Apartman dış cephe yapımı

Değerli arkadaşlar

Oturduğumuz apartmanın dış cephesinin yapılması için (Kuzey tarafında oturan daireler gerçekten madur yağmur suları giriyor.) toplantı yapıldı. İlk yaptığımız toplantıda mantolama yapılması istendi. Ancak yapım fiyatı biraz yüksek olduğundan(38 Milyar ) 5-6 daire katılmadı, dolaysıyla oy çoğunluğu sağlandığı gerekçesi ile yapılmasına karar verildi.. Toplantıya gelmeyen dairelerinde bir kısmının istemediği yapılan araştırmalar neticesi ortaya çıktı. KMK da yapmış olduğumuz inceleme sonucunda da lüks sınıfına girdiğini (tabiki bu bölgelere göre değişebilir.) ve arsa ve sayı çoğunlunun arandığı okuduk. Zaten muhalefet taraftarınında 10 daireyi bulması ve alınan kararda da arsapayı ve sayı çoğunluğu aranmadan karar alındığı neticesine vararak yeniden toplantı yapıldı. Bu toplantıda arsa payı ve sayı çoğunluğu yine sağlanamadığından 15 gün sonraki bir tarihe erteledik. Yani bu toplantı dün yapıldı ve dairelerden alınan 5-6 talimatlarla arsa payı ve sayı çoğunluğu sağlanarak şu anda apartmanın dış çephesinde daha önce ne yapılmışsa (Kaletrasit) onun yapılması yönünde karar alındı. Tabiki işin içine para ödemek girince ve apartmana para vermek sokağa atılan bir para gibi görülünce toplanmasıda zor olmaktadır.
Tahminimiz yine itirazların olacağı ve en az 5 veya daha fazla dairenin para ödemeyeceğini tahmin ediyoruz. Bunları bildiğimizden icra takibi içinde yöneticiye yetki verdik. Sorularım şu..
1- Toplantıda karar arsapayı ve sayı çoğunluğu na göre alınıyorsa biz bu parayı toplarken arsapayı veya metre kare olarakmı toplamamız gerekiyor yoksa eşit şekilde toplanırsa icra takibinde sorun çıkarmı
2- Yukardaki soruya ek olarak Giriş dairelerinden birinin dış cephesi çok az ve metre karesi 55 m2(diğer daireler 100 m2 ) bu daire ödemem diyor Bu konuda haklımıdır. Öneriniz nedir.
3- Kaletrasit aşağı yukarı 20 ile 25 milyar arasında maliyet getiriyor. lükse girermi. Yukarıdada belirttiğim gibi eski dış cephe kaletrasit tir.
Amacımız Binamıza güzel bir görünüm kazandırmak ve Birçok daireninde maduriyetini gidermektir. Yöneticinin zor durumda kalmadan yani davaları kaybetmeden paraları toplayabilmesi için neler yapmalıdır. Yukardaki nedenlerle davayı kaybedebilirmi. Sorunsuz bir şekilde atlatabilmemiz açısından önerileriniz nelerdir geniş anlamda yazarsanız çok sevinirim..

Dış cephe yapımına destek veren daireler adına şimdiden sizlere teşekkür ediyorum.

Saygılar, sevgiler.

sayın ser'33,

vermiş olduğunuz bilgiler ışığında ve kat mülkiyeti yasasında belirlenen prosedürleri bildiğinizi ve uyguladığınızı var sayarak, genel bir cevap vermeyi uyguın görmekteyim: şöyle ki;

toplantıda alınan kararlar, hem arsa ve hem de sayı çoğunluğu ile alınmakta olmasına karşın, anabinaya ilişkin giderlerinizi nasıl paylaşacağınızı, YÖNETİM PLANINA göre belirleyeceksiniz. GENELDE; anagayrimenkûle ait yönetim planında; (SABİT (GENEL) GİDERLERİN, arsa payı hesabına göre hesap edileceği ve kat mâliklerin de, belirlenen bu arsa payı nisabında giderlere katılmakla yükümlü olacağı) hüküm altınmaktadır. dolayısıyla; sizin de tapu kayıtlarınıza ve yönetim planına bakmanızda ve yönetim olarak da buna göre tâlepte bulunmanızda fayda bulunmaktadır.

