Acemi Apartman Yöneticisi

Herkese Merhaba,

Çok uzun oldu biliyorum ama sabırla okuyup cevaplarsanız çok sevinirim.

Geçen sene satınaldığımız dairenin sitesinde kendi rızamla yönetici seçildim. Bu ilk yöneticiliğim. Daha sonra sitede daha önceki yönetim ile ilgili sorunlar olduğunu ve benim daha dikkatli olmam önerildi, bende kat malikleri kanununu dikkatlice okudum. Bu arada bana devredilen işletme defteri, karar defteri ve dosyaları da inceledim. kat mülkiyeti kanununda tam karşılığını bulamadığım konularda cevap verirseniz çok sevineceğim.

1). Öncelikle benim yönetici seçilmemden başlıyayım. ilk toplantıda yetersayı sağlamadı ve bir hafta sonra ikinci toplantı yapıldı. 28 kat malikinin 12'si geldi. (bazılarının vekil olduğunu sonradan öğrendim) Her kat malikinin arsa payları eşit. Bu 12 kişiden ben hariç 10'unun oyu ile yönetici seçildim. acaba yöneticiliğim geçerlimi?

(şimdi alttaki soruları geçerli ve yasal bir yöneticiymişim gibi cevaplarsanız sevinirim, sen zaten yönetici sayılmazsın diyip geçmeyin :) )

2). Kat malikleri toplantısına bazı kiracılar katılmış ve kararlara katılıp oy vermişler. Bazıları kat maliklerinden düz dosya kağıdına el yazısı ile bazılarıda kat malikinin şirketinin amblemi olan kağıda yine el yazısı ve altında sadece kat maliki imzası ile (imza kat malikine ait mi emin değilim) bir vekalet almışlar.
a. Bu vekaletler geçerlimi?
b. Vekaletlerin geçerli olması için hangi şartları sağlaması lazım?
c. Noterden tasdik filan gerekiyormu?
d. Bu önemli, çünkü bazı kat malikleri daha önce bazı kararlara itiraz etmişler, benimde başıma gelir ve kiracısındaki vekalete itiraz eder ve geçersiz derlerse ne yapacağım?

3). Birde daha önce yapılan toplantılarda belliki kat malikleri gelmemiş ve bazı toplantılarda 28 maliki olan bir sitede "ilkinde yetersayı olmadığı için yapılan ikinci toplantıya" katılan 8-10 kişi ile kararlar alınmış ve bugünde beni bağlayabilecek kararlar var. (rutin yapılan bahçe ve havuz ile ilgili işler ile ilgili kararlar) ben eski yöneticiden bu toplantılara çağrı yaptığına dair iadeli taahütlü mektup belgeleri varmı dedim, o önemli değil o toplantılar çoktan yapıldı bitti, ben hesapları ve herşeyi toplantıda ibra ettim gerek yok geçerli onlar dedi. ve zaten o belgeleride kaybettim dedi. kimse arayıp sormadı sende aynen devam et dedi.
a. Bu durumda ben ne yapacağım?
b. Eski kararlar usulune uygun değil diye beni bağlamaz diyebilirmiyim?
c. Eski toplantıya ait çağrı belgeleri ile ilgili geriye yönelik birşey yapmam lazımmı veya yasal yaptırımı varmı bu işin?
d. Yoksa ben yönetici olduğum için artık iş işten geçtimi?
e. Ya da daha doğrusu ben yönetici seçildiğim toplantıda ne karar alındıysa ona bakıp devammı edeceğim?
f. Eski kararlara yönelik yeniden toplantımı isteyeyim? (mesela havuzun ve bahçenin bakımı ile ilgili alınmış kararlar var şimdide benim o kararları uygulamam isteniyor)

4). Benden önce yöneticilik yapan kişi ile görüştüm. Çünkü bilgisayarda apartman hesabını tutmuş ve sonra bilgisayardan dökümünü aldığı hesapları işletme defterine yapıştırmış, işletme defteri noterden onaylı ama üzerine bilgisayardan alınan kayıtlar yapıştığından artık noter onayı filan gözükmüyor.
a. Eski yönetici geçerli olduğunu söyledi. bu geçerlimi cidden?
b. Ya da geçerli değilse eskiye yönelik yapabileceğim veya yapmam gereken (yasal veya başka birşekilde) birşey varmı?
c. Bbilgisayar kayıtlarını bana verdi, bende onun yaptıklarına devam edip onu yaptığı gibi yazıcıdan dosya kağıdına dökümleri alıp işletme defterine yapıştırıp onun gibi devam edebilirmiyim?

