Kontrat bitti, kiracı çıkmıyor.

İstanbulun bilinen en iyi caddesinde bir mağazamız var. Kiracımız da çok ünlü bir marka kontrat süresi 2007 -1 eylülde doldu (5 yıllık) sıkıntımız kiracı çıkmıyor ve çok düşük kira ile halen oturuyor. Son 2 yılda kira tespit davası açılmadı ve malum ekonomik şartlarda mağazamızın emsali mağazalar bizim aldığımız kiranın en az 5 misli kira alıyorlar. Şimdi kiracıyı nasıl çıkartırız? Tahliye davası açsak ne kadar sürer? Yada ne yapmalıyız. Muhatap bile bulamıyoruz. Birde 3 ay önce mağazayı kontrat bitimi olan 1 eylül de boşaltmaları konusunda ihtarname çektik şayet çıkmazlar ise 1 eylülden itibaren kiranız şu rakamdır dedik. Cevaben kirayı kabul etmiyoruz dediler ve kiraya tefe tüfe ortalamasının yarısı kadar zam yaparak yatırmışlar. Tabiiki bu zam şu anda o bölgede çok komik kalıyor fakat birşey yapamıyoruz. Karşımızdakiler kurumsal bir firma ve birçok avukatı var bu mağazadan 4 aile ekmek yiyor. 5 yıldır çok uygun bir kirada durdular ve bize çok komik teklifler yapıyorlar. Başka firmalar mağazamıza talipler fakat onlar çıkmadan kiraya da veremiyoruz. Lütfen değerli bilgilerinizi esirgemeyiniz.

Ne yazık ki kira sözleşmesi kiracı kiraları düzenli ödediği sürece her yıl otomatikman yenilenir. Kiracıyı, kira rayice göre düşük kaldığı gerekçesiyle
tahliye edemezsiniz.

İşi garantiye almanın tek yolu, kiracı girerken üzerinde tahliye tarihi ve taahhütün imzalandığı tarih yazılı olmayan bir tahliye taahhütnamesi almaktır.
Bu alınmazsa mülk sahibi çok sıkıntı yaşar.

Yapabileceğiniz tek şey kira tespit davası açmak. Üçer yıl arayla kira tespit davası açabilirsiniz. Kira tespit davasında belirlenecek rakam davanın açıldığı günden sonraki dönem için geçerli olur. (sizin durumunuzda eylül 2008'den itibaren)

Kiracıyı hangi durumlarda tahliye edebileceğinizi hatırlayalım:
(İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açarsanız 3 yıl kimseye kiraya veremezsiniz.)
Kira şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile aşağıdaki yazılı hallerde kiralayan
a) Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş
olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye istiyebileceği gibi, (TAHLIYE TAAHHUDU)
b) Gayrimenkulü kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak kullanma
ihtiyacında kalırsa kira akdinin hitamında,
c) Gayrimenkulü kendisinin veya eşinin veya çocuklarının bir meslek veya
sanatı bizzat icra etmesi için kullanma ihtiyacında ise kira akdinin hitamında,
ç) Gayrimenkulü yeniden inşa veya imar maksadiyle esaslı bir surette tamir,
tevsi veya tadil için ve ameliye esnasında içinde ikamet veya iştigal mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira akdinin hitamında,
d) Gayrimenkulü Medeni Kanun hükümlerine göre iktisabeden kimse kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadiyle iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek şartiyle altı ay sonra,
e) Kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde
kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara
hacet kalmaksızın, kira müddettinin hitamında,
Tahliye davası açabilirler.

Bizim yaklaşık 3 yıldır kiracımız olan birine bundan 6 ay önce sözlü olarak çıkmasını söyledik. O ise çıkmayacağını söyledi. Bizde kontratın bitimini bekledik. Ve bu ay başında kontrat bitti. Elektrik ve su bizim üzerimize olduğundan, kontrat biter bitmez elektrik ve suyuda kestirdik. Kontrat bitmeden 2 ay önce noterden ihtarda çektirdik,çıkması için. Ayrıca kendisi aidat vermek istedi, biz çıkması için kabul etmedik. Postaneye yatırmış fakat biz almayınca yine ona göri dönmüş. 6 aydır tek kuruş bile almadık. Fakat nafile. Büyük bir azimle oturmaya devam ediyor. Ne yapmamız gerekir? Şimdiden teşekkürler.

Yanlış yapıyorsunuz. Anlattığınız şekilde hukuken tahliyeye imkan yoktur. Üstteki notumu okumamışsınız.
Ne şekilde tahliye etmeye hakkınız olduğu orada yazılı.

Ayrıca kira veya aidat bedellerini almamak kaybınıza bir durumdur.
Kira aidat ödemelerini almanız, eğer tahliye hakkınızı doğuracak başka bir durum varsa tahliyeye engel değildir.

