Apartmn Yönetimi ile ilgili problem

Bütün Hukukçu arkadaşlara selamlar.
Muğlada 4 arkadaşımla beraber yaklaşık 1,5 senedir aynı apartman dairesinde yaşamaktayız.Yalnız apartman yönetici ile aramızda sürekli sorunlar oluştu ve oluşmayada devam ediyor.Kapıcı vasıtasıyla her ayın 15inde 117+51 civarı aidat ödememiz gerektiği bildiriliyor bize.Bu zamana kadar hiç sorgu sualsiz bütün aidatlarımızı ödedik fakat artık ben şahsi olarak apartman giderlerinin resmi faturalarını görmeden ödeme yapmayacağım.Yöneticinin aidat adı altında haksız kazanç sağladığını düşünüyorum bunu düşünmemin sebebide hiçbir şekilde bize apartman giderleri ile ilgili resmi evrak gösterilmemesi.
Sizlere sorum benim apartman yönetimine karşı aidat ve faturalar konusunda ne gibi bir yaptırım uygulayabilme hakkına sahip olduğum yönünde.
Sizlerden gelen yönlendirmeler ve tavsiyeler doğrultusunda durumu mahkemeye başvurmayı ve olayı hukuki boyuta taşımayı dahi düşünüyorum.
Uzun zamandır Apartman yönetmeliğini arıyorum fakat bulamadım.Benim ne gibi haklarım var bu konu hakkında bilgi sahibi olmak istiyorum.

Saygılar.

Kendi problemimle ilgili forumu araştırdığımda benim problemime en yakın başlık olarak bunu gördüm ama bir cavep yazılmamış henüz. Ben de problemimi burada anlatarak tavsiyelerinizden yararlanmayı diliyorum, cevaplarsanız sevinirim.

Ben bir sure once yeni tasindigim apartmanda yonetici ile bir anlasmazlik yasiyorum. Oncelikle belirtmek isterim ki 10 dairelik apartmanın 8 dairesinde yonetici hanimefendinin akrabalari oturuyor. (Yani annesi, abisi, gelini, vs vs.) Yani oy gerektiren her konuda kedileri istedikleri karari alabilirler sanirim. Ama ben de hakkimi korumak istiyorum. Problem yasadigim şey şudur:

Aidatlarda "temizlik görevlisi" adı altında yer alan masraf 30 YTL (daire başına). Toplam 300 YTL apartman temizlik görevlisine veriliyor ama apartmanda kapıcı falan yok, kapıcı dairesi de yok, çöp de toplanmıyor, sadece (güya) her gün merdivenler paspaslanıyormuş ama ben 3 aydır paspaslayan birini görmedim ve merdivenlerdeki pislikleri her gün takip ediyorum, 10 gündür merdivende küçük bir kağıt parçası duruyor ve 10 gündür temizlik yapılmadığı belli. Silinseydi o çöp orda durmazdı zaten 10 gün. Çöplerin toplanmaması yönetim kararı olabilir, ona bir şey demiyorum ama ben yöneticiye dedim ki; verdiğiniz 300 YTL yerine 200 YTL'ye hem her gün apartmanı silecek hem de ekstradan çöpleri toplayacak birini getirebilirim" dediysem de "bu apartmanda çöp möp toplanmıyor kardeşim, burda böyle" dedi. Sadece bununla da kalmıyor, küçücük asansörü bile olmayan apartmanda daire başına 25 YTL elektrik parası geliyor. (10 daire var) ve bu para bence çok fazla. Benim evime bile bu kadar gelmezken sadece "apartman otomatı" olan bir apartmana bu elektrik faturası nasıl geliyor anlamıyorum. (arka bahçede de sabaha kadar açık duran 6 adet düşük wattlı gece lambası var) Yönetici hesap da vermiyor, fatura da göstermiyor. üstelik saygısız ve kaba ve agresif konuşuyor. Saygılı konuşmaya davet ettiğimizde de tutumu değişmiyor.Kadın olduğu için sabrediyorum. Ayrıca apartmanın aylık temizlik malzemesi gideri toplam 160 YTL civarında. Oysa zaten dediğim gibi apartman temizlenmediği gibi bu kadar temizlik malzemesi her ay tüketilemez bir tek "yer paspaslamak" için. 4 katlı eski bir bina, temizlenecek yüzey bile yok, daracık merdiven var sadece. Öyle 8 katlı koca bina falan zannetmeyin yani. Daha sonra farkettim ki apartmanı paspaslamak üzere para verdikleri kadın zaten en alt katta kendilerinin işyeri olarak kullandığı dairenin çalışan kadınıymış. Kadınla konuştuğumda kadın dedi ki "e ben her hafta, haftada bir apartmanı paspaslayamam ki, burada her gün işim var, yemek yapıyorum buranın işleri zaten yoğun, her hafta paspaslayamam" dedi. Oysa yönetici apartmanın her gün silindiğini söylemişti, sonra iki günde bir silindiğini söylmişti. Temizleyen ise haftada bir bile temizlemediğini söylüyor. Yani yönetici yanında çalştırdığı kadına ara sıra apartman için de paspas yaptırıyor anlaşılan. O da zaten itiraf ediyor her gün değil, haftada bir bile paspaslamaya zor vakit bulduğunu. Paspaslanmayan bir apartmanda ayda 160 YTL temizlik gideri vs olması ve bunun hesabını sormaya yetkim olmaması garip değil mi? Yönetici her istediğini yapar mı? Zaten yönetim kurulu da kendi akrabalarından oluşuyor doğal olarak. Ayrıca bahçe bahçıvan gideri aylık 470 YTL'ye gelmiş, her ay farklı farklı geliyor aidatlar. Bahçe dediğim şey de mütevazi bir bahçe. Ustelik bizim arka bahçe beton! Ön bahçede de bakım isteyen birşey olmadığı gibi küçücük. Çim bile yok bahçede. Zaten çiçek falan da yok, yeşil bir bitki var ama sadece sulama yapılabilir, bakım isteyen bir bahçe değil. Arkadaşımın villasına her gün bahçivan geliyor, 250 YTL maaşı var ki o da çok büyük çim bir bahçe ve güller bitkiler vs, her gün bakım isteyen bir bahçe. Bizim apartmanın bahçesinden daha da büyük bahçe... Onun her gün bakımı yapılan bahçesinin aylık gideri 250 YTL, bizim ufacık olan ve hiçbir bakıma ihtiyacı olmayan, kuru bahçemizin aylık gideri 470 YTL. Anlamadım ben bu işi. Üstelik bu aidat fiyatları her ay değişiyor. Bu normal mi? Yasal mı? Sabit bir aidat olmadığı gibi bir ay 100 YTL, obur ay 140 YTL, öbür ay 160 YTL geliyor vs. Arka bahçede zaten yöneticinin köpeği var, bahçeye giremiyoruz korkudan. Köpek de zaten bahçeye dışkısını yapıyor betona sürekli ve sabaha kadar havlıyor yatak odamın önünde. Acaba Ben bu yöneticiye bunları sorduğumda kabalaşıyor ve sizinle mahkemede hesaplaşırız falan diyor. (ben ne mahkeme lafı ettim ne de nezaketsizlik... sıkıştığı için söylemiş olabilir. Aidat vermeyeceğim falan bile demedim üstelik. Sadece sorular sordum) Ne mahkemesi bu? Ben aidat vermem demiyorum ki, aidatın içeriğini öğrenmeye çalışıyorum ama bu yönetici hanımefendinin tuhsal problemleri olduğunu düşünmeye başladım. Ben kiracı olarak bu durumda ne gibi haklara sahibim? Bunların hesabını nasıl sorabilirim, neye hakkım var neye hakkım yok bilgi rica ediyorum. Çöplerimin toplanmasını istemek, apartmanın her gün silinmesi için verdiğim paranın karşılığını görmek istemek, inandırıcı bulmadığım harcamaların faturaları görmek istemeye hakkım mı bilmek istiyorum. Ayrıca apartmandaki dairelerin çoğunda kendileri ve akrabaları oturduğu için ben ne gibi haklara sahibim? Taşınayım mı bu evden? Son olarak da şunu öğrendim ki dairelerden biri aidattan muaf tutuluyormuş. (abisinin oturduğu daire) çünkü kendisi bundan 2 yıl önce apartmanın sıvasını mı ne yaptırmış, onu aidattan muaf yapmışlar. Ben yeni taşınan bir kiracı olarak abisinin aidatını da paylaşmak zorunda bırakılıyorum, bu normal midir? Aidat vermeyen bir daire beni neden ilgilendirsin ki? Ben yeni taşınmışım bu eve, beni ilgilendirir mi? Yani bir düzen kurmuşlar ailecek apartmanda at koşturuyorlar. Bir tek ben ve başka bir kiracı onların ailesinden değiliz, diğer tüm daireler akraba. Bu durumda ben bu hanımefendiyle nasıl uğraşabilirim? Yöneticinin ve ailesinn oturduğu tüm diğer dairelerin ayakkabılarını kapının önünde bırakmalarından bahsetmiyorum bile. Ve bu durum İstanbul'un en elit semtlerinden birindeki (Ulus'taki) bir apartmandaki manzara. Fikir verirseniz sevinirim. Bu yönetici ile uğraşayım mı yoksa bu apartmanı bunlar bana dar mı edecek.
Saygılarımla,
Suat