5). Sitede oturan birçok kiracının ne maliki belli ne de kendinin kim olduğu. Adını soyadını bile bilmediğim insanlar var. Birkaç kere kendileri ile gidip görüştüm. Bana kat maliklerinin ve kendileri ile ilgili (iş) adres ve telefon vermeleri için. Ama umursamadılar hatta iadeli taahütlü mektup yolladım adres ve kimlik bilgilerini versinler diye. Yine umursamadılar.
a. Kimlik bildirme yasasına göre yöneticiye kimlikleri ile ilgili bildirmeleri gereken şeyler varmı?
b. Bunlar nedir? yani hangi kimlik bilgileri (kiracı kontratı fotokopisi?) bana vermek zorundalar?
c. Eğer kimlik konusunda hiçbir bilgi vermezlerse ben ne yapabilirim, yasal hakkım ve yaptırımım nedir?

6). Daha yaz olmadan beni acemi gördüler, havuz ve bahçe ile ilgili şunu yapalım bunu yapalım diyorlar. Fakat toplananlar istenilen şeylere yetmezyecek. Yine toplantı yapsak yine toplantıya büyük ihtimalle kiracılar gelecek. (vekaletlerin geçerliliği yine beni ciddi düşündürüyor)
a. Kiracıların vekaleti yoksa toplantıya almayayımmı?
b. Kiracılar çoğunlukta olduğundan istedikleri şeyler hep yeni ilaveler mesela bahçeye ilaveler havuza ilaveler gibi. ama bir taraftanda kiracılar işlerine geldiğinde günlük harcamaların dışındakileri kat sahibi versin diyor. benim kiracıların istemine bağlı kalarak bir toplantı yapmam ne kadar doğru (ahlaki) veya yasal?
c. Diyelimki, apartmanın zorunlu ihtiyaçları dışında bazı yeni ilaveler için karar alındı, yapılsın dendi. Bunun içinde her kat malikinin payına düşecek bedel belli oldu. Doğal olarak ben bunu kiracıdan isteyeceğim. Kiracıda kat maliki ile hesaplaşması lazım. Eğer kiracı ben zorunlu gider dışındaki parayı vermem, zorunlu giderlere katılırım, diğerini git kat malikinden al derse, ne yapmam lazım? Sadece zorunlu giderleri vermeye yanaştığında ya tamamını verirsin ya da hiç diyip, kabul etmeyip, kiracı aleyhine yasal takibini yapabilirmiyim?

Aklımda daha başka sorularda var ama farkındayım çok uzun sürdü onun için kesiyorum. yeni olduğum bu konularda aklımı en fazla karıştıranlar bunlar, bu konularda bana olayı anlamam için detaylıca ve açıklayıcı cevap vermenizi rica ederim.

Şimdiden sizlere vereceğiniz detaylı ve aydınlatıcı cevaplarınız için çok çok teşekkür ederim

Saygılarımla

sayın zoom,

yöneticliğinizin YASAL OLMADIĞINI, açtığınız diğer forumda, -kanuni mevzuata dayalı olarak- izâh etmiş bulunmaktayım.

bu forumda sorduğunuz diğer sorularınıza gelince;

1- yöneticiliğinizin geçerli olması için 15 dairenin ve artı: arsa paylarının da çoğunluğu gereklidir. yöneticliğiniz yasal değildir.

2- kat mâliki adına vekâleten katılan kişinin vereceği vekâletin geçerli olması için (noterden onaylı olması gibi ) herhangi bir şart yoktur. vekâlet verecek kişinin, (bu konuda kendisini temsil etmek üzere hangi toplantı için ve hangi kişiye vekâlet verdiği,) hususunu açıkça beyân edip bir kâğıda yazıp imzalaması, yeterlidir. (imzanın kat mâlikine ait olması gerekmektedir. bu nedenle, ilgili mâlik,bizzat gelip ilgili vekâleti yönetime teslim ederse, sorun çıkmaması gerekir. kararlara itiraz ise mümkün olmayıp, mahkemece iptâli için dâvâ açılması gerekir.)

