Site Yönetimi

Sayın Yetkili,
Önce selamlıyor, sağlıklar diliyor ve aşağıdaki sorularımın acilen cevaplandırılacağı umuduyla saygılar sunuyorum.

Yaygın yerleşim düzeninde, birinde 19, diğerinde 24 olmak üzere iki ayrı parsel üzerinde toplam 43 adet dubleks konut inşa edilmiştir. Her bir parseldeki konutlar için, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre 2001 yılında kat irtifakı ve bilahare de kat mülkiyeti tesis edilmiştir. Kat irtifakı kurulurken 19 ve 24 adet konut bulunan parsellerdeki konutlar için ayrı ayrı yönetim planları Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiştir. Konut inşaatları tamamlandıktan sonra 29.07.2007 tarihinde yapılan bir kat malikleri toplantısı ile site yönetimi oluşturulmuş ve yeni bir yönetim planı ortaya konularak seçim yapılmıştır. Ortaya konulan site yönetim planı adı altındaki yeni belgenin dayanağı olarak 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun'un 28.maddesi gösterilmektedir.
Bu duruma göre, 28 Kasım 2007 tarihinden önce yapılan işlemler için;
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin “Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, kat mülkiyeti birden çok parsel üzerinde müşterek olarak kurulamaz. O nedenle de birden çok parsel üzerinde bağımsız bölüm maliki olan kişiler, Kat Mülkiyeti Kanununun öngördüğü kat malikleri kurulu ve bu suretle seçilen yönetici de Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesinde tanımlanan yönetici sıfatında değildir.” ifadesinin yer aldığı, (Yrg.18. H.D. 2.2.1998 E. 717, K. 556) sayılı kararı ile Y.18. HD. 27.09.1993. E. 1993/7647, K. 1993/10020"Birbirlerine bitişik bile olsa 1'den çok parsel üzerinde müşterek kat mülkiyeti kurulamaz...................", Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin, “Kat Mülkiyeti Kanununa göre, katmülkiyeti veya kat irtifakı ancak tek parsel üzerindeki yapı veya yapılarda tesis edilebilir. Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır" ifadesinin yer aldığı Y.3.HD.E: 2004/14834 K: 2005/408 T: 31.1.2005 sayılı kararı, yürürlükte olduğuna göre;
1) 29.07 2007 tarihinde her iki parseldeki kat malikleri kurulunun bir fazla ekseriyeti tarafından seçtikleri kabul edilen yönetim ve denetleme kurulları hukuken geçerli kurullar olabilir mi? Böyle bir yönetim kurulu site yönetimine ilişkin kararlar alabilir mi? Aldığı kararlar hukaken geçerli olur mu? Harcama yapabilir mi?
2) “Site” namı altında birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek oluşturdukları birliklerde Yönetim Planı olarak nitelendirilen belge bağımsız bölüm malikleri arasında düzenlenmiş bir sözleşme niteliğinde olup, ........" şeklinde ifade edilen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin, E: 2004/14834 K: 2005/408 T: 31.1.2005 sayılı kararı,
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi tarafından da “………..eksik imzalı ve tapuya verilmemiş bir yönetim planı, yasal yönden geçerli sayılmayacağına göre, bunun iptali de söz konusu olamaz. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi doğru bulunmuştur. (Yrg. 5. H.D. 7.5.1984 E.4299 K.4132)” şeklinde verilmiş kararı ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün WEB sitesindeki, “Tapu İşlemleri-Akitli İşlemler-Kat Mülkiyeti” ne ilişkin açıklamalarının 7. maddesinde belirtilen ve bazı Tapu ve Kadastro ilçe Müdürlüklerinin duyuru panolarında asılı bulunan “Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir" ifadesi dikkate alınmaksızın;
Her iki parsel için ayrı ayrı düzenlenmiş ve 27.12.2001 tarihinde Tapu Sicil Müdürlüğüne verilerek tescil ettirilmiş olan yönetim planları gözardı edilerek; bu yönetim planları ile hiç ilgisi olmayacak şekilde 29.07.2007 tarihinde ortaya konulan ve bir maddesinde 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun'un 28'inci maddesine dayanılarak hazırlandığı kayıt altına alınan, kat maliklerinin tümü tarafından imzalanmamış olan, her sayfası da kat maliklerince imzalanmayan, Tapu Sicil Müdürlüğü'ne de tescil ettirilmeyen yönetim planı adı altındaki belge hukuken geçerli olur mu? Hukuki dayanakları nelerdir?
