İhalenin feshi ve istihkak davası

Okuduğum forumlar arasında karşı karşıya kaldığım duruma benzer bir konu bulamadığım için sizlerle bunu paylaşmam gerektiğini düşünüyorum. İlgilenip cevap veren herkeze şimdiden teşekkür ederim.
2003 yılında borçludan olan alacağıma karşılık , taşınmazın borçluya ait olan 1/2 hissesine icra dosyasındaki gereken işlemleri yaparak haciz işlemi yaptım. 2005 yılında taşınmaz satışa çıkarıldı ve ikinci ihalesinde satıldı. Taşınmazın diğer 1/2 hissesine sahip olan borçlunun boşanmış olduğu eşi tapudaki ilgililerden olduğu ve kendisine taşınmazın satış ilanı tebliğ edilmediği için ihalenin feshi davası açtı. Dava sonucu ihale fesh edildi. 2007 yılında aynı taşınmaz tekrar ihaleye çıkarıldı ve satıldı. Aynı kişi tekrar ihalenin feshi davası açtı. Bu defa satışa konu taşınmazın gerçek sahibini kendisi olduğunu , borçlunun taşınmaz üzerinde hiç bir hakkı olmadığını iddia ediyor. İddiasına dayanak olarak 2002 yılında boşandıklarını ve taşınmazın eşine ait 1/2 hissesini kendisine verdiğini bunun boşanma ilamında yazılı olmasına rağmen çeşitli sebeplerle tapuda tescil ettirmediğini beyan ediyor. Aynı zamanda ihaleyi alan kişiye karşıda istihkak davası açtı.
Okuduğum forumlarda ; taşınmaz malların mülkiyeti tapuya tescille doğar deniyor, öyleyse istihkak iddiasında bulunan kişi , satışın yapıldığı tarihte tapuda malik görünmediğine göre hak iddia etmek için geç kalmış diyebilirmiyiz.
İhalenin feshi davası açmak için , ihaleye fesat karışması , ihale şekil ve şartlarının yerine getirilmemesi gibi sebepler olması gerekir iken , yıllardır hacicden ve satıştan haberi olmasına rağmen sessiz kalmış , ihale yapılıp satış gerçekleştikten sonra ben bu taşınmazın gerçek sahibiyim , burayı satamazsınız gibi bir nedene dayanarak ihalenin feshi davası açılabilirmi.
Konuyla ilgili çok şeyler okudum ama aradığım cevapları okuduklarım arasında net olarak bulamadım.
Konu hakkında görüşlerini paylaşanlara tekrar teşekkür ederim.

Merhabalar;
Öncelikle mahkeme kararında borçlu eşine taşınmazın diğer 1/2 sinin verildiği ve bu mahkeme kararını dayanarak istihkak iddiasında bulunulduğunu bildirmişsiniz, boşanma kararı diğer tapu iptali tescil veya icra satışalarındaki gibi tescil gerçekleşmeden kimseye mülkiyet hakkı vermez ve mülkiyet geçmez ancak boşanan eşden bir alacak hakkı doğurur eş rızası ile taşınmazı devretmezse tescil için dava açması lazım, bu nedenle istihkak davasında mahcuz hakkında mülkiyet iddiası içerdiğinden bu kararla mülkiyet veya diğe ayni veya sınırlı ayni hak iddia edemez, ayrıca daha önce ihalenin feshi davası açması ve bu tarhiten itibaren tescil için dava (haczi önceki dava haczi öğrendiği sayılı ve kötü niyetini isbatlar) ve öğrenmeden 7 gün içinde istihkak davası açmamış olması nedeniyle davası her halukarda reddedilecektir. Bence ihalenin feshi davası istihkak davasını bekletici sabep sayacak ve istihkak idiasını reddedikten sonra ihalede herhangi bir eksiklik yoksa ihalenin feshi davasınıda reddecektir. Tapuyada herhangi bir şerh olmadığından iyi niyetli ihale alıcısının hakkı korunacaktı.istikak idiialarına ilişki Aynı sitede Talih hocamızın makalesi bulunmakta olup okumanızı tavsiye ederim başarılar dilerim