anabinada, kapıcı ücretleri eşit olarak, diğer (asansör masrafları, her türlü tâdilatlar, ortak elektrik, ortak su, anabinanın sigorta primleri, bahçıvan, vs.)her türlü genel giderlerler yönetim planındaki (genelde arsa payına göre) esaslara göre tahsil edilecektir. bu nedenle; dairesi 55 metrakare olan kat mâliki haksızdır. kaldı ki; tapu kayıtlarında bu daireye tapu ayrılmış olan arsa payı , - büyük bir ihtimalle- diğer 100 metrekarelik dairelere nazaran daha düşük olacağından (olması gerekeceğinden), ortada hukuka aykırı bir durum bulunmamaktadır. anabina için harcanmış olan tüm genel giderler bu kıstaslara göre tahsil edilecektir.

kanuni prosedürlerine uymuş iseniz; yönetimde alacak tahsilatında herhangi bir güçlük çıkması mümkün değildir. bu öncelikle; kat mülkiyeti yasasının 20. maddesinin gereğidir. yönetici zaten,- bu konuda kendisine yetki vermeseniz dahi- yöneticilik sıfatına binâen, yönetimle ilgili olmak şartı ile, gereken yasal işlemleri bizzat yürütmeye veya bir vekil vasıtası ile tâkip etmeye yetkilidir. dediğim gibi; anabinaya ait genel giderlerini,- ilgili kanuni mevzuat ve yönetim planı çerçevesinde - tahsil edersiniz. bu konuda çıkmaz.

ANCAK; asıl sorununuz, yapmayı düşündüğünüz onarımların ve tâdlatların lükse girip girmeyeceği ve cari rayice uygun olup olmadığı vs. gibi hususlardır. her ne kadar bu giderler de, (yukarıda sözünü etmiş olduğumuz masraflar gibi) anabinaya ait olan giderler ise de; bu konuda size kesin ve net cevap vermek mümkün değildir. zira; yapılması istenen tâdilatlar ile ilgili kararları ARSA PAYI VE OY ÇOĞUNLUĞU İLE ALMIŞ OLSANIZ BİLE; toplantılarınızın geçerli sayılıp sayılamayacağı, ilgili toplantının iptâli için dâvâ açılmış olup olmadığı, kat mülkiyeti yasası ile tespit edilmiş tüm prosedürlere harfiyen riâyet edilip edilmediği, belli değildir. ZİRA; YÖNETİCİLİK SIFATINI HAİZ OLMANIZ, KARAR ALARAK, DİLEDİĞİNİZ GİBİ, HER TÜRLÜ GİDERİ TAHSİL EDEBİLECEĞİNİZ HAKKINA SAHİP OLDUĞUNUZ ANLAMINA GELMEMEKTEDİR.

EN ÖNEMLİSİ DE, İLGİLİ GİDERLERİN, SİZİN BİNAYA GÖRE ÇOK LÜKS SAYILIP SAYILAMAYACAĞI, AYRICA; YAPILACAK İŞİN NİTELİĞİNE GÖRE TESPİT EDİLEN FİYATIN CARİ RAYİCE UYGUN OLUP OLMADIĞI VS. GİBİ AYRINTILARDIR.

ÇÜNKÜ BU KABİL OLAYLAR YASAL MERCİLERE YANSIDIĞINDA;TÜM BU HUSUSLAR DA DİKKATE ALINMAKTA OLDUĞU GİBİ; BİLİRKİŞİLERCE FİYATIN FAHİŞ OLDUĞU TESPİT EDİLDİĞİ TAKDİRDE; SÖZ KONUSU MİKTAR, YÖNETİMİN VE DOLAYISIYLA KAT MÂLİKLERİNİN UHDESİNDE KALABİLMEKTEDİR. konu ile ilgili birçok içtihat vardır.

benim kanaatimce (meblağın 25 milyar olduğun nazara alındığında) -konuya vâkıf olmamakla birlikte- bu fiyatın çok yüksek olduğu yönündedir. bu nedenle size tavsiyem; olayları bu çerçevede iyice değerlendirmenizdir.