Sorunuz kat mülkiyeti hukukunu ilgilendirmektedir.
Uygun olduğu forum şurasıdır:
https://www.hukuki.net/forum/forumdisplay.php?f=73
Bu forumda kat mülkiyeti kanununu şu linkte bulabilirsiniz:
https://www.hukuki.net/forum/showthread.php?t=4935
Birinci mesajda 1965 tarihli kat mülkiyeti kanununu, ikinci ve üçüncü mesajda bu kanunda 2007 yılında yapılan değişiklikler vardır.

2007 yılında yapılan değişiklikler önemli o yüzden her maddeyi değişiklikle birlikte okumalı.

Burada dikkat edeceğiniz husus 8 dairenin de tek kişiye mi ait olduğu yoksa, ayrı ayrı kişilere mi ait olduğu. Çünkü KMK 31. maddenin değişmiş hali şöyledir:

III - Oya katılma:
Madde 31 - Her kat maliki,arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz, oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz.Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.
Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir,fakat oya katılamaz.
Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

Aşağıdaki hallerde hakimin müdahalesi istenebilir: (Maddenin yine değişmiş halini yazıyorum)

V - Hakimin müdahalesi:
Madde 33 - Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.

Kat mülkiyeti kanununu tekrar tekrar okuyun.

Alıntı:

---

sdt23 rumuzlu üyeden alıntı

Sorunuz kat mülkiyeti hukukunu ilgilendirmektedir.
Uygun olduğu forum şurasıdır:
https://www.hukuki.net/forum/forumdisplay.php?f=73
Bu forumda kat mülkiyeti kanununu şu linkte bulabilirsiniz:
https://www.hukuki.net/forum/showthread.php?t=4935
Birinci mesajda 1965 tarihli kat mülkiyeti kanununu, ikinci ve üçüncü mesajda bu kanunda 2007 yılında yapılan değişiklikler vardır.

2007 yılında yapılan değişiklikler önemli o yüzden her maddeyi değişiklikle birlikte okumalı.

Burada dikkat edeceğiniz husus 8 dairenin de tek kişiye mi ait olduğu yoksa, ayrı ayrı kişilere mi ait olduğu. Çünkü KMK 31. maddenin değişmiş hali şöyledir:

III - Oya katılma:
Madde 31 - Her kat maliki,arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz, oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz.Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.
Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir,fakat oya katılamaz.
Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

Aşağıdaki hallerde hakimin müdahalesi istenebilir: (Maddenin yine değişmiş halini yazıyorum)

V - Hakimin müdahalesi:
Madde 33 - Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.

Kat mülkiyeti kanununu tekrar tekrar okuyun.

