Ah bu komşular

3 ay önce cadde üzerinde bir binanın giriş katından daire aldım. Buranın içini kendi kafama göre düzenledikten sonra aynı cadde üzerinde bulunan büromu oraya taşıdım. Taşıdım taşımasına ya sevgili komşularımdan bir kaç tanesi bu duruma itiraz edip buraya bu şekilde iş yeri yapamazsın diye tutturdular. Bizim büromuz ofis şeklinde olup telefonla müşteri adresine hizmet verdiğimizden bizden başka kimsecikler gelip gitmez. Bunu anlattım ama ifade edemedim, pek dinlemeye yanaşmıyolar. Burası benim tapulu malım. Bana ne gibi hukuki yaptırımda bulunabilirler yardımcı olurmusunuz.

Teşekkürler.

sayın liderlevent,

öncelikle ifâde etmeliyim ki; TEMEL PRENSİP OLARAK, 634 sayılı kat mülkiyeti yasası'nın 24. maddesi gereğince, tapuda mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölüm, kat mâliklerinin OYBİRLİĞİ olmadıkça, işyeri olarak kullanılamaz.

bununla birlikte; aynı yasa hükmünün 2 fıkrası (24/2), yargıtay dairelerince ve yargıtay hukuk genel kurulunca, işyerinin türüne göre, bu yasa hükmü farklı yorumlanmıştır. burada önemli olan, işyerinizin NE TÜR İŞYERİ OLDUĞUDUR.

şöyle ki; İÇTİHATLAR, TAPUDA MESKEN OLARAK KAYITLI BİR BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN (DAİRENİN), (ÖRNEĞİN MÜKENDİSLİK BÜROSU, DOKTOR MUAYENEHANESİ, DİKİŞ YURDU, PANSİYON, DOKUMA SANAYİ BÜROSU, MİMARLIK BÜROSU,) ŞEKLİNDE İŞYERİ OLARAK KULLANILMASINA VEYA BU ŞEKİLDE KİRAYA VERİLMESİNE CEVÂZ VERMİŞTİR. (bu tür işyerlerinin ilgili maddenin kapsamına girmediği, emsal kararlarda vardır.)

dairenizde ne tür işle iştigâl ettiğinizi bilmiyorum, ama, herhangi bir izin alınmaksızın, tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümün örneğin ofis olarak kullanılması mümkündür. komşularının size herhangi bir hukuki yaptırımda bulunmaları söz konusu değildir.

buna karşılık, içtihatlara bakıldığında; yargıtay'ın, (örneğin, emlâk komisyonculuğu, kuaför salonu, pastane, diş polikliniğe, dispanser gibi )(dediğiniz gibi, bir çok kimsenin gelip gittiği) işyerleri için kanun maddesi ihlâlinden söz etmektedir ve oybirliği şartı aramaktadır.

benzer durumu ben, kendi dairemi mimarlık-mühendislik ofisi olarak kiraya verdiğimde yaşadım. (kiracımda da daha ziyade randevu ile çalışma prensibi var) hatta, dediğim gibi- yıllar önce, genel kurul toplantısında oyçoğunluğu ile (dâvâ açılması yönünde) aleyhime karar almışlardı. ancak; - söz konusu içtihatlara atıfta bulunduğumdan olsa gerek- dâvâ açmaya cesaret edemediler. dairem halen de yıllardır, ofis olarak kiracım tarafından kullanılmaktadır. kısaca, o konu öylece kapandı.

şayet isterseniz, söz konusu yargıtay kararlarını buradan iletebilirim.

Sayın Zara;

Diğer konularla ilgilenip bu konuyada cevap yazzdığınız için teşekkür ederim.
Yapmış olduğumuz iş şu :
Yangın Söndürme sistemleri, Yangın söndürme cihazları, Hırsız Alarm Sistemleri, Yangın Alarm Sistemleri vb. tür güvenlik sistemleri işi ile uğraşıyoruz. Ve müşteri bize kesinlikle gelmez. Fabrikalara ve iş yerlerine yönelik çalıştığımız için müşteri adresine hizmet veririz. Çalışan personel olarak ta çok kalabalık personelimiz yok 4-5 kişi çalışıyoruz toplam. Bu durumda sizin yazdıklarınızdan anladığım kadarıyla bize bir yaptırımda bulunmaları çok zor gibime geliyo. Apartmandaki herkesin tapusu hisseli tapu yani tapuda daire gözükmüyor hiç bir daire.

