Tadilat Projesi

Her parselde birden fazla blok olan ve birden fazla parsel üzerine kurulu ve tip projeye göre yapılmış ve kat mülkiyetine geçilmiş bir sitede yine tip projeye göre yapılmış olup da blokların zemin katlarında bulunan dükkanların birinde onaylı mimari projesine aykırı olarak ve brüt alanın arttırıcı (esaslı tadilat) nitelikte ön cephe alüminyum doğramasının ortak yerlere (blok yapının dışına parsele ait bahçe istikametine doğru genişletmek suretiyle ve yine yan cephede tabanla ve tavanla irtibatlı olmayan vitrinin tabanla ve tavanla irtibatlandırılarak(çıkma haline getirmek suretiyle) ;
a)-Bir kısım ortak yerin bağımsız bölüm içerisine katılması proje tadilatı ile mümkün müdür?Bir başka ifadeyle bu şekildeki bir tadilat imar mevzuatına uygun mudur?
b)-İmar mevzuatına uygunluğu kabul edilirse bu tadilat projesi için blok kat maliklerinin mi ?yoksa parsel kat maliklerinin mi? ya da tüm sitedeki dükkanlar aynı tip projeye göre yapıldığından tüm site kat maliklerinin mi muvafakat vermesi gerekecektir?
c)-Kat malikleri bu muvafakatlarını nasıl vereceklerdir?Değişiklik projesinin üzerini onaylayarak mı?Kat malikleri kurulunda alacakları bir kararla mı?Yani tadilat ayrıntılı olarak belirtmek suretiyle mi?
d)-Tadilat projesi için Belediye'ye yapılacak olan müracaatta ne şekilde bir yol izlenecektir?
e)-Kat Mülkiyeti kanununun 19. maddesinde yapılan değişiklik ortak yerlerde onarım , tadilat , tesis yapmayı kat maliklerinin 4/5 'inin muvafakatına tabi tutan hükmü tadilat projesi gerektiren hallerde uygulanabilir mi?

Tescil için ortak yerin niteliği önemli. Bahse konu ortak yer , anagayrimenkulün , mücerret ortak yerlerinde ise , sakıncası yoktur.
Fakat,yargıtayın yerleşmiş uygulamalarına göre , kazanılan veya ilave edilen bağımsız bölümün , özel amaçlarla tahsis edilmiş ortak yerlerde bulunmaması gerekir.Özel amaçla tahsis edilmiş ortak yer , belirli bir amaca yönelik olarak ya yönetim planında ,ya da yasa hükmü gereği bu niteliği belirtilmiş olan yerdir. Örneğin: kapıcı dairesi ,BAHÇE , garaj , çamaşırhane v.b. gibi yerler ana taşınmazın hem ortak yerlerindendir, hem de özel amaçlara tahsis edilmiş yerlerdendir.Bu gibi yerlerde ilave süretiyle kazanılan bağımsız bölüm yasa hükmüne göre tescil edilemez.

Tapuda bağımsız bölüme fazladan arsa payı ekleme düşüncesi ön planda değilse ve yapılacak iş "esaslı tadilat kapsamında " ise esaslı tadilat projesine imar müdürlüğünden onay alabilirseniz , KMK.42 Md.kapsamında tadilati gerçekleştirebilmeniz olası.( Md.19 ve Md.42 ' ye göre nitelikli çoğunluk aranır.Kararın kat malikler toplantısında alınması şartı yoktur.Maliklerin bireysel yazılı muvafakatlarıda geçerli sayılır. Projeye muvafakat veren maliklerin tadilat sonrası itiraz hakları mahfuzdur.)

Dolayısıyla ,fikir beyan edebilmek için amacın neyi hedeflendiği önemlidir.
a- Ortak yerin bağımsız bölüm içersine katılmasında ,bağımsız bölüme fazladan
alan kazanılması ve tescili düşünülüyormu?
b-KMK.42 md. kapsamı içeriğinde ,faydalı ilave ve yenilik kapsamı mı hedefleniyor.?