oy birliği bile bu kararın ilelebet uygulanmasını sağlamaz. Bu sene oy birliğiyle böyle bir karar alsanız, kimsenin itirazı olmadığı için bir süre uygulanabilir ama iki sene sonra bir kat maliki bu karardan vazgeçerse birşey yapılamaz. Oy birliğiyle böyle bir karar alınsa bile, daha sonra bir daire bir başkasına satıldığında yeni malik bunu kabul etmeyebilir.

Alıntı :mrifat
.......166 Dairesi bulunan bir sitede yöneticiyim .
3 adet site ye ait daire ve 2 adet dükkan var .Bunlardan kira geliri olarak aylık 1600 ytl gelir gelmekte ve bu para Site demirbaş hesabında birikmektedir.....


Sayın mrifat

Bahsettiğiniz daire ve dükkanlar sitedeki kat maliklerinin ortak malıdır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde apartman yönetimleri tarafından kiraya verilen ortak kullanıma mahsus yerlerin mülkiyet hakkı hisseleri oranında kat maliklerine ait olduğundan söz konusu bölümlerin malikler tarafından bireysel olarak veya yönetim tarafından kendiliğinden kiraya verilmesi mümkün değildir. Bu bölümlerin kiralanabilmesi ancak kat malikleri kurulunun oy birliği ile alacakları karar sonucu olabileceğinden, yönetim kat malikleri adına kiralama işlevini yerine getirmiş olacaktır.

Apartman yönetimleri Tüzel kişiliğe sahip değildir.Ayrıca; gelir veya kurumlar vergisi yönünden mükellefiyeti bulunmadığı gibi, ortak kullanıma mahsus yerlerin mülkiyeti de bu yönetimlere ait değildir. Dolayısıyla anılan yerlerin kiralanmasında elde edilen gayrimenkul kira gelirleri hisseleri oranında kat maliklerine aittir. Nitekim, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi uyarınca kat maliklerinin oy birliği ile aldığı karar sonucu, apartman yönetimi tarafından kat malikleri adına kiraya verme işlemi söz konusudur. Bu kira ödemeleri yönetim veya yönetim kuruluna yapılsa dahi elde edilen gelir maliklerin geliridir.

Muhasebe açısından kira gelirlerinin kat maliklerinin hesabına ayrı olarak işlenmesi gerekir. Yani yönetimin, her kat malikinin kira gelir hesabını işletme defterinde ayrı olarak göstermesi gerekir.Dolayısıyla her ay elde edilen gelir ,her kat malikine ayrı olarak çıkış yapılmalıdır.
Sizin örneğinizde 166 hisse 1600 ytl./ay kira geliri elde etmektedir.Eğer hisseler eşitse 1600 / 166 = 9,6 YTL.-ay/ Bir hisseye düşen kira geliri vardır.

Yani yönetim 9.6 ytl'yi her malike, her ay ,ayrı ayrı ödemiş gibi çıkış yapmalıdır.

Bu para sizin cebinizde kimse sizi bu parayı kiracına bağışla,genel giderlerde kullanalım diye zorlayamaz.Ancak oybirliğiyle bu yönde ve bir dönem (ya da her dönem için ayrı-ayrı) karar alınabilir.

halit beyin çok güzel mantıklı yorumuna ilave olarak.her ne kadar malıklerin elde ettiği kira geliri maliye bakanlığının gelir vergisinde uyguladığı muafiyet sınırları içersinde bulunduğundan tahakkuk olmasada muhasebe tekniği açısından böyle gösterilmesi icap halınde gereklidir.

Değerli bilgileriniz için cok teşekkür ederim .
Öğrenmek istediğim de buydu .
Zaten kira gelirleri ayrı hesapta toplanmakta ve çatı tadilatı, bahçe duvarları gibi tadilatlarda kullanılmakta.
Ama bu gelirleri çalışanların ssk primlerinde veya elektrik ,su gibi giderlerde kullanamayacağım .
Tekrar hepinize cok teşekkür ederim