dolayısıyla; yukarıda sözünü etmiş olduğum sebeplerle dâvâyı kaybetmeniz de mümkün olup; söz konusu parayı alamayacağınız gibi, tüm masraflar ve karşı tarafın vekâlet ücretleri de uhdenizde kalabilecektir. kısaca; verdiğiniz bilgilere göre; kesin olarak dâvâ kazanmaya yönelik ipuçlarının ve çözümlerinin, sanal ortamda sunulması mümkün değildir.

sayın ser'33,

vermiş olduğunuz bilgiler ışığında ve kat mülkiyeti yasasında belirlenen prosedürleri bildiğinizi ve uyguladığınızı var sayarak, genel bir cevap vermeyi uyguın görmekteyim: şöyle ki;

toplantıda alınan kararlar, hem arsa ve hem de sayı çoğunluğu ile alınmakta olmasına karşın, anabinaya ilişkin giderlerinizi nasıl paylaşacağınızı, YÖNETİM PLANINA göre belirleyeceksiniz. GENELDE; anagayrimenkûle ait yönetim planında; (SABİT (GENEL) GİDERLERİN, arsa payı hesabına göre hesap edileceği ve kat mâliklerin de, belirlenen bu arsa payı nisabında giderlere katılmakla yükümlü olacağı) hüküm altınmaktadır. dolayısıyla; sizin de tapu kayıtlarınıza ve yönetim planına bakmanızda ve yönetim olarak da buna göre tâlepte bulunmanızda fayda bulunmaktadır.

anabinada, kapıcı ücretleri eşit olarak, diğer (asansör masrafları, her türlü tâdilatlar, ortak elektrik, ortak su, anabinanın sigorta primleri, bahçıvan, vs.)her türlü genel giderlerler yönetim planındaki (genelde arsa payına göre) esaslara göre tahsil edilecektir. bu nedenle; dairesi 55 metrakare olan kat mâliki haksızdır. kaldı ki; tapu kayıtlarında bu daireye tapu ayrılmış olan arsa payı , - büyük bir ihtimalle- diğer 100 metrekarelik dairelere nazaran daha düşük olacağından (olması gerekeceğinden), ortada hukuka aykırı bir durum bulunmamaktadır. anabina için harcanmış olan tüm genel giderler bu kıstaslara göre tahsil edilecektir.

kanuni prosedürlerine uymuş iseniz; yönetimde alacak tahsilatında herhangi bir güçlük çıkması mümkün değildir. bu öncelikle; kat mülkiyeti yasasının 20. maddesinin gereğidir. yönetici zaten,- bu konuda kendisine yetki vermeseniz dahi- yöneticilik sıfatına binâen, yönetimle ilgili olmak şartı ile, gereken yasal işlemleri bizzat yürütmeye veya bir vekil vasıtası ile tâkip etmeye yetkilidir. dediğim gibi; anabinaya ait genel giderlerini,- ilgili kanuni mevzuat ve yönetim planı çerçevesinde - tahsil edersiniz. bu konuda sorun çıkmaz.

ANCAK; asıl sorununuz, yapmayı düşündüğünüz onarımların ve tâdlatların lükse girip girmeyeceği ve cari rayice uygun olup olmadığı vs. gibi hususlardır. her ne kadar bu giderler de, (yukarıda sözünü etmiş olduğumuz masraflar gibi) anabinaya ait olan giderler ise de; bu konuda size kesin ve net cevap vermek mümkün değildir. zira; yapılması istenen tâdilatlar ile ilgili kararları ARSA PAYI VE OY ÇOĞUNLUĞU İLE ALMIŞ OLSANIZ BİLE; toplantılarınızın geçerli sayılıp sayılamayacağı, ilgili toplantının iptâli için dâvâ açılmış olup olmadığı, kat mülkiyeti yasası ile tespit edilmiş tüm prosedürlere harfiyen riâyet edilip edilmediği, belli değildir. ZİRA; YÖNETİCİLİK SIFATINI HAİZ OLMANIZ, KARAR ALARAK, DİLEDİĞİNİZ GİBİ, HER TÜRLÜ GİDERİ TAHSİL EDEBİLECEĞİNİZ HAKKINA SAHİP OLDUĞUNUZ ANLAMINA GELMEMEKTEDİR.