3- herhangi bir kat mâliki, ilgili genel kurul kararlarını beğenmediği veya bu kararların hukuka aykırı olduğu gerekçesi ile , iptâli için mahkemeye müracaat etmedikçe, bu kararlar,-yasal olmasalar dahi (iptâl edilene kadar) "geçerli" olacaktır. bu nedenle,eski veya yeni karar olduğu nazara alınmaksızın, kurul kararları, herkesi bağlayıcıdır.

sayın zoom,

elbette ki, yöneticilik yapıp yapmamak sizin tasarrufunuzda olup; öte yandan, yöneticiliğiniz zaten YASAL DEĞİLDİR.

fakat yardımcılarınız da var ise ve yöneticilik yapmakta ısrarlı iseniz, size, öncelikle, bir avukata,yardımcılarınıza ve kitaplara başvurmanızı, öneririm.

bir başlangıç kitabı olarak; Av.Ayhan YALÇIN'ın, "Apartman Yöneticisinin El Kİtabı" adlı kitabı tavsiye ederim. (Geçit Kitabevi)

Bu sitede, sanal ortamda, yöneticilik üzerine daha fazla bilgi verilmesi, yanlış anlamalara meydan verebileceği gibi,hatalı ve telâfisi imkânsız işlemlerin yapılmasına yol açabilecektir.

Sayın zara,

Yazıma başlarken "ilk yöneticiliğim" olduğunu ve "yani geldiğim bir yerde bazı kişilerin ısrarı ile" yönetici seçildiğimden ve bir hata yapmış olabileceğimden bahsetmiştim. Elbetki bazı şeyleri bilemem çok acaip olmamalı, öğrenmeye çalışıyor ve yanlışın neresinden döneceğimi araştırıyorum. Bu arada kat maliklerine yöneticiliğim yasal olmadığı ve bu nedenle acilen bir toplantı yapılması konusunda iadeli taahütlü yazı çoktan yazdım yoladım. Ve ayrıca memleketimizde bazı insanların senelerdir nasıl yöneticilik yaptığı, tutulan defterler ve kararların nasıl alındığı ortada iken ve benim daha 2 ayı dolmamış acemi yöneticiliğimi bu garip ve anlaşılmaz üslubunuzla yargılamayın. Yardımcı olacaksanız daha anlaşılır bir tarz seçmeniz bu forumu okuyan herkes için daha faydalı olacaktır. Dürüst olmak eğer şuç ise sizin "hukuk" anlayışınız içinde onuda anlayalım. Eğer amacınız yardımcı olmak ise cevap verin, sadece post dolsun diye cevap vermeniz gerekmiyor. Bu siteye sağduyu sahibi birileri yardımcı olur ümidi ile gelmiştim. Ama üslüp ortada fazla lafa gerek yok.

sayın zoom,

("eğer amacınız yardımcı olmaksa cevap verin yoksa post dolsun diye cevap vermeyin, dürüst olmak suç mu vs.(?!)") demişsiniz.

ne talihsizliktir ki; açmış olduğunuz iki ayrı forumda, sorularınızın büyük bir bölümünü ciddiyetle cevaplamış olduğum halde; hukuki mesnetlere dayanarak, istediğiniz bilgilerin çoğunu da size aktarmış olmama rağmen, siz, bunu göz ardı ederek, üstelik de teşekkür edeceğiniz yerde, yukarıdaki önyargılı beyânda bulundunuz. sizce, yardım etmekten başka ne amacım olabilir??? bu sitede post doldurmanın kime ne menfaati var sizce??

size, öncelikle, yazmış olduğum iletileri DİKKATLE okumanızı ve , -eğer kabul ederseniz- verdiğim bilgileri edinmenizi, verdiğim bilgileri kabul etmediğiniz takdirde ise başka kaynaklara yönelmenizi tavsiye ederim.

iki ayrı forumda açmış olduğunuz sorularınıza, size yardımcı olmak adına, bir hayli vakit ayırarak, ciddiyetle cevap vermiş ve size gerekli bilgileri vermiş bulunmaktayım.

fakat akâbinde sorduğunuz diğer soruların içeriğine bakınca, durumun vahametini -geç de olsa- kavradığımdan, sebebini de izâh ederek, son sorunuzu cevaplamadan forumdan ayrıldım.

sebebi ise gayet açıktır: ("sanal ortamda yöneticilik üzerine bundan daha fazla bilgi verilmesi, yanlış anlamalara meydan verebileceği gibi, hatalı ve telâfisi imkânsız işlemlerin yapılmasına yol açabilecektir") .

