Dış cephe sıvası ve boyası

15 daire ve 10 dükkanın bulunduğu apartmanın yöneticisiyim.Bu akşamki toplantıda 10 daire sahibi ve 5 dükkan sahibinin katılımıyla dış cephenin kötü durumda olduğu ve acilen sıva ile boyanın yapılması gerektiği kararını aldık. Bu karar dış cephenin sıva ve boyası için yeterli midir?(Dış cephe gerçekten kötü durumda.)
Bu karara katılmak istemeyen kat malikleri için hukuki yönden ne gibi önlemler alınabilir?
Böyle güzel bir site için tüm hukukçu ve hukuk severlere saygılarımı ve teşekkürlerimi sunarım.

Sayın alikara,
Forumu biraz araştırırsanız sorunuzun cevabını aynıyla bulursunuz.
Buna rağmen aklınıza takılan olursa sorabilirsiniz.

Esenlikler,

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre;
Madde 30 - Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla, karar verir.

Toplantı yeter sayısı olan kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplantı yapılmışsa karar geçerlidir ve bu karar toplantıya katılmayanlar dahil bütün kat maliklerini bağlar.15 kişi ile sayı bakımından yeter sayı sağlanmış bulunmakla beraber, arsa payı bakımından da çoğunluk sağlandıysa toplantıda alınan kararlar geçerlidir.

Yine aynı kanuna göre; Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde on hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

İlginiz için çok teşekkür ederim.
Benim kafamı karıştıran apartman yönetim planımızda da bulunan "Kat maliklerinden herhangi biri, tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça; anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise, ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.Ancak; tavan, taban veya duvarla birbirine bağlantılı bulunan bölümlerin bağlantılı yerlerinde,bubölüm maliklerinin ortak rızalarıyla , anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir." maddesidir.
Saygılarımı sunarım.

Alıntı:

---

alikarakara rumuzlu üyeden alıntı

İlginiz için çok teşekkür ederim.
Benim kafamı karıştıran apartman yönetim planımızda da bulunan "Kat maliklerinden herhangi biri, tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça; anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise, ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.Ancak; tavan, taban veya duvarla birbirine bağlantılı bulunan bölümlerin bağlantılı yerlerinde,bubölüm maliklerinin ortak rızalarıyla , anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir." maddesidir.
Saygılarımı sunarım.

---

Bu hüküm sizin toplantınızla alakalı değil. Başak Şahin'in dediği gibi, çoğunluk sağlamışsınız belirttiğiniz rakamlara göre büyük ihtimalle arsa payı çoğunluğu da vardır sanırım. İşe başlayabilirsiniz.Kolay gelsin!

Sayın alikarakara,

Bu herşeyi değiştirir.
Yönetim planındaki madde esastır. Yani oybirliği ile alınmış bir karar olmadan yapamazsınız.

Esenlikler,

Değerli cevaplarınız için çok teşekkür ederim.
Sayın Kemal Asım MANSUROĞLU, oybirliği derken tüm daire sahiplerini kastediyorsunuz değil mi?(Eğer öyleyse yapacak bir şeyimiz kalmıyor.Bir apartman sakini iletişime tamamen kapalı.)
Ayrıca belediyenin bu konuda herhangi bir baskısı olabilir mi?(binanın dış görünüşünün çirkinliği vs.)
Saygılarımla.

Sayın alikarakara,
Yönetim planınızdaki madde çok açık.
Tüm kat maliklerinden kasıt, mesken veya işyeri ayırımı yapmaksızın tüm maliklerdir.
Daha kolay bir yol ise, yönetim planında değişiklik yapmaktır.
Bunun içinse tüm kat maliklerinin 5/4 ünün rızası gerekir.
Bu sayı yasanın emredici hükümlerinden olup mutlaktır.
Değişiklik, toplantı usullerine göre yapılacak kat malikleri kurulunda görüşülerek yapılır ve değişiklik kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir.
sözkonusu tescil kütüğün beyanlar hanesinde gösterilmek sureti ile yapılır.
Değişiklik, önceden tescilli olan yönetim planına da işlenir.

