Kiracı kira ödemiyor

Babamdan miras kalan 2+1 daire de kiracımız bize bilgi vermeden tadilat yaptırmış. Nisan 2021’den beri de kira ödemeyip yaptığı masraflardan düşüyor. 50 Bin TL masraf çıkarmış fatura yok. Biz yurtdışında yasadığımızdan 17 ay sonra kirayı ödemediğini ögreniyoruz. Kiracı ile abim ilgilenecekti fakat bu zamana kadar ilgilenmemiş. Bu dairede bana düşen pay 1/3. Kiracı 2008 de dairemize taşınmış. Babam kiracı ile kira sözleşmesi yaptı mı bilmiyorum, babam 2015 de vefat etti.

1. Kiracı habersiz tadilat yaptırıp habersiz kiradan düşebilir mi?
2. Kiracımız 450TL kira bedeli ödüyor. Kirayı 1000 TL yapabilir miyiz?
3. Kira bedelini iki hissedar yükseltebilir mi? Yoksa üç hissedar mı karar vermeli?

Teşekkürler

Merhaba,

Birincisi; kiracı, evde tadilat yaptığı gerekçesiyle kira bedelini ödemekten kaçınamaz. Kaldı ki, esaslı onarım gerektiren hususlarda yapı sahibinin muvafakatini alması gerekir. Olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmaya bağlı tadilat masrafları kiracıya aittir. Aksi davranışlar kira sözleşmesine aykırılık teşkil eder.
İkincisi; kiracı-kirayaveren ilişkisi 5 yıldan daha uzun süredir devam ettiğinden kira tespiti davası açarak kira bedelini güncelleyebilirsiniz. Bu durumda mahkeme emsal taşınmazlar gibi bir kira bedeli belirleyecektir.
Üçüncüsü; paylı mülkiyette tüm işlemeleri miras payınız oranında siz de yapmaya yetkilisiniz.
Kiracının usulsüzlükleri tahliye sebebidir.
Yine 10 yıldan uzun süren kira ilişkisinde kiraya veren tarafın tahliye davası açabilir.
Yine ödenmeyen ya da eksik ödenen kira bedellerinin kiracıdan tahsili için icra takibi başlatılabilir.

Tapu halen 2015 de vefat etmiş babamın üzerine kayıtlı.

1. Bu durumda kiracıyı tapu babamızın üzerindeyken çıkara bilir miyiz veya kira bedelini artıra bilir miyiz?
2. Mirasçı kendi payını adına geçirmeden diğer mirasçıya satabilir mi veya devredebilir mi?

Elbirliği halinde mülkiyet durumunda ( yani hissedar isimleri belli ama hisse oranları belli olmayan mülkiyet şekli) tapu sicil müdürlüğünde devir veya satış yapılabilir, noterde bir sözleşme ile de yapılabilir bu işlemler.
Ancak sizin durumunuzda henüz mirasın intikali yapılmamış olduğundan öncelikle intikal işlemlerini tamamlamanız gerekir.
Veraset ilamı, veraset intikal vergilerinin ödenmesi sonrasında , tapu müdürlüğünde istediğiniz işlemi yapabilirsiniz.
- Her iki sorunuz için de, hala babanız adına kayıtlı taşınmaz ile ilgili , kendi üzerinize almadığınız sürece herhangi bir yasal işlem yapamazsınız.