ve böyle bir hata vuku bulduğunda, sizin, geriye dönüp, bu sitede hiç kimseyi bu konuda sorumlu tutamayacağınız açıktır. sırf bu nedenle, genel menfaatlere daha uygun olacağını düşünerek, nedenini belirterek görüşümü bildirdim.

ve de bu sebebimi ve görüşümü son cümlemde (yukarıdaki gibi) açıklarken, ayrıca, iyi niyetli olarak, bir de, -en temel bilgilere bile sahip olmadığınızı gördüğümden- kitap tavsiye etmiş bulunmaktayım.

isterseniz siteyi gezin, bir bakın. binlerce forum var. ve sizinkisi gibi "olaylar" yok denecek kadar nadirdir. hele de sizin konumunuzda olan birine, sanal ortamda, bundan daha fazla yardımcı olunamaz.

bütün bunlara rağmen, vaktimi ayrırarak, sorularınızın ÇOĞUNU tafsilatlı olarak cevapladığım halde ve bir de kitap tavsiye ettiğim halde, teşekkür edeceğiniz yerde, demagojik ve anlaşılmaz bir tavır sergileyebiliyorsanız, söylenebilecek hiç bir şey yoktur.

ikinci toplantıda oy ve arsa payı çoğunluğu ile yönetici seçildiği anlaşılıyor. Yöneticiliğinin neden yasal olmadığını anlayamadım , lütfen açıklayın.

cevdet1

Sayın cevdet 1,

K.M.K. 'nun 34 maddesinin 4. fıkrası ( "Yönetici, kat mâliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır) hükmünü amirdir.

Özet olarak: (İKİNCİ TOPLANTIDA DAHİ OLSA, SAYI VE ARSA PAYI BAKIMINDAN ÇOĞUNLUK SAĞLANMADAN YÖNETİCİ SEÇİLEMEZ) görüşü,Yargıtay'ın Yerlemiş İçtihatları' nda da kabul edilmiştir.

EMSAL YARGITAY KARARLARI:

"Yönetici, pay ve paydaş çoğunluğu ile seçilir"
(Y.5.H.D.13.12.1982 gün, 1982/10874 Esas,1982/11009 Karar)

"Sayı ve arsa payı çoğunluğu olmadan yönetici seçilemez."
(Y.5.H.D. 27.06.1977 gün,1977/4525 Esas,1977/4994 Karar)

"YÖNETİCİ, BİRİNCİ TOPLANTIDA SEÇİLMESE BİLE,İKİNCİ TOPLANTIDA DA (SAYI VE ARSA PAYI ÇOĞUNLUĞU) İLE SEÇİLMESİ GEREKİR. BULUNANLARIN ÇOĞUNLUĞU YETMEZ."
(Y.5.H.D.26.03.1984 gün,1984/2271 Esas, 1984/ 2660 Karar)

Görebileceğiniz üzre; burada yasanın 34/4 bendi gayet açıktır ve kökleşmiş içtihatlar da aynı doğrultudadır.

Burada, yasanın, "yeter sayı" ile ilgili 30.hükmünde belirtilmiş bulunan, GENEL KURALIN İSTİSNALARINDAN BİRİ söz konusudur.

Dikkat edilecek olursa; yasanın 30. maddesinde de, (birinci toplantıda arsa payı ve sayı çoğunluğu sağlanamazsa, ikinci toplantıya KATILANLARIN ÇOĞUNLUĞU ile karar alınır(...) denildikten sonra, (ki bu genel kuraldır)akâbinde, ("BU KANUNDA YETER SAYI İÇİN AYRI KONULMUŞ HÜKÜMLER SAKLIDIR") bendi yer almaktadır. Bu bend ile, ayını yasanın 34/4 maddesine de bir atıf yapılmış olmaktadır, ki, burada da genel kuralın bir istisnası söz konusudur.

Bundan başka; yine, muhtelif olgu ve olaylarda, yeter sayı ile ilgili 30.maddenin son bendinin yollaması gereği, (olayın niteliğine göre) sayı ve arsa payı çoğunluğu veya tüm kat mâliklerinin oybirliği gerekebilecektir.

ayrıca; genel kuralın istisnasını teşkil eden konuya ilişkin uygulanması gereken kural, ilgili yasa hükmüne de işlenmiştir.

kısaca; yönetici seçimi ile ilgili kuralda, yasa gereği, temel kaidenin bir istisnası söz konusudur.