Esenlikler,

Aşağıda kısaca bir Yargıtay Kararını yazacağım. Bu karar, ne yapmanız gerektiği konusunda size fikir verecektir.
"... kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını, titizlikle korumaya mecbur olup, bu bağlamda taşınmazın üzerindeki anayapının sağlamlığının temini bakımından zorunluluk bulunduğunun fennen saptandığı durumlarda bütün kat maliklerinin muvafakatı olmasa dahi, bunlardan birisinin, güçlendirmenin yapılmasını diğer kat maliklerinden isteyebileceği ve gerektiğinde buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine mahkeme aracılığı ile hazırlattırılacak proje doğrultusunda binanın güçlendirilmesi ve bunun gerektirdiği masrafların kat maliklerinden tahsili için eda davası açabileceği Yargıtay uygulamalarında kabul edilmektedir."Y 18. HD E. 2002/9327, K. 2002/10816, T. 5.11.2002

Alıntı:

---

Av.Esin Kılıç Erdoğan rumuzlu üyeden alıntı

Aşağıda kısaca bir Yargıtay Kararını yazacağım. Bu karar, ne yapmanız gerektiği konusunda size fikir verecektir.
"... kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını, titizlikle korumaya mecbur olup, bu bağlamda taşınmazın üzerindeki anayapının sağlamlığının temini bakımından zorunluluk bulunduğunun fennen saptandığı durumlarda bütün kat maliklerinin muvafakatı olmasa dahi, bunlardan birisinin, güçlendirmenin yapılmasını diğer kat maliklerinden isteyebileceği ve gerektiğinde buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine mahkeme aracılığı ile hazırlattırılacak proje doğrultusunda binanın güçlendirilmesi ve bunun gerektirdiği masrafların kat maliklerinden tahsili için eda davası açabileceği Yargıtay uygulamalarında kabul edilmektedir."Y 18. HD E. 2002/9327, K. 2002/10816, T. 5.11.2002

---

Sözkonusu Yargıtay Kararının konumuzla doğrudan ilgili olmadığını düşünüyorum.
Şöyle ki :
Bu kararda yönetim planından hiç sözedilmemektedir. Demek ki konu yönetim planı olmayan veya yönetim planında ilgili husuta madde bulunmayan bir bina ile ilgili olarak genel yasa ve uygulamalara göre ele alınmıştır..
Anayapının sağlamlığının temini bakımından zorunluluk bizim olayımızda sözkonusu değildir. (olsa bu kadar önemli husus dile getirilirdi)
Diğer ifade ise 42. madde kapsamındaki faydalı değişikliği vurgulamaktadır.
K.M.K. madde 19 da kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını, titizlikle korumaya mecburdurlar ifadesi
(Değişik: 13.04/1983-2814/8 md.) Kat malkilerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, anagayrı menkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz………ifadesi ile devam etmekte olup,
Bu hususlar uygulamada K.M.K.madde 42 ile karıştırılmakta ve çatışmaya sebep olmaktadır.
Zira madde19 da tüm kat malkilerinin oy birliği gerekirken, çok benzer konuları kapsayan madde 42 de oy çokluğu yeterli görülmektedir.
Sözkonusu Yargıtay Kararı bu çelişkiye açıklık getirir mahiyettedir.
Yönetim planında açıkça madde bulunan böyle bir hususta (yasaya aykırılık olmadığı sürece) Yönetim Planı hilafında karar alınamaz, alınsa da geçerli olmaz.

YARGITAY KARARI :
Ortak yerlerden elde edilecek faydanın çoğalmasına yarayacak yenilik ve ilavelerin yapılması için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri kararı yeterli sayan 634 sayılı kanunun 42. maddesinden farklı olarak, yönetim planında getirilen oybirliği ile karar alınması kuralı geçerlidir.
(Y.18H.D.,02.10.2000 T., 2000/7792 E., 2000/9818K.)

Esenlikler,