EN ÖNEMLİSİ DE, İLGİLİ GİDERLERİN, SİZİN BİNAYA GÖRE ÇOK LÜKS SAYILIP SAYILAMAYACAĞI, AYRICA; YAPILACAK İŞİN NİTELİĞİNE GÖRE TESPİT EDİLEN FİYATIN CARİ RAYİCE UYGUN OLUP OLMADIĞI VS. GİBİ AYRINTILARDIR.

ÇÜNKÜ BU KABİL OLAYLAR YASAL MERCİLERE YANSIDIĞINDA;TÜM BU HUSUSLAR DA DİKKATE ALINMAKTA OLDUĞU GİBİ; BİLİRKİŞİLERCE FİYATIN FAHİŞ OLDUĞU TESPİT EDİLDİĞİ TAKDİRDE; SÖZ KONUSU MİKTAR, YÖNETİMİN VE DOLAYISIYLA KAT MÂLİKLERİNİN UHDESİNDE KALABİLMEKTEDİR. konu ile ilgili birçok içtihat vardır.

benim kanaatimce (meblağın 25 milyar olduğun nazara alındığında) -konuya vâkıf olmamakla birlikte- bu fiyatın çok yüksek olduğu yönündedir. bu nedenle size tavsiyem; olayları bu çerçevede iyice değerlendirmenizdir.

dolayısıyla; yukarıda sözünü etmiş olduğum sebeplerle dâvâyı kaybetmeniz de mümkün olup; söz konusu parayı alamayacağınız gibi, tüm masraflar ve karşı tarafın vekâlet ücretleri de uhdenizde kalabilecektir. kısaca; verdiğiniz bilgilere göre; kesin olarak dâvâ kazanmaya yönelik ipuçlarının ve çözümlerinin, sanal ortamda sunulması mümkün değildir.

III- ANAGAYRİMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA :

Madde 20 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. (Değişik: 13/4/1983 - 2814/9 md.)

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde on hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Madde 28 – Yönetim planı yönetim tarzını,kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı,bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde,anagayrimenkulün yönetiminden doğacak Anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır. (Değişik:13/4/1983-2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler,bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi Haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Yönetim planının ve ondan sonra yapılan değişikliklerin tarihi,kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.

II) ÇOK MASRAFLI VE LÜKS OLANLAR:

Madde 43 - Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.

Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.


Ücreti arsa payını göz önünde tutarak almanız gerekmektedir.
55m2 lik dairenin sahibi katılmamak isteyebilir çünkü lüks bir masraftır. Bu da, onarımın yapılmasını isteyen kat maliklerince ödenir.
Kanaatimce lüks masrafa girer.

en iyiyi bulmak için çalışırken, iyiyi kaybetmeyin...

gerçekten de, söz konusu meblağlar çok yüksek olup; söz konusu tâdilatın lükse girdiği kanaatindeyim. ayrıca; bu kabil uyuşmazlıklarda, kat mâlikleriinin mali bütçeleri ve anabinanın bulunduğu muhit vs. gibi faktörler de göz önüne alınmaktadır.

anabinanızda (misâl olarak) 10 daire olduğunu ve eşit paylaşım yaptığımızı varsayarsak (arsa payları belli olmadığından) global olarak her daire 2.5 milyar para ödeme yükümlülüğü gelecektir.

bu nedenle normal genel giderleri arsa payına göre paylaştırırken, 55 metrekarelik daire belki itirazında haksız olacaktır. fakat (normal genel giderden sayılamayacak olan) 25 milyarlık bu tâdilata onay vermeyen kat mâliklerinin de haklı gerekçelerini göz önünde bulundurmalısınız.

daha önce de belirttiiğim gibi; lükse giren tâdilata onay vermeyen ve para ödemeyen mâliklere karşı yasal yollara başvurduğunuz takdirde; sonuç alamayabilirsiniz.