3) 634 Sayılı Kanuna 5711 Sayılı Kanunla eklenen 66'ıncı maddede " ..........[Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz." hükmü yer almaktadır.
Sözkonusu 66'ıncı maddede açıkça belirtilen bu hükme rağmen;
Her biri üzerinde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanarak kat irtifakı ve bilahare kat mülkiyeti kurulmuş, birbirine bitişik ve her birinde yönetim oluşturmaya müsait sayıda (19 ve 24 adet) dubleks konut bulunan iki ayrı ada/parsel ile, bu iki ada/parsele bitişik olmayan, bu iki parsel ile aralarında yeşil alan, yol vb. arazi parçaları ile birlikte şahıs arazileri ve evleri de bulunan ve üzerlerinde sırasıyla 4ve 3 adet dubleks konut olan diğer iki parseli de kapsayacak şekilde 4 ayrı parsel üzerindeki konutlardan teşekkül eden bir site oluşturulabilir mi? Oluşturulabilirse nasıl, hangi yasalar esas alınarak oluşturulacaktır?
4) 5711 Sayılı Kanun’un 66’ıncı maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesinde de “Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.” ifadesi yer almaktadır.
Zaten bütün konutlar için kat mülkiyeti tesis edilmiş olduğuna göre, kat mülkiyeti kurulmuş olan konutlar açısından değerlendirildiğinde;
“Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır.” ifadesi ile,
“Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.” ifadesi ne anlama gelmektedir?
5) Mevcut site yönetimince, yönetim planı değişikliğini ve yeni yönetim seçimine ayni gündem maddeleri içersinde yer verilen ve 19 gündem maddesi ihtiva eden, yönetimce olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı başlığı konulan bir toplantı hukuken geçerli olur mu? Hukuki dayanakları nedir?
6) Kat Malikleri Kurulu toplantısı için düzenlenen gündem maddelerinden biri yönetim planı değişikliğidir. Bu madde görüşülürken, kat irtifakı kurulurken 2001 yılında her iki parsel için ayrı ayrı düzenlenen ve Tapu Sicil Müdürlüğüne verilen yönetim planlarının görüşülmeyeceği, sadece bu günkü site yönetiminin seçildiği tarih olan 29 Temmuz 2007 de ortaya konan, Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmemiş eksik imzalı yönetim planı adı altındaki belgenin tartışılacağı belirtilmektedir. Hukuken bu geçerlimidir? Hukuki dayanakları nelerdir?

Sayın Yetkili,
Önce selamlıyor, sağlıklar diliyor ve aşağıdaki sorularımın acilen cevaplandırılacağı umuduyla saygılar sunuyorum.

Yaygın yerleşim düzeninde, birinde 19, diğerinde 24 olmak üzere iki ayrı parsel üzerinde toplam 43 adet dubleks konut inşa edilmiştir. Her bir parseldeki konutlar için, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre 2001 yılında kat irtifakı ve bilahare de kat mülkiyeti tesis edilmiştir. Kat irtifakı kurulurken 19 ve 24 adet konut bulunan parsellerdeki konutlar için ayrı ayrı yönetim planları Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiştir. Konut inşaatları tamamlandıktan sonra 29.07.2007 tarihinde yapılan bir kat malikleri toplantısı ile site yönetimi oluşturulmuş ve yeni bir yönetim planı ortaya konularak seçim yapılmıştır. Ortaya konulan site yönetim planı adı altındaki yeni belgenin dayanağı olarak 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun'un 28.maddesi gösterilmektedir.