Öneriniz doğrultusunda Talih hocamın konuyla ilgili makalelerini okudum. Makalede benim için önemli bir konuya rastladım;"taşınmaz kamu alacağı’ndan dolayı haciz edilmişse, tapudaki haciz şerhi terkin edilmedikçe (silinmedikçe) taşınmazın başkalarına devri ya da üzerinde aynî bir hak kurulması mümkün olmaz. Bu tür işlemler ancak, haczi koyan ilgili makamın onayı (izni) ile yapılabilir (6183 s. K. mad. 73)". Konumuzdaki taşınmaz üzerinde vergi dairesininde 1999 yılında koymuş olduğu haczi vardır. Bu durumda zaten borçlu taşınmazdaki 1/2 payını 2002 yılında boşandığı eşine devretmesi söz konusu bile olamaz. Okuduğumu doğru yorumlamıyorsam lütfen beni aydınlatırmısınız?

Elbette böyle bir dava açabilir, ancak, bu kişi, bu davasını kaybeder. Öneml üzerinde durulması (savunulması) gereken hususlarsa;

1. Bu kişinin ve davasının, Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesiyne aykırı olduğu, iyiniyetli olmadığı, bugüne kadar gerek anılan tescili yaptırmayarak ve gerekjse, ilk davada bunu belirtmeyerek, kötüniyetli olduğu;

2. İlk ihaleden sonra açtığı davayla, haczi ve satışı öğrendiği; dolayısıyla, istihkak dava ve iddiasını ileri sürmekte geciktiği,

olmalıdır.

Profesyonel hukuki yardım alınması gerektiği ise, en önemli tavsiyedir.

Yorumlarınızdan anladığım; ihalenin feshi davası , istihkak davasının neticelenmesini bekleyecek. Profesyonel yardımlada istihkak davasının red edilmesi büyük olasılık. Ancak , dava neticelenene kadar epey bir zaman geçecek. Geçecek sürede ihale alıcısının gecikmeden doğan zararı söz konusu olacak. Av.Talih Uyar 'ın "İstihkak davalarının sonuçları" makalesinde "İstihkak davasının reddi halinde, «davacı - üçüncü kişi kusurlu ya da kötüniyetli olsun olmasın», % 40’dan aşağı olmamak üzere bir tazminata mahkûm edilir " diyor. Buradaki tazminat tutarının hesaplanmasında taşınmazın ihale edilen bedelimi , yoksa geçecek sürede uğrayacağı zararın miktarımı kastediliyor.

Taşınmazın icra marifetiyle satışı gerçekleştirildiğinden , satışı geciktirme niyetinde olan olan davacının kötü niyetine istinaden teminat göstermesini istemek yerinde olurmu? Bu talep hakim tarafından kabul edilmelimidir? Yoksa davacının mağduriyeti olabileceği sebebiyle teminat talebi red mi edilmelidir?

Sayın Parite, içinde bulunduğunuz durum sık sık başıma geldiği için bu ihale alıcısı olarak uğradığınız zararın tazmini konusunda size yardımcı olabilirim.

İnşaat malzemesi satıcılığı yapmaktayım ve icra dairelerinden alacağıma karşılık bu güne kadar bir çok taşınmaz satın aldım; açık arttırma ile aldığım taşınmazların %90'nına ihalenin feshi davası açıldı.

Anladığım kadarı ile sizin satın aldığınız taşınmaz konut vasfında ve içinde de size dava açan şahıs oturuyor. Size dava açmasının nedeni de dava süresince taşınmazı kullanabilmek olduğu kanaatindeyim.