Sayın şeytanın avukatı...size ait olan şu açıklamaları b,z hukuk dili bilmeyenle riçin sadeleştirirseniz çok mutlu olacağım..
saygılarımla
Kiracıyı hangi durumlarda tahliye edebileceğinizi hatırlayalım:
(İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açarsanız 3 yıl kimseye kiraya veremezsiniz.)
Kira şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile aşağıdaki yazılı hallerde kiralayan
a) Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş
olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye istiyebileceği gibi, (TAHLIYE TAAHHUDU)
b) Gayrimenkulü kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak kullanma
ihtiyacında kalırsa kira akdinin hitamında,
c) Gayrimenkulü kendisinin veya eşinin veya çocuklarının bir meslek veya
sanatı bizzat icra etmesi için kullanma ihtiyacında ise kira akdinin hitamında,
ç) Gayrimenkulü yeniden inşa veya imar maksadiyle esaslı bir surette tamir,
tevsi veya tadil için ve ameliye esnasında içinde ikamet veya iştigal mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira akdinin hitamında,
d) Gayrimenkulü Medeni Kanun hükümlerine göre iktisabeden kimse kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadiyle iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek şartiyle altı ay sonra,
e) Kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde
kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara
hacet kalmaksızın, kira müddettinin hitamında,

Sayın kmlkn,
ilgili kanun maddesini kopyalamıştım, altına borçlar kanunundan bir maddede geçen tahliye gerekçesini de ekleyerek yeniden yazdım. İnşallah bilinmeyen bir kelime kalmamıştır.

a) geçerli tahliye taahhüdü varsa ona dayanarak,
b-c) Kendisi, eşi veya çocuklarının oturmasına veya işyeri olarak kullanmasına ihtiyaç varsa kira dönemi sonunda,
ç) Kiracı içindeyken yapılamacak kadar kapsamlı bir tadilat veya inşaat gerekiyorsa kira dönemi sonunda,
d) yeni satın alan veya miras kalan kişinin ihtiyacı halinde tapu işleminden sonra 30 gün içinde ihtar çekmek suretiyle 6 ay sonra
e) Kira bedelini zamanında ödememelerinden dolayı haklı olarak bir kira dönemi içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara
gerek kalmaksızın, kira dönemi sonunda,
f) Kira bedelini zamanında ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde
kendilerine bir defa yazılı ihtar yapılan kiracılar ihtarın tebligatından sonra 30 gün (*) içinde borcu ödemezse derhal

tahliye davası açılabilir.
(*) Altı aydan az süreli kira sözleşmelerinde 6 gün içinde

Alıntı:

---

örnek rumuzlu üyeden alıntı

İstanbulun bilinen en iyi caddesinde bir mağazamız var. Kiracımız da çok ünlü bir marka kontrat süresi 2007 -1 eylülde doldu (5 yıllık) sıkıntımız kiracı çıkmıyor ve çok düşük kira ile halen oturuyor. Son 2 yılda kira tespit davası açılmadı ve malum ekonomik şartlarda mağazamızın emsali mağazalar bizim aldığımız kiranın en az 5 misli kira alıyorlar. Şimdi kiracıyı nasıl çıkartırız? Tahliye davası açsak ne kadar sürer? Yada ne yapmalıyız. Muhatap bile bulamıyoruz. Birde 3 ay önce mağazayı kontrat bitimi olan 1 eylül de boşaltmaları konusunda ihtarname çektik şayet çıkmazlar ise 1 eylülden itibaren kiranız şu rakamdır dedik. Cevaben kirayı kabul etmiyoruz dediler ve kiraya tefe tüfe ortalamasının yarısı kadar zam yaparak yatırmışlar. Tabiiki bu zam şu anda o bölgede çok komik kalıyor fakat birşey yapamıyoruz. Karşımızdakiler kurumsal bir firma ve birçok avukatı var bu mağazadan 4 aile ekmek yiyor. 5 yıldır çok uygun bir kirada durdular ve bize çok komik teklifler yapıyorlar. Başka firmalar mağazamıza talipler fakat onlar çıkmadan kiraya da veremiyoruz. Lütfen değerli bilgilerinizi esirgemeyiniz.

---

Eğer kiracınız çok düşük kira ile oturuyor ise uyarlama davası açarak kiranızı piyasa koşullarına uygun hale getirebilirsiniz. Uyarlama davalarında genellikle emsal durumlara bakılır (örneğin aynı büyüklükte ve aynı mevkiideki diğer kiralar vs.) ve bunu üzerine yeni bir bedel mahkeme tarafından belirlenir.

sayın şeytanın avukatı..
bu konu başlığı altında kiracı-evsahibi ilişkisini bana yetecek kadar öğretmiş oldunuz..bu siteyi bu nedenle seviyorum işte...ellerinize sağlık
saygılarımla

Hiç vakit kaybetmeden uyarlama davası açın ve aynı kiracıdan emsal dükkanlara ödenen kiranın alınması yönünde karar oluşturun bunu ödemezlerse onlar açısından temerrüt oluşur. Ama bunun için muhakkak bir meslektaşımdan yardım alın.

Kanımca burada açılacak olan dava, uyarlama değil, kira bedelinin tespiti davasıdır. Uyarlama davası, ancak uzun süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi içerisinde, sözleşmenin taraflardan biri için çekilmez hal alması halinde, önceden kestirilemeyen olağanüstü değişiklikler nedeniyle işlem temelinin çöktüğü iddiası ile açılabilir. Oysa ki, olayda, 5 yıllık sözleşme süresi sona ermiştir. Değil, kira süresinin bitiminden sonra, kira süresinin sona ermesine az bir süre kaldıysa dahi, açılacak dava uyarlama davası değil, tespit davası olmalıdır.