Bu duruma göre, 28 Kasım 2007 tarihinden önce yapılan işlemler için;
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin “Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, kat mülkiyeti birden çok parsel üzerinde müşterek olarak kurulamaz. O nedenle de birden çok parsel üzerinde bağımsız bölüm maliki olan kişiler, Kat Mülkiyeti Kanununun öngördüğü kat malikleri kurulu ve bu suretle seçilen yönetici de Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesinde tanımlanan yönetici sıfatında değildir.” ifadesinin yer aldığı, (Yrg.18. H.D. 2.2.1998 E. 717, K. 556) sayılı kararı ile Y.18. HD. 27.09.1993. E. 1993/7647, K. 1993/10020"Birbirlerine bitişik bile olsa 1'den çok parsel üzerinde müşterek kat mülkiyeti kurulamaz...................", Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin, “Kat Mülkiyeti Kanununa göre, katmülkiyeti veya kat irtifakı ancak tek parsel üzerindeki yapı veya yapılarda tesis edilebilir. Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır" ifadesinin yer aldığı Y.3.HD.E: 2004/14834 K: 2005/408 T: 31.1.2005 sayılı kararı, yürürlükte olduğuna göre;
1) 29.07 2007 tarihinde her iki parseldeki kat malikleri kurulunun bir fazla ekseriyeti tarafından seçtikleri kabul edilen yönetim ve denetleme kurulları hukuken geçerli kurullar olabilir mi? Böyle bir yönetim kurulu site yönetimine ilişkin kararlar alabilir mi? Aldığı kararlar hukaken geçerli olur mu? Harcama yapabilir mi?
2) “Site” namı altında birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek oluşturdukları birliklerde Yönetim Planı olarak nitelendirilen belge bağımsız bölüm malikleri arasında düzenlenmiş bir sözleşme niteliğinde olup, ........" şeklinde ifade edilen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin, E: 2004/14834 K: 2005/408 T: 31.1.2005 sayılı kararı,
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi tarafından da “………..eksik imzalı ve tapuya verilmemiş bir yönetim planı, yasal yönden geçerli sayılmayacağına göre, bunun iptali de söz konusu olamaz. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi doğru bulunmuştur. (Yrg. 5. H.D. 7.5.1984 E.4299 K.4132)” şeklinde verilmiş kararı ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün WEB sitesindeki, “Tapu İşlemleri-Akitli İşlemler-Kat Mülkiyeti” ne ilişkin açıklamalarının 7. maddesinde belirtilen ve bazı Tapu ve Kadastro ilçe Müdürlüklerinin duyuru panolarında asılı bulunan “Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir" ifadesi dikkate alınmaksızın;
Her iki parsel için ayrı ayrı düzenlenmiş ve 27.12.2001 tarihinde Tapu Sicil Müdürlüğüne verilerek tescil ettirilmiş olan yönetim planları gözardı edilerek; bu yönetim planları ile hiç ilgisi olmayacak şekilde 29.07.2007 tarihinde ortaya konulan ve bir maddesinde 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun'un 28'inci maddesine dayanılarak hazırlandığı kayıt altına alınan, kat maliklerinin tümü tarafından imzalanmamış olan, her sayfası da kat maliklerince imzalanmayan, Tapu Sicil Müdürlüğü'ne de tescil ettirilmeyen yönetim planı adı altındaki belge hukuken geçerli olur mu? Hukuki dayanakları nelerdir?
3) 634 Sayılı Kanuna 5711 Sayılı Kanunla eklenen 66'ıncı maddede " ..........[Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz." hükmü yer almaktadır.
Sözkonusu 66'ıncı maddede açıkça belirtilen bu hükme rağmen;
Her biri üzerinde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanarak kat irtifakı ve bilahare kat mülkiyeti kurulmuş, birbirine bitişik ve her birinde yönetim oluşturmaya müsait sayıda (19 ve 24 adet) dubleks konut bulunan iki ayrı ada/parsel ile, bu iki ada/parsele bitişik olmayan, bu iki parsel ile aralarında yeşil alan, yol vb. arazi parçaları ile birlikte şahıs arazileri ve evleri de bulunan ve üzerlerinde sırasıyla 4ve 3 adet dubleks konut olan diğer iki parseli de kapsayacak şekilde 4 ayrı parsel üzerindeki konutlardan teşekkül eden bir site oluşturulabilir mi? Oluşturulabilirse nasıl, hangi yasalar esas alınarak oluşturulacaktır?
4) 5711 Sayılı Kanun’un 66’ıncı maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesinde de “Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.” ifadesi yer almaktadır.
Zaten bütün konutlar için kat mülkiyeti tesis edilmiş olduğuna göre, kat mülkiyeti kurulmuş olan konutlar açısından değerlendirildiğinde;
“Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır.” ifadesi ile,
“Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.” ifadesi ne anlama gelmektedir?