İcra İflas Yasası'nın 134. maddesi hükmünce cebri ihale ile satılan bir taşınmazın mülkiyeti Medeni Yasanın (eski 633. maddesi) 705. maddesinde açıklandığı üzere ihale alıcısına geçer. Bu durumda taşınmazı işgal eden muhatabtan 22.03.1978 tarih ve E:1976/6-3513, K:2531 sayılı Hukuk Genel Kurul Kararı'nda da belirtildiği gibi ihale tarihinden itibaren (tabiki ihalenin feshi davası neticesinde kazanmanız durumunda) ecrimisil isteme hakkınız mevcuttur. Yani size dava açan kişiden ihale tarihinden itibaren satışa konu olan konutun kiralarını isteyebilirsiniz. Bunun için öncelikle davacıya ihale tarihinden itibaren kullandığı konutun kirasını (sizin durumunuzda 1/2 sini) noter kanalı ile talep edin. Daha sonra Asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava açıp kira tespiti yaptırın. İhalenin feshi davası neticelendiğinde de kiraları davacıdan talep edin.

Davacıdan teminat isteme talebinizin kabul edileceğini sanmıyorum çünkü daha önce biz de benzer taleplerde bulunduk ancak sonuç alamadık.

Yine da davacı ile anlaşma yoluna gidin çünkü ihalenin feshi davasını kazansanız dahi (böyle bir davayı kazanırsınız), dosya yargıtaydan (düzeltme dahil) 7-8 aydan önce dönmez.

İYİ AKŞAMLAR....

Sayın borisamira,
Tecrübe ve bilgilerinizi paylaştığınız için teşekkür ederim. Kısaca istihkak ve ihalenin feshi davası boyunca neler olup biteceğini özetleyip tavsiyelerde bulunmuşsunuz. Son paragrafınızdada "yine de davacı ile anlaşma yoluna gidin" yazmışsınız. Bu cümleniz bana iyi tanıdığım değerli avukat arkadaşımın bir sözünü hatırlattı; davacı ile davalının aralarında anlaşıp verecekleri en kötü karar bile sonuçlanacak mahkeme kararından iyidir , derdi. Bende genelde uzlaşma arayan , sonuç alamazsam hukuk yoluna başvuranlardanım. Bu davada malesef onlardan biri.
Duruşma gününe kadar dava dosyasına istenen diğer mahkemelerdeki dosyaları getirtmek, icra dosyasını ve tapu sicil md. istenen tapu kaydına ilişkin dökümün getirilmesini sağlamak en uygun işlemler olacak. Bunlar olmadan hakimin dava hakkında red kararı vermesi mümkün görünmüyor.
Bugün İcra Mahkemesi Kalemindeki görevli memur bana bu işlerin aylar alabileceği izlenimini vermeye çalıştı. Gerekli dosya ve belgelerin dava dosyasına girmesini sağlamak için yapılabilecekler konusunda tavsiyelerinizi paylaşırsanız çok sevinirim.

Sayın Parite, benim istikhak davaları ile ilgili fazla bilgi ve tecrübem yok. Ancak "gerekli dosya ve belgelerin dava dosyasına girmesini sağlamak için yapılabilecekler konusunda" size şunu önerebilirim. Gerekli olan belgeleri ilgili yerlerden suret tastiki (aslının aynıdır) yaptırıp, kendi dava dosyanıza koyabilirsiniz. Bu işleri bence kendiniz yapın, oluruna bırakırsanız çok sürer.

İyi akşamlar.

Sayın borisamira, tavsileriniz çok işe yarıyor. Bir türlü dava dosyasına celp ettiremediğim bir dosyanın fotokopilerini çektirip aslının aynıdır diye onaylattım ve sorunu aştım. Tapu Sicilden istenen evrak içinde elden takipli müzekkere alarak o işide hızlandırdım. Dava dosyasındaki eksiklikler böylece tamamlandı. Duruşma gününü bekliyorum.