---

Cevabınız için teşekkür ederim. Faydalı bir bilgi oldu benim için. (toplam oyun 1/3'ü meselesi). Eğer tüm daireler bir kişiye aitse demek ki yanılmıyorsam ben ve diğer kiracının oyları da birer oy olacağından ve kendi oyu da bir oy sayılmış olacağından seçmelerde diğer kiracı ve benim oyum aynı olursa karar aşamasında bizim oylarımız da etkili olur sonucunu çıkardım bu yazdığınız bilgiden. Bir aşamaya kadar bu bilgi çok faydalı oldu. Ancak şimdi aklıma iki soru geldi; birincisi ben bu dairelerin bir kişiye mi yoksa ailenin değişik fertlerine mi ait olduğunu nereden öğrenebilirim? Yöneticinin kendisine sorsam şüphesiz bana yalan söyleyecektir.
İkinci sorum ise; yukarıda bahsettiğim diğer konularla ilgili, ne olursa olsun yöneticinin bana bilgi vermesi, faturaları göstermesi gerekmez mi? Göstermese bile keyfi olarak her ay farklı farklı aidatlar istemesi normal mi? Bu farklı farklı miktarlardaki aidatları isterken bunun dökümü hakkında belgeli bilgi vermesi gerekmez mi? Mesela benim eski apartmanımda elektrik faturası geldiğinde panoya asarlardı faturanın fotokopisini, herkes görürdü. Veya başka bir olağandışı harcama yapıldığında faturası panoya asılırdı. Yani yukarıda açıkladığınız konu dışındaki bahsettiğim diğer konularla ilgili de bilgi ve tavsiye rica ediyorum. Yani mesela yönetici aynı apartmandaki kendi işyerinde çalıştırdığı kadına "temizlik görevlisi" adı altında apartman bütçesinden para verebilir mi? Verse bile kadın kendi ağızıyla apartmanı her hafta temizlemeyeceğini söylüyor. Yani yanında çalıştırdığı kişinin parasını ben vermiş oluyorum. Bu yasal birşey mi? Bu aşamada ben nasıl bir yol izleyebilirim? Yönetim kurulu toplantısı istesem bile kendisi diyecek ki tüm dairelere soruldu, kurul toplanması için yeterli oy sağlanmadı diyecek çünkü zaten oy verecek olanlar kendi akrabaları. Yani yeterli imza toplanması imkansız. Daireler bir kişiye mi ait yoksa biri annesinin, biri abisinin, biri kendinin vs şeklinde birden fazla kişiye mi ait olduğunu öğrenmem zor görünüyor. Bir apartmanda her ay farklı aidat gelmesi normal midir? Yasal mıdır? Kucucuk bir bahce için 200 YTL'den fazla bir gider olmaması gerekirken 450-500 YTL bahçe masrafı istenmesi ve faturaların gösterilmemesi normal mi?

Kat mülkiyeti kanununu yapılan değişikliklerle birlikte iyice anlayana kadar tekrar tekrar okuyun.

Bu forumda kat mülkiyeti kanununu şu linkte bulabilirsiniz:
https://www.hukuki.net/forum/showthread.php?t=4935
Birinci mesajda 1965 tarihli kat mülkiyeti kanununu, ikinci ve üçüncü mesajda bu kanunda 2007 yılında yapılan değişiklikler vardır.

2007 yılında yapılan değişiklikler önemli o yüzden her maddeyi değişiklikle birlikte okumalı.

selam
sayın admin:
A)5711 Sayılı Kanunda yönetici yönetimi bıraktıktan sonra genel kurul toplantısında itirazı olanlar 1 ay her halükarda 6 ay içinde dava açma yetkisi var deniliyor.Bu süreler aşıldıgı taktirde dava açılamazmı .
B)ben 14/07/2007 tarihinde yönetimi genel kurul toplantısı yaparak teslim ettim.Gelir ve giderlerim oy toplantıya katılanlarca oy birligi ile kabul edildi ama 9 ay sonra adam yaptıgın işten dolayı sana dava açacagım diyor.Bu adam toplantıda mevcuttu ve oy birligi ile kabul edenlerden birisiydi.
Ayrıca ben yönetim süresince her ay düzenli yönetim kurulunu ve denetçileri toplar hesaplarımı denetlettirirdim.ve karar defterine kabul edildigine dair karar alıyordum
Aydınlatırsanız sevinirim.Şimdiden teşekkür ederim.