Site yönetim planının kat maliklerince imzalanması

Merhaba forum üyeleri,,

20 üyeli bir yapı kooperatifi iken, yapının tamamlanmasına mütekip bir site yönetim planı oluşturulmuş ve kat mülkiyetine geçilmiştir.Ancak oluşturulan site yönetim planı ile ilgili olarak bazı tereddütlerim vardır.

Şöyleki;

1. Kat maliki olmayan, kooperatif yöneticisi olarak görev yapan yöneticiler, kat mülkiyetine geçerken tüm kat maliklerinin imzalarınını almadan bir site yönetim planı oluşturabilirlermi?( Bildiğim kadarıyla yönetim planının tüm sayfalarının dahi kat maliklerince imzalanması hususu yokmudur)
2. Daha önceki mülkiyeti kooperatife ait olan arsanın yöneticileri sıfatıyla , o kooperatifte yaşayacak olan bizlere ait site yönetim planı bizim onayımız olmadan oluşturulup, kooperatif yöneticilerinin imzaları ile Tapu idaresine onaylatılabilinir mi ?
3. Şayet böyle bir site yönetim planı var ise bunun geçerliliği ne olur, buna itiraz edebilirmiyiz?
4. Acaba kooperatif adına kayıtlı tapu alınırken, kat irtifakı kurulmuş olup bu esnada henüz ortada olmayan bir site için kooperatif yöneticileri tarafından bir yönetim planı oluşturulabilinirmi ?

Bu konularda beni bilgilendirirseniz sevinirim..

Selam ve saygılar...

Sayın İlgili;

Sorunuzla ilgili olarak, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili maddeleri aşağıda belirtilmiştir.

III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği:

Madde 3 - Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/2 md.) Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan
anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu
tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki
değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına
göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız
bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat
maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için
mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca
tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma
veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan
sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya
bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem üzerine, bu kanunda
gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.

İKİNCİ BÖLÜM
Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması
A) Genel kural:

Madde 10 - Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tes-
cil ile doğar.
Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o
gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla
bölüm, kat mülkiyeti kütuğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.
Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca ve-
ya aşağıdaki fıkraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile yapılır.
Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın
giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın,
kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını
isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere
dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle
bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.
B) Kat mülkiyeti kütüğü:

Madde 11 - Kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak (Kat mülkiyeti
kütüğü) ne tescil olunur, bu kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili ge-
nel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır.
Kat irtifaklarının tescili kat mülkiyeti kütüğüne yapılmayıp, bu kanunda
yazılı ilgili hükümler gözetilmek şartiyle, irtifak haklarının tesciline ait ge-
nel hükümlere göre yapılır.
Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti, Tapu Sicili
Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak (Kat mülkiyeti zabıt defteri) ne
tescil olunur.
C) Kat mülkiyetinin kurulması:
I - İstem ve belgeler:

Madde 12 - (Değişik: 13/4/1983 - 2814/4 md.)
Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi
hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir
dilekçenin tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulması lazımdır. Bu di-
lekçede veya istem üzerine tapu idaresince düzenlenecek tutanakta, anagayrimen-
kulün kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerlerinin
ve bu bölümlere değerleri ile oranlı olarak tahsisi istenen arsa paylarının gös-
terilmesi şarttır.
Dilekçeye veya istem tutanağına, kanunlara göre temliki tasarruflar için ve-
rilmesi gerekenlerden başka, aşağıda yazılı belgeler de eklenir.
a) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) dış cepheler ve iç taksimatı ba-
ğımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerinin ölçüleri açıkça gösterilmek suretiyle
bir mimar veya mühendis tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bü-
tün paydaşları tarafından imzalanan ve içinde gösterilenlerin doğruluğu beledi-
yece tasdik olunan proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet
planı ile belediyece verilen yapı kullanma belgesi;
b) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) ön ve arka cephelerini ve mümkünse
yarı cephelerini gösteren, en az 13218 büyüklüğünde ve doğruluğu belediyece tas-
dikli bir fotoğraf;
c) Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve
bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren
ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden
tasdikli liste;
d) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halin-
de bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlan-
mış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim
planı.
II - Sözleşme ve tescil:

Madde 13 - (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Tapu memuru ken-
disine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya
istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti
veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı
zamanda tescil istemi sayılır.
Sözleşme düzenlenince, anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü
sayfasındaki (Mülkiyet) hanesine (Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine
çevrilmiştir) ibaresi yazılarak sayfa kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her
bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı
arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada,
parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir;
anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin
kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütük-
ler arasında bağlantı sağlanır.
Anagayrimenkulün kapatılan sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil
kaydı, Tapu Sicili Tüzüğünün (Taksim halinde kayıtların nakli) ne dair hükümle-
rine göre, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir.
Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul
niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Kat malikine, anagayrimenkulun çaplı
tasarruf belgesinden başka, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde
belirtilen projeden kendi bağımsız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örne-
ği de verilir.
D) Kat irtifakının kurulması:

Madde 14 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/6 md.) Henüz yapı yapıl-
mamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve
tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının
buna ait bir dilekçe veya istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) ve (c) bentle-
rine uygun olarak düzenlenen proje, plan, liste ve (d) bendindeki yönetim planı
ile diğer belgeleri tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte
ayrıca yönetim planı istenmez.
Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat
irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın
kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve
yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak
bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar
hanesinde belirtilir.
Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilme-
si, irtifak sahiplerinden biri tarafından istenince, tescil, kat irtifakının
tesciline
ait resmi senete ve 12 nci maddede yazılı belgelere ve anagayrimenkulün bağımsız
bölümlerinin, evvelce verilmiş olan plana uygunluğunun belediyece tasdikına da-
yanılarak yapılır.
BEŞİNCİ BÖLÜM
Anagayrimenkulün Yönetimi
A) Genel kurul:

Madde 27 - Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim
tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından
kararlaştırılır.
B) Yönetim planı:

Madde 28 - Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yöne-
tici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları düzenler.
Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.
Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden
doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
(Değişik: 13/4/1983-2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün
kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye
göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların
külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülki-
yeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim pla-
nına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.

Sayın Av.Mehmet Taylan Karakum,

Cevabi yanıtınız için teşekkür ederim. yanıtınızda belirttiğiniz kanun maddelerini defalarca okumama rağmen, sorumun net yanıtı konusunda maalesef çok aydınlanamadım.

Şöyleki;

Kat Mülkiyeti kanunun ilgili 12.maddesine göre, "Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir dilekçenin tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulması lazımdır". yine istenen belgelerde "d) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, [u]kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı</u>. Kat mülkiyetinin olmazsa olmazlarından... OK.

Ancak bizim Site Yönetim Planında, Kat Maliklerinin bırakın birisini, hiçbirinin imzası yok. İmzası olan kişiler, kat mülkiyetine geçiş öncesi Koop.Yöneticileri..Bu durumda da kooperatifin ferdileşmesi aşamasında, Koop. yöneticilerinden Tapu idaresi tarafından istenen belgelerde, Site Yönetim Planının bulunmaması normal bir işlem midir?, Yada Kooperatif yöneticileri tarafından imzalanan Site yönetim Planı Tapu İdaresince kabul edilebilinirmi?

Ama bu sefer de Kat Mülkiyeti kurulurken, kanunun olmazsa olmazlarından kat maliklerince imzalı Site Yönetim Planı gümbürtüye mi gidiyor.?

Açıkçası kafam karıştı... Elimdeki kat maliki olmayan, sadece kooperatif yöneticilerince imzalanmış ve dağıtılmış bir Site Yönetim Planı, ne kadar geçerliliğe sahiptir ??

Sanırım biraz daha yoruma ihtiyacım var galiba..

Teşekkür ederim.