Verdiğiniz bilgiler için çok teşekkür ederim .

25.milyarlık bir dış cephe yapımı lüks sayılabilir diyorsunuz. Bu soruyu biraz açmak istiyorum. Bizim Blok 30 daireledir. Aslında site şeklinde 7 Blok olup, her blokun kendi yönetimi mevcuttur. Çevremizdeki Bloklardan 4 tanesinden birisi 6 milyar tl. ye eski kaleterasiti tamir ettirip sadece boya yaptırdı. Diğeri 7 milyar verip kaleterasiti söktürüp mineral sıva yaptırdı. diğer iki Blok ise 8 Milyar verip kaleterasiti söktürüp kaleterasit yaptırdı. Ancak hazır kaletrasit değil yapma kaletrasit kullanıldı ve ince denecek kalınlıkta sürüldü. Ben dahil bir çok kat malikleride beğenmedi. Bu yapılan dış cephelerin ömrü ise en fazla 5 yıl olarak söylenmekte. yani bu bloklar belki 2 belki de 3 sene sonra sorun yaşayacaklardır. Ve tekrar yaptırmak zorunda kalacaklardır. Bizim Bloka kullanılacak kaleterasit ise hakiki teneke kutularda hazır yapılmış olarak gelecek ve duvara daha kalın sürüleceği söylenmektedir. Sadece kaleterasit maliyeti 13.milyar cıvarında Ömrü ise en az 10 yıl.
Burda sorulacak güzel bir soru ortaya çıkıyor.
Bizde diğer bloklar gibi mi yapalım yoksa biraz daha fazla ödeyerek diğerinimi.
Bu verilere göre hala lüks olarak görebilirmiyiz.
Ayrıca Mozaik Mantolama ve daha kaliteli sıva şekilleri varki bunların maliyeti ise en az 55 milyardan başlıyor. Bu rakkamlarlada kıyaslarsanız. Sonuca varacağız tahmin ediyorum. Belkide diğer bloklar gibi yapılacaktır.

Saygılarımı sunuyorum.

Belki cimri diyeceksiniz ama kanaatimce hala lüks bir harcama olacaktır :)
Bence konuyu genel kurula sunun; bu ikisini karşılaştırın, anlatın, oylama sonucu çıkan kararla hareket edin.

en iyiyi bulmak için çalışırken, iyiyi kaybetmeyin...

sayın ser'33,

yapılacak işlerin niteliğine ilişkin teknik detaylarını ve global fiyatlarını ilgili yerlerden alarak bu foruma aktarmaya çalışmışsınız fakat; ne yazık ki, bu tür, (bina yalıtımı vs. gibi) konulara vâkıf olmadığımdan, lüks olup olmadığı konusunda fikir yürütmem yanlış olabilir. dolayısıyla; bu hususta, konuya vâkıf mimar veya inşaat mühendisine danışmak da faydalı olabilir.

fakat , daha önce de belirttiğim gibi, 25 milyar lira oldukça yüksek bir meblağ olduğundan hareketle, yapılması istenen bu değişkliğin lükse girdiğini düşünmekteyim. ayrıca; binanın yalıtımını sağlayacak ve su sızıntılarından zarar gören dairelerin mağduriyetini gidermeye yönelik, çok daha ekonomik alternatifler de mevcut olabilir.

açıkça ifâde edeyim: ben şahsen, bu kabil bir konuda, teknik konularda (uzman ekiplerin de görüşünü alarak) gerekli araştırmalarımı yapardım ve (lüks olduğu ve cari rayici yansıtmadığı gerekçesi ile) ilgili genel kurulu kararına muhalefet şerhi koyardım ve onay vermediğim bu giderlere de katılmazdım.

öte yandan; sitenizde her blokta ayrı bir yönetim bulunduğundan;( sadece bir bloku ilgilendiren konularda sadece o blokun yönetimi ile de karar alınabileceğinden ve dolayısıyla, bu giderlere de sadece o bloktaki kat mâlikleri katılacağından hareketle) oturduğunuz blokta oybirliği ile karar alarak uygulama imkânı üzerinde de durulabilir.