5) Mevcut site yönetimince, yönetim planı değişikliğini ve yeni yönetim seçimine ayni gündem maddeleri içersinde yer verilen ve 19 gündem maddesi ihtiva eden, yönetimce olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı başlığı konulan bir toplantı hukuken geçerli olur mu? Hukuki dayanakları nedir?
6) Kat Malikleri Kurulu toplantısı için düzenlenen gündem maddelerinden biri yönetim planı değişikliğidir. Bu madde görüşülürken, kat irtifakı kurulurken 2001 yılında her iki parsel için ayrı ayrı düzenlenen ve Tapu Sicil Müdürlüğüne verilen yönetim planlarının görüşülmeyeceği, sadece bu günkü site yönetiminin seçildiği tarih olan 29 Temmuz 2007 de ortaya konan, Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmemiş eksik imzalı yönetim planı adı altındaki belgenin tartışılacağı belirtilmektedir. Hukuken bu geçerlimidir? Hukuki dayanakları nelerdir?

1.sorunuz site yönetim planı ,tapuya tescil edilmemiş olduğundan geçerli değildir.yaptığınız iş doğrudur iki parselde yönetim planı yapılmış ve tapuya tescil ettirilmiştir.geçerli olan plan da tescil olandır.
peki site yönetim planı ne için talep edilmiştir. edilse bile site yönetim planı iki parselin ortak alanlarını ,varsa tesislerinin idaresi için gereklidir.ki o da varsa .
2.sorunuzda da, o yönetim planı geçerli olmaz hukuki dayanağı ise varsa ortak müşterek tesislerin idaresi içindir.zaten önce parselde kat mülkiyeti kurulması ve bu parselin yönetiminin de site yönetimine yetki devri yapması gerekir .bu da yapılmamış.hukuki dayanakları olsa olsa yeni kat mülkiyeti yasasını 66 .maddesine dayanırki sizde bunu dile getirmişsiniz.diğer taraftan diğer parselde
toplu yapı kat malıkleri kurulu oluşturma kuralları mümkün değil zira komşu parsellerde olabilir diyor ama onun da şartları var aradan yol değilde başka yapı olmaması lazım ki burda arada yapılar var diyorsunuz.diğer taraftan toplu yapı için de ortak alt yapı müşterek tesis ve ortak alan olması gerekiyor .
4.sorunuzda .münferit parseller üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.elbette kurulamaz .sizin yaptığınız yorum la uyuşuyor.yani aynı parsel üzerinde birkaç yapı bulunursa burada ortak alanda varsa kat mülkiyeti tesisi edilebilir.
parseller farklı ise müşterek kat mülkiyeti kurulamaz manasında anlıyorum.
5.sorunuzda bahsettiğiniz yönetim planı ,site yönetimidüşünenlerin planıdır.
kanatim o dur ki siz bunu rededebilir tanımıyabilirsiniz.yada toplantıya gidip kendi tezinizi savunabilirsinz.
peki diğerleri kabul ederse ne olur sorusu ortaya çıkar ?o zaman irdelenmesi gereken sizi toplu yapı kat malıkleri kuruluna dahil etmeleri için paylaştığınız ortak alan veya bir tesisi olması lazım böyle bir alan var mı ?misal herkesin paylaştığı su deposu veya bir hizmet tesisi veya ortak bir yeşil alan var mı ?
yoksa ne paylaşacaksınız.?
6.sorunuz yeni kat mülkiyeti adaptasyonu için yeni yönretim planı düzenleyip tapuya tescil ettireceksiniz .peki yönetim planında ortak alan diye belirtmeleri lazım diyelim ki yeni yönetim planı yaptılar .peki bu neyi yönetecek ?
yine o dayandıkları yeni kat mülkiyeti kanunu diyor ku her blok kendi sorununu kendi çözer.site yönetimi zaten sizin bloğuuzdaki işlere müdahele etmesi veya sizin blokla ilgili bir yaptırmı mümkün değil ki ?her yönüyle çelişkiler yumağı
bence siz toplantıa katılın ve yeni kanunu izah edin yeni yönetim planının muhtevası bile sorun olacak .
netice .bu bir fikir alış verişidir.ben hukukçu olmadığımı her vesileyle tekrar açıklıyor.ve düşünclerimi yorumlarımı paylaşıyorum.
kanatim budur .doğruda olabilir yanlış da olabilir.aksini düşünen tezlerini paylaşırsa memnun oluruz.