Birde apartman sakinlerinden birtanesi şu söylemde bulundu:
"tapu dairesinden sizin tapunuzu iptal ettiricem" gibi bi söylemde bulundu bunu yapabilirmi yapabilme imkanı varsa hagi yollardan bunu deneyebilir.
Olduya tapuyu iptal ettirdiler benim orayı satın almak için vermiş olduğum para noolcak ve ben orayı aldığımda bir harabeydi her şeyini değiştirdim. Değiştirmediğim bir sıvası var 20-25 milyara yakın masraf yaptım bunlar noolcak.

Teşekkürler.

sayın liderlevent,

tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümünüzü, kat mâliklerini rahatsız edecek nitelikte bir ( patlayıcı madde imâlatı, aşırı gürültü veya koku vs.gibi) faaliyet göstermediğiniz ve yapmış olduğunuz tâdilatlar da, (bahçe vb. gibi) ortak yere müdâhale niteliği taşımadığı ve bu onarımlar sadece bağımsız bölümünüz dâhilinde yapılmış olduğu sürece; dairenizi büro olarak kullanmanız, k.m.k.24/2 maddesine aykırlık teşkil etmemektedir.

bununla birlikte; burada personel sayısı değil, işyeri niteliği ve dışarıdan çok sayıda müşteri gidip gelmediği hususu esas alınmaktadır. bu nedenle; konu ile ilgili olarak yasal yollara müracaat etseler bile, (aktardığınız veriler ışığında) herhangi bir sonuç alabileceklerini sanmıyorum.

dairenizi üçüncü şahıstan satın aldı iseniz; tapunuzun iptâlini istemeleri çok zor ve hatta imkânsızdır. tapunun iptâl edilebilmesi için, daireniz üzerinde bir zilyetlik iddiası bulunması veya dairenin size hibe edilmiş olup da ilgili kişinin (mal kaçırıldığı ve miras payından yoksun kaldığı) iddiası ile tapunun iptâli ile, dairenin kendi adına tescilini istemesi vb. durumların mevcudiyeti gerekir. bu gibi durumlarda dahi; üçüncü şahısların hakları ve ödemiş oldukları miktarlar (ayrıca dairenin cari rayici) mahfuz tutulmaktadır.

eklemek istediğim bazı hususlar var:

tapu kayıtlarında dairelerinizin hisseli gözükmesinin nedeni, anabinanızda KAT MÜLKİYETİNE GEÇİLMEMİŞ OLMASINDANDIR. dikkat ederseniz; sizin anabinanızda KAT İRTİFAKI KURULMUŞ olup; ŞARTLARI YERİNE GELMİŞ İSE, binanızda KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASINI isteyeceksiniz.

sadece kat irtifakı bulunduğundan; uygulamada, daire numarası ve ilgili daireye ayrılan arsa payı, tapuya yazılmaktadır ve (vasfı arsadır) şeklinde
şerh düşülmektedir. bu ise; tapunun iptâl edilebileceği anlamına gelmez. kat irtifaklı bir daire de, aynı kat mülkiyetli daire gibi satışa ve BAĞIMSIZ OLARAK mahkemelere konu olabilmektedir. istanbuldaki binaların en az % 60' ın kat irtifaklı olduğunu ifâde etmeliyim. kat mülkiyeti kurulması elbette ki daha uygundur; ancak; kat irtifakı da, en azından hak sahipliği ve tapu sağlamlığı açısından- yeterli bir faktördür.

sonuçta bu daire, sizin tapulu malınız ve komşularınız, sadece işyeri olmasına muvafakat etmediklerinden dolayı ve de tapunun "hisseli" olmasına dayanarak, tapu iptâlini isteyecekler ise; bu şekilde tapunuzu iptâl ettirmeleri imkânsızdır.

sayın zara ve levent bey benim okuduğum bazı içtihatlar var diyorki röntgen laboratuarı her ne kadar 24/2 de belirtilmiyorsada bina yönetim planı geçerlidir yönetim planında mesken olarak kullanılacaktır yazıyorsa buroda yapamaz. benim davamdada hakim yönetim planına göre kararını yazmış mesken olarak kullanılması gerekir diye

ronay

ronay bey,

bir bakıma haklısınız. fakat, röntgen laboratuarı, bildiğim kadarı ile zaten kapsam dışı olup; yasaklanmıştır. buna dair içtihatlar bulunmaktadır.

ayrıca; dediğiniz gibi, her ne kadar, (yönetim planını esas alacak olursak)yönetim planında bağımsız bölümün mesken olarak kullanılması gerektiği yazıyorsa, işyeri olarak kullanılamaz ise de; buna karşılık, 24/2 MADDESİ, YÜKSEK YARGITAY TARAFINDAN DEĞİŞİK BİÇİMLERDE YORUMLANMIŞTIR. BU HUSUS, YARGITAY'IN YERLEŞİK İÇTİHATLARINDA KABUL EDİLMİŞTİR.

o zaman akla şöyle bir soru gelmektedir: yönetim planı eski ve bununla birlikte kanuna ve içtihatlara aykırı hükümler ihtivâ ediyorsa, YÖNETİM PLANININ HÜKÜMSÜZLÜĞÜNDEN SÖZ ETMEK GEREKİR.

BİLİMSEL ÖĞRETİDE BENİMSENEN SON GÖRÜŞ (İÇTİHATLAR) MEVCUT VE ORTADA İKEN, YÖNETİM PLANI ESAS ALINAMAZ.

dolayısıyla; sizin dâvânızda yerel mahkenenin vermiş olduğu kararının, bu nedenle dahi ve fakat önce usûl bakımından bozulması gerkir.

esasında; sizin dâvânızda durum zaten bazı bakımlardan farklı idi. şöyle ki; meskeninizde tâdilat yaparak bir kısmını işyerine çevirdiğinizden bahsetmiştiniz. ayrıca; meskeninizi büroya DEĞİL, müşterilerin gidip geldiği DÜKKÂNA çevirdiğinizden söz etmiştiniz. buna karşılık, levent bey, dairesini (müşterilerin gidip gelmediği) BÜRO olarak kullandığını bildirmektedir.

fakat öncelikle, sizin dâvânızın, DÂVÂ EHLİYETİ BULUNMADIĞINDAN, görülmemesi ve baştan red edilmesi gerekirdi. eminim, bu hususları da, diğer sebeplerle birlikte, vereceğiniz temyiz dilekeçnizde belirtmişsinizdir.

sorun kısaca şu: yönetim planı mı esas alınmalıdır yoksa içtihatlar mı? elbette ki kanun ve içtihatlar esas alınacaktır. fikrimce; YÖNETİM PLANI, ASLA, KANUNLARIN VE İÇTİHATLARIN ÜZERİNDE OLAMAZ.

ayrıca; herkesçe mâlum olan çarpıcı bir örneği de buraya aktarmak istiyorum:

bilindiği üzre; NOTERLİK DAİRESİ, kat mülkiyeti yasasının 24/2 maddesi kapsamı dışında kalmaktadır. TAPUDA MESKEN OLARAK KAYITLI BİR BAĞIMSIZ BÖLÜM, OYBİRLİĞİ OLMAKSIZIN, NOTER DAİRESİ OLARAK KULLANILAMAZ. zira burada da, aynı şekilde, gün boyu ve devamlı olarak apartmana insanların gidip geldiği, dolayısıyla hem kat mâliklerinin rahatsız oldukları ve hem de bu durumun emniyet vb. bakımlardan mahzurlar oluşturduğu, kıstas alınmış ve bu nedenle, yüksek yargıtay tarafından, işyeri türü olarak NOTERLİK de yasaklanmıştır.

halbuki; örneğin, istanbul'da noterlerin büyük çoğunluğu, daireleri (meskenleri) işyeri olarak kullanmaktadırlar. noterlerin çoğunun da
oybirliği almış olduklarını ise, hiç sanmıyorum.

elbette ki, bu husus, emsal teşkil etmeyeceği gibi, burada hukuka aykırılık bulunmadığı da iddia edilemez.

Sayın Zara ve Ronay;

Vermiş olduğunuz bilgiler gayet aydınlatıcı. Yazdıklarınızdan anladığım kadarıyla bunlar bana hiç bir şey yapamazlar desem yapamazlar. Hatta bu konuşanların kendi dairelerinde yapmış oldukları balkonları pencereyle kapama işide benim için sanırım extra bir koz olucak. Sayın Zara personel sayısı az olduğu gibi müşteri de pek gelip gitmez ofisimize, dediğim gibi Güvenlik sistemleri üzerine çalışıyoruz ve müşteri adresine hizmet veriyoruz.
Ancak yoldan geçerken görüpte gelirse ayda 1 veya 2 müşteri gelir o kadar.

Teşekkürler

Alıntı:

---

sayın liderlevent,
şayet isterseniz, söz konusu yargıtay kararlarını buradan iletebilirim.

Ekleyen: zara*-*29/12/2004*:* 22:36:42

---

Bu yazi hakkinda sayin zaraya ulasilamiyorum tam 1 aydir.

Herhangi bir avukat arkadas, rica etsem sayin zaranin bahsettigi bu yargitay hukuk kurulu kararlarini biliyor mu acaba?
Boyle birsey var mi? varsa bana acil olarak iletmesi veyahut alacagim yeri gostermesi mumkun mudur acaba. acil olarak.

cok tesekkur ederim.